資金平衡導向下北京老舊小區改造的問題與策略研究——以勁松北社區改造為例

梁 穎 江 曼 劉 楚 呂海虹 原 藝 LIANG Ying, JIANG Man, LIU Chu, LYU Haihong, YUAN Yi

1 研究背景及意義

1.1 城鎮老舊小區改造已經成為我國“十四五”期間規劃建設的重點工程之一

當前我國建于2000年前的老舊小區數量高達17萬個，由于建成年代較早、配建標準較低、物業管理不完善、物質空間老化、設施缺失等問題較為突出，影響了至少1億居民的生活品質，折射出城鎮居住空間發展不平衡不充分的嚴峻現實。這些小區的總規模高達40億m2，其潛藏的巨大投資潛力不言而喻。2020年7月《關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》（以下簡稱“《意見》”）印發，標志著老舊小區改造已正式上升為我國國家層面的戰略性調控措施之一。《意見》要求我國在“十四五”期末基本完成2000年前建成的老舊小區改造，充分表明政府對于全面、快速推動改造工作的決心。

北京當前已全面進入城市更新的發展階段，中心城區的老舊小區用地超130 km2，占總居住用地的比例已高達40%[1]165，占住宅套數的比例高達35%[2]64。作為存量更新和社會治理的共同組成，老舊小區改造已經成為城市空間結構優化和品質提升的重要抓手，也成為北京當前打通規劃實施“最后一公里”的有效手段之一。

1.2 實現資金平衡是推動老舊小區高質量改造的關鍵

《意見》將老舊小區改造的內容劃分為3個類別，其中基礎類主要為市政基礎服務設施及樓體維修改造，提升類和完善類分別主要對應環境改善、公共服務設施完善等內容。改造任務的系統化要求增加了相應的實施壓力，資金缺口較大、實施動力不足已成為當前制約老舊小區改造的核心瓶頸之一。《意見》對于改造資金的籌措提出了4種主要方式，即居民出資、政府財政補助、原產權單位和專業經營單位的資金支持和社會資本參與。從改造內容的對應性來看，《意見》明確了政府財政補助和專業經營單位的資金均重點支持基礎類的改造項目，而作為居民出資的主要來源，住房維修專項資金僅適用于住宅公共部分的改造[3]58。可見上述3類改造資金均主要適用于基礎類改造項目，提升類和完善類的改造項目資金緊缺問題尤為突出，作為對接居民個性化需求的重要組成，其改造質量較大程度上取決于社會資本的投資力度，因此探索實現改造資金平衡、提升社會資本參與改造的意愿對于老舊小區高質量改造具有重要意義。

2 資金平衡導向下老舊小區改造的主要推動手段及問題

2.1 當前研究綜述

為了更好地兼顧效率和公平，從各國城市更新的演進歷程上看，普遍呈現出由政府或市場主導轉向多元參與的發展趨勢[4]1，為使公私兩方主體充分發揮各自優勢、形成互利共贏局面，產生了政府與社會資本的合作模式（PPPs模式），并長期在各國舊改中發揮著積極推動作用。該模式起源自20世紀90年代的英國，企業以一定時長內某種特許經營權的預期收益獲取融資完成實施，并以運營收益平衡改造成本[5]244，[6]1。雖然我國的探索進程較為短暫、尚存在一定的操作局限性，但利用好PPPs模式推動老舊小區改造已成為當前的廣泛共識[7]11，[8]5，[9]91，[10]74。受制度背景的深刻影響，雖然各國PPPs模式運作機制存在一定差異性，但其核心目的和作用均相同，即圍繞緩解投資壓力、降低投資風險、實現改造成本和收益的資金平衡、提升社會資本的參與意愿，形成了公共融資激勵和運營激勵兩類主要手段。

公共融資激勵在資金平衡中的作用更側重于“節流”，主要采用金融財稅等調控手段，重在降低和緩解資金平衡的難度和壓力。一方面，依靠融資、信貸等方式的創新，以融資成本、時限、渠道、資質等方面的保障，令企業可獲取長期限、低成本的資金[10]75，[11]108，[12]102。另一方面，為政府多渠道讓利，包括稅務的減免、遞延、反哺等機制[11]107，[13]90，以及財政獎補或專項資金支持[7]11，[10]72，[11]107，[12]103，[14]40，[15]36等。

運營激勵則更側重于“開源”，重在挖掘社會資本收益潛力，定向賦予社會資本一定的收益期權。一方面為空間利用的運營激勵，存在以住宅出售一次性獲取收益和以設施經營長期增收兩種方式，主要手段為收益空間的用途調整，如盤活存量資產，通過商鋪租金、停車管理費增收[16]67-68；或收益空間的增容，如住宅加層[7]11、建筑密度獎勵機制（美國）[6]10等；或建立跨項目平衡機制，通過“肥瘦捆綁”實現多項目統籌平衡[11]106，[17]80等。另一方面為服務管理的運營激勵，如賦予社會資本基礎物業管理、有償社區服務（如養老、家政、維修、裝修等）、商業服務（如廣告）等經營收益權[8]3-4，[9]94。

本文重點聚焦與規劃實施緊密關聯的空間利用運營激勵及改造成效維護涉及的基礎物業管理問題。

2.2 當前研究主要問題

我國當前老舊小區基礎類項目改造存在多種資金來源，企業可獲得穩定、低額工程凈利潤，因投資風險較低已成為當前社會資本參與的主要方式。然而，提升類和完善類項目改造因利潤不穩定、存在一定風險，社會資本普遍持觀望態度，缺乏較為具體的實踐探索和實操經驗。總體而言，我國當前的探索仍然較大程度上停留在方向性、策略性層面，在研究視角、調控手段上存在一定系統性、實操性局限。

2.2.1 研究視角的局限

（1）空間協調層面：重項目自身、輕區域整體

項目視角下的資金平衡，往往以區域或整體市場的不平衡為代價。如住宅增容模式因其資金回籠速度較快、投資風險低而較受市場歡迎，但該模式帶來的人口增量為城市遺留了公服設施資源和實施資金雙重缺口[14]43；而經營空間的過量供給亦將引發區域供需市場失衡，進而導致項目收益能力降低、打破平衡預期[18]。

（2）作用環節層面：重改造建設、輕維護管理

當前老舊小區改造重點聚焦在建設環節，較為忽視物業管理的完善，帶來成效快速衰敗、改造資源浪費的隱患，同時大量老舊小區由于體制原因普遍存在管理缺失的問題，如北京超半數老舊小區物業失管[2]65，完善物業管理對于打破靜態空間成效、持續給予居民獲得感具有重要意義。

2.2.2 調控手段的局限

（1）成本控制層面：重金融財稅、輕建設運營

當前研究的成本壓縮調控手段主要聚焦在金融財稅等公共融資領域，較為忽視建設環節及運營環節中的成本控制問題。然而老舊小區中不同群體的需求差異體現出多樣化和個性化的特征，如何精準對接民需、合理篩選改造項目，依據需求急迫程度科學安排實施時序，縮減運營管理成本等問題，亦對于改造資金的有序投放和成效最大化具有積極意義。

（2）收益提升層面：重規劃導控、輕實操落地

當前經營收益期權最長時限為20年，在經營時限既定的前提下，空間利用及服務管理兩者的收益影響因素具有一定的差異性。就空間利用而言，其收益主要受到經營的規模及效益兩方面制約。經營空間規模往往不足，不僅資源增容的難度較高，老舊小區內部建設空間趨于飽和，受既有住宅日照條件的限制可供拆改新建的空間較為稀少，且既有資源存在較大的利用障礙，存量資源普遍存在土地用途變更、產權協調等實施利用的路徑障礙；同時，除住宅出售模式可一次性快速回收成本，長周期經營模式還需面對收益的穩定性、可持續性保障和坪效提升等方面的經營效益挑戰。就服務管理而言，制約收益的因素包括居民需求和選擇、服務質量等，物業費的收繳還涉及居民繳費意愿的復雜問題。而當前的調控手段主要聚焦規劃層面如何擴展資源的來源，對于資源利用的實施路徑、經營效益和服務管理增收等實操性問題的應對之策較為缺乏。

3 勁松北社區概況及改造難點

3.1 勁松北社區概況

勁松北社區位于北京市朝陽區勁松街道，地處中心城東二環至東三環之間、國貿CBD以南3 km處，是1978年建成的第一批成建制小區。當前，小區常住人口9 494人、4 199戶，小區占地約26 hm2，總規模約20萬m2[19]。不僅居民改造的意愿較為強烈，小區陳舊的面貌與城市核心地帶的高端發展定位亦形成較強反差。

3.2 資金平衡導向下勁松北社區的改造難點

總體而言，勁松北社區改造實踐表現出一定的典型性、較高的復雜性，資金平衡存在一定難度。

（1）就空間協調而言，勁松街道老舊小區眾多，因建成年代較早，配套設施缺口較大。住宅增容模式存在人口、規模雙增量及對公共服務進一步加壓等問題，與北京當前“減量提質”的規劃要求存在多重矛盾，這決定了企業無法通過出售住宅快速回收成本，必將面臨經營增收模式的收益風險和不確定性挑戰。

（2）就作用環節而言，改造實施與物業管理完善的需求均較為強烈。該社區80%以上的住宅長期無物業管理[20]，極大地加速了社區老舊的進程。

（3）就改造成本而言，資金需求量較大。改造需求方面，由于該社區建成年代較早，老舊問題較為嚴峻、改造需求較多；改造質量方面，因社區居民老齡化程度高達37%[21]46，對于無障礙性、安全性等改造需求迫切且品質要求較高，相應地增加了改造造價；改造投資主體方面，作為社會資本參與老舊小區改造的試點項目，政府不負擔該社區先期示范改造區域的基礎類改造項目的財政投資，較大程度上加重了企業的投資負擔。

（4）就改造收益而言，存在多重復雜的實施、運營挑戰。

針對設施經營收益，設施經營的規模存在4個方面的挑戰：其一，北京中心城要求規劃建筑規模動態零增長，在不增量的基礎上挖掘既有資源成為保障經營空間規模的巨大阻力；其二，社區地處城市已建成區的核心地帶，周邊空間幾乎沒有剩余資源可與項目進行捆綁開發、平衡收益；其三，社區內部存量資源總量較為有限，存量用房僅約5 000 m2、停車位僅約600個；其四，資源利用難度較大，其分布較為零散，權屬復雜、協調難度大，且既有資源中約3 000 m2存量用房為鍋爐房、約1 000 m2空間為堆煤場，公益性設施用地若調整用途為經營性用地存在路徑障礙，同時由于歷史原因其余大量用房缺少完整的房權手續，亦存在盤活利用的困難。

設施經營的效益存在兩方面挑戰：其一，社區當前公共服務設施存在缺口，改造為公共服務設施用房不僅無法產生經營收益，還會擠壓既有的可盈利空間資源，這將極大地制約社會資本改造公益性設施的積極性；其二，社區內部及周邊的商業服務設施較為成熟完善，如便利店、小超市等，居民對于新增商業服務的需求較為有限，新增設施如何與既有商業設施形成錯位發展，保障長期、穩定經營增收的挑戰較大。

針對服務管理收益，核心難點在于如何提高物業費的收繳率，社區當前僅有10%的住房為商品房[20]，大部分住宅原為單位公房，居民們習慣了單位統包統管的服務模式，對于物業服務付費存在較強的抵觸心理，基礎物業管理的自平衡難度較高。

4 勁松北社區改造概況及其資金平衡構成和問題

4.1 勁松北社區改造及其資金平衡概況

2018年7 月，愿景集團與勁松街道簽訂戰略合作協議，企業負責勁松北社區的改造設計及實施，并在規范入駐的情況下逐步接管勁松一區到八區整體的物業管理。2019年8月勁松北社區“一街兩園”示范區完成改造（見圖1），圍繞居民的個性化需求開展了包括加裝電梯、配套設施完善、無障礙改造、環境提升等30余項定制化改造[22]，并接管了社區的物業管理工作。

圖1 改造示范區范圍Fig.1 Scope of the reconstruction demonstration area

改造收益約為627萬元/年，主要包括兩部分：一為設施經營收益，包含存量用房改造后的租金及停車管理費；二為服務管理收益，其中基礎物業管理前3年可獲區財政扶持資金[22]，當前物業收費依據房管所統一標準制定[23]，進入運營成熟期后物業費調整到平均1.15元/m2，若收繳率提升至80%，預計收益可達220萬元/年，而增值服務收益受居民需求影響，企業按照較為保守的低額收益進行初步測算（見表1）。

表1 改造收益簡析Tab.1 Brief analysis of renovation income

根據居民定制化需求和社區物業失管問題，企業對示范區改造投資共約3 000萬元[21]47，并產生年均基礎物業運營成本279萬元，這兩方面成為項目成本的主要構成（見表2）。根據企業測算，結合綜合運營收益，項目在動態平衡運營、財務等成本的基礎上，運營10年可實現資金平衡，運營20年可實現8%的較低收益率[23]，這既保障了項目的可實施性，亦在較大程度上實現了改造收益還用于社區和居民的目標。

表2 改造成本簡析Tab.2 Brief analysis of renovation cost

4.2 資金平衡導向下勁松北社區改造的主要問題

（1）社區內部空間協調問題

項目利用社區約1/3存量用房資源及約90%停車空間的收益，僅能支撐約10%社區空間[24]的高質量改造，剩余資源難以支撐社區整體實現與示范區同等質量的改造，先期改造遺留的資源較少，后續引入社會資本進行投資改造的吸引力較弱。

（2）部分項目未實現資金平衡問題

就成本收益的構成對應性而言，盈利性項目包括經營性設施、半經營性設施、停車管理設施的運營和增值服務。存在運營赤字的包括如下兩項：其一，即使企業已獲3年的財政補貼，運營成熟期亦按照較為理想化的收繳率進行測算，基礎物業管理缺口仍高達59萬元/年，需要依靠其他收益測算值的14.5%填補赤字，即便除去停車管理和公益性設施涉及的低額人員費用成本，其虧損缺口仍然較大，此外可以預見未來物業管理費的收繳難度還將隨著收費標準的提升進一步加大，因此保障物業管理收益處于較高且穩定水平對于改善項目資金平衡壓力仍具有重要意義；其二，為公益性設施運營，因不產生經營收益，無法平衡其自身的較低運營成本。

雖然勁松北社區示范區改造的資金平衡尚存在一定局限性，但其實踐中的創新性理念、方法及其面臨的共性改造困境均為社會資本參與老舊小區改造提供了有益經驗和啟示。

5 資金平衡導向下勁松北社區改造的經驗及啟示

5.1 研究視角優化

勁松北社區改造中一定程度上打破了聚焦項目自身的、靜態的資金平衡視角局限，以整體、動態的資金平衡理念引領改造。

就收益方式而言，體現了區域整體協調性較強的特征。一方面，以城市修補為導向，結合人群構成特征，通過補充社區缺口較大的生活性服務業設施和社區便民服務（如養老照料、維修等）進行增收，充分考慮居民的實際需求挖掘贏利點，從“什么賺錢干什么”的盈利思維轉為“需要什么補什么”的民生思維；另一方面，以存量盤活為導向，在既有資源再利用中挖掘收益，令社區的發展充分落實城市當前“減量提質”的規劃要求，不以區域利益受損為代價換取社區的良性發展。

就改造內容而言，體現了關注社區長效、動態良性發展的理念，將空間改造與物業管理的完善共同作為改造任務，有利于提升改造成效和居民獲得感的持續性。

5.2 調控手段系統化

在整體、動態資金平衡導向下的改造內容和收益方式，企業以“投資—設計—建設—運營”一體化實施模式深度參與改造，各環節的聯動亦可令資金平衡壓力更好地倒逼成本管控和收益增值，實現高精度的需求把脈、高效率的資源利用和高品質的服務管理。

5.2.1 建設成本控制：以需求的精準對接優化實施時序、提升資金投放效率

企業通過大樣本問卷調查、規劃師親身入住的“沉浸式”設計、意見征求等方式深度換位思考、搜集民意，統籌問題及需求，深度挖掘居民呼聲最高的定制化改造需求，并結合老齡化人群特征，優先實施了需求迫切的無障礙設施、社區食堂等項目，以有限改造資金的精準投放實現了改造成本控制和資源高效利用。同時，架空線入地的單項改造成本高達512萬元，投資占比約17%，是成本最高的改造項目之一，然而作為必選項目之一，居民的改造意愿及獲得感卻較低。因此，為實現改造需求、成本與實施成效的統籌，勁松北社區在后續改造中將其簡化為捆扎改造，在實現線路規范及環境品質提升的基礎上，大幅度壓縮了近期改造成本，節省的公共投資可用于近期更大范圍的改造，待遠期資金壓力較小時可再行實施標準化改造。

5.2.2 物業成本控制：以片區整體規模化運營降低管理成本

由于物業管理收益存在較大的不可控性，其運營成本的壓縮顯得尤為重要。基于企業長期的改造實踐經驗，若物業服務規模達80萬m2以上，可有效降低管理成本，進入成熟期后基本可實現盈虧自平衡。因此，企業能否合規接管勁松一區至八區的物業管理工作將成為物業管理成本控制的重要前提。

5.2.3 設施經營收益擴大

5.2.3.1 保障經營規模

（1）以資源的精細挖潛保障設施規模

老舊小區中普遍潛藏著規模較為可觀的存量資源，如隨著基礎設施的升級和生活質量的改善而被閑置或低效利用的堆煤場、鍋爐房、自行車棚等，但這類空間由于規模較小、零星分布而往往易被忽視，若能將小微資源聚少成多、有序匹配化整為零的改造需求，將有效緩解資源不足的困境。企業通過系統開展資源梳理，在示范區改造中共利用挖潛的存量用房十余處，最小空間僅25 m2，總量達1 700 m2[21]47，并將停車設施進行集中管理，為經營增收提供了可承載的空間。

（2）以產權不完整資源的過渡期利用保障企業的收益期權

老舊小區內的大量存量用房普遍因歷史原因無完整房權手續，若能充分利用此類既有用房增補設施，既可緩解空間供給不足的資源矛盾，又可產生經營收益并節約設施新建成本，對于滿足功能完善和資金平衡雙重需求具有積極意義。勁松北社區挖潛的資源中約30%的用房缺少完整房權手續，可產生約20%的經營收益，當前由朝陽區房管局授權、街道辦事處協調相關部門辦理經營手續，以合規經營實現資產價值提升、保障運營收益。

對于此類用房改造應重點完善兩方面管控措施：一是給予特許經營的政策保障，探索經營手續辦理的簡易程序；二是以街鎮等基層管理部門為主體，建立嚴格的用途、時限等使用約束及違約懲罰機制，經營權到期后應進一步研究此類空間的產權、用途及其實施路徑等相關問題。

（3）以土地的使用權和經營權分離保障低成本利用

基于我國當前土地制度，存量土地用途變更引發的土地收益增值需通過上市“招拍掛”或補繳土地出讓金等方式實現利益分配和共享，若令社會資本能夠以較低成本與產權主體分享經營增值收益，需要以土地使用權和經營權分離給予經營保障，涉及存量劃撥用地、出讓用地及用房的再利用等多種情形，其中劃撥公益性用地更新為經營性用地的實施阻力最大。如勁松北社區存在一處閑置鍋爐房，其存量資源占比約70%，該用房因缺乏路徑難以更新利用，若將其作為補充養老、菜市場等設施的場地，初步測算可產生350萬元以上的年均收益。

對于此類資源改造利用，應重點完善兩方面管控措施，一是簡化用途變更的審批、管理及授權等流程，節約時間成本，如部分用房的功能改變可通過土地兼容規則的修改實現，由區規劃管理部門審定，而土地的用途改變應不涉及權屬變更、不走“招拍掛”流程，并給予不繳納土地出讓金等成本保障；二是建立嚴格的用途、時限等相關約束與違約懲罰機制。

（4）以“微增容”落實減量規劃要求

由于加裝電梯等改造不會造成戶數、規劃人口承載量和公共服務需求的增加，這與前文提到的住宅增容模式存在本質區別，因此應鼓勵此類因改善居住環境、造福民生所必要的“微增容”[18]，并可通過規劃不計容的方式對接規劃管控要求。同時，若居民未出資參與改造，應避免其分享由占用公共空間帶來的住宅增容收益[26]79，可通過不動產產權信息不變更的方式進行約束。

5.2.3.2 提升經營效益

（1）以經營業態精確配置保障收益的穩定持續

為實現資源高效利用、精準化配置設施業態，基于社區內部及周邊商業設施較為完善的特征，企業重點聚焦半公益性設施的增補。因該類設施較低的收益難以負擔較高的市場租金，在市場經營擠壓和規劃管控盲區的雙重作用下，實際多為占道或流動經營，此類設施的缺失成為老舊小區的共性問題，完善該類空間供給對于回應民需及保障經營收益的可持續性均具有重要意義。在示范區改造中，約60%空間（約1 000 m2）規劃為半公益性設施，用以補充租金承擔能力較弱的便民服務設施（修補攤、理發店、社區食堂等），約30%空間規劃為市場化的經營性設施（小超市、糕點店等），約10%空間規劃為公益性設施（社區會客廳等）免費提供給社區使用[21]47。

（2）以經營方式升級提升收益、產出效益

勁松北社區當前經營模式為傳統的“瓦片”經營，市場化設施租金為8—9元/（m2?d），便民服務設施租金為3—5元/（m2?d），較低的租金導致對該類資源的大量需求，必然與資源緊缺產生矛盾，進而引發改造不平衡、不充分的問題。目前企業正在積極探索股權經營合作等模式，基于資源及經營能力差異化進行合作，以經營方式的升級實現經營風險的分攤和經營的增收。

（3）以政府購買或規劃激勵推動公益性設施的改造運營

為改善公益性設施不產生經營收益帶來的實施動力制約，建議采用靈活多元的激勵機制如資金激勵，可按照一定的租賃標準作為高質量改造的經營獎勵；或規劃指標獎勵，允許新增同等規模的經營性設施等。

5.2.4 基礎物業管理收益保障：以“先嘗后買”和社區治理提升居民信賴和服務付費的自覺

提升居民對社區的責任意識和對企業服務的信賴是提高物業費收繳率的關鍵因素之一，因此企業積極優化服務方式并深入開展治理，以“先嘗后買”暖民心、以社區活動聚民心、以民需改造得民心，逐步獲取居民認可，以確權戶數同意率及面積同意率“雙過半”獲取物業進駐資格。一方面，企業承諾提供3個月物業服務無償體驗期，先期亦采用與房管所持平的低收費，以先服務、再體驗、后收費的方式，讓居民在看得見、摸得著的成效中打消對管理品質的顧慮。另一方面，改造設計方案充分吸納居民意見，使居民更加珍視融入自身改造設想的社區環境；同時，頻繁組織趣味運動會、周末觀影、消夏集市等社區活動，居民社區歸屬感的持續增長亦為服務付費的意識提升奠定了堅實基礎。

此外，物業的規范化引入、先期的無償服務和平價的收費標準是社區物業管理獲取3年財政扶植的重要原因，可將此類因素作為財政扶植規范化的約束機制。

6 結論

老舊小區改造資金平衡問題的核心是改造增值凈收益的穩定和可持續擴大的問題。對于全面邁入存量更新發展階段的北京而言，控增量、促減量、提質量的要求極大地增加了老舊小區改造平衡資金的難度，且超大城市復雜的實施任務亦不斷擠壓著城市中寶貴且有限的資源，因此北京的老舊小區改造必將直面更加嚴峻的形勢和復雜局面的挑戰。雖然勁松實踐中仍暴露出一定的成效局限性，但其不失為社會資本深度參與老舊小區改造的有益嘗試，為問題破解提供了系統化思路。就2020年的運營情況而言，當前社區物業費收繳率已提升至80%[26]，已高于企業的預期，且其余項目基本達到企業的初始收益期望，勁松經驗具有一定的推廣價值。其成功之處在于利用既有存量，基于城市修補和居民需求挖掘盈利點，體現了較強的城市發展集約性和協調性，并同步完善改造實施和物業維護，體現了較強的成效維護和居民獲得感的可持續性。同時，勁松實踐中結合成本、收益的分類構成，針對實施時序、物業管理規模、資源挖潛、存量過渡利用、存量經營權分離、增量指標管理、業態配置、經營方式、公益設施激勵、物業試用服務及財政扶植等方面進行了創新探索與實踐，體現了較強的資金平衡系統性和實操性。實踐基于規劃實施與規劃管理方式的優化，為北京當前的相關政策制定與完善提供了有力支撐。

社會資本參與老舊小區改造的資金平衡問題，絕不僅僅是對單一學科的挑戰。除本文重點聚焦的改造實施、物業管理、存量資源經營等問題外，更加低息、長期的公共融資激勵、商業服務激勵等亦是系統破解該問題的重要組成。同時，城市的發展階段、政策導向、規劃要求、市場基礎等地域背景仍是研究開展的重要前提。可以預見，在不同的外部環境下，部分城市和地區的實施運作將有更大的操作空間、更靈活的激勵手段，以及更多樣、更具地域適應性的模式選擇。此外，就單一改造項目來看，要實現高質量空間改造和高效率資金平衡，亦不僅僅是企業獨自的挑戰，需要地方政府、街道和社區管理部門、居民、土地權利人等多主體的協力推動，工作組織方式及社區治理等相關創新探索對于推動成本控制和收益提升也具有積極作用。總體而言，無論是多主體的深度協同、高質量和可持續改造目標、存在較大不確定性的收益方式和地域性的規劃制約，均層層提升了資金平衡問題的復雜性，激勵手段的持續性完善仍然需要更多創新實踐的探索支撐。