社區商業設計改造探析
——以北京小營悅茂購物中心改造為例

文/中國建筑科學研究院有限公司 趙 耀 侯 毓

0 引言

在疫情常態化的當下，越來越多的開發商與運營商開始關注社區商業。相較于大型購物中心，社區商業的服務半徑、輻射人口數量較小，但更貼近居民生活。

目前，社區商業普遍缺少活力，無法與社區生活相融。受我國土地供應政策影響，能用于社區商業的用地往往隨住宅建設用地一并出讓。住宅獲益直接迅速，社區商業獲益相對漫長，導致規劃設計時忽視社區商業與住區的融合，使社區商業成為配套，而非社區活力中心，社區商業無法持續盈利，造成店鋪招租能力下降，無法引入知名品牌，社區商業愈發缺少吸引力，進而產生惡性循環，社區商業成為社區中的雞肋空間。

結合北京小營悅茂購物中心改造實踐，探索有活力、能盈利的社區商業設計。

1 項目概況

北京小營悅茂購物中心項目地塊位于北京北五環外，為緊鄰地鐵的住宅用地。開發商通過土地拍賣市場購置該地塊，購地附加條件要求開發商還建當地村委會20000m2的配套商業。在實際開發過程中，村委會無法對開發商進行有效管理，導致鄰近地鐵的位置被開發商設置為住宅小區出入口，配套商業布置于遠離地鐵之處，無法利用地鐵的人流效應，項目與周邊社區形成割裂狀態（見圖1）。北京小營悅茂購物中心現狀為：層高低、空間品質差；單層面積小，可有效利用空間不足；按批發市場模式組織流線，難以對品牌商鋪形成吸引力。

1 悅茂購物中心與周邊社區缺少聯系，遠離地鐵

2 改造設計思路

2.1 提高得鋪率和小鋪率，豐富品類

針對項目規模小、業態少的現狀，改造設計需提高租賃面積，在適當保留主力店面積的同時，降低單鋪面積，增加店鋪數量，豐富其品類。常規購物中心得鋪率為55%～60%，本項目通過合理設置后勤空間及控制公區占比，以提升得鋪率，設計改造后得鋪率約70%，有效租賃面積提高約1500m2。在小體量建筑中挖掘其最大的商業價值，增加品牌商鋪數量，同時，為項目招商提供騰挪空間，也為消費者提供更多選擇，進而實現業主、品牌企業、消費者、運營團隊的多贏態勢。

2.2 重點打造出入口、中庭，合理控制凈高

1) 打造識別度高的入口空間 識別度高的主入口是商業建筑的基本要求。項目在設計改造時重新梳理動線、調整出入口布置，在靠近主要道路交叉口處設置購物中心主入口，方便人流進入。主入口層高改為2層通高，由2.9m提高至7.0m，打造視線可達性好、辨識度高、吸引人流、聚集人氣的出入口及中庭（見圖2）。

2 改造后的主入口

2) 打造公眾屬性的中庭空間 在單層面積小且要保障得鋪率的情況下，如何打造完美的中庭是項目難點。項目長、寬較小，若打造集中式大中庭，將導致中庭兩側商鋪進深太小或形成舊式百貨商場模式；若將其分散為多個中庭，則每個中庭面積較小，易形成坐井觀天的視覺效果，無法滿足公眾活動屬性的空間效果。因此，項目天井采用“鑿壁借光、以點連線”的手法，設計3個緊鄰的中庭空間，形成中庭集群化，并以主中庭為核心，主中庭內不設扶梯，商業推廣與社區互動活動皆在主中庭舉辦。2個次中庭為兩翼，次中庭設置扶梯，組織垂直交通流線，同時在頂部結合室內設計采用自發光吊頂，借助主中庭自然光，降低次中庭因尺度不足產生的壓抑感。通過上述設計改造，在不過多占用面積的情況下，保證得鋪率，同時形成內向的中庭空間，為公眾屬性活動的開展創造物理空間（見圖3～6）。

3 改造后主、次中庭關系

4 改造后主中庭

5 改造后主中庭頂部引入自然光

6 次中庭頂部采用自發光吊頂

3）合理控制各樓層凈高 因原有層高無法改變，需將控制凈高、不產生空間壓抑感作為設計重點。①在機電設計上，除將消防噴淋管道、公區燈具橋架、電纜等布置于公區外，其余設備基本設置于店鋪內，以提高公區凈高。商鋪裝修時機電管線盡量平鋪，預留可上人龍骨及檢修口，為機電管線的檢修預留條件。②在室內設計上，結合業態分布，打造差異化的空間感受，最大化消除凈高不足的影響。3～4層主要業態為餐飲，除3個中庭設計吊頂，其余空間基本采用裸頂設計，同時降低吊頂照度，將光照集中于商鋪，使顧客注意力集中于商鋪，降低樓層凈高不足的影響（見圖7）。

7 頂層凈高控制采用裸頂，將光照聚集于中庭與店鋪

2.3 增設影院、超市等業態

受制于現場條件及項目限高，北京小營悅茂購物中心無法設置標準影院，因此，通過特殊處理局部設備管線層、提高局部屋頂樓板等方式，為項目增設非標準影院。通過結構加固，設置盒馬生鮮超市，方便周圍居民享受超市服務，同時有助于其他商業品牌入駐，提升品牌種類的豐富度。

2.4 IP亮點成為社區生活化場景

設計充分利用有限的室外場地，在主入口廣場及北側沿街區域設置趣味性較強的標志性構筑物或雕塑，并開展社區義賣、社區市集、商業室外推廣等活動，使其成為社區居民的休閑場所。在項目南側與住區之間，將住區圍墻設為涂鴉墻，設置兒童游戲與老年人活動場所，日常吸引老年人與兒童，彌補上班族潮汐式人流對商業的影響（見圖8）。

8 北側景觀設計

3 結語

北京小營悅茂購物中心通過改造提高了“公共屬性”，成為周邊居民積極參與的活力場所，使被忽略的社區空間重新煥發生機。可見，社區商業設計改造應與社區活動相融合，加強人與人、人與環境的緊密感，使社區商業在扎根社區空間的同時，對社區形成反哺。