新城悅服務行穩致遠的2021:營收增51.8%　關聯方依賴度顯著降低

路非

3月25日，新城悅服務（1755.HK）發布2021年業績報告：公司2021年營收同比增長51.8%至43.51億元;歸母凈利潤同比增長15.38%至5.21億元;如果剔除美元債的影響，公司核心規模凈利潤同比增長55.4%至6.8億元。

據公司管理層介紹，新城悅服務2021年在管面積達1.5億方，合約面積達2.8億方，其中來自第三方的占比大幅提升，公司對關聯方依賴度持續下降;與此同時，社區增值等業務帶來了業務結構的進一步優化，夯實了長期增長動力。

整體來看，新城悅服務行穩致遠，向市場展現了“核心指標全方位快速的增長”。對于未來，新城悅服務董事長兼CEO戚小明表示，公司將繼續提升數字化管理能力，堅持“大社區+大后勤”戰略布局，搶占業務藍海。值得一提的是，公司正在不斷加碼外拓，2021年收購了6個物業公司，未來“不排除收購規模比較大的標的物”，可見公司的增長空間有望進一步打開。

關聯方依賴顯著降低 項目外拓能力大幅提升

從管理規模增速來看，新城悅服務合約面積去年整體增加了8061萬平米，該數字放在整個上市物業公司里都可以說是名列前茅。更值得關注的是，新增合約面積中，其中第三方新增合作面積達5214萬方，占比約65%。具體來看，在第三方新增的合約面積里，項目直拓和收并購分別占比為42%、58%，尤其在收并購方面有了新突破：不僅收購了6家優質物業服務公司，還專門成立了投后拓展部門，以此不斷提升融合和資源共享能力，最大化協同效應。

拉長時間來看，新城悅服務第三方拓展業務的能力已有了顯著提升。相比2021年第三方新增合約超過5200萬平米，2019年該數字是1000萬平米，也就是說，兩年時間外拓業務規模增長了4倍。據管理層介紹，目前在管面積當中第三方比例已經從2019年的29%增加到2021年的48%，合約面積也有40.4%來自于第三方。體現在業績上，2021年，公司與開發商相關的服務（含開發商增值服務和智慧園區服務）收入占比也進一步下降8.2個百分點，毛利占比下降了7.1個百分點，可見其對于關聯方的依賴顯著降低。

加上社區增值服務部分，新城悅服務如今物業服務和社區增值服務收入占比已從2019年的53%上升到了2021年的70%，毛利占比則從62%上升到76%。要知道，該等業務均屬永續性較強、和地產關聯度較低的業務，這也正是市場近年對物業企業的重要關注點。由新城悅外拓能力的提升，實際上可以看出其服務品質和業務獨立性迅速強化，增長模式更為健康。

社區增值服務增速超80% 加碼收并購打開增長空間

如前所述，物業管理和社區增值業務正成為新城悅服務的主要業績來源，從增速來看，社區增值服務的表現尤其亮眼。年報顯示，該部分業務2021年貢獻的收入為9.16億元，同比增長84%，占比提升至21.0%，毛利占比已經提升至28.9%。與此同時，智慧園區服務收入和開發商增值服務收入分別達到5.2億元、8.15億元，收入結構持續優化。

面對“人民對美好生活的向往”這一時代新命題，新城悅服務的社區增值服務囊括了公共資源管理服務、社區工程服務、裝修服務、資產管理、餐飲服務、設施設備管理等，以滿足業主個性化需求。2021年，公司設施管理服務、社區生活服務及團餐服務收入分別達到1.57億元、1.95億元、0.82億元，同比增速分比為112.0%、206.2%、67.0%，展現出了強大的業績貢獻能力。

這也離不開新城悅通過收并購強化增值服務能力。例如在社區服務方面，新城悅服務2021年收購快遞柜資產，全年社區零售板塊小程序單點收益超1.2萬元，格口使用率超73%。從業務前景來看，快遞柜服務屬于社區服務高頻觸點，其與社區生鮮零售、入戶服務等場景進行融合，意味著未來仍有可觀想象空間。

另一方面，在面向B端的非住增值服務領域，新城悅服務收購了上海學府餐飲管理有限公司，進入醫院、學校、辦公樓等團餐服務領域，由此帶動該部分收入強勁增長：2021年，若計入學府部分收入，公司團餐服務板塊收入增速約538%;在電梯服務領域，公司已與數家電梯企業達成合作，并揭牌成立了江蘇常立電梯工程有限公司，目前已具有電梯全生命周期服務資質。實際上，新城悅服務正在積極對標索迪斯、愛瑪客、康帕斯等已形成“物業+團餐”成熟服務模式的國際企業，不斷探索“大后勤”領域的可能性。

在當前背景下，以上兩大板塊對新城悅服務意味著不俗的業績增長確定性。考慮到公司2021年底賬面貨幣資金超過25億元，有較強能力支撐對外拓展，又將在2022年全面提升數字化管理能力，其“大社區+大后勤”的戰略布局有望不斷發力并貢獻業績。