“斷供潮”緣何來襲

嚴躍進

今年年初以來，關于房貸暫緩、房貸延期等討論開始增多，即形成了“斷供潮”的現象。雖然此類現象還是少數，但是也確實值得政府、銀行和購房者等關注。只有客觀了解斷供的原因和表現，才能更好地出臺有針對性的政策，進而更好地應對今年特殊社會經濟下的此類新問題。

關注償還房貸有壓力的群體

關于房貸償還違約的問題，最早其實是在燕郊曝光出來的。燕郊屬于河北廊坊下面的一個鎮，由于其靠近北京，所以其實該鎮屬于衛星城的概念，其城市規模較大，房地產交易的規模也較大。過去幾年燕郊房地產市場呈現了快速升溫和快速降溫的倒U形走勢。市場壓力下傳出了燕郊放松限購、降低首付等說法，雖然沒有證實，但多少說明此類城市當前面臨了較多的房地產市場下行壓力。

到了今年年初，一篇關于“燕郊斷供者的自述”文章在社交媒體上傳播。該購房者在2017年購買了一套140平方米的房子，月供額為1.7萬元。由于燕郊房價開始下跌，其通過計算發現，若是把月供額加起來，最后發現其實是虧了，或者說相當于要倒貼給銀行了。換句話說，斷供寧可不要房子可能更為合算。但若是類似操作，不按時償還貸款，銀行就會把他告上法庭。最后可能既輸掉官司，同時也可能要賠償利息和罰息，甚至上失信人的名單。

該事件引起了大家對于“斷供潮”的關注。雖然類似事件還是個案的形式，但后續的一些新聞報道也發現，類似事件確實有增加的風險。燕郊事件和房地產市場周期的調整有關系，而后面的一些案例則和疫情、經濟下行等有關。這里可以舉兩個例子。一、由于疫情管控，一些跨省跨城就業的工作人員因為沒及時做核酸，無法按時上班，最后被公司裁員或辭退。此類就業者的經濟負擔明顯會增大，進而影響月供的還貸能力。可能其手上也有另外一套房，也考慮過賣掉一套去支持另一套月供，但這時要出售房產其實也沒那么容易。二、這幾年一些行業和企業受到經濟周期的調整，面臨壓縮產能的壓力，尤其是互聯網、房地產、金融等行業。此類行業過去都是高薪行業，相關從業者的收入水平都不錯，承受高額月供的能力也較強。但是現在可能面臨被裁員的壓力，且找新工作變得更加困難，這個時候其償還月供方面自然壓力就更大了。甚至一些就業者可能是邊償還貸款邊交房租，其壓力可想而知。

類似例子總結，至少說明在“斷供潮”中，往往是此類情況，包括房價下跌導致月供的“性價比”明顯不高、疫情防控下收入水平明顯受干擾、經濟下行壓力下出現辭退或裁員。類似情況下，月供能力和動力減弱，雖然是個別群體的現象，但若不及時控制，“斷供潮”確實有可能會擴大。

月供延緩的政策正加快出臺

關于房貸延緩的問題，其實在2020年新冠肺炎疫情暴發之初就有各類應對政策和措施。2020年2月，《關于進一步強化金融支持防控新型冠狀病毒感染肺炎疫情的通知》出臺，政策明確，完善受疫情影響的社會民生領域的金融服務，對相關人員在信貸政策上予以適當傾斜。但其實2020年并沒有出現“斷供潮”的壓力，這和當時房地產市場走出低谷期、社會經濟基本面總體穩定等有密切的關系。

但是2022年此類問題就變得嚴峻起來，關于延遲償還貸款的說法和政策也開始增加。4月15日，國務院新聞發布會介紹了今年第一季度銀行業保險業運行發展情況。銀保監會相關負責人明確，2020年新冠肺炎疫情暴發之初，相關部門就已經有明確的政策，對于受疫情影響暫時失去收入的人群采取傾斜性的信貸政策。同時，4月18日，央行、外匯局發布了《關于做好疫情防控和經濟社會發展金融服務的通知》，提出加強金融服務、加大支持實體經濟力度的23條政策舉措。此次政策明確，靈活采取合理延后還款時間、延長貸款期限、延遲還本等方式調整還款計劃。

針對房貸延期還款的問題，工行、農行、中行、建行、交行等銀行都做出了回應，對受疫情影響的個人住房貸款客戶，可提供包括延后還款時間、延長貸款期限、調整賬單計劃等在內的服務。從各地的新聞報道和銀行發布的具體調整情況看，確實有一些銀行在開展此類房貸延期的工作和服務。從延期的角度看，主要包括幾類情況：1.并沒有暫緩的具體服務措施。2.可以暫緩一個月，第二個月補上。3.可以暫緩半年，其間可以不償還月供或僅償還利息，6個月后需要補上。總體上看，各類銀行總體朝著降低購房者成本、減少購房者的焦慮等角度出發，客觀上減少了此類“斷供潮”風險的出現。

未雨綢繆做好應對措施

關于房貸延期償還的問題，既是金融理財的問題，也是民生和社會穩定的問題，需要地方政府、銀行、購房者和房企等客觀看待。未雨綢繆積極應對，才能減少“斷供潮”現象的出現。

地方政府需要密切關注近期所在城市的房地產市場運行情況、疫情管控情況和企業經營情況，尤其是要密切關注疫情沖擊下影響較大的產業和企業。比如說一些外貿比重較大的城市，可能外貿人員的收入明顯會受影響。一些可能是偏重于制造業，那么相關的職工也會受到影響。從產業和房地產的角度去梳理，可以更精準了解哪些群體更容易受“斷供潮”的沖擊，這是地方政府后續制定政策所需要重點關注的內容。

銀行要填補漏洞完善服務。第一，要對既有的貸款或客戶的月供償還情況做好監測，對于一些突然沒有按時繳款的購房者，需要及時去了解。只有了解客戶，才能有更好的應對舉措，比如說落實更為精準的月供償還計劃，以及早控制違約率和壞賬率，減少房貸的風險。第二，要積極做好創新做好服務，增強客戶的信任。比如說，要積極做好數字銀行的建設，一些貸款推遲的工作，若是可以通過相關系統一鍵操作，那就可以提高效率。銀行主動提升服務和優化服務變得很關鍵。

對于購房者來說，若是目前確實遇到了此類壓力，則需要和銀行以及工作單位等及時做溝通，充分了解此類月供償還的各種應對方式，找一些比較經濟、快捷的方式去進行。尤其是可以采取“減少月供額、增加月供還貸月份”的方式，此類做法比簡單地“推遲6個月再補繳本息”的做法會更加有效。而對于一些近期要購房的消費者來說，要充分了解經濟形勢和就業形勢，在購房方面不要隨意夸大杠桿能力，謹慎規劃還款計劃。

房企也需要思考此類問題，在推薦樓盤和貸款方案過程中，也需要負起責任。雖然今年房貸政策比較寬松，獲得房貸也比較容易，但確實需要把風險考慮得更多。房企要主動出臺一些措施，包括充分了解購房者的還款能力和收入來源、積極引入公積金貸款資源、不盲目夸大房產項目的投資價值等。只有這樣，房企的每一筆交易業務才會比較穩妥，也可以減少后續客戶斷供風險的出現。