“斷供潮”緣何來襲

嚴躍進

今年年初以來，關(guān)于房貸暫緩、房貸延期等討論開始增多，即形成了“斷供潮”的現(xiàn)象。雖然此類現(xiàn)象還是少數(shù)，但是也確實值得政府、銀行和購房者等關(guān)注。只有客觀了解斷供的原因和表現(xiàn)，才能更好地出臺有針對性的政策，進而更好地應對今年特殊社會經(jīng)濟下的此類新問題。

關(guān)注償還房貸有壓力的群體

關(guān)于房貸償還違約的問題，最早其實是在燕郊曝光出來的。燕郊屬于河北廊坊下面的一個鎮(zhèn)，由于其靠近北京，所以其實該鎮(zhèn)屬于衛(wèi)星城的概念，其城市規(guī)模較大，房地產(chǎn)交易的規(guī)模也較大。過去幾年燕郊房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)了快速升溫和快速降溫的倒U形走勢。市場壓力下傳出了燕郊放松限購、降低首付等說法，雖然沒有證實，但多少說明此類城市當前面臨了較多的房地產(chǎn)市場下行壓力。

到了今年年初，一篇關(guān)于“燕郊斷供者的自述”文章在社交媒體上傳播。該購房者在2017年購買了一套140平方米的房子，月供額為1.7萬元。由于燕郊房價開始下跌，其通過計算發(fā)現(xiàn)，若是把月供額加起來，最后發(fā)現(xiàn)其實是虧了，或者說相當于要倒貼給銀行了。換句話說，斷供寧可不要房子可能更為合算。但若是類似操作，不按時償還貸款，銀行就會把他告上法庭。最后可能既輸?shù)艄偎荆瑫r也可能要賠償利息和罰息，甚至上失信人的名單。

該事件引起了大家對于“斷供潮”的關(guān)注。雖然類似事件還是個案的形式，但后續(xù)的一些新聞報道也發(fā)現(xiàn)，類似事件確實有增加的風險。燕郊事件和房地產(chǎn)市場周期的調(diào)整有關(guān)系，而后面的一些案例則和疫情、經(jīng)濟下行等有關(guān)。這里可以舉兩個例子。一、由于疫情管控，一些跨省跨城就業(yè)的工作人員因為沒及時做核酸，無法按時上班，最后被公司裁員或辭退。此類就業(yè)者的經(jīng)濟負擔明顯會增大，進而影響月供的還貸能力。可能其手上也有另外一套房，也考慮過賣掉一套去支持另一套月供，但這時要出售房產(chǎn)其實也沒那么容易。二、這幾年一些行業(yè)和企業(yè)受到經(jīng)濟周期的調(diào)整，面臨壓縮產(chǎn)能的壓力，尤其是互聯(lián)網(wǎng)、房地產(chǎn)、金融等行業(yè)。此類行業(yè)過去都是高薪行業(yè)，相關(guān)從業(yè)者的收入水平都不錯，承受高額月供的能力也較強。但是現(xiàn)在可能面臨被裁員的壓力，且找新工作變得更加困難，這個時候其償還月供方面自然壓力就更大了。甚至一些就業(yè)者可能是邊償還貸款邊交房租，其壓力可想而知。

類似例子總結(jié)，至少說明在“斷供潮”中，往往是此類情況，包括房價下跌導致月供的“性價比”明顯不高、疫情防控下收入水平明顯受干擾、經(jīng)濟下行壓力下出現(xiàn)辭退或裁員。類似情況下，月供能力和動力減弱，雖然是個別群體的現(xiàn)象，但若不及時控制，“斷供潮”確實有可能會擴大。

月供延緩的政策正加快出臺

關(guān)于房貸延緩的問題，其實在2020年新冠肺炎疫情暴發(fā)之初就有各類應對政策和措施。2020年2月，《關(guān)于進一步強化金融支持防控新型冠狀病毒感染肺炎疫情的通知》出臺，政策明確，完善受疫情影響的社會民生領(lǐng)域的金融服務(wù)，對相關(guān)人員在信貸政策上予以適當傾斜。但其實2020年并沒有出現(xiàn)“斷供潮”的壓力，這和當時房地產(chǎn)市場走出低谷期、社會經(jīng)濟基本面總體穩(wěn)定等有密切的關(guān)系。

但是2022年此類問題就變得嚴峻起來，關(guān)于延遲償還貸款的說法和政策也開始增加。4月15日，國務(wù)院新聞發(fā)布會介紹了今年第一季度銀行業(yè)保險業(yè)運行發(fā)展情況。銀保監(jiān)會相關(guān)負責人明確，2020年新冠肺炎疫情暴發(fā)之初，相關(guān)部門就已經(jīng)有明確的政策，對于受疫情影響暫時失去收入的人群采取傾斜性的信貸政策。同時，4月18日，央行、外匯局發(fā)布了《關(guān)于做好疫情防控和經(jīng)濟社會發(fā)展金融服務(wù)的通知》，提出加強金融服務(wù)、加大支持實體經(jīng)濟力度的23條政策舉措。此次政策明確，靈活采取合理延后還款時間、延長貸款期限、延遲還本等方式調(diào)整還款計劃。

針對房貸延期還款的問題，工行、農(nóng)行、中行、建行、交行等銀行都做出了回應，對受疫情影響的個人住房貸款客戶，可提供包括延后還款時間、延長貸款期限、調(diào)整賬單計劃等在內(nèi)的服務(wù)。從各地的新聞報道和銀行發(fā)布的具體調(diào)整情況看，確實有一些銀行在開展此類房貸延期的工作和服務(wù)。從延期的角度看，主要包括幾類情況：1.并沒有暫緩的具體服務(wù)措施。2.可以暫緩一個月，第二個月補上。3.可以暫緩半年，其間可以不償還月供或僅償還利息，6個月后需要補上。總體上看，各類銀行總體朝著降低購房者成本、減少購房者的焦慮等角度出發(fā)，客觀上減少了此類“斷供潮”風險的出現(xiàn)。

未雨綢繆做好應對措施

關(guān)于房貸延期償還的問題，既是金融理財?shù)膯栴}，也是民生和社會穩(wěn)定的問題，需要地方政府、銀行、購房者和房企等客觀看待。未雨綢繆積極應對，才能減少“斷供潮”現(xiàn)象的出現(xiàn)。

地方政府需要密切關(guān)注近期所在城市的房地產(chǎn)市場運行情況、疫情管控情況和企業(yè)經(jīng)營情況，尤其是要密切關(guān)注疫情沖擊下影響較大的產(chǎn)業(yè)和企業(yè)。比如說一些外貿(mào)比重較大的城市，可能外貿(mào)人員的收入明顯會受影響。一些可能是偏重于制造業(yè)，那么相關(guān)的職工也會受到影響。從產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)的角度去梳理，可以更精準了解哪些群體更容易受“斷供潮”的沖擊，這是地方政府后續(xù)制定政策所需要重點關(guān)注的內(nèi)容。

銀行要填補漏洞完善服務(wù)。第一，要對既有的貸款或客戶的月供償還情況做好監(jiān)測，對于一些突然沒有按時繳款的購房者，需要及時去了解。只有了解客戶，才能有更好的應對舉措，比如說落實更為精準的月供償還計劃，以及早控制違約率和壞賬率，減少房貸的風險。第二，要積極做好創(chuàng)新做好服務(wù)，增強客戶的信任。比如說，要積極做好數(shù)字銀行的建設(shè)，一些貸款推遲的工作，若是可以通過相關(guān)系統(tǒng)一鍵操作，那就可以提高效率。銀行主動提升服務(wù)和優(yōu)化服務(wù)變得很關(guān)鍵。

對于購房者來說，若是目前確實遇到了此類壓力，則需要和銀行以及工作單位等及時做溝通，充分了解此類月供償還的各種應對方式，找一些比較經(jīng)濟、快捷的方式去進行。尤其是可以采取“減少月供額、增加月供還貸月份”的方式，此類做法比簡單地“推遲6個月再補繳本息”的做法會更加有效。而對于一些近期要購房的消費者來說，要充分了解經(jīng)濟形勢和就業(yè)形勢，在購房方面不要隨意夸大杠桿能力，謹慎規(guī)劃還款計劃。

房企也需要思考此類問題，在推薦樓盤和貸款方案過程中，也需要負起責任。雖然今年房貸政策比較寬松，獲得房貸也比較容易，但確實需要把風險考慮得更多。房企要主動出臺一些措施，包括充分了解購房者的還款能力和收入來源、積極引入公積金貸款資源、不盲目夸大房產(chǎn)項目的投資價值等。只有這樣，房企的每一筆交易業(yè)務(wù)才會比較穩(wěn)妥，也可以減少后續(xù)客戶斷供風險的出現(xiàn)。