城市綜合體設計整合策略研究
——以保利未來大都匯為例

文/保利（北京）房地產開發有限公司 曲 亮

北京市公聯公路聯絡線有限責任公司 馬 巖

0 引言

城市綜合體最初是城市過大、交通時間變長的情況下，為將多樣的效能整合而產生的“迷你城市”解決方案。城市綜合體由城市中不同性質及用途的社會空間組成，如居住、辦公、旅館、購物、文娛、游憩、商業、交通等，通過引入城市公共空間，將各個分散空間綜合組織融合，充分發揮建筑空間的協調和建筑功能的互補作用，從而形成多樣化、高效率、復雜而統一的單個或建筑群。在當下中國，綜合體更多充當了城市開發擴張的急先鋒。當地產進入下半場，住宅開發紅利見頂，城市綜合體作為平衡經濟效益與社會效益，實現土地溢價與物業升值的新開發模式，是每個轉型中的城市開發商必須直面的研究對象。在城市綜合體開發面臨的諸多問題中，區域相關條件對接，整合外部資源和價值要素，形成整體溢價效應是項目成敗的關鍵。問題的解決需要切實的架構和對應策略，在北京未來科學城建設中應運而生的大型綜合開發項目——保利未來大都匯中，嘗試通過不同層面的產品開發設計整合進行回應。

1 區域發展：未來科學城頂層戰略布局

區域的整體建設發展趨勢是源頭。北京未來科學城是國家“千人計劃”的重要實施項目，發展至今已成為具備世界一流水準，引領應用技術發展，代表相關技術研究水平的人才創新基地。產業定位為：新能源、信息、冶金、節能環保、新材料等。

未來科學城核心區域面積161.76hm2，功能定位為公共服務功能，主要業態包括商業、辦公、展示、文化娛樂等。保利未來大都匯項目位于未來科學城核心區南區的核心島，以“低碳、綠色、復合、共享”為理念的區域規劃，為項目開發及后續使用者統一了發展目標，也創造了巨大的紅利。

2 全方位整合：保利未來大都匯

作為未來新城的核心項目，經過對區域發展態勢和規劃條件的深入研讀，未來大都匯在項目初始即對定位進行全面梳理，提出發展愿景和架構，并提出整合策略，以建設承載五大特色目標的“天空之城”（見圖1）。

1 項目鳥瞰

1）多元復合之城 業態多元（辦公、商業、酒店）、復合型“輕都市”24小時生活圈。

2）便捷互聯之城 實現地塊內外互聯。

3）多彩開放之城 形成不同種類的公共活動場所，創造宜人的環境。

4）共享愉悅之城 通過記憶點的打造，形成吸引力并匯聚人氣，提供一定規模的公共設施，實現區域資源共享。

5）綠色智慧之城 通過對綠色建筑和智能化等技術的使用，增加科技附加值。

2.1 開發模式架構整合

隨著園區建設立項的開展，北京市昌平區成立了北京未來科學城發展集團，著力推進土地一級開發、部分經營性地塊二級開發、城市運營管理、科技資源管理與服務、產業投資及金融服務等業務發展。隨后又成立北京未來科學城管理委員會，統籌協調各方。

未來大都匯項目通過招拍掛形式獲取土地開發權，同時成立以未來城科學城發展集團下屬的未來科學城置業有限公司和保利（北京）房地產開發有限公司共有的北京未來科技城保昌置業有限公司，負責籌資、建設及經營，至此形成三級穩定的金字塔架構。位于頂部的是北京未來科學城管理委員會，負責制定園區發展政策框架，并對項目運營和建設進行指導和約束；位于中部的是北京未來科學城發展集團，負責對制定的措施進行解釋和實施，輔助項目建設；底部為具體項目開發者和建設參與方，依據自身發展策略參與項目建設，通過前期設計與后期建設、運營最終完成整體項目。

在這種架構下，一方面，北京市昌平區通過引入建設方資本和成熟的開發經驗提高了開發效率、降低風險；另一方面，建設方可通過此機制與各方形成有效協商，表達訴求，獲取政策紅利和建設有利條件。在項目具體開發建設過程中，各方資源得到共享。重大事項如費用支出、開發銷售節奏、重大標的決定等同樣由各方共同決策，風險共擔。特別是涉及整體規劃和個體項目方案之間的重大矛盾（交通資源共享相關條件預留及市政設施接駁協調），這一架構在開發商和相關部門溝通過程中起到積極的推動作用，在協商過程中，各方總效益實現最大化。

2.2 地下空間及交通整合

交通和市政基礎設施是城市綜合體的生命線，是各業態賴以生存的決定要素。

保利未來大都匯項目是典型的城市軌道交通站點綜合體，以軌道交通為核心，多種建筑功能和城市職能高強度復合、高密度交叉而成的一種城市建筑及其外部環境類型，表現出多功能綜合、全方位服務、一體化空間等基本特征。如何有效劃分建設權屬，形成有效對接平臺，統籌設計建設進度，是項目實施層面整合遇到的首要問題。

早在相關土地出讓之前，未來科學城發展集團已根據城市詳細性控制規劃及軌道一體化發展戰略完成了《北京未來科學城核心區軌道交通站點周邊地下空間一體化土地上市控制性方案》（下簡稱“控制性方案”）作為土地出讓條件的附件用于指導開發建設。該控制性方案對地下各層功能布局、空間尺度及交通條件進行了初步規定，在地下空間不同權屬的基礎上，明確了各方分界和控制等級。

1）第一級為政府權屬的公共設施，屬于嚴格控制項，必須按照控制性方案嚴格執行。

2）第二級為開發商權屬的重要引導空間，屬于原則控制項，必須按照控制性方案提出的理念和布局原則進行設計，保證整體規劃目標的落實。具體空間形狀和界面形式可根據開發商的策劃進行調整。

3）第三級為其他空間，屬于非控制項，根據整體規劃意圖提出最優方案意向，方便與二級開發對接，引導二級開發的落實。

為解決上述問題，項目在現有開發架構的基礎上，同步建立了一個新的問題解決平臺作為補充，由項目公司聯合一級開發公司和北京軌道交通建設管理有限公司3個開發主體方牽頭形成固定的交流機制，并對重大問題召開專題會以推動整體建設。同時選擇軌道交通及控制性方案設計單位北京城建設計發展集團股份有限公司作為一體化設計總控，在同一個設計平臺上討論整合問題，保證需決策和交流的信息無障礙傳遞，實現了最終的整合。

2.2.1 基礎技術條件和權屬細分

基礎技術條件和權屬細分是地下空間整合的基礎。在一些標高、結構共構、建筑做法、機電穿插、減震降噪、市政綜合等基礎設計問題上，由技術設計單位統一整合，并同步提示開發上的風險，保證各方利益。在現有大的權屬劃分基礎上，以最終設計圖紙為準，在方案確認后建設實施前與軌道建設管理公司進一步簽訂明確的代建協議，規范產權及建設范圍，為項目施工招標及后期結算夯實基礎。在后期建設過程中，相關施工界面的交接問題（如結構施工次序、地下防水處理等）又可由設計單位牽頭，組織各方協調解決方案。

2.2.2 交通流線模式

控制性方案從步行系統和機動車系統兩大板塊建立了一系列控制項，涉及下沉廣場、通道、開放空間、大堂等若干內容。這些控制原則極為抽象，需與項目具體業態互聯邏輯和設計原則進行多輪對接，以達到均衡共贏的狀態，形成最終的空間安排計劃。

在抽象到具體的過程中各類要素反復變動，由開發公司牽頭，組織各方分階段、分專題討論，結合項目特點對原則性控制項進行積極調整，如最初北側地下1層人行通道直接連入中央下沉開放空間，后在設計過程中考慮酒店業態的機房布置避讓，將連通通道先接入西側水環開放空間，再與整體公共空間對接。又如控制項中對于寫字樓的大堂設置為地下1層和首層共享的大堂模式，后在地塊具體設計中，考慮地下1層為完整商業空間，采取部分預留寫字樓接入口，同時保證地塊的商業價值和人流的流通。在與地鐵出入口條件對接過程中，結合建設方業態綜合開發方案，將出入口和地鐵相關流線最大化無縫對接，同時調整末端空間形態形成最終共構。最終方案實現了地塊內外的互聯，形成高密度、高效率、定制化的交通模式（見圖2）。

2 節點透視

2.2.3 末端空間整合

除基礎的技術條件和整體的交通系統梳理，一些軌道交通的末端設施同樣是需被整合的重要元素。在保利未來大都匯項目中，末端要素同樣遵循相同的整合過程。根據項目整體業態和空間定位完成設計方案，以技術方案方為支點，進行方案落地性整合。在保利大都匯項目中，最終完成地鐵風井和地鐵出入口的設計整合，分別成為屋頂花園和辦公廣場的一部分。

2.3 地上公共空間整合

當基礎性整合完成后，項目開發面臨的又一挑戰是如何建立一個空間結構，使綜合體的各部分在一個系統中運轉，復合多元，并與大的公共空間體系對接。

通過前期多輪設計競標和方案比選，最終確定“天空之城”的設計概念（見圖3）和“兩軸一心四層次”的規劃空間結構（見圖4）。特別是形成中央核心共享空間、濱水共享空間及空中連接體三大公共空間體系，幫助項目對接園區整體規劃，復合功能，整合了城市空間的結構（見圖5）。

3 設計概念

4 規劃空間結構

5 未來大都匯空間場景

2.3.1 中央山谷

地塊中央的公共空間是最初的規劃控制項。作為一體化整合空間的骨干性結構空間，首先整合了地鐵和公交的出入展廳形成一系列接駁系統；其次連接了兩個地塊定位互補的商業公共空間，以通道作為手段，使兩個開發地塊成為整體，人流在此匯集，使其成為核心樞紐。

在方案設計過程中，主要從3個方面對其進行塑造：①設置一系列露臺和連廊空間，形成不同空間層次，使公共空間為項目帶來最大的產品溢價；②通過設置座椅、雕塑、水景等系列元素提高公共空間舒適性和豐富度；③通過合理的處理界面和標識系統，使中央公共空間在豐富的同時形成自身的辨識度和清晰性（見圖6）。

6 中央山谷

2.3.2 沿河景觀帶

中心水環是未來科學城園區的核心公共景觀要素，是各地塊相互連接的紐帶，處理好與水環的關系是對接整體園區設計的第一步。保利未來大都匯項目調整了河岸部分的標高，和水環平接，創造新的商業首層概念，利用水環的人氣為商業帶來額外的人流，與此同時，水環的存在為項目創造了消防疏散的便利性，增加了商業部分的坪效。其次，在空間體量塑造方式上，面向水環的一側設計了眾多的露臺和體塊，依水環形成退臺關系，使景觀資源得到最大化利用。最后通過與水環整體設計單位的協調，對空間末端的小品鋪地等要素進行統一化處理，與整體對接（見圖7）。

7 沿河景觀帶

2.3.3 空中連接體

保利未來大都匯項目在北區高位設計了空中平臺，將5座塔樓相連以其獨特的形象成為新城的地標，啟動“畢爾巴鄂”效應。如果說底層的公共空間以一種黏合的方式與周邊空間完成整合，空中平臺的出現則建立了區域的視覺焦點，提升了區域和項目的辨識度，既完善了區域的空間結構，又帶來了項目本身的品牌效益。在具體設計過程中，將游覽類和活動類功能置入其中，如空中花園及空中跑道，補全了項目整體的功能，增添了更多的設計亮點。空中平臺因其獨特的位置，可最大程度引入周邊景觀，在此意義上也是對區域景觀資源的整合，為項目創造價值（見圖8）。

8 空中連接體

3 結語

整合是基于發展的需要，通過對各種城市要素關聯性的挖掘，利用各種功能互相作用的機制，積極改變或調整城市構成要素之間的關系，以克服城市發展過程中形態構成要素分離的傾向，實現新的綜合。城市綜合體為城市發展的全面解決方案，而整合將是一切的開始。作為未來科學城整體園區開發的核心點，保利未來大都匯項目一開始便被賦予了巨大的期待，其意義早已超越了傳統的商業項目開發，成為區域發展的發動機和先行者，通過對開發模式架構，城市基礎設施對接，空間計劃的推演，最終成為集結不同尺度空間完整復合的“迷你都市”以撬動區域發展。保利未來大都匯項目將成為城市綜合體設計產品開發的新模板，并為后續的城市級項目開發提供借鑒。