我國房地產企業資本結構存在問題及對策探討

王奧麗

摘 要：近年來，房地產行業勢頭正猛，發展迅速，得益于我國人民生活水平的提高和我國社會主義現代化的發展。受我國“成家立業”思想的影響，房產成為大多數人的追求。由于城市化進程越來越迅速，各種房地產項目相繼開發。然而房地產開發對投資者要求非常高，房地產行業也是影響我國民生的一大行業，所以對房地產企業的管理至關重要。由于房地產企業不同于其他民生行業，對資金管理要求很高，其資本結構存在很多問題和風險。本文以房地產為例，對房地產資本結構進行探討分析，同時為其他房地產企業提供幫助和參考意義。

關鍵詞：資本結構;資本成本;財務風險;融資

一、房地產行業特點

1.資金需求量巨大

房地產投資最大的特點在于其資金投入巨大，房地產項目整個周期的運營需要有足夠的資金，要有完善的資金鏈，合理的資本結構機制，防止資金鏈斷裂，對投資者要求很高。

2.對銀行，經濟政策敏感

我國的融資政策相對來說并不成熟完善，房地產融資來源主要還是來自銀行借款，銀行利率，借款政策會對房地產企業的資本成本造成巨大影響。3.項目周期長，回款慢

房地產項目規模一般較大，從事項目經營過程中必然產生大量談判，協商，建造，耗用時間較長，項目完成周期長，需要大量資金的投入，回款慢。

4.大眾需求量大，回報率高

近年來，房地產已然成為熱門行業，受中國傳統文化的影響，房產已成為大眾的普遍追求，加上房價水漲船高，房地產投資項目完成后，回報率較高。

二、房地產行業最優資本結構

資本結構是指企業各種資本的構成及比例關系，是企業在特定時期內籌資所組合成的結果。合理安排資本結構對企業的綜合資本成本，利用財務杠桿以及提高公司價值都有密切聯系。例如，債務資本比率的成本大大低于權益資本比率的成本，債務利息通常是固定的。在一定范圍內合理增加債務資本比率對公司價值具有有益的影響。

顯然，過多的債務資本和較高的比率將增加公司的財務風險，提高資本成本，并降低公司的價值。早期的資本結構是對資本結構的主要理解，但它們也是單方面的和有缺陷的。新融資結構更加符合現代企業管理現狀，其中代理成本理論和優序融資理論都對房地產企業優化資本結構提供了理論基礎。優序融資理論認為企業的融資方式應該首先在企業內部進行吸取資金。如果內部不能滿足企業的需要，再選擇外部融資，而且應該優先考慮外部融資中的債權融資，最后再外部融資方式中的股權融資。

由于不同行業的環境，發展進程不同，而且不同企業的經營目標，行業地位也存在著不同，所以不同企業所選擇的最優資本結構也存在著差異。

三、我國房地產資本結構存在問題的原因

分析為什么形成當前的資本結構非常重要。分析地產資本結構特點形成的原因，不僅可以幫助了解會影響公司的資本結構的條件，而且還可以有利于為企業優化資本結構提出對策及建議。

（一）資金需求量大

房地產行業本身具有的特點。房地產行業資金需求量大，所以，很多項目要需要企業籌集外部資金才能順利運行。房地產行業一直都是一種供不應求的狀態，房地產開發項目不斷增多，需要利用負債來進行投資與發展。

（二）短期債務資本成本低

資本成本具體是指企業籌集資金所需要支付的費用和企業使用該項資金需要支付的利息等。資本成本為企業選擇資本結構構成提供決策標準。由于房地產建設周期長，工程量大的特點，必然導致其資金投入量大，占用時間較長且周轉速度慢，完全或者大部分靠企業自有資金支持項目的建設并不現實，因此現實情況中房地產企業多是通過金融機構貸款，預售回款等籌集資金開展項目建設。

短期債務是房地產公司籌集債務的主要方式，因為與長期債務相比，它更便宜，更容易獲得且更靈活。

（三）融資方式單一

房地產業是中國的支柱性產業，發展倒退或者發展過快都會對中國的經濟產生惡劣的影響;而如果房地產業發展過快，則容易造成房地產泡沫的產生，一旦泡沫破裂，對于國家經濟必然造成嚴重打擊，而且房產屬于重資產，房地產業過熱會造成社會資金集中于此，從而沒有多于資金進行投資和消費，對國家經濟發展也不利。因此在房地產業發展過程中，我國也不斷的出臺各種措施來保證其穩定發展，包括限購、提高首付比例、貸款利率上浮或下調、限制給房地產企業放貸等措施。

四、房地產資本結構優化對策及建議

在對房地產現有資本結構存在的問題進行分析可知，房地產企業想要能夠在現有的艱難環境中生存發展下去，必須進行資本結構優化。

（一）降低資產負債率

優化資本結構是解決房地產企業財務問題的首要目標和方法。房地產公司負債與資產的比率很高，這種現象在我國的房地產公司中很常見。如果房地產企業的資金不能滿足公司項目的需要，公司只能依靠債務開展正常業務，這給公司帶來了很大的還款壓力，資金鏈條非常脆弱。房地產業務中的項目開發涉及無形的資本成本，因為從計劃的初始階段到銷售的最終階段的時間太長，因此，房地產公司應加快應收賬款周轉率，合理建設其他項目，積極進行資金調配。這樣，可以合理有效地降低資產負債率，改善資金使用狀況。

公司的資產負債率水平決定了業務風險的水平。負債與資產的比率越高，對企業的財務風險影響就越大。積極的一面是在經濟發展趨勢良好時，較高的資產負債能夠讓企業加速運轉，在一定程度上得到快速發展; 不利的一面是，當經濟發展形勢低迷或停滯不前時，較高的資產負債率將給公司帶來更大的償債壓力和經營壓力，從而增加了公司的財務和經營風險。 如果管理不善或項目開發困難，公司此時將沒有多余的資金用于營業額。我國大多數房地產公司的資本結構都不合理，換句話說，公司的債務借貸比率非常高。在這種情況下，需要適當減少債務融資，增加股權融資，以使股權資本結構保持在安全合理的水平。這不僅減輕了公司定期還款的財務壓力并降低了財務風險，而且還可以提高公司的信譽和實力。

（二）降低短期負債比例

當公司需要為大型項目提供緊急資金時，為了快速解決公司的融資問題，企業首先想到的當然是簡單易行的短期貸款。為了解決緊急需求，公司選擇流動負債而不考慮結果。房地產行業的債務比率普遍較高，資本結構非常不合理，公司債券目前的債務份額很高，短期債務償還壓力越來越大。公司資本鏈不完善，在沒有資金的情況下，公司可能做出不合理的決定，并通過高息貸款籌集資金來償還短期債務。企業需要考慮到長期和短期債務的償付能力，合理地提高其長期債務比率。這樣，可以減輕公司債券的利息負擔，不斷增加公司的現金流動性和可持續盈利能力，并使長期債務與短期債務的比率合理化。我們需要從債務結構入手，并找到一種優化公司債務結構的方法。

（三）采取多種籌資方式

大多數房地產公司依靠銀行貸款。這種單一的融資模式不僅給公司帶來了特定的資本風險，而且還迫使銀行承擔了風險，從而對我國經濟產生不利影響。房地產企業應多嘗試其他籌資方式，增強企業信用和企業價值，吸引更多投資者，實現多種融資相結合。一方面，房地產公司銀行借款占比過大，這不僅會導致資產負債率增加，而且提高了企業的資金還款壓力。另一方面，銀行貸款的利率低于其他債務貸款，但是當房地產行業波動時，行業風險轉變為金融風險，從而影響國民經濟的平穩運行。因此，國家將繼續實施監管政策，以防止房地產公司無限期向銀行借款。此外，公司銀行貸款的最大弊端是導致公司資本結構失衡。

國家統計局顯示，在2019年，全國房地產銷售增長速度，在很大程度上低于以前年度同一時期的房地產開發的增長速度。所以，在當前房地產形勢嚴峻時，企業可以根據大眾需求開發房地產，改變一味增長型的開發方式，實現精準開發。放緩開發速度，降低企業的財務風險，在項目決策上投入更多人力物力，從而提升企業的投資回報率。房地產企業放緩開發速度，實現精準開發，可以讓企業選擇更多的籌資方式，吸引更多投資者。能夠加快企業資金，從而增強企業的償債能力，優化房地產資本結構。

（四）適當放松控制權，合理分配股利

企業股東為了掌握控制權，一般會增加債務融資比例，但債權資本過高會造成財務風險較大。企業的控制權掌握在小部分人手中，容易造成主觀決策，趨功近利，不利于企業的發展。企業股利分配政策，在一定程度上受企業股權的影響，從而影響企業的資本結構構成。房地產結合當前市場情況，如果出現合適的投資機會，可以先使用資金進行投資，剩余資產再進行向股東分配股利。

五、結語

綜上所述，房地產資本結構優化對于行業的發展有關鍵作用，為我國經濟建設水平的不斷提升起到更加有力的推動作用。我國的房地產行業正處于蓬勃發展階段，房地產行業體系尚不成熟完善，就房地產來說，優化資本結構極其迫切。這就需要企業管理者及其政府相關部門實行相應政策，減輕企業融資負債成本，從而保證企業房地產項目的資金需求。

參考文獻

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