“商業資產”輕資產運營模式分析

文/鄭小宇（鄭州航空港興港商業管理有限公司）

隨著我國房地產行業的發展黃金期逐年消逝，傳統的房地產開發模式已經開始被動淘汰，此時“輕資產”這一名詞應運而生，使得商業資產中的商業地產進入到社會公眾的事業中。自2016 年以來，我國知名房地產龍頭企業，包括萬達、大悅城等企業及運營客戶，其均投放大量的精力，用于打造輕資產輕型化的轉型升級策略。與此同時，國家政府對于房地產市場的宏觀調控，也進一步為商業資產中輕資產模式的推廣、替換傳統房地產發展模式進程的加快創造了政策條件。

鑒于此，本次研究中圍繞“商業資產”輕資產運營模式進行深入分析具有重要現實意義。

一、輕資產運營模式管理理論

在輕資產的模式下，房地產企業對開發的流程進行分工合作。從最開始的土地拍賣一直到房屋的銷售和后期的物業管理都要分配給更加有優勢的公司去實施。因為房地產公司不能去完成全部的業務，而是把不同的項目分配給更加擁有優勢的企業去實施，才能使整個工程更好的發展，從而達到利益與效率雙贏的局面[1]。企業利用輕資產模式的運營進而達到低投入、低風險的目標，同時也可以獲取較高的回報率。所以，輕資產是指具有異質性的、能幫助企業獲得競爭優勢的無形經濟資源，較多呈現在企業價值鏈中的價值增值環節[2]。而輕資產運營模式指的是以輕資產為核心資源進行生產經營的一種運營模式類型，將企業有限的財力、精力集中于價值鏈中的價值增值環節，通過利用自己的優勢尋找互補的合作者，將自己的非核心環節進行外包裝，來降低資金對企業發展的限制，最大化企業價值創造能力的一種運營模式。

二、輕資產運營模式背景分析

（一）資本全球化

互聯網行業初步實現全球化發展以來，各行各業也在隨之朝向全球化的方向發展進步，由此，輕資產這一全新的運營模式應運而生。輕資產在本質上，主要是將原本依托于母公司所開展的所有業務鏈進行拆解分化，隨后將母公司不夠擅長的業務內容做外包處理，此種模式十分適用于全球化的經濟發展趨勢[3]。以中飛租賃為例，2018 年中國廣大控股有限公司旗下飛機租賃計算控股有限公司，于6 月27日對外宣布成立國際飛機租賃投資平臺，此租賃運營模式的設立，充分代表著中飛租賃面向輕資產業務模式向前邁進了一大步，飛行行業的輕資產轉型，高度體現了資本全球化的發展趨勢，同時也為房地產行業由“重資產”面向“輕資產”轉型升級提供了重要的參考案例。

（二）外包模式助力產業鏈發展

房地產行業經營中，輕資產運營模式的使用，使得房地產企業可以將精力和資源更多地投放在企業核心實力建設中，而諸如現場一線施工、施工技術監管等工作項目，均可以外包的形式承包出去，促使房地產上下游的業務項目，形成一個完整且流暢的產業鏈，節省每一環節生產企業的成本投用，尤其是所有項目投放方的“總部”，其在“眾人拾柴火焰高”的經營氛圍下，即提升本企業經營效益和利潤空間，也為行業乃至社會創造了更多的就業機會，最終為產業鏈的“良性循環圈”建設成型起到促進作用。

（三）大數據、新基建、碳中和導致傳統的規模經濟無法實現

房地產行業中，傳統的“重資產”運營模式，已經無法滿足當今充斥互聯網、大數據、碳中和等先進技術的生產需求，那么由此進行“重資產減負”，就已經成為未來房地產企業的主流發展趨勢[4]。與此同時，房地產的新基建項目推進中，僅是依賴于傳統“重資產運營模式”，不僅投放的建設成本高，同時在技術處理方面也與施工要求及標準之間存在差距，進而造成企業成本支出與技術更新兩項工作，均無法符合時代發展需求，最終影響房地產企業的效益提升以及技術優化效果。

三、輕資產運營的主要方式及內容

（一）生產外包，降低固定資產投入

企業在經營發展中，充分應用輕資產管理模式發展，往往在經營中會有目的地減少對于重大項目的固定資產投資，即便是投放部分發展資金，也僅是投放至具有專有性特征的固定資產經營方面。具體而言，企業利用輕資產運營管理時，主要關注以下幾方面工作內容：

其一，充分利用輕資產運營管理模式進行企業商業資產管理時，通常會采納外包、租賃等形式滿足本企業的商業資產經營需求，提升本企業的經營管控效率[5]。

其二，利用生產外包的形式，借助資源杠桿原理，利用其他企業資源為本企業產品生產服務，而本企業則將更多的精力投放在產品的研發及營銷方面，且對于終端渠道的銷售等方面也可賦予更多的附加價值，提升企業運營管理效益。

其三，利用輕資產運營模式進行企業的商業資產管理，也可促使本企業在新運營模式支持下提升市場變換的應對能力，優化其資源配置標準及比例，促使本企業在現金流的格局分布中，能夠快速占比更高的無息款項，且也利于增加本企業的經營現金流[6]。

（二）快速供應鏈管理，降低存貨資金的占用

輕資產運營管理模式下，可以充分將企業當前的存貨資金占用率降低，以此促進供應鏈的快速管理效果。詳細分析而言，應該從以下幾方面著手推進：

其一，在企業應用輕資產運用管理模式后，可以充分為供應鏈管理水平提升起到促進作用[7]。針對供應鏈管理本身來講，需要確認當前的客戶服務水平是否滿足客戶需求，隨后利用包括倉儲中心、制造商、供應商乃至物流配送等諸多生產體系在內的資產管理流程，促使傳統的重資產管理模式在輕資產管理模式替換下，全面將其以往管理模式下的成本支出量降低。

其二，對于企業來講，應用輕資產運用管理模式后，企業可以實現整個供應鏈上下游之間關系的更改，以此實現對傳統供應鏈的有效整合。此過程中，還需要對供應鏈所囊括的物流、信息流以及資金流加以改善和整合，以此促進企業的運營效率得到進一步的提升。

其三，輕資產運營管理模式的應用，也可促使企業的核心競爭力隨之提升。此外，供應鏈管理工作流程的強化，也是未來房地產企業商業資產由“重”轉“輕”的重要過度橋梁。

（三）企業并購，實現低成本擴張

房地產企業發展經營期間，充分將輕資產運營管理模式應用于項目經營管理中，無須進行盲目擴張，而是可以充分將精力集中在企業擅長經營的領域之中，并實現縱向深耕的運營管理目標[8]。具體來講，在輕資產模式支持下，可充分做好下述企業并購管理工作：

其一，輕資產模式執行下，房地產企業的商業資產運營規模的擴展，可以將大部分流動資金用于定向經營方面，而其他攜帶輔助經營特性的生產流程，則可以通過企業擴張的形式，分流輸送或分化出去，以此確保企業的核心經營順利以及核心生產技術一直把控在手，而“外環”技術，則可以顯著節省本企業的成本投入，交由合并后的“外環”企業完成技術更新和維護，降低本企業的運營成本。其二，企業利用輕資產運營模式進行發展時，也可充分通過企業并購的形式，促使本企業的財務風險隨之降低，財務風險降低后，所投放的財務風險防控資金自然也可適當縮減，轉而投放至其他核心生產領域中，也是一種節省企業運營成本的有效形式[9]。

四、輕資產運營過程中應該注意的一些問題

（一）加強技術扶持，加速科技創新

房地產行業在商業資產運營中，充分利用輕資產運營模式去替換“重資產”。利于為本企業積累技術研發資金的同時，也顯著加快了本企業在施工、管理等多個層面的技術創新空間。詳細來講，集中在下述幾方面：

其一，強化對技術的有效扶持。輕資產運用過程中，相較于傳統的“重資產”模式而言，主觀上輕視資產的結構形式，隨后主觀上重視資產的知識運用[10]。而利用技術支持企業實現可持續經營狀態，就需要在輕資產運營模式下助推科技的有效創新，以此實現對現有科技管理模式和結構的一種更新。

其二，加速科技創新。現代化發展趨勢的輕資產運營模式支持下，房地產企業想要在財務管理、施工技術更新等方面實現階段性的增長，就必須將“輕資產”中“輕”的另一層含義挖掘出來，即“減輕企業不必要技術資源支出”，投放更多核心資源在企業經營的核心領域內，實現科技的創新和研發目標，為企業的更新發展和市場競爭力提升創造條件。

（二）注重客戶管理，積極開拓市場

房地產企業想要在當前的不利市場風向中堅定立足于一席之地，充分利用輕資產運營模式替換掉傳統的重資產運營管理模式意義重大。一方面，房地產企業可以在輕資產運營模式下，將以往運營上游及下游的管理精力回收，更多地投放于本企業當前的客戶管理中。同時，對于房地產企業來講，做好建筑項目的監管質量把控，提升財務管控工作之后，最大的變動因素就是客戶管理因素，其直接關聯著房地產企業的經營命脈。此時，在輕資產運營模式支持下，將更多的精力置于客戶管理方面，也利于本企業的長遠發展[11]。另一方面，輕資產運營模式的構建和推廣，對于房地產現有市場占有率的提升也具有明顯的促進作用，以此確保企業未來各個建筑項目的設計水平、施工成果以及驗收成效全方位滿足建筑需求，從而奠定更大市場的開拓基礎。

（三）創新融資渠道，降低財務風險

商業輕資產運營管理中，全面做好融資渠道的創新工作，可以有效幫助企業獲取更多運營資金規模的同時，對于企業未來由傳統運營模式面向輕資產運營模式快速轉型具有重要效用。對此，本次研究中，以HD 集團為例，企業最初業務開展內容上，主要以傳統房地產行業為主，運營管理模式主要以“重資產”為主，運營原理是依賴于公司旗下的樓盤銷售回款資金償還銀行貸款為主，對于償還貸款后剩余的資金，則投放于后續的房地產項目開發中，此種模式經營下，使得該企業的經營規模日漸加大。但是，隨著國家宏觀調控政策的不斷調整，現有的房地產經濟產業趨勢發生變化，該企業的資金也很難在短時間內供給后續房地產項目的開發和建設。因此，該企業開始結合市場發展趨勢進行經營模式轉型，由“重資產”轉型為“輕資產”，轉型前，雖然資產總量在增加，但資產負債率卻居高不下。成功轉型為輕資產模式之后（如圖1 所示），該公司的資金來源及渠道得以擴增，囊括了銷售回款和租金構成，促使本企業的品牌效應充分與先進的輕資產管理模式相融合，有效增加投資數量的同時，本企業后續也無須再以“明股實債”形式進行財務報表統計，顯著降低了企業的資產負債率，對于企業現有的財務狀況改善起到了極大的促進作用。

圖1 HD 集團輕資產融資管理模式

（四）標準化模塊搭建，順應輕資產模式

在標準化模式構建中，想要進一步契合輕資產發展模式的執行標準，首要做好的工作，就是針對輕資產管理核心做好標注化模塊搭建工作。一方面，需要選定企業搭建標準化試點，將其作為依托，進行輕資產運營模式的層級規劃，促使整個輕資產管理模式更契合企業效益經營目標及方向。另一方面，還需做好企業在整個產業鏈、供應鏈之中的領頭及代表作用，唯有如此才能確保項目在輕資產管理模式下順利推進，增加利潤空間。

五、結束語

綜上所述，商業資產中輕資產運營管理模式應用質量想要得到進一步的提升，首先需要做好的工作內容就是全面加強技術扶持工作，如此才能提升房地產現代化管理技術的不斷更新和升級。其次，在融資渠道拓寬方面，也不可忽視，如此才能為輕資產運營管理模式的風險降低創造條件。此外，輕資產運營模式管理者，還應該主動站在客戶的視角，提升客戶管理水平，如此才能真正實現市場的有效開拓，最終為商業資產中的輕資產運營管理水平全面優化奠定堅實的基礎。