房地產經濟安全與政府控管的研究

彭哲

摘要：為了探究政府控管措施在房地產經濟安全管理中的應用，筆者先對相關概念進行闡述，探究房地產經濟安全的主要表現形式，總結泡沫經濟的典型特征，并提出政府控管房地產市場的背景。得出，當前我國局部地區仍然存在房地產經濟過熱現象，住房供給、供需不平衡，房地產市場經濟調控失衡，因此在今后工作中，應該立足政府控管的主導地位，利用“看得見的手”，把握宏觀經濟政策、稅收政策，做好動態性、專業性調整，頒布房地產系列條例，加快貨幣政策轉型，構建泡沫經濟預警體系。

關鍵詞：政府控管;經濟安全;房地產;表現形式;應用

房地產經濟在國民經濟中占據著重要的地位，從宏觀層面來講，已經成為國民經濟風向標，如今部分城市出現房價過快上漲現象，并帶來一定的住房問題和保障問題。為了抑制房地產泡沫經濟持續發展，中央政府與地方政府出臺一系列政策，維護房地產市場持續健康發展，避免房地產業持續過熱，加強宏觀調控，做好自身角色定位，與市場經濟體制相適應，取得了良好的成效。

一、基本概述

（一）房地產經濟與房地產經濟安全

房地產經濟（Real estate economy）從本質上講，指以房地產為調查對象，結合房地產生產力，探究房地產市場四要素（生產+分配+交換+分配）對國民經濟的主要影響，是各種經濟活動的統稱，探究局部和整體的房價問題、住房供給問題、需求問題等，并在社會主義發展新時期，展現出商品性、多元性、社會性特征。

房地產經濟安全就是在房地產經濟的基本概念中衍生出來的，主要目的就是讓房地產經濟始終保持在一個“良性”的發展狀態，避免一些不可預測因素、帶有消極影響因素的事件發生，推動房地產經濟健康運行。構建房地產業安全預警體系，將時間維度和空間維度相結合，構建房地產業安全分析框架，合理規避價格問題、投資問題等。

（二）政府控管

政府控管就是指地方政府在中央政府的有效指導下，利用宏觀調控+微觀調控的方式，從發展角度來對房地產市場進行細節處理、政策處理、資源處理，穩定房地產市場經濟發展。其中政府控管主要以政策調控為首，經歷了擴張期（1978年～2009年）、緊縮期（2010年～2013年）、刺激期（2014年～2016年）、加強收縮期（2017年～至今），房地產經濟的政府（政策）調控已經成為常態。通過多種方式，防范經濟安全風險，對房地產經濟進行靈活調控，穩定資產增速，保持國民及地方經濟持續發展，避免房地產盲目擴張，促進資源高效配置。

二、房地產經濟安全的主要表現形式

房地產泡沫是房地產經濟安全的主要表現形式，這種現象可以簡單描述為：房地產價格嚴重背離價值，在連續性交易中不能正確反映物質財富的貨幣泡沫，出現陡然漲價問題，并且隨著價格的上漲，也會在今后出現價格的暴跌，泡沫突然破裂，帶給國民經濟重創，經濟開始由繁榮轉向衰退，商品供求嚴重失衡，引起房地產價格波動，呈現出不規律的表現形式。

泡沫經濟的典型特征。1. 在房地產資產價格方面：價格持續上漲，并且持續時間長，通常連續數年;2. 在金融領域方面：存在較高金融風險，信貸增加，關于房地產的債務增加，家庭儲蓄率下降;3. 在宏觀經濟方面：GDP連續數年持續增高，其中房地產經濟的提升起到重要作用，經濟極度繁榮，投資極度活躍，甚至帶來房地產投機行為，消費增加;4. 政策方面：貨幣政策放寬，新投資者源源不斷出現，民眾對經濟持有樂觀預期。泡沫經濟破滅后的特征。1. 在房地產資產價格方面：資產價格急速下跌，并且發生突然;2. 在金融領域方面：銀行業務經營不善，信貸難以及時收回，帶來經濟風險隱患甚至是損失，供求極度不平衡，財政危機爆發，并引發一定的市場經濟危機，降低國民經濟發展熱度，出現巨額不良債權; 3. 在宏觀經濟方面：GDP 急速下滑，經濟極度蕭條（局部和整體），消費投資停滯;4. 在社會方面：失業率增加，房地產企業利潤大幅下降，“僵尸企業”數量增多，民眾對房地產經濟失去信心，房地產股票市場暴跌，引發一系列經濟安全問題。

三、房地產經濟安全政府控管的背景

（一）房地產市場經濟調控失衡

房地產市場經濟調控失衡是政府控管行為中最重要的現實背景，我國眾多大型實業集團在房地產行業中都有涉足，房地產投資總額逐漸升級，并上漲到10億余元，開發投資項目逐漸增多，市場出現供過于求的問題，資本逐利現象逐漸顯現出來。從經濟學原理出發，房地產行業在出售過程中，居民（散戶）在市場經濟中處于被動地位，經營者的相互競爭，再加之我國土地供給有限，直接導致地價越發攀升，信息不對稱直接或間接地引發“市場失靈”，從這一層面來講，利用政府這雙“看得見的手”，去解決市場經濟中“看不見的手”失靈而引發的一系列問題，提升信息公開透明度。

（二）房地產經濟過熱

自從改革開放以來，我國房地產業經過40余年的發展，已經成為拉動國民經濟發展的一項重要因素，對GDP增長的貢獻不容小覷，但是也應該注意到的一點就是，房地產行業必須依托其他產業，不能獨立發展，比如金融業、實體企業等，大多經濟實業的投資回報期限較長，難以在短期內獲得穩定、高額的回報，因此直接導致向房地產業靠攏，發揮巨大的“乘數效應”。房地產相關行業匯聚了大量的資金，但是市場當前經濟產業鏈條并未完全健全，房地產開發經營與相關產業經濟發展存在對接差異，因此政府對房地產調控就成為歷史和現實的必然，在一定程度上解決了信息不對稱問題，促使房地產行業的健康穩定，改善了購房者的弱勢地位，通過合理手段，有效解決市場失衡，抑制影響房地產經濟安全的不良因素。

（三）住房供需不足，仍然存在“炒房”現象

在城鎮化進程不斷加快的今天，房地產業的快速發展，在一定程度上解決了居民/農民的城市性住房問題，但是也同樣存在投資者/投機者的“炒房”行為，造成物資需求不斷加大、房地產市場投資規模偏大、房價迅速上漲等現象，影響房地產市場經濟安全，甚至部分機構不能有效控制土地管理量，直接導致房地產的居住屬性被貶低，中低收入家庭住房負擔加劇。因此，政府相關管理部門（8大部門）出臺《規范房地產市場秩序的通知2021》，專項整治房地產市場交易亂象，緊緊圍繞穩地價、穩預期、穩房價的總體戰略規劃，從源頭上規范房地產市場秩序，從房地產開發、住房租賃、房屋買賣、物業服務等多種維度，依法有效開展整治工作，發揮部門協同作用，持續加大懲處力度，防范和化解房地產經濟安全風險，體現政府控管的主要職能。

四、政府控管在房地產經濟安全管理中的具體應用

（一）加快貨幣政策轉型，優化貨幣政策調控

政府以及相關房地產部門為了抑制房地產經濟過熱現象，已經出臺了一系列貨幣政策，在一定程度上維護了房地產市場健康發展，但是也應該注意到貨幣政策不可避免地會出現反彈現象，頻繁地調控對房價調控作用并不明顯，而且難以長期對市場經濟安全進行維護，甚至會造成消費者的不良預期。因此應該充分發揮政府控管的宏觀作用，加快推進貨幣政策轉型，靈活調整利率，使用價格型貨幣政策，維護房地產穩定健康發展，以利率走廊機制為核心，加快利率市場化改革，保證資金向預期目標流動，推動銀行間同業拆放市場，發揮各種貨幣政策工具的優勢，引導金融市場。其次，還應該建立健全相配套的執行機制，尤其應該健全監督機制和項目審批責任機制，在房地產開發過程中，強調項目用地規劃前置性，把公共權力置于群眾的監督之下，明確規劃和設計的各項要求，建立健全房地產市場運行機制。穩固房地產行業的市場根基，從長遠考慮其將來可能面臨的風險，有效控制房價，穩定房地產相關行業物價，避免一系列的連鎖反應，比如在2021年8月央行提出：始終堅持房地產貨幣政策“三不變”，降低房地產貸款（全部新增貸款比重由39%下降到24%），嚴厲打擊房地產過度投資投機行為，禁止其擠占其他產業信貸資源，加快住房租賃市場快速發展，防范化解房地產金融風險。

（二）利用限購政策，做好動態性、專業性調整

持續推進地方性房地產限購政策，完善房地產限購執行機制和體系，健全政策性調控手段，從本地出發，堅持實際，從宏觀角度出發，作出科學性、整體性規劃，細化限購政策內容和管理條例，并完善相應配套措施。比如杭州市調整城鎮職工購房貸款政策，推出定價自律機制，對限購機制進行全新規劃，在主城行政區域的杭州戶籍家庭，可以購買兩套住房，如果是成年人士，可以購買1套住房（含離異），對于連續繳納2年（及以上）社保的非本市戶籍人員，視為擁有購房資格（購買1套住房），嚴格規定房地產中介機構房產交易行為。再比如：鄭州地區為了增加住宅性質土地的供應量，規范房地產交易和發展，限制預售商品房價格，出臺相關限制政策，提升購買第二套住房的貸款利率，實行全面的購房調控策略，通過釋放土地供應+限制貸款+限制房價等多種政府管控，打擊了部分購房者的主觀意愿，彰顯鄭州房地產交易調控決心，借鑒杭州市政策管控的基礎上，對買房者的身份進行放寬，即：具有副高級及以上職稱/本科及以上學歷，在本地居住滿兩年，都可以具備買房資格。在限購的基礎上，有效緩解了房地產供需不平衡問題，完善相應配套措施，實現了限購政策的升級，從動態性、專業性的角度，做好行政全域的房地產發展，適當調整規定政策，嚴格監督每個程序，實現政府管控的科學調節。

（三）把握宏觀經濟政策，提升住房有效供給

加強調控能力建設，逐步建立完善的財政政策、土地供應政策，強化市場機制，通過經濟轉移支付+行政干預，有效抑制房價，把握好房地產業調控重點問題，提升對房地產成本開發的管控，提升宏觀政策有效性，逐步改革土地稅收政策，避免出現市場不良行為，規范二手房出租、群體住房問題。比如2021年修訂房地產開發企業資質管理規定，增加住房有效供應，完善保障性住房供應體制，開發新的購房融資方式，擴寬保障性住房來源，減少了閑置性房屋資源的浪費，調整土地供應結構，降低開發成本，調整住房供應結構，相關部門應該根據本地實際情況，制定住房建設規劃，對于房價上漲過快等影響房地產經濟安全現象，適當增加公共租賃住房，有效增加市場供應。確保各地安居工程建設的持續推進，明確保障性住房的最低比例，建立多層次的住房體系，尤其是對城鎮中低收入家庭，以補貼房價的方式，緩解其住房難問題，充分利用社會資源，低價收購一些空置房，建設大量的公有住房，在有效消化空置房的同時，通過再分配穩定房地產市場供需緊張問題。以財政預算安排為主，重視宏觀調控，滿足中低層收入的群體需求，防止住房價格虛增現象，引導多方主體參與，利用新供應國有建設用地建設，從實際出發，因城施策，保障“十四五”保障性租賃住房目標的實現。

（四）推動地方政府政策落地，增加房地產新稅種

落實好中央政府的宏觀政策，政府應該轉變自身“利益者”角色，對房地產市場進行改革，增加房地產新稅種，依據法定權力，對經濟進行調節和干預，調整和完善土地增值稅，增加房產稅和物業稅，運用稅收杠桿的作用，合理調節房產所有人收益，在一定程度上調節貧富差距，使得住房登記制度透明化，增設閑置和荒蕪稅，減少農村土地資源浪費。完善土地支持政策。通過“土地增值稅（房地產開發企業繳納）+個人所得稅（住房者繳納）+營業稅（房地產轉讓者繳納）+企業所得稅（房地產開發企業繳納）”方式，對房地產供給征稅，直接增加住房購買者經濟負擔（增加印花稅、房產稅和契稅等），在一定范圍內規范了市場房地產投機者的行為，抑制房地產價格上漲的現象，推動地方政府政策落地。其次稅務部門應加強信息共享，按照規定引導納稅人進行減免稅申報，落實房地產調控配套政策，制定與修改法律法規，政府推動立法，對房地產市場進行有效監管，促進具體政策內容細化，需根據其政策目標，填補法律法規上的“空白”，在住房市場化階段，保障政策執行環境，發布適應性、針對性房地產秩序規范制度，完善法律法規。規避住房“陰陽合同”導致的二手房交易備案制度混亂等現象，降低房地產經濟安全事件的發生率，避免稅費的流失，有效防止開發商抽逃資金，是規范市場秩序的根本途徑，約束中介的經濟行為，優化房地產服務機制，完善相應的法律責任，對違法違規行為進行嚴厲打擊和追責。

（五）構建泡沫經濟預警體系，維護金融秩序與金融業務

為了有效避免和應對房地產泡沫經濟，政府部門應該構建穩定的預警機制，完善動態預警體系，根據當前預測經濟狀態，確立狀態空間模型和預警閾值，選擇預警指標，改善房地產市場結構，從信貸角度，維護好金融秩序與金融業務，控制高風險房地產價格，抑制房地產價格泡沫膨脹。拓展房地產市場融資渠道，從資本市場吸收資金，吸引海外投資基金，緩解中小企業融資壓力，建立合理的金融結構，促進市場經濟主體的多元化發展，減少我國不良資產的出現，建立存款保險制度，從根源控制資產價格泡沫，金融機構可以通過調整杠桿率的方法，監控貨幣流動，降低最高貸款乘數，打破原有的升值預期。適當放寬匯率浮動空間，體現出金融體系的順周期性，在必要時推進差別化住房信貸政策，創新房地產抵押貸款工具，依據消費者的偏好，推進房地產抵押貸款證券化，構建二級市場，創新住房金融市場運行機制，加強金融手段調控，從而達到標本兼治，履行政府相關部門的經濟管控職能，抑制房地產經濟安全事件的爆發概率。

五、結語

綜上所述，當前我國房地產市場經濟還存在一定的發展不足。因此筆者建議在今后工作中，政府以及相關部門要強化管控行為，提升住房有效供給，制定與修改法律法規，推動立法，維護金融秩序與金融業務，把握宏觀經濟政策，做好動態性、專業性調整，加快推進貨幣政策轉型，靈活調整利率，改善房地產市場結構，從信貸角度，構建泡沫經濟預警體系，滿足中低層收入的群體需求，防止住房價格虛高現象，優化住房保障建設。

參考文獻：

[1]袁廣新.試論房地產經濟發展策略及背景[J].中國外資，2012（09）：29.

[2]黃平，吳春義.我國房地產行業發展現狀以及趨勢分析[J].現代物業（上旬刊），2011，10（11）：90-91.

[3]許雷.房產新政下我國房地產發展現狀及建議[J].現代商貿工業，2011，23（03）：1-2.

[4]張欣.房地產經濟探討[J].現代商貿工業，2010，22（21）：191-192.

[5]張燕生.我國房地產經濟發展現狀及其未來發展趨勢[J].中國市場，2010（31）：6+16.

[6]邢燕.淺析我國房地產經濟的可持續發展[J].現代商業，2010（06）：78+77.

（作者單位：重慶市沙坪壩不動產登記中心）