居住權登記及其幾個相關問題

文/白楷卿

居住權是《民法典》物權編增設的一種用益物權，《民法典》對居住權的設立依據、流轉禁止性、消滅及注銷登記作出了原則性的規定。該法自2021 年1 月1 日正式實施，但國家對于居住權登記沒有出臺相應的實施細則和操作規范，各地在登記實務中的做法不盡相同。本文試就居住權登記的適用情形、申請主體、登記客體和申請材料進行探討，并對居住權登記中的幾個關鍵問題進行探討，這些問題主要有：不動產的抵押權登記、查封登記、轉移登記、變更登記、地役權登記、預告登記、更正登記、注銷登記、司法裁定過戶備注、補換發不動產權證書登記的相互關系及是否存在對抗關系。

一、居住權登記的適用情形、申請主體、申請材料與客體

（一）居住權登記的適用情形

1.居住權首次登記。根據《民法典》第三百六十六條，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權，以滿足生活居住需要的人稱為居住權人，對提供住宅的人（房屋所有權人）稱為義務人。按照《民法典》的規定，居住權首次登記主要適用于當事人的申請或者有權機關的囑托。登記原因主要有當事人依據居住權合同申請居住權首次登記、當事人依據生效法律文書申請居住權首次登記、人民法院等有權機關囑托設立居住權和因遺囑設立居住權。

此外，當事人通過居住權合同申請居住權登記的，應有居住權人和義務人簽字的居住權合同，應對居住權的期限、住宅范圍進行約定。

因《民法典》第三百六十九條對居住權的流轉有禁止性規定，故居住權無轉移登記。

2.居住權變更登記。已經登記的居住權，若權利人或者義務人的姓名、身份證明類型或者身份證明號碼發生變化，居住權的住宅范圍等居住條件和要求發生變化，以及居住期限發生變化，可以申請居住權變更登記。

3.居住權注銷登記。已經登記的居住權，因居住權人死亡、約定的居住權期限屆滿、居住權人放棄權利、因生效法律文書導致居住權消滅的，當事人可以申請居住權注銷登記。

（二）居住權登記的申請主體和申請材料

1.居住權首次登記的申請主體和申請材料。居住權首次登記的申請主體為居住權合同的雙方當事人，其中，居住權人應為自然人。按照遺囑設立的居住權，可以單方申請。居住權首次登記的申請材料除了常規的申請表、申請人身份證明、不動產權證書外，還應提供登記原因證明材料，如依據居住權合同申請的居住權首次登記應提交居住權合同，依據生效法律文書申請居住權首次登記應提交生效法律文書，因遺囑設立居住權應提交生效的遺囑和遺囑人的死亡證明。

另外，因物權具有排他效力，設立居住權的范圍應當是明確的。不動產按單元登記，所有權人之間無論是共同共有還是按份共有，由于共有人所擁有的物的具體界限和范圍是不確定的，而且還涉及單元內部滿足居住、生活需要的共享共用部分，共有不動產還需提交其他共有人同意設立居住權的書面材料，但共有人共同申請或者居住權合同經公證的除外。

依囑托設立居住權的，應提交囑托機關送達人的工作證，委托送達的，還應提交委托送達的送達函；此外，還應提供設立居住權的生效法律文書和協助執行通知書。

2.居住權變更登記的申請主體和申請材料。居住權變更登記的申請主體是居住權人和不動產的所有權人。若當事人姓名或者名稱、身份證號碼發生變化，可由發生變化的當事人單方申請。

居住權變更登記的申請材料除了常規的申請表、申請人身份證明、不動產權證書外，還包括居住權發生變更的證明材料，如權利人或義務人的姓名、身份證類型，身份證號碼發生變化的，應提交能夠證實其身份變更的材料，居住權所涉住宅范圍、居住期限等發生變化的，應提交變更協議或者生效法律文書等能夠證實居住權發生變化的材料。對于共有的不動產，若居住權所涉住宅范圍、居住權期限等發生變化，需提交其他共有人同意變更居住權的書面材料，共有人共同申請或者居住權變更協議經公證的除外。

依囑托變更居住權的，還應提交囑托機關送達人的工作證、變更居住權的生效法律文書和協助執行通知書。

3.居住權注銷登記的申請主體和申請材料。居住權人放棄權利的，應由登記簿記載的居住權人提出申請；因居住權人死亡、居住權期限屆滿、生效法律文書導致居住權消滅的，可以由不動產權利人（即居住權義務人或者不動產共有人）單方申請居住權注銷登記。

居住權注銷登記的申請材料除了常規的申請表、申請人身份證明、不動產權證書外，還包括居住權消滅的證明材料，如：居住權人死亡，應提交死亡證明；居住期限界滿，可依據居住權合同注銷；居住權人放棄權利，應提交權利人放棄權利的書面文件。依囑托注銷居住權的，應提交囑托機關送達人的工作證、注銷居住權的生效法律文書和協助執行通知書。

（三）居住權登記的客體

居住權登記的客體即加載居住權的房屋，按照《民法典》第三百六十六條的規定，房屋用途應為住宅以及具有居住功能的宿舍、公寓等不動產。

房屋應為已進行不動產首次登記且已按最小登記單元登記發證的住宅，該房屋權利歸屬應唯一有效，不動產權證書所記載的內容應與不動產登記簿記載的信息一致。

二、與居住權登記有關的幾個問題

居住權登記作為一項新的不動產權利登記類型，如同鏡子的兩面，不單單要解決居住權登記本身的問題，還涉及居住權登記帶來的其他不動產登記的變化，其首次登記、變更登記、注銷登記與不動產登記的其他登記類型，如抵押權登記、查封登記、轉移登記、變更登記、地役權登記、預告登記、更正登記、注銷登記、司法裁定過戶備注、補換發不動產權證書登記的相互關系，是影響居住權登記及其他不動產登記的關鍵所在。本節試從居住權的首次登記、變更登記及注銷登記與不動產其他登記的性質、法律效力及對抗性出發，討論居住權登記與其他登記之間的關系，即已存在其他登記的，是否影響居住權登記（首次登記、變更登記、注銷登記），以及已存在居住權登記的，是否影響其他登記。

（一）居住權登記與抵押權登記是否存在對抗關系

抵押權是擔保物權的一種，指的是為擔保債務的履行，債務人或者第三人不轉移財產的占有，將該財產抵押給債權人，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情況，債權人有權就該財產優先受償（參見《民法典》第三百九十四條）。提供擔保財產的債務人或第三人為抵押人，享有抵押權的債權人是抵押權人，而抵押人提供的擔保財產為抵押財產。

不動產抵押權登記是抵押權人和抵押人雙方共同申請登記的一種行為?！睹穹ǖ洹返谒陌倭愣l規定不動產抵押實行登記生效主義，抵押人以可以抵押的財產或者正在建造的建筑物抵押的，應當辦理抵押登記。抵押權自登記時設立。

從民事行為后果看，先設立抵押權，再設立居住權，抵押權人必定受到影響。在此情況下，抵押權人可依據《民法典》第四百零七條的相關規定維護其自身權益，但不影響居住權的登記，即存在抵押登記的房屋可以辦理居住權登記。

同樣地，存在居住權登記，也不影響抵押權登記。

（二）居住權登記與查封登記是否存在對抗關系

查封登記，是指不動產登記機構依據人民法院或者其他有權機關的囑托，將對特定不動產進行查封的事項在不動產登記簿上加以記載的行為。查封登記具有限制不動產權利人處分權的效力。在辦理了查封登記的情況下，登記機構不予辦理處分登記。

筆者認為，設立居住權是一種處分行為，如同轉移登記一樣，將對不動產權利產生實質影響，故存在查封登記的房屋不宜辦理居住權登記。

基于查封登記效力，存在居住權登記的，不影響查封登記。

（三）居住權登記與不動產轉移登記是否存在對抗關系

轉移登記是指記載于登記簿的不動產權利因權利轉移而進行的登記。不動產權利轉移，是指不動產權利的客體和內容不變，而其權利人發生變化。

存在居住權登記，發生不動產轉移（不含因繼承不動產而辦理轉移登記），受讓人承繼居住權義務人身份的，可由受讓人提交承繼義務的材料（房地產買賣合同已有約定的，無需提交），單方申請居住權義務人變更，居住權義務人變更應與轉移登記同時辦理。受讓人不承繼居住權義務人身份的，應由居住權人申請注銷居住權登記后，再辦理不動產轉移登記。

在因繼承辦理不動產轉移登記前，已經設立居住權的，在辦理不動產轉移登記的同時，應當一并將居住權義務人變更為繼承人，登記類型記載為“變更登記”，登記原因記載為“繼承不動產導致義務人變更”。居住權義務人變更后，應當告知居住權人，并換領新的居住權登記證明。

辦理繼承轉移登記的遺囑中包含居住權內容的，應當核實居住權是否被放棄。當事人放棄居住權的，應當到場簽署放棄居住權的書面材料或者提交放棄居住權的公證書；當事人未放棄居住權的，可以一并申請居住權登記或者在辦理繼承權轉移登記之后再行申請。另行申請居住權登記的，應當在繼承權轉移登記時，在登記簿附記欄中記載遺囑設立居住權的相關內容。

（四）居住權登記與不動產變更登記是否存在對抗關系

變更登記是指記載于登記簿的不動產權利因不動產權利的變更以及權利人姓名、名稱等標識信息的變化而進行的登記。不動產權利變更是指不動產權利人不變的情況下，其客體和內容發生變化，如不動產坐落、名稱、用途、面積等自然狀況發生變化，或者同一權利人分割或合并不動產而導致不動產自然狀況發生變化而作的變更登記。

已經設立的居住權不影響不動產權利人姓名（名稱）、證件類型、證件號碼、共有性質、不動產坐落名稱、用地年限等變更登記。其他影響居住權人利益的變更事項，應當視具體情形注銷居住權后再予辦理，或者由居住權人、不動產權利人共同申請居住權變更登記。

（五）居住權登記與預告登記是否存在對抗關系

預告登記是不動產物權變動中的債權人為保障實現其所期望的不動產物權變動，按照與債務人的約定向不動產登記機構申請辦理的登記。

預告登記是《民法典》第二百二十一條的特別規定，實務中預告登記有四種情形：預購商品房抵押預告登記、不動產抵押預告登記、預購商品房轉移預告登記和不動產轉移預告登記。根據對存在抵押登記的房屋是否影響居住權登記的分析，存在預購商品房抵押預告登記和不動產抵押預告登記這兩種情形的，不影響居住權登記，存在預購商品房轉移預告登記和不動產轉移預告登記這兩種情形的，不宜再辦理居住權首次登記。但是，存在預告登記，不影響居住權變更登記。已經設立的居住權，不影響抵押權預告登記的辦理。

已設立居住權的，不宜辦理不動產轉移預告登記，但居住權人申請注銷居住權或者預告權利人提交承繼居住權義務相關材料的除外。

（六）居住權登記與更正登記是否存在對抗關系

更正登記，是指有證據證明不動產登記簿上記載的事項錯誤時，登記機構依權利人或者利害關系人的申請或者依職權對該錯誤事項加以更正而進行的登記。這一登記旨在保護真正的權利人利益，避免因登記錯誤造成真正權利人的損失。

已設立居住權，不宜辦理更正登記，但居住權人申請注銷居住權的除外。

（七）居住權登記與不動產注銷登記是否存在對抗關系

不動產注銷登記是指因法定或約定之原因使已登記的不動產物權歸于消滅或因自然的、人為的原因使不動產本身滅失時進行的一種登記。

不動產注銷登記的效力是使不動產實體權利歸于消滅，注銷登記涉及民事主體的權利歸屬和權利內容的調整，是各種不動產登記中對不動產權利影響最大及后果最嚴重的一種登記類型，不動產一旦注銷登記，在該登記單元上就不可能再有其他任務類型的登記。與抵押權相似，居住權作為一項用益物權，在不動產注銷登記時應確保不動產上無其他負擔，故已設立居住權的，應當在注銷居住權后，再辦理不動產注銷登記。

（八）已辦理居住權登記的房屋是否可以再辦理居住權登記

已存在居住權登記且與登記簿記載的“住宅的范圍”等權利內容沖突的，不宜再辦理其他居住權人申請的居住權登記，但是現登記的居住權人出具書面同意文件的，可以登記。

（九）居住權登記與地役權登記是否存在對抗關系

《民法典》第三百七十二條規定：地役權人有權按照合同約定，利用他人的不動產，以提高自己的不動產的效益。第三百七十五條對供役地權利人的義務作出規定，供役地權利人應當按照合同約定，允許地役權人利用其不動產，不得妨害地役權人行使權利。居住權登記只是讓居住權人合法使用他人的住宅，并不會妨害地役權人行使權利，故存在地役權登記的，不影響居住權登記。

同樣地，已存在居住權登記的，也不影響地役權登記。

（十）居住權登記與司法裁定過戶備注是否存在對抗關系

司法裁定過戶備注不是一種單獨的登記類型，但在登記實務中普遍存在，是登記機構配合司法部門的一種行政輔助手段，是所有權公示的一種特殊手段。

《民法典》第二百二十九條規定，因人民法院、仲裁機構的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者征收決定等生效時發生效力。第兩百二十九條至第二百三十一條規定，享有物權，但尚未完成動產交付或者不動產登記的權利人，依據《民法典》第二百三十五條至第二百三十八條的規定，請求保護其物權的，應予支持。司法裁定過戶備注就是物權的權利和內容因生效法律文書發生了變化，但當事人尚未辦理不動產登記或尚不具備登記條件，登記機構依生效法律文書將這種變化記載到不動產登記簿，反映真實的物權權利狀況，應該說，這是登記機關在實踐中形成的一種變通做法。

登記機構在收到司法機關的生效法律文書后，通常會在不動產登記簿上作司法裁決的備注，這個備注是限制交易的行政備注，對當事人非常重要，可以有效保護其合法權益，同時也能提示不動產登記機構工作人員，該不動產權利人已經變更，不能再給原登記權利人辦理其他登記手續，在效果上具有類似查封登記的效果，故已裁定過戶備注的房屋，不宜再辦理居住權登記。但是，有居住權登記的房屋可以辦理司法裁定過戶備注。

（十一）居住權登記與換證、遺失補發登記是否存在對抗關系

不動產登記實務中，還存在因持證人遺失不動產權證書或不動產登記證明，以及不動產權證書或不動產登記證明破損而申請換證與遺失補發登記等情形。此種行為并不影響不動產客體及權利內容，只是重新換發證，故與居住權登記互不影響。

三、探討和結語

居住權是一種新的法定物權，其性質、生效要件，設立、變更、注銷在法律和登記實務上的程序，與其他不動產登記事項的相互關系，需要法律、行政法規、規章等規范性文件作出明確、具體的規定，以確保不動產登記行為的合法性和有效性，在最大程度上保護權利人、利害關系人及社會公眾的利益。建議《不動產登記法》出臺時，將各類不動產權利登記的內容、程序在該法中予以體現，同時修訂《不動產登記暫行條例》、《不動產登記暫行條例實施細則》，將法律的原則性規定落實到具體的不動產登記實務中。