大型購物中心使用率提升研究
——以北京密云萬象匯與五彩城設計為例

文/中國建筑科學研究院有限公司 侯 毓 趙 耀

0 引言

作為城市商業活動的主要載體，大型購物中心是每個城市重要的功能性建筑。經過近幾年井噴式發展，大量購物中心短期內建成，面臨行業競爭及同質化嚴重的問題。同時，受電商沖擊，實體商業不約而同地在體驗式消費、情景化設計方面突出特色，尋求差異，同時在內在設計思路上強調提升使用率，控制成本，提高消費者細節體驗，以增加競爭籌碼。本文通過北京密云萬象匯及五彩城的公共空間面積控制實踐，研究大型購物中心使用率提升策略。

1 項目概述

萬象匯購物中心位于北京市密云商務區，項目由持有型購物中心與銷售型寫字樓組成?？偨ㄖ娣e203231m2，購物中心面積120000m2。萬象匯購物中心是北京市密云區唯一的一站式購物中心，涵蓋零售、餐飲、影院、超市、兒童等多種業態，真正將都市化生活引入密云（見圖1）。

1 萬象匯建成實景

項目設計伊始即面臨密云城區人口數量不足、選址于新開發商務區、與密云老城區聯系較弱、業主對項目盈利能力缺乏信心等問題，因此，以提升使用率為目標，在嚴格控制成本基礎上把控品質成為設計的主基調。

2 公共空間面積控制原則

購物中心建筑面積構成如圖2所示。公共空間面積是不可出租面積的一部分，其控制原則是在滿足功能要求及空間舒適度的前提下，避免空間浪費，提高空間使用率。

2 大型購物中心面積構成

2.1 公共通道

購物中心公共通道是客戶購物途經的主要場所，承載引導及疏散人流的功能性作用，同時也是提升購物中心商業環境的載體。其寬度控制應滿足人流停留及通行的基本功能需求，兼顧客戶的心理舒適度。中庭洞口兩側通道考慮兩股并行人流同時通過的適宜寬度需求，結合萬象匯項目體量及具體布局形式，標準層公共通道寬度宜為3.6m（見圖3）。無中庭洞口樓層（如萬象匯為地下1層、首層）公共通道寬度宜為10～12m（見圖4）。

3 萬象匯標準層公共通道

4 萬象匯無中庭洞口樓層的公共通道

2.2 中庭

中庭是購物中心的重要活躍空間，是購物過程視線交互停留的場所，也是舉辦大型活動的功能性空間。中庭洞口空間包括節點中庭和帶狀中庭兩類。節點中庭常結合主要入口布置，是整個購物中心的高潮空間，但該空間尺度并非越大越好，應與產品定位相匹配。萬象匯項目經反復推敲，確定主中庭直徑為22m，次中庭直徑為10～16m（見圖5，6）。

5 萬象匯主中庭

6 萬象匯次中庭

2.3 公共衛生間及周邊空間

公共衛生間是客戶體驗的敏感空間，尺度不宜奢華，也不宜局促。我國相關標準對公共衛生間的蹲位數量有明確要求，因此其面積相對穩定，可縮減的空間較小，僅需在細微處進行優化。針對特殊業態布置層（如萬象匯地下1層業態為超市與迪卡儂主力店），設計時未教條地依據指標進行計算，而是對蹲位進行優化減少。此外無障礙衛生間的設置也是購物中心人性化設計的體現。但每組衛生間皆設為無障礙過于浪費面積，萬象匯每層選擇1組衛生間進行設置，既滿足規范要求，方便特殊使用人群，又避免過度浪費面積，有利于空間節約。

母嬰室是購物中心人性化設計的體現，在萬象匯設計中，經設計師反復推敲，確定于兒童業態區選擇1組衛生間設置母嬰室。

為顧客提供休息空間也是購物中心人性化設計特征，但單獨設置休息空間既浪費面積，又降低使用效率。結合通往衛生間的通道設置3～4個休息座椅，在增加少量面積的基礎上，賦予單一空間多重使用功能。

購物中心需進行大量保潔工作，清潔間所占面積較小，為方便物業使用，在動線長度超200m時，建議在各層各組衛生間中均設置清潔間，清潔間面積為1.5～2.0m/個，動線長度在150m內時，建議設置1組清潔間。

2.4 會員中心

會員中心可拉近購物中心與消費者的距離，尺度不宜過大，也不宜局促，應結合購物中心產品線定位，壓縮內部制卡、辦公、財務等功能面積，合理控制對外接待窗口、等候面積，保證其最小規模，建議購物中心設置1處會員中心。

2.5 服務臺

服務臺主要承擔客戶咨詢服務功能，部分服務臺還提供停車卷兌換、禮品卷發放等服務，一般需滿足3～5人工作要求，常規設計按2～3m2/人控制。購物中心需設置服務臺數量也需仔細推敲?；谑褂寐侍岣呓嵌?，建議購物中心每4層設置1處面積約10m2的服務臺。

3 后勤空間面積控制原則

后勤空間面積控制原則為在滿足功能前提下最大化壓縮其面積，需針對以下方面進行控制設計。

3.1 后勤通道

后勤通道的設置以基本功能需求為布置原則，其寬度受疏散、貨運等因素制約，可從以下方面進行控制。

1）協調后勤通道與消防疏散通道寬度的關系，不能因消防疏散需求而加寬后勤通道。北京密云五彩城設計時，從使用角度確定后勤通道寬1.8m，故消防疏散通道設計以1.8m為模數，使后勤通道兼顧消防疏散功能。

2）賦予后勤通道更多功能，提高其使用功能的復合化。五彩城后勤通道是機電管線鋪設的主通道，檢修、維護工作皆在此進行，不再另設空間。

3）五彩城設計伊始即進行合理的柱網規劃，通過懸挑結構設計外側后勤通道，以避免柱寬對通道凈空產生影響。

3.2 疏散樓梯

大型購物中心為人員密集場所，疏散寬度要求較高，即相應樓梯數量較多、樓梯寬度較大，故占用大量商業面積。合理設置樓梯對提高其使用率具有較大影響，應在滿足消防疏散要求下，合理規劃樓梯數量。大樓梯寬度、少樓梯數量與小樓梯寬度、多樓梯數量的選擇設置十分關鍵。大樓梯寬度、少樓梯數量導致樓梯自身占用面積較大，通往樓梯的通道需大于樓梯寬度，樓梯的前室面積較大；小樓梯寬度、多樓梯數量使樓梯自身占用面積較小，通往樓梯的通道寬度較小，但通向樓梯的通道數量增加，樓梯的前室面積較小且數量增加。

五彩城項目采用剪刀雙分樓梯設計，利用上述二者各自優勢，使樓梯數量與樓梯寬度實現平衡，通向樓梯的通道與前室面積較小。

樓梯設計應考慮樓梯與結構柱網的對應邏輯，減少標準柱網被樓梯占用后剩余的無效面積，或標準柱網內無法設置樓梯而需加大柱網排布樓梯造成的面積浪費現象。五彩城設計伊始即結合柱網計算比選各種樓梯設置模數，甄選符合項目疏散要求的1.65m樓梯寬度模數，在單個標準柱跨內排布樓梯，避免標準柱網出現無效面積或單獨加大柱網導致面積浪費的情況。

通過樓梯精細化設計，降低樓梯自身占用面積，創新設計雙分剪刀梯形式，相較傳統剪刀樓梯形式，其在解決相同疏散寬度前提下節約面積約1200m2。

3.3 機房管井

機房管井在后勤空間面積中占比較大。機房管井的功能性較強，其面積由專業需求決定，但仍需精細化設計，以減少浪費，優化建筑平面布置可減少面積使用，如合理設置管井檢修空間及匹配管井內管線排布等。

3.4 物業辦公用房

物業用房面積與物業管理運營需求相關，在保證功能要求的前提下，多業態購物中心（購物中心與酒店、寫字樓等組成城市綜合體）需不同業態協調配置，互相利用為宜。在合理規劃物業人員上下班及工作流線基礎上，物業辦公用房可設置于地下室，以充分利用閑置空間。

4 結語

通過公共空間面積控制及后勤空間面積控制設計，可使購物中心較常規設計提升3%～10%的使用率，既控制項目成本，又提升消費者細節體驗，增加行業競爭籌碼。