陜西省房價與居民收入關系的實證研究

康潔 羅姣姣 薛少英 郭利鋒 韋孟希

摘??要：在區域協調發展和新型城鎮化進程中，需重點關注新發展格局下亟待解決的房地產市場平穩發展問題。基于陜西省房價與居民人均可支配收入相關數據，采用VAR模型的實證分析結果表明，房價與居民收入之間存在雙向的正影響，即房價變化會促進居民收入變化，而居民收入的提升也會在一定程度上導致房價攀升。此外，結合量化分析提出了相關政策建議。

關鍵詞：房價??居民收入??VAR模型??函數分析

中圖分類號：F293.3?文獻標識碼：A???文章編號：1672-3791（2022）06（b）-0000-00

An?Empirical?Study?on?the?Relationship?Between?Housing?Prices?and?Residents'?Income?in?Shaanxi?Province

KANG?Jie??LUO?Jiaojiao??XUE?Shaoying??GUO?Lifeng??WEI?Mengxi

（School?of?Mathematics?and?Statistics，?Yulin?University，?Yulin，?Shaanxi?Province，?719000?China）

Abstract：?In?the?process?of?regional?coordinated?development?and?new?urbanization，?it?is?necessary?to?focus?on?the?stable?development?of?the?real?estate?market?that?needs?to?be?solved?urgently?under?the?new?development?pattern.?Based?on?the?relevant?data?of?housing?prices?and?residents'?per?capita?disposable?income?in?Shaanxi?Province，?the?empirical?analysis?results?using?the?VAR?model?show?that?there?is?a?two-way?positive?impact?between?housing?prices?and?residents'?income，?that?is，?changes?in?housing?prices?will?promote?changes?in?residents'?income，?and?the?increase?in?residents'?income?will?also?To?a?certain?extent，?this?has?led?to?a?rise?in?housing?prices.?In?addition，?relevant?policy?recommendations?are?put?forward?based?on?quantitative?analysis.

Key?Words：?House?price;?Resident?income;?VAR?model;?Function?analysis

中央在“十四五”規劃中明確提出了“均衡和協調發展”新格局構建的理念。在“優化國土空間布局，推進區域協調發展和新型城鎮化”的重大任務下，需重點關注新發展格局下亟待解決的房地產市場平穩發展問題。居民收入作為體現區域經濟發展水平的重要依據，與房地產價格之間還存在著互動融通的關系[1]。通過研究房價與居民收入之間的交互關系，進而提出科學合理的區域協調發展改革路徑的政策建議，具有均衡致遠的現實意義。

近年來，房地產市場的平穩健康運行正遭受著嚴峻挑戰，相關主要矛盾也由基本的房屋短缺向社會資源分配的不平衡、不充分發生轉變，這種現狀在陜西省有所體現。該文將通過陜西省房價與居民人均可支配收入之間交互關系研究，探討二者之間的聯系與作用機制，進而為區域均衡協調發展提供科學依據，這對陜西省區域經濟平穩發展、減緩居民收入差距擴大速度和房地產市場健康發展具有重要意義。

1?研究綜述

周建軍等人[2]發現房價上漲可能會導致居民收入差距拉大，而區域房價差異對居民收入差距的影響不同。朱榮杰[3]采用FAVAR模型的實證檢驗發現，房價上漲會導致不同收入水平家庭間的差距擴大。顯然，房價上漲和與之伴隨的投資投機行為削弱了住房商品的消費屬性，進而導致居民收入差距逐漸增大。溫馨[4]則發現各區域居民收入差距的擴大會推動當地房價的提高，而政策的不合理性及相關不平等現象是導致這種變化的重要原因[5-6]。

2?實證分析

2.1?數據來源與變量選取

該研究收集了2000—2019年陜西省商品房平均銷售價格（以下簡稱房價）與居民人均可支配收入（以下簡稱收入）相關數據并進行對數化處理和統計分析。處理后的房價和收入分別用lnp和lni表示。

2.2?單位根檢驗

根據表1數據可知，收入（lni）的P值小于顯著性水平0.05，即變量為平穩序列;而房價（lnp）的P值大于0.05，即變量為非平穩序列。顯然，兩變量不是同階平穩序列。對lni和lnp進行二階差分后的P值均小于0.05，且為二階單整。

2.3?格蘭杰因果檢驗

d2（lnp）不是d2（lni）的格蘭杰因果P值為0.041?9，而d2（lni）不是d2（lnp）的格蘭杰因果P值為0.003?3，均小于0.05，表明原假設不成立，即收入與房價間存在雙向因果關系。

2.4?Engle-Granger兩步協整檢驗

通過OLS回歸分析和殘差單位根檢驗進一步分析兩變量間是否存在長期穩定關系。OLS回歸結果為：。兩殘差ADF單位根檢驗結果顯示，殘差序列的P值均小于顯著性水平0.05，因此為平穩序列。換句話說，收入和房價間具有協整關系，即兩變量間存在長期穩定關系。此外，隨著房價每增加1%，收入將相應增加1.41%;而隨著收入每增加1%，房價將相應增加0.69%，這意味著房價與收入間呈雙向正相關。

2.5?VAR模型的建立與分析

2.5.1?滯后階數的選擇

如表2所示，基于以下準則進行VAR模型數據的最優滯后階數選擇，且優先參考AIC和SC準則。可以看出，最優滯后階數為2階的占主導，故所建模型的最優滯后階數應選2階。

2.5.2?平穩性和估計結果

根據圖1可知，lni和lnp的特征根均都落在單位圓內。

此外，所有根的倒數均小于1，具體見表3，故認為所構建的VAR模型是平穩的。

2.6?脈沖響應函數分析

如圖2（b）所示，即從收入對房價的脈沖響應函數來看，在房價給定一個正向沖擊后，居民收入在第1期呈現出幾乎為零的響應。其正向效應先擴大后收縮，并在第3期初達到最高值。隨后，在第4期末/第5期初附近進入負響應。該負響應持續時間較短，并在第7期初進入正向效應中。顯然，收入對房價有著較為顯著的正向影響。這種正向影響主要體現在1～4期以及7～10期內，正負影響波動的持續時間較短。

如圖2（c）所示，即從房價對收入的脈沖響應函數來看，收入對房價為持續的正向影響，且在第3期達到最大值。隨后緩慢下降，并趨于平緩。從長期來看，在收入對房價給定一個正向沖擊后，房價將一直處于正向效應中。可見，陜西省居民人均可支配收入與商品房銷售價格間存在著正相關的交互關系。

2.7?方差分解分析

采用方差分解進一步評價居民人均可支配收入和商品房平均銷售價格兩變量對彼此的貢獻程度，具體見圖3。

結合圖3和表5可以發現，收入對房價的貢獻程度一直處于上升階段，并在第10期超過35%。在1～4期階段內，收入對房價的正向影響程度呈快速增長態勢，而后緩慢增加。預測貢獻程度在后續期數中將持續穩步上升。可見，收入對房價的影響具有先快后慢的長期特征。

結合圖3和表6可以進一步發現，相比于收入對房價，房價對收入的貢獻程度相對較小。第3期階段貢獻程度達到最大值約7.94%，第2、4和5期次之，其余期數的整體水平均維持在4%～5%之間。但從總體上看，房價對收入的影響仍總是正向的，這與脈沖響應分析結果相吻合。

3?結論與建議

3.1?結論

（1）房價上漲會促進居民收入增加，進而導致居民收入差距拉大。2000—2019年間，陜西省房價大致處于逐步增長階段。作為居民家庭的剛需消費產品，房價上升將導致有房家庭固定資產增加或通過房屋出售獲取更多收入，而無房家庭需支付更多財富來購買剛需住房或租房以保證生存，從而拉大了居民收入差距。此外，收入會在房價給定一個正向沖擊后回饋正向響應，方差分解分析結果也證實了這一點。

（2）居民收入增加會導致房價上漲。陜西省居民收入基尼系數從2005年起已超過警戒線。這意味著，陜西省居民收入差距可能會增大，并對區域經濟均衡協調發展造成負面影響。商品房具有消費屬性，除剛需居住外還可用于投資。由于商品房價格持續上漲以及其獨特的保值性，吸引了更多有房家庭的投資。有效需求大于有效供給的持續積累，導致房價持續走高。此外，從脈沖響應函數與方差分解分析中也可以看出，居民收入對房地產價格具有正向影響。

3.2?建議

（1）完善交易體系機制，抑制市場投機行為。在房價持續上漲的現狀下，居民擁有商品房數量會造成居民收入差距的拉大。投資者的投機行為也隨著房價的不斷上漲以及有效供需差異的持續累積而隨之瘋狂。因此，應完善房產交易體系機制，緩解炒房和不平等分配現狀，并保證大多數人群有房可買、有能力買，有房可租、有能力租，正確引導房產市場的健康可持續發展。

（2）提高居民收入水平，政府適時介入干預。降低居民可支配收入差距，是居民支付能力提升與房價可控調節的前提之一。政府可基于各區域特色落實相關優惠政策，并通過適時介入，提前干預可能出現的不可控偏差。合理的宏觀引導與科學的微觀調控相結合有利于促進房產良性循環并推動區域經濟協調發展。

參考文獻

[1]?周小寒.我國城鎮居民收入差距對住房價格的影響研究[D].上海：華東師范大學.2019.

[2]?周建軍，彭雋婷，陽娟.房價對城鎮居民收入差距的影響研究[J].財經理論與實踐.2020，41（3）：109-116.

[3]?朱榮杰.我國房地產價格與居民收入差距互動關系的實證研究[J].中國產經，2020（4）：150-152.

[4]?溫馨.住房價格對居民收入差距的影響研究[D].南京：南京財經大學，2021.

[5]?況偉大，陳晶，葛玉好.貧富差距、供求彈性與房價[J].經濟理論與經濟管理，2018（3）：5-15.

[6]?趙殿英，侯為波.收入差距對住房價格的影響——基于24個一二三線城市代表的實證檢驗[J].淮北師范大學學報：自然科學版，2021，42（1）：23-28.