農村社區物業管理辦法研究

王升旭

摘? 要：農村社區是隨著我國各地城市經濟發展以及城鎮化規模不斷擴大而形成的一種社區模式，但農村社區物業管理人員對于如何管理好社區存在一定的困難，本文針對上流家園社區物業管理存在的社區物業管理不專業、基礎配套措施不到位等諸多問題問題，分析產生問題的原因并提出解決社區管理問題的措施，為農村社區物業管理方法提供參考。

關鍵詞：農村社區;上流家園;物業管理;社區管理

文獻標志碼： A中圖分類號：C931

1? 引言

農村社區是隨著我國各地城市經濟發展以及城鎮化規模不斷擴大而形成的一種社區模式，農村社區物業管理也成為解決“三農”問題之中出現的熱點問題。目前大多學者在鄉村振興戰略的背景下，對農村社區的發展與管理進行了研究，王小麗[1]認為文化振興是實施鄉村振興戰略的關鍵所在，在鄉村文化振興戰略下因地制宜實施社區治理，應著力于夯實物質之基、樹立精神之魂、強化制度之根、加固人才之本，建構“四位一體”的農村社區治理路徑，;劉樂[2] 針對農村社區治理問題，分析農村社區治理現代化的運行邏輯與優化路徑，提出方案以達到治理目標，張侃[3]研究總結了新中國建立以來農村社區治理模式的現代化變遷與發展路徑，申書煒[4]針對農村基層干部人才隊伍缺乏的問題進行分析，其結果對于主體功能的充分發揮及推動農村社區發展具有重要意義，喬成邦[5]針對新型城鎮化背景下農村社區治理問題，調查研究其功能與困境，提出相對應的解決措施，以提高農村社區治理水平，李偉[6]針對河南省農村社區治理存在的問題，通過社區治理現代化更好地實現農村經濟發展，李艷營與李增元[7]針對農村社區在治理層面上面臨的問題，發現實現新時代農村社區治理的現代化轉型，需要在治理主體上構建多元化的社區協同治理體系，治理手段上實現社區治理的信息化與智能化，治理方式上實現“自治、法治、德治”的三治融合，衡霞[8]針對農村社區治理能力現代化在實踐中出現了傳統性與現代性不兼容的現象，提出相應的解決措施。

對于城市社區與農村社區的區別，本文城市社區的概念主要包括以下兩個方面：第一指的是在2004年全國大范圍實行“村改居”之前建立的社區。我國“村改居”實施的比較晚，在19世紀90年代才開始實行“村改居”但在2004年全國才大范圍開始實行村改居。第二指的是響應“村改居”已經回遷10年以上，或者社區交通、購物、醫療、教育等設施完善、有專業的社區物業管理工作者、人口多樣性（不單純只是本村人口）、有著與非營利性組織合作的社區，滿足以上幾個條件的都可以稱作城市社區。而農村社區與城市社區相反，農村社區是指由農村轉變而來的社區。兩者最直接的區別表現在基礎設施、物業管理以及非營利組織方面。和城市社區相比，農村社區的各個設施不完善，社區物業管理水平較低，非營利組織發展不完善。

以青島市為例，青島市的城市社區大多集中在市中心一帶，以市南區，市北區最為集中，在青島市其他區大多為新型農村社區和農村，只有少數幾個社區符合上述的城市社區的標準。城市社區的各種基礎設施完善，社區物業管理強調法制功能，根據國家和社區的明文規定管理社區內的相關事宜。其次公共組織和非營利組織是城市社區發展的主力軍。并且城市社區的發展規劃科學合理。最后，社區社團組織實行民主管理。社區居民有較強的“主人翁”意識，有一定的物業管理消費觀念。

2上流家園農村社區管理現狀

2.1上流家園社區的形成

上流家園社區，又名畢家上流社區，是由畢家上流村拆遷后回遷形成的農村社區。上流家園社區座落于青島市李滄區東部，在北面與城陽區夏莊街道辦事處地域相接，內有百果山風景區一處，面積約4.5平方公里，村中山林3200畝，村中住戶約1000余戶，人口2660人。均為漢族。上流家園社區目前分為三個區，分別為上流家園A區、上流家園B區、上流家園C區，其中上流家園A區、C區為多層住宅，上流家園B區為高層住宅。同時上流家園社區在教育、醫療、購物娛樂等方面有著得天獨厚的條件。

在教育方面，上流家園社區中有一所中小學（青島啟慧雙語學），有基礎的教育學習環境。在醫療方面，上流家園社區有著自己社區的衛生服務站（上流家園社區衛生服務站），使得社區居民有一定的醫療保障，在購物方面，上流家園社區有著自己社區的愛心超市，在娛樂方面，上流家園社區有專門的棋牌室，舞蹈室，小區內的公共體育設施完善，并且后山是國家4A級風景區百果山森林公園，左邊是世界園藝博覽會地址，風景如畫般美麗，景色環境宜人。

2.2上流家園物業管理現狀

社區物業管理工作包括社區服務、社區衛生、社區環境、社區調解、社區矯正、社區教育、社區治安等七個方面，經過對上流家園社區的調查，在上述七個方面中，上流家園社區在社區衛生、社區環境上面擁有一定優勢，但其他方面稍顯薄弱。

在社區服務方面，社區物業管理人員服務態度強硬且工作積極性不高;在社區衛生、社區環境方面，得益于社區衛生與環境的龐大工作人員，使得上流家園社區在社區環境與社區衛生兩方面領先于部分社區;在社區調解方面，根據政府相關規定，上流家園組建調解小組，但調解人員由村委會任命，受村委會管轄，且人員偏少，而整個社區居民龐大，龐大的居民產生大量的矛盾，除社區管理人員與社區居民的矛盾需要解決外，居民間的矛盾也需要調解人員解決，使得社區存在部分來不及調解矛盾;在社區矯正方面，社區矯正要與政府部門溝通，對符合社區矯正條件的罪犯置于社區內，這方面有青島市政府統一安排與對接;在社區教育方面，青島市的大多農村社區沒有自己的教育場所，教育設施不完善，上流家園社區保留了以前對村民考取大學的現金獎勵的福利措施。但社區對社區內的教育存在嚴重的忽視，如心理健康教育等;在社區治安方面，上流家園為新建社區，社區安保采用現代化的建設，社區大門為藍牙電子門，安保力量重充足組，受疫情的影響，社區物業重視安保，安保完善。

3? 產生物業管理困難的原因

根據調查研究發現上流家園社區存在物業管理混亂、物業費收繳困難、物業管理人員辦事效率低、基礎設施不完善等諸多問題。上述問題的產生原因，通過總結歸納，主要有三個方面產生：一是上流家園物業管理人員專業性差，二是上流家園物業管理制度混亂，三是上流家園社區人員構成復雜。

3.1上流家園物業管理人員專業性差

物業管理人員的素質普遍偏低，管理的專業性差，服務態度差。這是一個全國物業管理普遍存在的問題。大批的農村社區建立，對物業管理人員需求量大，青島市的農村社區物業管理人員，大部分不是相關的物業管理專業人員。社區目前還沒有建立起完善的物業管理標準和工作人員行為規范，物業工作人員對自身的工作沒有一定的章程和概念。除此之外，農村社區對物業物業管理人員的自身建設方面往往因為一些成本等問題，而忽略了對員工未來的培養，是員工沒有明確的職業生涯規劃，這導致員工的工作積極性不高，工作沒有熱情。這導致社區物業管理專業化水平不高，物業管理工作的服務質量不好，甚至擺不正服務與被服務的關系。

3.2上流家園物業管理混亂

上流家園社區為農村拆遷，通過村改居形成的農村社區，社區物業管理沒有明確的規章制度，且物業管理受村委會管轄，使得物業管理人員權力相對較弱，較弱的管理權導致治理能力得不到施展，當社區居民反應問題需要社區物業管理人員解決時，社區物業管理人員不能第一時間解決，需要層層上報，直到村委會做出決定，才能設計解決問題的相關方案，組織人員解決問題，同時，由于上流家園社區屬于農村演變來的社區，社區存在村民的共同財產，村委會的資產與物業公司屬于村民共同財產，但其工作不公開、不透明，財務去向成不明，使得村民不在信任基層辦公人員，也不信任物業管理人員，造成管理措施實施不順利，管理措施實施多次不順利后，物業管理人員不在積極主動解決問題，基層管理人員出現管理混亂現象。

3.3上流家園社區人員構成復雜

上流家園社區居住人員有知識分子、農民、外國友人等，這些不同社會層次的群體雖然居住在一起，但是對物業的不同層次的需求兩極分化嚴重。低收入群體，如社區留守老人對維持正常生活資源的水，電，取暖等都十分節約，并且在老一輩的理念里沒有物業費的概念，這樣的群體不可能負擔高額的物業維護費用，較高收入群體，年輕一代的村民希望從出門到回家都有物業人員為其提供周到熱情的服務，能享受到新型城鎮化帶給他們的現代生活方式，在某些方面甚至追求更高的生活方式，同時，由于社區附件高校環繞，社區存在部分外國友人，其對物業的需求與他人有所不同，盡管從開發商到業主都認識到物業管理的重要性，但是服務方面的不明確，不周到，不全面的狀況一直圍繞著各個小區的物業管理。

4面向農村社區物業管理問題的解決方法

4.1制定完善的規章制度

制定完善的農村社區物業管理辦法能夠有效規范物業管理的各項操作，避免物管機構與業主的矛盾糾紛，而且體現了政府對農村社區的重視，有利于構建法制化社會。其中具體可以分為以下幾個方面：

4.1.1制訂法律法規

針對農村社區的具體情況，政府部門應總結借鑒國內外物業管理相關規范和經驗，在國家相關法律法規彈性限度范圍內，針對農村社區的特性，制訂規范其物業管理的法律法規，使其有法可依。如，對農村社區物業管理服務水平進行規范，對農村社區相關的議事、決策機構（業委會）的產生、運作進行明確，對物業管理機構的選擇、確定、退出機制進行探索，對社區服務、文化建設等方面進行安排。

4.1.2嚴格依法落實

嚴格落實才能使法律法規真正發揮作用。針對農村社區內較為常見的亂搭亂建、車輛堵塞消防通道、綠化帶種菜、車庫開店等違章行為，公安、城管、消防、市場監督等執法部門要進一步增強執法規范的責任意識，經常性地組織開展聯合執法進社區活動，加大對農村社區內違章行為的執法力度，保障小區的正常生活秩序。

4.1.3構建完善的組織體系

農村社區物業管理活動的正常開展需要完善的組織體系發揮作用。要在基層行政部門的指導下，成立社區居民委員會、社區居民議事會等組織機構;建立健全物業管理的監督機構和實施機構。要針對不同的實際情況，在農村社區內推行多元化的物業管理模式。在充分考慮社區實際情況的基礎上，可以委托專業物業公司進行社區物業管理。

4.1.4形成物業管理長效機制

考慮到物業管理非短期行為，因此要從長遠考慮，構建農村社區物業管理的長效機制，如管理機制、考核機制等。對于實行共管模式的安置社區，要把物業管理滿意度作為社區黨組織和居委會工作考核的重要指標，進一步促進物業管理工作健康有序的推進。

4.2提高物業管理人員的專業性

業主和物業管理人員并不是“管理”與“被管理”的關系，而是“服務”與“被服務”的關系，所以，物業服務人員首先要保證良好的服務態度。其次，糾正人們對于物業管理服務人員的錯誤認識，加強對工作人員的素質培養。物業管理工作繁瑣，冗雜，大部分高素質人才不愿意做這種工作，導致物業管理服務人員整體素質普遍偏低，因此，加強對從業人員的管理，搞好人才培訓，熟練物業管理方面的理論知識和實踐經驗，遵守職業道德、精通專業技術、應急能力和法律水平，建立職業資格考核制度，積極主動了解業主的真正需求，增強創新能力，提供更完善的管理和服務。

在農村社區物業管理專業化發展之路上，農村社區要放下了落后的思想，建立了科學有效的人力資源管理機制，聘請了專業的物業經理，加強物業管理專業化人才培訓力度，發揮和調動物業管理人員工作的積極性，樹立服務精神，做好服務工作，通過專業化的管理制度和優良的服務向專業化管理過渡，走一條人才專業化、服務專業化的道路。

4.3? 走現代化發展之路

隨著國家的改革開放，經濟的發展，科技的發展，人們對生活水平的要求越來越高。現代化、智能化的設施會為社區居民帶來巨大便利，同時，房地產供應商在提供產品時已經越來越多為客戶考慮，增添越來越多的現代化，智能化設施。這就要求物業管理工作者這必須跟隨經濟發展的潮流，在物業管理工作上也要實施現代化、智能化的管理。物業管理企業也應當適應時代的發展，采用以計算機為管理主導的新技術，推出智能化的管理，降低物業管理的人力成本，提高物業管理工作的服務質量，現代化的管理方式會使社區居民足不出戶，便可向社區物業工作者反應社區問題，現代化的工作方式不僅減少了物業管理者的工作負擔，提高了社區物業工作的效率。并且方便了社區居民的生活。

5結論

社區管理這項工作雖然是在相對比較小的范圍內行駛著文化、政治以及經濟等方面的管理權力，但是，社區管理的形式和方法應該與社會的發展環境相互融合。換言之，現代的社區管理工作應該以社會發展的方向為管理主線，以社區服務需求導向建立對應的社區管理機制。“以人為本，服務于人，造福社會”的宗旨不僅是社會中大環境的發展目標，同時也是社區管理工作的最終目標。一切的社區管理工作最終都需要為人民提供更加高的生活服務以及生活質量。

目前，想要實現我國農村社區的服務需求，需要專業化的物業管理企業，物業管理專業的人才，讓專業人士對社區居民實際的生活需求進行了解，對他們的心聲進行傾聽，盡最大可能幫助去解決社區生活中的困難。如果出現社區物業不能解決的問題，需要及時向上級部門進行反應。并在農村社區中建立意見反饋機制，社區居民對于社區管理的不滿意及對物業管理人員的工作進行監督，同時對社區居民反饋的信息及時進行決策制定。

農村社區管理與城市社區管理之間的區別，總的來說各有長處，各有短處。農村社區有著優美的環境、先進的設施，政府的重點支持以及充足的資金。但是農村社區缺少專業的物業管理人員、缺少專業化的物業管理方式，社區居民缺少物業管理消費意識。同時因為農村社區為新建社區，社區中還缺少一些與居民生活相關的設施。同時，農村社區由于人員結構比較復雜，缺乏一套完善的物業管理制度規范。本文針對這些問題，以上流家園為例提出了幾條相應的解決措施。上流家園社區管理方式對于其他農村社區管理具有一定的借鑒意義，并在社區發展中發揮著重要的作用。正如習主席所說“社區是基層基礎，只有基礎堅固，國家大廈才能穩固。”社區的管理是實現社會進步的基礎，本文首先對農村社區管理進行分析，將其管理方式與城市社區管理相對比。淺分析了農村社區與城市社區物業管理方面的優劣勢。希望對其他農村社區有所幫助，對社區資源進行整合，注重以社會發展方向為依托，進而實現社會進步。

參考文獻：

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