房地產(chǎn)企業(yè)財務風險成因與控制策略

唐麗華 張志新

摘 要：近兩年，隨著“房住不炒”等政策的推進，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展速度變緩。在這樣的市場背景下，房地產(chǎn)企業(yè)為了穩(wěn)健發(fā)展，就必須把握好當前的發(fā)展機遇，并積極的面對新的發(fā)展挑戰(zhàn)。對財務風險的控制引起足夠的重視，同時加強對財務風險的分析，以此全面的了解導致財務風險出現(xiàn)的原因，從而更具針對性的加以控制。筆者針對房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的主要表現(xiàn)形式、財務風險的成因進行了探究與分析，并提出了具體控制的有效策略和控制要點，希望有助于房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

關鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);財務風險;控制策略

引言：房地產(chǎn)企業(yè)一般資產(chǎn)負產(chǎn)率比較高，并且很多企業(yè)缺乏對財務風險的關注度，同時還有一部分企業(yè)尚未形成財務預算機制。這些都是財務風險的主要表現(xiàn)形式。一旦引發(fā)財務風險，將給房地產(chǎn)企業(yè)造成不可估量的損失。為此，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營與發(fā)展的過程中，一定要注意規(guī)避財務風險，以此確保自身可以在變化多樣的復雜市場環(huán)境中得以更加健康、長遠的發(fā)展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的主要表現(xiàn)形式

（一）較高的資產(chǎn)負債率

在房地產(chǎn)項目工程建設的整個過程中需要投入大量的資金，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)為了確保項目工程可以順利的完成建設，會選擇通過銀行借款獲取資金。所以房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的一個主要表現(xiàn)形式就是較高的資金負債率。企業(yè)內(nèi)部資金的運行比較緩慢，現(xiàn)金流入和流出在時間點上很難達到一致性，這就很容易出現(xiàn)資金鏈斷裂的情況，從而誘發(fā)財務風險。另外，房地產(chǎn)企業(yè)一般借款都比較多，所以面臨著較大的償債風險。

（二）缺乏對財務風險的關注度

部分房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項目工程時，并未針對項目工程的建設進行綜合分析，項目開發(fā)資金的投入較為盲目，僅關注項目工程建設后期的經(jīng)濟效益，嚴重缺乏對財務風險的關注。這種過于看重眼前經(jīng)濟效益，而缺乏財務管理工作開展的問題，勢必會嚴重影響資金的運行，很容易在財務管理方面發(fā)生問題，導致企業(yè)項目工程開發(fā)投入成本增加，并且還會嚴重影響企業(yè)的經(jīng)濟效益。

（三）缺乏完善的財務預算機制

部分房地產(chǎn)企業(yè)尚未形成完善的財務預算機制，缺乏對資金使用的恰當安排，未合理的計劃與安排項目投入資金的使用，也未及時調(diào)整和改善資金的安排。這部分房地產(chǎn)企業(yè)資金的使用比較盲目，到資金使用的關鍵時刻很容易發(fā)生資金匱乏的問題，嚴重影響著項目工程的建設進度，這勢必會導致企業(yè)項目建設成本費用增加，從而影響企業(yè)的經(jīng)濟效益。

二、造成房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的成因

（一）出現(xiàn)現(xiàn)金流風險的主要成因

房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理模式較為特殊，導致資金的周轉周期較長，并且將項目轉變成為資金的能力比較薄弱，為此，房地產(chǎn)企業(yè)一定要注意加強對現(xiàn)金流的管理。房地產(chǎn)企業(yè)在建設工程項目的過程中，通常需要大量的資金支撐其正常運作，然而一些房地產(chǎn)企業(yè)為了可以盡早的建設項目工程，選擇將追回的債務資金和積累的資金用來投資項目的建設，并未深入的挖掘企業(yè)內(nèi)部的資金潛力，這就很容易引發(fā)現(xiàn)金流風險。而在項目工程開始投入建設后，并未針對資金的使用制定詳細的計劃，也未能夠按照輕重緩急進行資金的分配，資金的使用與分配較為隨意和盲目，嚴重影響著企業(yè)經(jīng)濟效益目標的實現(xiàn)。

（二）出現(xiàn)財務預算風險的主要成因

房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項目工程的過程中，需要先進行規(guī)劃和可行性研究，通過可行性研究后再進行征地、拆遷、安置補償?shù)龋?jīng)過一系列的程序后，才能夠投入建設，而這一過程通常需要經(jīng)歷較長的時間，并且其中存在很多不確定性因素，所以房地產(chǎn)企業(yè)面臨著較大的預算風險。現(xiàn)階段，一些房地產(chǎn)企業(yè)并未對財務預算風險的控制引起足夠的重視。在項目工程投入建設后并未合理的進行資金規(guī)劃，缺乏有效的資金管理，預算執(zhí)行不到位，最終導致企業(yè)面臨嚴重的財務預算風險。

（三）出現(xiàn)經(jīng)營管理風險的主要成因

導致出現(xiàn)經(jīng)營管理風險的原因主要包括兩個方面，一方面為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營部門缺乏足夠的協(xié)調(diào)能力。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，經(jīng)營的過程就是大量的資金、物資和信息相互協(xié)調(diào)的過程，但是受一些因素的影響。而缺乏協(xié)調(diào)能力的經(jīng)營部分，很容易出現(xiàn)停滯或間斷的情況，從而引發(fā)經(jīng)營管理風險。另一方面，部分房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理風險意識較為薄弱，在經(jīng)營管理的過程中，將大部分精力與山都放在了工程項目質(zhì)量與進度上，將大部分資金都投入到了項目建設上，企業(yè)內(nèi)部資金鏈運轉的時間較長，極大的增加了時間成本。而經(jīng)營部門任務成本管理工作是財務部門的工作職責，這就很容易導致企業(yè)面臨經(jīng)營管理風險。

（四）出現(xiàn)內(nèi)部控制風險的主要成因

大部分房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)都普遍存在由內(nèi)部控制風險，之所以會出現(xiàn)這一風險其主要原因在于內(nèi)部控制力度不夠。內(nèi)部控制工作開展的質(zhì)量將直接影響企業(yè)的資金的運行與經(jīng)濟效益的實現(xiàn)。而房地產(chǎn)項目工程的開發(fā)一般周期都比較長，需要投入較大的資金。然而很多房地產(chǎn)企業(yè)不單單缺乏完善的內(nèi)部控制制度體系，同時還缺乏有效的監(jiān)督機制，內(nèi)部控制工作的開展流于形式，這就很容易引發(fā)內(nèi)部控制風險。

三、房地產(chǎn)企業(yè)控制財務風險的有效策略

（一）控制現(xiàn)金流風險的有效策略

房地產(chǎn)企業(yè)在開展財務風險控制工作的過程中，一定要注意加強對現(xiàn)金流的管理，特別是運營成本、銷售費用、貸款利息等現(xiàn)金流的管理，做好現(xiàn)金流的統(tǒng)籌管理，合理的控制先進的收入與支出。并注重加強對現(xiàn)金支出的審核，以此保證每一筆現(xiàn)金支出的合理性，避免出現(xiàn)缺乏安全性的現(xiàn)金支出。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，財務風險控制涉及的方面較多，財務管理人員必須樹立起正確的工作態(tài)度，并積極的通過各項有效措施的實施加強對財務風險的控制。另外，房地產(chǎn)企業(yè)還應該注意增強對資金結構的控制，根據(jù)自身運行與發(fā)展的實際情況，合理的分配債務和權益的比例，綜合分析在項目工程建設過程中營銷環(huán)節(jié)、投資額度的影響，確保各項資金都能夠得到合理的使用[1]。

（二）控制財務預算風險的有效策略

房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)建設項目工程的過程中，一定要認識到影響財務預算的因素比較多，而企業(yè)投資是否可以取得成功，并獲得較高的經(jīng)濟效益在很大程度上取決于這些因素[2]。房地產(chǎn)企業(yè)財務部門一定要對財務預算工作引起足夠重視，除了要做好項目資金的籌集工作以外，還需要合理的安排資金的投放，以此保證企業(yè)可以獲得較好的經(jīng)營成果。在開展財務預算管理工作的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)一定要關注各項成本費用的支出和經(jīng)營收入等，以此全面的做好財務預算管理工作。另外還應該注重加大財務預算的執(zhí)行力度。在編制資金預算時，房地產(chǎn)企業(yè)財務部門應該根據(jù)自身的實際運行情況，根據(jù)項目工程建設的具體資金需求，合理的規(guī)劃資金的使用，以此形成完善財務預算風險控制體系。

（三）控制經(jīng)營管理風險的有效策略

房地產(chǎn)企業(yè)在控制經(jīng)營管理風險的過程中，一定要正確的認識自身的資產(chǎn)結構。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，企業(yè)內(nèi)部的流動資金大多數(shù)是實業(yè)資產(chǎn)，很難將其在短時間內(nèi)順利的變現(xiàn)[3]。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在實施財務風險管理，控制經(jīng)營管理風險時，不可以盲目的控制流動資金比率，但是可以適當?shù)奶岣吡鲃淤Y產(chǎn)的周轉率。同時房地產(chǎn)企業(yè)需要注重加強對銷售的管理。另外，房地產(chǎn)企業(yè)還需要認識到房屋預售和銷售制度的的構建并非是一勞永逸的事情，而是需要隨著企業(yè)的不斷發(fā)展，不斷的對其進行創(chuàng)新，以此更好的控制經(jīng)營管理風險，從而更好的保障企業(yè)的發(fā)展。

（四）控制內(nèi)部控制風險的有效策略

內(nèi)部控制風險是房地產(chǎn)企業(yè)在運行與發(fā)展的過程中很容易出現(xiàn)的財務風險之一，房地產(chǎn)企業(yè)若想在競爭激烈的市場環(huán)境中得以長遠的發(fā)展下去，就需要注重加強對內(nèi)部控制風險的控制[4]。在具體控制的過程中，一方面，房地產(chǎn)企業(yè)應該積極的構建完善的內(nèi)部控制制度，并注重加強對內(nèi)部控制制度的完善與優(yōu)化。當然，不管是內(nèi)部控制制度的構建還是優(yōu)化，均需要將自身的實際發(fā)展情況作為重要切入點，為了確保內(nèi)部控制各項工作可以順利的實施，除了要在制度方面提供重要保障以外。企業(yè)還需要加大對內(nèi)部控制風險宣傳力度，以此促使企業(yè)內(nèi)部整體工作人員均能夠認識和了解引發(fā)內(nèi)部控制風險的主要原因，并對內(nèi)部控制風險的控制引起足夠的重視，全面的認識到內(nèi)部控制風險的控制并非僅僅是財務部門后者內(nèi)部控制部門的主要工作職責，而是需要企業(yè)內(nèi)部各個部門之間加強溝通與協(xié)作，以此共同控制內(nèi)部控制風險。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)還應該積極的建立完善的財務管理機構，并對財務管理工作的開展引起高度的重視，通過財務管理工作的有效開展，有效的控制和管理企業(yè)內(nèi)部的現(xiàn)金流和資金。加強對資金使用的內(nèi)部控制，以此避免內(nèi)部控制財務風險的出現(xiàn)。

四、房地產(chǎn)企業(yè)控制財務風險的要點

（一）增強控制財務風險的意識

一旦引發(fā)財務風險將對房地產(chǎn)企業(yè)的運行與發(fā)展造成嚴重影響。房地產(chǎn)企業(yè)若想可持續(xù)的發(fā)展下去，無論是否可以得到政府在政策方面的長期支持，房地產(chǎn)企業(yè)均必須增強財務風險控制意識， 有效的識別和控制財務風險。首先，房地產(chǎn)企業(yè)需要針對當前企業(yè)所處的宏觀環(huán)境進行認真分析。加強財務管理系統(tǒng)的建立，并注重增強系統(tǒng)的應變能力和環(huán)境適應力。其次，房地產(chǎn)企業(yè)在運行與發(fā)展的過程中，還需要理清內(nèi)部關系，以此更好的協(xié)調(diào)財務風險控制工作的開展。最后，房地產(chǎn)企業(yè)管理階層一定要注重增強自身的決策能力，以此保證各項財務決策的科學性，避免因為所做決策出現(xiàn)失誤而誘發(fā)財務風險[5]。

（二）提高資金利用率

衡量房地產(chǎn)企業(yè)資金使用效果的一個重要參數(shù)就是資金利用率，而資金的利用率主要體現(xiàn)在兩個方面，一方面資金是否得到了充分、有效的利用以及企業(yè)內(nèi)部資金的周轉率[6]。房地產(chǎn)企業(yè)在運行與發(fā)展的過程中，必須合理的配置資金。并針對項目工程的開發(fā)，制定科學的開發(fā)計劃，在保證建設原材料供應可以滿足項目工程建設需求的基礎上，盡可能的減少庫存，以此提高資金周轉率。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)一定要加強對資金使用的跟蹤管理，一定要專款專用，避免出現(xiàn)挪用資金的情況。

（三）構建完善的財務風險預警

若想更好的控制財務風險，房地產(chǎn)企業(yè)必須積極的構建完善的財務風險預警。首先，房地產(chǎn)企業(yè)應該針對潛藏的各種財務風險進行準確的識別和綜合評估，并通過調(diào)查與分析，了解企業(yè)當前運行與發(fā)展所處的市場環(huán)境，對企業(yè)可能出現(xiàn)的財務風險進行及時、準確的識別[7]。同時，根據(jù)企業(yè)的實際情況，科學的評估財務風險。其次，房地產(chǎn)企業(yè)可以結合已是被的財務風險，制定具有針對性的措施應對這些財務風險。以此做到防患于未然，力爭在財務出現(xiàn)之前，在萌芽階段將其化解。在這一過程中，相關工作人員一定要通過認真的觀察了解企業(yè)內(nèi)部各個細微的財務變化，以此更加及時的干預財務風險。最后，房地產(chǎn)企業(yè)在識別到潛藏的各種財務風險后，相關工作人員一定要積極的進行上報，詳細的說明可能出現(xiàn)財務風險的實際情況，其中包括財務風險的類型、引發(fā)原因、產(chǎn)生的危害等，并針對識別出的財務風險，制定具有針對性并且具有較高可行性的財務風險控制方案，這樣一旦引發(fā)財務風險后，便可以及時執(zhí)行財務風險控制預案，以此降低因為財務風險出現(xiàn)給企業(yè)帶來的損失，從而保證企業(yè)可以更加健康、平穩(wěn)的發(fā)展。

結束語：

綜上所述，雖然近些年房地產(chǎn)企業(yè)獲得了蓬勃發(fā)展，但是與此同時房地產(chǎn)企業(yè)面臨的市場競爭壓力也在不斷的增加。房地產(chǎn)企業(yè)若想在這樣的市場環(huán)境中得以更加長遠的發(fā)展，創(chuàng)造更多的經(jīng)濟效益，就必須正確的認識財務風險，對財務風險的控制引起高度的重視。當房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)財務風險，不但會影響企業(yè)的資金運行，同時還會阻礙企業(yè)的進一步發(fā)展，為此，房地產(chǎn)企業(yè)一定要通過各種有效策略的實施加強對財務風險的控制，最大限度的避免財務風險的出現(xiàn)，以此擴大資金的利用率，從而為項目工程的開發(fā)與建設提供充足的資金支撐，進而更好的推動企業(yè)的發(fā)展。

參考文獻

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[3]陳琳. 現(xiàn)金流視角下房地產(chǎn)企業(yè)財務風險預警研究[D].四川師范大學，2021.

[4]馬傳琴.新常態(tài)下房地產(chǎn)企業(yè)財務風險及防范策略探討[J].企業(yè)改革與管理，2021（13）：162-163.

[5]劉會洪，高璐璐.基于功效系數(shù)法的房地產(chǎn)企業(yè)財務風險預警研究[J].投資與合作，2020（12）：7-8+74.