深圳前海街坊項目整體開發模式統籌的研究*

李榮生 謝堅勛 羅嵐 陳豪

(1.深圳市前海建設投資控股集團有限公司，廣東 深圳 518066；2.上?？迫鹫嬲\建設項目管理有限公司，上海 200092；3.南昌大學工程建筑學院，江西 南昌 330036)

0 引言

北京、上海、廣州、深圳等我國一線城市對區域整體開發的城市更新模式已進行了有益嘗試。深圳于2009年提出了“政府引導、市場運作、規劃統籌、節約集約、保障權益、公眾參與”的城市更新原則，確立了“政府引導、市場運作”的更新機制，明確了以城市更新單元為核心的更新模式，并且創建了街坊項目整體開發的新模式，其主要適用對象為城市核心區域和戰略重點區域[1]。街坊項目整體開發更新模式是在美國規劃單元開發(Planned Unit Development，PUD)的基礎上進一步發展而來的城市更新模式，強調政府在城市更新過程中的重要作用，實行政府主導、政企協作的實施機制，核心是通過設置更新規模門檻來統籌整合街區的各類公共利益，實現土地增值紅利向城市回籠，提升城市公共服務能力，推動城市高質量發展[2]。

1 研究設計

1.1 研究方法與樣本選擇

在單案例研究中，主要是研究“為什么”和“如何做”，從而達到更深層次的研究目的，得出一定的理論和規律[3]，做到能夠清晰解釋現象?；诘湫托栽瓌t，本文選擇的樣本為深圳前海十九單元03街坊項目。該項目無論是整體開發，還是項目本身對于實現街坊項目整體開發下的統籌，都具有典型性，能夠代表一類具有相同或相似特征的區域式整體開發項目的實踐，因此從中得出的理論具有真實性和普遍適用性。

前海十九單元03街坊項目位于深圳前海媽灣片區十九單元的核心位置，為怡海大道、媽灣二路、港城六街和港城十九街圍成的區域，2014—2019年是項目的開發期。該項目用地面積6.42×104m2，共含10個地塊，包括綠地和北側水渠。其中有7個地塊可供開發，此項目的總面積為4.70×104m2，地上建筑總面積為46.814萬m2。項目由前?？毓傻?家建設單位一起開發，街坊項目的統籌協調工作由前海控股負責。

1.2 數據處理與分析

文獻回顧、研究設計、數據收集和數據分析這4個步驟是案例研究的一般流程和步驟[4]。數據包括訪談數據、內部檔案數據和已有的公開文獻資料，其中內部檔案數據包括會議紀要和建筑設計等，訪談數據為通過半結構化訪談獲取的原始資料。訪談對象主要為深圳前海十九單元03街坊項目的設計方、施工方以及業主方。訪談內容主要圍繞街坊項目整體開發模式的特征、內涵、建設統籌機制，引導訪談對象講述自己在建設過程中的心得并闡述對于街坊項目整體開發模式的理解。以上的案例數據收集能夠保證數據的合理性、準確性和有效性。

2 案例分析

2.1 統籌重難點分析

2.1.1 整體開發模式下項目設計統籌和管理協調難度大

在多元主體合作的街坊項目整體開發模式情境下，各地塊項目設計的多樣性和整體統籌的統一性之間的矛盾是客觀存在的。為尋求一種大統一前提下又不失個體特色和多樣化的設計，實現個體理性與集體理性的統一，需要開展大量的協調工作。為達到預期的設計效果，該項目從設計統籌的組織、設計統籌的機制和設計審批角度來看，都存在與常規項目不同的眾多創新之處，設計統籌是街坊項目整體開發模式最重要的工作內容，也是項目建設過程中最大的難點所在。

2.1.2 整體開發模式下項目施工統籌及總體管理協調難度大

十九單元03街坊項目是作為整體開發模式深度應用的項目，比如其7個地塊各自所擁有的地下室連通形成了統一的大地下室。但各地塊建設范圍內地下室的設計、施工卻由其自行組織，相當于7個項目同時建設。而保證地塊范圍內所有建設順利進行的必要條件則是前海控股作為周邊地塊建設的統籌協調牽頭組織，要做好項目的統籌及總體管理協調，這是街坊項目管理的重點也是難點。各地塊建設期間的統籌協調溝通工作量巨大，且協調時間跨度很大，一直要延續至十九單元03街坊項目所有地塊竣工投入使用。由于7個地塊在一個大基坑中，周邊已經有圍欄封閉，通往工地基坑底只有一個通道即共用施工坡道，因此建設場地相對狹小，施工臨設條件較為嚴峻。眾多塔吊平面布置、交通疏導、施工材料、設備運輸等方面均需事先溝通協調，才能保證項目建設的順利實施。以垂直運輸為例，由于項目建設周期較長，且多為超高層塔樓又附有較大的地下室和局部裙樓，各建筑施工塔吊必然長時間同時矗立，而樓群施工場地較為緊張，如果在建設過程中沒有統籌考慮區域整體的建筑塔吊平面布置，則很容易產生群塔碰撞的風險。可見，項目施工過程中，存在大量超過單個業主可以把控的區域整體施工場地布置、施工臨時交通設置、垂直交通布置等協調工作，更為重要的是，這些布置方案在建設過程中需要根據不同地塊施工工況進行動態調整。另外，相鄰地塊之間存在大量的地下空間、二層連廊等工程實體連接，也需要進行施工協調?？傊?，項目施工協調涉及單位多、協調事項點多面廣、協調周期長。

2.2 統籌組織分析

此類項目各方利益訴求復雜多樣，投資額大且合作周期長，項目兼具準公共性和商業性，合作邊界較為不確定，這給統籌組織建設和統籌組織機制設計提出了更高的要求?；诖?，本文將從項目的不同參與主體，如政府-企業間、開發主體間入手，對街坊項目整體開發模式的統籌組織進行概述。

2.2.1 政府-企業間

前海街坊項目設有兩大政府統籌組織，分別是深圳前海深港現代服務業合作區開發建設領導小組和前海城市新中心建設指揮部。指揮部需要舉全市之力，統籌好規劃、建設、管理三大環節，負責審議前海城市新中心的重要規劃、城市設計、建設計劃和重大公共設施布局，統籌協調推進前海城市新中心規劃建設工作，研究解決建設過程中的重大問題。其成員包括深圳發展改革委、市規劃和自然資源局、市住房建設局、市水務局、市城管和綜合執法局、市建筑工務署、市軌道辦等單位人員，并在深圳前海深港現代服務業合作區管理局(簡稱前海管理局)內設置辦公室承擔具體工作。其中，前海深港現代服務業合作區是我國內地首個以法定機構模式主導開發治理的區域，前海管理局成立預示著前海開發建設的進一步提速和落實，是標志性事件。前海管理局是依據《深圳經濟特區前海深港現代服務業合作區條例》《深圳市前海深港現代服務業合作區管理局暫行辦法》設立的，實行企業化管理、不以營利為目的、履行相應行政管理和公共服務職責的法定機構。

此項目推進前期，在前海管理局的牽頭下，前海控股聯合業主確定了城市設計統籌單位。設計階段，前?？毓蔂款^組成業主聯盟，負責統籌街坊項目整體形象、公共連廊一體化以及景觀一體化設計。施工階段，前?？毓蔂款^負責各業主間協調統籌，成為協助前海管理局落實導控、協調施工階段分歧、實現建設效率和公共效益最大化的重要力量。前?？毓山M織編寫了《前海十九單元03街坊整體統籌協調服務建議書》，制定了施工協調會議機制并組織了會議的召開。運營階段，為了打造地下空間整體化車行、人行系統，前?？毓山M織統籌規劃，聘請運營單位。同時，前海控股統籌前海產業空間和配套資源，發揮了公司平臺企業優勢，完善了區域配套服務功能，有效推進了產業落地，優化了營商環境。此外，前?？毓蛇€代表前海管理局與其他企業采取了合資合作的模式開發項目。

2.2.2 開發主體之間

在街坊項目整體開發模式的背景下，各個開發主體需要通過各自的自利性和決策的分散化來爭取更高的市場份額和更優的資源分配，這勢必會存在分散和整體“協調”的問題。因此，如何做好街坊項目各開發主體間的統籌組織工作成為街坊項目成功交付與運營的關鍵所在。在項目中，虛擬組織區別于一般的傳統組織，在形式上沒有正式的規范加以約束，組織成員通過高度自律和價值取向實現組織的共同目標。以多開發主體間溝通協作機制為核心的開發主體間虛擬統籌組織是街坊項目整體開發成功的關鍵所在。業主聯盟是街坊項目整體開發模式中的關鍵性統籌組織,它可以視為將開發主體間統籌組織從理論轉變為了現實。

業主聯盟這一臨時組織主要以前?？毓蔀橹行臓款^，由其他各開發主體的相關代表共同組成。具體職能是以項目整體開發、整體竣工為前提條件，針對前海十九單元03街坊項目的總體開發方向、里程碑節點、協調框架以及費用分攤等開發主體需要率先明確并形成共識的或較為關心的工作內容進行協調溝通。業主聯盟通過例會形式開展工作，參與人員主要為各開發主體的高層管理人員。業主聯盟的組織結構見圖1。

圖1 前海十九單元03街坊項目業主聯盟組織結構示意圖

開發主體間虛擬統籌組織往往以開發主體間統籌協調會議(又稱集體議事機制)的形式實現整體推進和利益協調，各建設主體通過共同協商做出影響建設項目進程的重要決策。圖2概述了前海十九單元03街坊項目由前?？毓蔂款^運用統籌協調會議機制的具體流程。

圖2 街坊項目整體開發統籌協調會議機制的具體流程

開發主體間虛擬統籌組織的運行機制除了有統籌協調會議機制，還有合約統籌機制、關系統籌機制以及文化建設機制。其中統籌協調會議機制又可以看作是其余3種機制健康運作的重要載體。4種運行機制相輔相成，互相促進，共同服務于業主聯盟這一開發主體間的虛擬統籌組織，較好地解決了開發主體間的溝通與協調問題。開發主體間虛擬統籌組織的運行機制可以用圖3進行概括。

圖3 開發主體間虛擬統籌組織運行機制

2.3 統籌理論方法分析

2.3.1 適用于街坊項目整體開發統籌的綜合集成方法論

十九單元03街坊項目這樣的復雜工程系統，單獨使用基于系統原理的還原論或整體論中的任何一種，都不能實現工程要素的最佳集成，也就是不能實現工程系統的最優化，而必須將這兩種方法綜合起來運用才能發揮作用。這就是錢學森等科學家提出的處理開放的復雜巨系統唯一有效的方法，即從定性到定量的綜合集成方法。

2.3.2 項目復雜性視角下街坊項目整體開發復雜性的識別與降解

復雜性是街坊項目整體開發模式從系統工程視角觀察到的本質規律之一[5]。街坊項目整體開發要實現街坊內的各地塊地下、地上空間整體開發，就更具有根植于其內核的復雜性。復雜性是一個抽象的、具有多維度的概念。為深刻理解復雜性概念，應選擇復雜性分析的框架。通常來說，街坊項目整體開發工程的復雜性包含6個維度(圖4)，分別是目標復雜性、組織復雜性、任務復雜性、技術復雜性、環境復雜性、信息復雜性[6]。從系統工程視角出發，對于復雜項目而言，項目成功的關鍵因素在于項目管理者對項目復雜性的認識和駕馭。街坊項目整體開發建設的復雜性降解需要綜合集成的管理能力。綜合集成管理的核心在于協調不同專業、不同主體之間的要素，以促進協同工作效率的提高。從綜合集成方法論的本義出發，在發現其系統科學的本性的基礎上，進一步將街坊項目整體開發模式的統籌管理納入復雜性管理的范疇內。

圖4 復雜性分析的維度與框架

2.3.3 利益相關者視角下街坊項目多主體統籌問題的解決

利益相關者視角能夠促進企業管理方式的轉變[7]。除了在公司治理方面，利益相關者視角也是項目管理的重要視角之一。在街坊項目整體開發建設項目中，由于涉及更多的項目開發主體以及在城市更新過程中更為復雜的外部相關利益方，利益相關者視角為街坊項目解決了多主體統籌的問題。此外，利益相關者背景下的建設單位的集成能力也為街坊模式多主體統籌提出了方法論層面的解決方案。

2.3.4 “協同-協調-協商”視角下街坊組織多維功能的界定

整體性治理視角提升了街坊項目開發組織治理的集成化水平，也表明街坊項目整體開發的組織體系需具備不同于一般工程組織的更多維度功能。同時，諸如街坊項目整體開發的復雜工程有其根植于內核的復雜性，也要求組織必須具有極強的適應能力和控制能力[8]。因此，街坊項目整體開發統籌為組織功能提出了多方面的要求?；诖死碚?能夠從復雜工程組織體系“協同-協調-協商”的視角出發，探究街坊項目整體開發組織的多維功能。

2.4 統籌手段分析

本文在介紹統籌重難點分析中提到整體開發模式下，項目設計統籌和管理協調難度大以及項目施工統籌及總體管理協調難度大，所以下面著重介紹本案例的設計統籌和施工統籌。

2.4.1 設計統籌

在前海十九單元03街坊項目中，設計統籌單位為了保證設計的協調性、完整性和統一性，明確了各階段及不同設計單位的控制要點[9]。在項目的施工圖階段和方案設計階段，設計統籌單位及時發現問題然后加以解決，將各地塊的設計文件整合起來，尤其是地塊之間的銜接處[10]，做到求同存異、統一設計標準、規范、深度和要求，全過程管控指導設計工作。十九單元03街坊項目的設計統籌協調機制見圖5。

圖5 街坊項目的設計統籌協調機制圖

2.4.2 施工統籌

政府在施工階段仍然發揮重要的統籌作用，政府通過其項目管理機構中的施工統籌部門開展施工總體策劃，對建設情況進行監督檢查并解決統籌協調中的重大難題。政府作為“能量”最大的建設主體，可利用政府行政審批手段把控建設節奏，推進市政配套相關建設、協調安全生產和應急管理等工作，并組織構建施工協調平臺和會議機制等。對于整體開發，項目施工階段的統籌難點在于整體工程建設問題。面對眾多總承包商及分包商，需要明確他們在工程建設進度銜接中的各類接口關系，合理進行施工場地布置、交通組織設計、安全文明施工協調等，從而盡可能地減少各工程在施工過程中彼此間產生的負面影響，使現場管理井然有序，效率得到提高。

3 結語

在街坊項目整體開發模式中，由于目標的多元性以及諸多參建方，存在利益協調問題的復雜性，這就需要政府與多個企業之間協作，而且不局限于某個企業和項目團隊，以免過于狹隘，因此對傳統的開發模式機制亟須進行創新。在政府的主導下，整體開發模式是由代表公共利益的政府平臺型企業與社會資本開發企業共同合作完成的。項目開發模式需要以需求為導向進行延伸和探索，開發主體間虛擬統籌模式與街坊項目整體開發模式的必要性密不可分。在街坊項目整體開發統籌組織的基礎上，街坊項目整體開發建設亦需要重視方法層面的統籌。街坊項目的良好開發需要兼顧各主體目標，需要考慮主客體與環境的統一，需要尋求方法多樣性與綜合效果的一致，也就是需要從方法論層面到具體統籌方法層面自上而下地形成統籌方法框架。

符合土地價值最大化要求、提升街坊整體形象，是城市中心區域開發建設的一種創新模式。設計與施工的統籌并不是一種單純的技術統籌行為，而是涉及使用功能、商業價值、經濟效益等核心因素，技術統籌并不能完全解決問題。因此，在充分認識技術統籌重要性的前提下，不能片面地擴大設計統籌單位技術統籌的決定性作用。在街坊項目整體開發模式的統籌機制中起核心作用的仍然是政府相關職能部門和區域統籌開發單位的統籌引領，以及各開發單位間“伙伴式”的合作開發關系。