房地產(chǎn)企業(yè)融資成本和風(fēng)險(xiǎn)控制措施分析

[ 摘要 ]在市場經(jīng)濟(jì)背景下，房地產(chǎn)企業(yè)為了確保企業(yè)資金鏈安全、健康、高效，進(jìn)行融資活動(dòng)是必不可少的，但融資同樣也會(huì)帶來一定的風(fēng)險(xiǎn)。本文以當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)融資情況的概述作為切入點(diǎn)，介紹房地產(chǎn)融資過程當(dāng)中存在的主要風(fēng)險(xiǎn)及誘發(fā)因素，并從拓寬融資渠道、研究宏觀政策、強(qiáng)化監(jiān)督管理、完善預(yù)警機(jī)制、規(guī)范市場環(huán)境以及確定融資規(guī)模等方面提出相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避措施與策略。

[ 關(guān)鍵詞 ]房地產(chǎn)企業(yè);融資成本;風(fēng)險(xiǎn)控制

中圖分類號(hào)：F27

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

DOI：10.3969/j.issn.1672-0407.2022.06.019

一般來說，融資指的是企業(yè)對(duì)資金進(jìn)行有效融通，使企業(yè)內(nèi)部涉及的資金供求實(shí)現(xiàn)平衡轉(zhuǎn)化的過程，是企業(yè)發(fā)展的重要?jiǎng)恿驮慈Ｏ嚓P(guān)財(cái)務(wù)管理人員應(yīng)當(dāng)針對(duì)企業(yè)融資流程進(jìn)行進(jìn)一步分析和研究，并根據(jù)企業(yè)融資現(xiàn)狀提出可行的風(fēng)險(xiǎn)防范措施，使融資更加規(guī)范有序、企業(yè)經(jīng)營發(fā)展水平不斷提高。

1? ? 當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)融資情況概述

由于房地產(chǎn)行業(yè)投資項(xiàng)目周期長，過程較為繁冗復(fù)雜，因此如何強(qiáng)化企業(yè)的資金控制工作，有效避免企業(yè)資金鏈問題已成為當(dāng)前企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員的重點(diǎn)研究對(duì)象。現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)常用的融資手段共有以下幾種：首先是股權(quán)合作融資模式，企業(yè)可通過股權(quán)合作的模式對(duì)土地使用權(quán)進(jìn)行有效收取，進(jìn)一步降低用地成本，減少負(fù)債比率，使企業(yè)融資成本得以有效控制;其次是海外發(fā)債模式，一些房地產(chǎn)企業(yè)可通過國外融資渠道進(jìn)行資金籌劃，避免卷入到國內(nèi)市場競爭當(dāng)中[1];最后是銀行借貸融資模式，這一模式資金較為穩(wěn)定，但借貸限制較為多樣，融資額度較為有限，適用于實(shí)力較為雄厚的房地產(chǎn)企業(yè)。

2? ? 房地產(chǎn)融資過程當(dāng)中主要存在的風(fēng)險(xiǎn)及成本控制問題

2.1? 常見的融資風(fēng)險(xiǎn)類型

2.1.1? 政策風(fēng)險(xiǎn)

政策風(fēng)險(xiǎn)是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行融資活動(dòng)過程當(dāng)中最為常見的一類風(fēng)險(xiǎn)模式。由于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展關(guān)乎國計(jì)民生，因此行政機(jī)關(guān)對(duì)該行業(yè)的關(guān)注也較為密切，一旦發(fā)現(xiàn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)會(huì)立即采取措施進(jìn)行針對(duì)性處理，并且結(jié)合房地產(chǎn)市場對(duì)相關(guān)政策和規(guī)定進(jìn)行調(diào)節(jié)。部分房地產(chǎn)企業(yè)沒有意識(shí)到政策變動(dòng)會(huì)對(duì)企業(yè)經(jīng)營狀況帶來影響，其經(jīng)營思路以及經(jīng)營范圍也沒有根據(jù)政策的變動(dòng)進(jìn)行有效調(diào)整，導(dǎo)致經(jīng)營流程產(chǎn)生漏洞，影響企業(yè)的長效化發(fā)展。

2.1.2? 市場風(fēng)險(xiǎn)

當(dāng)前的房地產(chǎn)市場是隨著供求關(guān)系的改變而不斷變化著的，但一些房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)市場的調(diào)研和走訪工作存在不足，對(duì)市場變化帶來的風(fēng)險(xiǎn)沒有足夠的準(zhǔn)備和預(yù)知，導(dǎo)致其經(jīng)營工作受到嚴(yán)重影響，融資風(fēng)險(xiǎn)不斷加大。

2.1.3? 經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)

企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展過程當(dāng)中，可能會(huì)采取不同的經(jīng)營策略以及經(jīng)營措施，這些措施不僅會(huì)對(duì)企業(yè)的風(fēng)格和潛力形成一定的影響，還會(huì)導(dǎo)致企業(yè)的發(fā)展路線發(fā)生變化。一些企業(yè)管理人員與決策人員對(duì)企業(yè)經(jīng)營策略的選定和把控存在一定問題，經(jīng)營模式的變動(dòng)也并不靈活，難以針對(duì)當(dāng)前企業(yè)發(fā)展需求進(jìn)行有效適應(yīng)，對(duì)提升企業(yè)市場競爭力、進(jìn)一步規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生一定的負(fù)面影響。

2.1.4? 資金風(fēng)險(xiǎn)

由于房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)資金的需求較為顯著，因此確保融資流程的健康穩(wěn)定對(duì)提升企業(yè)發(fā)展效率、減少企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)具有重要意義。一些房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員專業(yè)素質(zhì)與業(yè)務(wù)能力存在缺陷，對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)測和管控存在不足，一些房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作存在形式主義現(xiàn)象，違規(guī)違法行為屢屢出現(xiàn)，同樣制約了企業(yè)融資活動(dòng)的全面發(fā)展。

2.2? 成本控制欠缺

2.2.1? 融資渠道較為單一

在現(xiàn)階段的房地產(chǎn)企業(yè)融資工作當(dāng)中，由于企業(yè)融資需求、融資能力等因素的影響，部分企業(yè)的融資渠道較為單一，銀行信貸融資占據(jù)了融資總額的較大比重。一些管理人員已認(rèn)識(shí)到這一問題，但受到市場環(huán)境、股權(quán)控制等條件的制約，股權(quán)合作、海外發(fā)債等其他融資模式的應(yīng)用較為有限，一方面影響了融資額度的提升，另一方面對(duì)降低融資成本，控制融資風(fēng)險(xiǎn)也形成了一定阻礙[2]。

2.2.2? 預(yù)期管控存在不足

雖然企業(yè)在正式進(jìn)行融資活動(dòng)之前，往往需要針對(duì)市場環(huán)境、項(xiàng)目情況等方面進(jìn)行綜合分析，進(jìn)而明確本企業(yè)的融資目標(biāo)。但由于整個(gè)行業(yè)仍在動(dòng)態(tài)發(fā)展過程當(dāng)中，各方面存在的不可控因素較為多元，給融資目標(biāo)以及預(yù)期管控工作也帶來了挑戰(zhàn)。

3? ? 實(shí)現(xiàn)融資成本和風(fēng)險(xiǎn)控制的措施

3.1? 進(jìn)一步拓寬融資渠道

要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)融資成本的有效管理以及融資風(fēng)險(xiǎn)的進(jìn)一步控制，首先就要針對(duì)企業(yè)的融資渠道進(jìn)行有效拓展。在傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營發(fā)展過程當(dāng)中，一些管理人員為了加快融資速度，往往選擇單一的融資方式，不僅使融資成本的管控難度不斷提升，也使融資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步加大，影響了房地產(chǎn)企業(yè)的融資效果。因此，如何降低融資過程對(duì)商業(yè)銀行的依賴性，增加融資來源已成為企業(yè)發(fā)展的重要影響因素。房地產(chǎn)企業(yè)可根據(jù)本企業(yè)的實(shí)際情況對(duì)融資渠道以及融資方式進(jìn)行有效選擇，使融資風(fēng)險(xiǎn)得到有效管控。例如對(duì)發(fā)展規(guī)模較為有限的中小型房地產(chǎn)企業(yè)來說，地方行政部門的扶持和幫助是極為重要的，企業(yè)管理人員和決策者應(yīng)當(dāng)針對(duì)地方財(cái)政相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行研判，進(jìn)而使融資目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)。例如，重慶市政府辦公廳發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步落實(shí)涉企政策促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展的意見》，針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的融資給予了有效幫助和支持，吸納地方政府部門的扶持已成為中小型房地產(chǎn)企業(yè)融資以及資金籌劃的主要渠道之一。而針對(duì)大型房地產(chǎn)企業(yè)來說，結(jié)合項(xiàng)目發(fā)展和市場環(huán)境現(xiàn)狀對(duì)融資策略進(jìn)行進(jìn)一步調(diào)整，有效拓展融資渠道同樣成為財(cái)務(wù)管理人員重要的研究目標(biāo)。管理人員應(yīng)針對(duì)當(dāng)前企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、企業(yè)內(nèi)部項(xiàng)目實(shí)際情況以及各類融資渠道和融資手段帶來的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全方位綜合考量，這樣才能制訂出更加適合房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，確保融資目標(biāo)有效實(shí)現(xiàn)的企業(yè)融資方案，使房地產(chǎn)企業(yè)資金籌劃目標(biāo)得以進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)，企業(yè)資金鏈條更加健康安全，為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供更加有效的推動(dòng)和幫助。另外，針對(duì)融資成本的控制工作，相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員同樣應(yīng)當(dāng)予以重視，管理人員應(yīng)針對(duì)各個(gè)渠道當(dāng)中所產(chǎn)生的融資成本進(jìn)行全面梳理與核算，一方面使融資資金的利用率得到有效提升，另一方面也有助于企業(yè)決策者對(duì)融資渠道進(jìn)行更加全面客觀的分析和選擇，最終實(shí)現(xiàn)融資成本的有效控制。

3.2? 深入研究相關(guān)金融政策

由于市場環(huán)境以及企業(yè)發(fā)展?fàn)顟B(tài)等方面因素的影響，各地行政部門對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)注較多，為了進(jìn)一步強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的規(guī)范性與標(biāo)準(zhǔn)性，杜絕企業(yè)發(fā)展過程當(dāng)中產(chǎn)生的各類財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)以及財(cái)務(wù)隱患，行政部門有針對(duì)性地推出相關(guān)金融政策對(duì)房地產(chǎn)市場的發(fā)展方向以及發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行有效調(diào)節(jié)，這樣才能使市場發(fā)展更加有序，融資渠道更加科學(xué)[3]。因此，相關(guān)金融政策的變動(dòng)會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)的融資環(huán)境以及融資成本帶來較為顯著的沖擊和影響。例如，住建部與人民銀行在2020年召開了重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)，針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資金管理以及融資工作提出了“三條紅線”，使房地產(chǎn)市場整體增速放緩，融資難度不斷增加。企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員以及方向決策者應(yīng)當(dāng)針對(duì)行政部門發(fā)布的相關(guān)政策內(nèi)容進(jìn)行綜合分析與深入研究，充分探討其對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營、融資以及發(fā)展工作產(chǎn)生的各項(xiàng)影響，并及時(shí)有效地采取措施對(duì)企業(yè)經(jīng)營管理方向進(jìn)行有效調(diào)整，使融資活動(dòng)帶來的各類風(fēng)險(xiǎn)與隱患得以有效規(guī)避，房地產(chǎn)企業(yè)得以實(shí)現(xiàn)全面健康發(fā)展。

3.3? 加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理與監(jiān)督

在房地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)控制工作當(dāng)中，有效的財(cái)務(wù)管理和監(jiān)督工作對(duì)提升融資效能、確保資金安全、減少融資風(fēng)險(xiǎn)具有重要作用。在當(dāng)前復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)環(huán)境與市場發(fā)展?fàn)顩r當(dāng)中，影響企業(yè)融資效果的因素十分復(fù)雜，因此全面細(xì)化財(cái)務(wù)管理工作，提升財(cái)務(wù)管理的可靠性與可行性是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的首要任務(wù)，具體可針對(duì)以下幾方面入手。首先需要對(duì)融資規(guī)劃進(jìn)行分析，由于企業(yè)不同經(jīng)營發(fā)展階段所需的資金額度各不相同，因此在企業(yè)進(jìn)行資金籌劃工作之前，需要針對(duì)企業(yè)發(fā)展?fàn)顩r、行業(yè)現(xiàn)狀以及市場規(guī)模等方面進(jìn)行全面分析，進(jìn)而使融資規(guī)劃更具可行性，避免融資不足造成的資金鏈問題或融資過度使企業(yè)背負(fù)的各類財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。其次，企業(yè)還應(yīng)當(dāng)針對(duì)財(cái)務(wù)管理團(tuán)隊(duì)進(jìn)行進(jìn)一步建設(shè)。在部分房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展的過程當(dāng)中，由于其財(cái)務(wù)管理工作人員的專業(yè)素質(zhì)以及業(yè)務(wù)能力難以符合當(dāng)前市場發(fā)展需求，因此決策者應(yīng)當(dāng)針對(duì)本企業(yè)當(dāng)前的財(cái)務(wù)管理人員進(jìn)行培訓(xùn)與考核，針對(duì)其融資能力、管理能力以及監(jiān)督能力進(jìn)行全面培養(yǎng)，并定期進(jìn)行考核，對(duì)考核結(jié)果較為優(yōu)秀的財(cái)務(wù)管理人員進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)和表彰，對(duì)考核結(jié)果存在問題的人員按照規(guī)定進(jìn)行處理，使財(cái)務(wù)管理人員的各項(xiàng)素質(zhì)和能力都能夠滿足當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展和進(jìn)步的相關(guān)需要[4]。最后，針對(duì)項(xiàng)目投資規(guī)劃進(jìn)行全面審核。由于投資工作存在一定程度上的風(fēng)險(xiǎn)，因此提高對(duì)項(xiàng)目投資方案的審核力度，有效避免盲目投資帶來的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和隱患對(duì)提升財(cái)務(wù)監(jiān)督管理水平、杜絕融資風(fēng)險(xiǎn)、控制融資成本具有重要意義。決策者應(yīng)當(dāng)將目光放遠(yuǎn)，減少對(duì)短期利益的追逐，使房地產(chǎn)企業(yè)投融資項(xiàng)目更加適應(yīng)該行業(yè)周期長、見效慢的特性，確保融資工作的高質(zhì)量開展。

3.4? 完善企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制

實(shí)現(xiàn)融資風(fēng)險(xiǎn)的有效預(yù)警，將風(fēng)險(xiǎn)掐滅在搖籃當(dāng)中是降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)損失、提高融資能效的重要手段。房地產(chǎn)企業(yè)決策者應(yīng)當(dāng)明確建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制的重要作用，針對(duì)企業(yè)融資過程當(dāng)中可能會(huì)出現(xiàn)的各種意外事件和現(xiàn)象進(jìn)行有效分析和研判，對(duì)融資風(fēng)險(xiǎn)趨勢進(jìn)行有效預(yù)測，進(jìn)而使風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避和反應(yīng)工作得到進(jìn)一步加強(qiáng)。首先，房地產(chǎn)企業(yè)決策者應(yīng)當(dāng)建立起獨(dú)立客觀的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測部門，針對(duì)企業(yè)內(nèi)部資金流動(dòng)情況進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控，并針對(duì)經(jīng)營過程當(dāng)中各個(gè)項(xiàng)目所產(chǎn)生的資金需求進(jìn)行評(píng)估，使資金使用更加有序規(guī)范，避免出現(xiàn)資金風(fēng)險(xiǎn)。此外，為充分提升房地產(chǎn)企業(yè)的市場競爭力，進(jìn)一步降低企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)，決策者還應(yīng)當(dāng)建立起一套完善有效的融資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估體系，使決策者與財(cái)務(wù)人員能夠根據(jù)資金流轉(zhuǎn)情況以及企業(yè)盈利能力對(duì)融資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析和全面管控，為促進(jìn)企業(yè)全面發(fā)展奠定良好基礎(chǔ)。

隨著信息化技術(shù)以及大數(shù)據(jù)技術(shù)的不斷發(fā)展，其在金融市場當(dāng)中的應(yīng)用也得以不斷普及。企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員應(yīng)聯(lián)合技術(shù)人員開發(fā)出一套功能較為齊全，適合本企業(yè)實(shí)際發(fā)展現(xiàn)狀的信息化風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)，一方面能夠使財(cái)務(wù)管理人員實(shí)現(xiàn)信息的實(shí)時(shí)溝通與交流傳遞，另一方面也能提升風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警的準(zhǔn)確性，強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避效果。

3.5? 有效分析市場環(huán)境

由于房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展過程當(dāng)中需要面對(duì)的市場環(huán)境較為復(fù)雜，可能出現(xiàn)的各類融資風(fēng)險(xiǎn)也較為細(xì)化，因此對(duì)當(dāng)前市場環(huán)境進(jìn)行有效調(diào)查和分析，進(jìn)而采取適當(dāng)?shù)姆稚⒋胧拍軐?shí)現(xiàn)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的有效規(guī)避，提高融資有效性。財(cái)務(wù)管理人員應(yīng)當(dāng)針對(duì)本企業(yè)當(dāng)前資金狀況、負(fù)債情況以及市場環(huán)境進(jìn)行全面分析和把握，并采取適當(dāng)措施對(duì)負(fù)債和資金按照時(shí)間比例進(jìn)行有效劃分，使一個(gè)時(shí)間周期內(nèi)企業(yè)負(fù)擔(dān)的融資負(fù)債具備充分的償還能力，進(jìn)一步避免市場環(huán)境的變化對(duì)企業(yè)經(jīng)營管理造成的沖擊，使房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避能力得以全面化發(fā)展。另外，針對(duì)市場環(huán)境時(shí)刻變化這一現(xiàn)狀，企業(yè)決策者以及財(cái)務(wù)管理人員還應(yīng)當(dāng)采取合理的資源整合方式對(duì)市場環(huán)境進(jìn)行有效適應(yīng)，這樣才能使融資風(fēng)險(xiǎn)管控體系更加完善有序，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展更加全面，企業(yè)融資成本與融資風(fēng)險(xiǎn)得到更加深化的控制。

3.6? 確定合理融資規(guī)模

房地產(chǎn)企業(yè)的資金需求與項(xiàng)目周期息息相關(guān)，因此在進(jìn)行項(xiàng)目規(guī)劃工作之前，相關(guān)財(cái)務(wù)管理人員應(yīng)當(dāng)針對(duì)項(xiàng)目建設(shè)周期進(jìn)行全面考察和分析，并對(duì)預(yù)期資金流以及融資需求進(jìn)行核算，同時(shí)針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過程當(dāng)中的各個(gè)環(huán)節(jié)以及各個(gè)流程進(jìn)行有效管控，使項(xiàng)目成本得到更加有效的管理，項(xiàng)目建設(shè)周期得到進(jìn)一步縮短。此外，結(jié)合成本控制以及融資需求核算工作，財(cái)務(wù)管理人員應(yīng)當(dāng)針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)一定時(shí)間節(jié)點(diǎn)內(nèi)的融資規(guī)模進(jìn)行有效評(píng)估，一方面使企業(yè)整體融資規(guī)模符合企業(yè)經(jīng)營發(fā)展的實(shí)際需要，另一方面也能夠進(jìn)一步避免企業(yè)融資活動(dòng)產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)，使房地產(chǎn)企業(yè)在復(fù)雜的市場環(huán)境當(dāng)中得以全面健康發(fā)展。

4? ? 結(jié)論

總而言之，在現(xiàn)階段市場經(jīng)濟(jì)背景下，有效規(guī)范的融資工作對(duì)確保房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展具有重要作用。相關(guān)企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員應(yīng)進(jìn)一步明確融資活動(dòng)的重要意義，采取適當(dāng)措施對(duì)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)和融資成本進(jìn)行有效管控，進(jìn)而使房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中各個(gè)環(huán)節(jié)和部門更好地履行自己的職責(zé)，促使房地產(chǎn)行業(yè)不斷發(fā)展和進(jìn)步。

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[ 作者簡介 ]張琳萍，女，河南鄭州人，河南遠(yuǎn)東置業(yè)有限公司，財(cái)務(wù)經(jīng)理，本科，研究方向：財(cái)務(wù)管理、財(cái)務(wù)管控。