香港二手樓價(jià)“跌跌不休”

《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》 記者 張燕

香港樓市近來(lái)表現(xiàn)堪憂(yōu)。

受新冠肺炎疫情沖擊及美國(guó)頻繁加息的影響，一向堅(jiān)挺的香港樓價(jià)呈現(xiàn)跌勢(shì)。9月9日最新公布的中原城市領(lǐng)先指數(shù)CCL（反映主要大型屋苑二手住宅樓市走勢(shì)）報(bào)171.83點(diǎn)，連續(xù)8周下跌，跌幅共計(jì)5.09%，創(chuàng)下2019年2月以來(lái)新低。

香港差餉物業(yè)估價(jià)署公布的最新數(shù)據(jù)亦顯示，今年前7個(gè)月，香港樓價(jià)已累計(jì)下跌4.52%，抵消了去年約3.69%的升幅。

九龍區(qū)樓價(jià)率先跌破2019年低位，不少業(yè)主賠本賣(mài)樓

中原城市領(lǐng)先指數(shù)CCL由香港大型地產(chǎn)中介中原地產(chǎn)發(fā)布，主要反映大型屋苑二手住宅的樓市走勢(shì)。中原地產(chǎn)研究部高級(jí)聯(lián)席董事黃良升指出，9月2日—9月9日這一周，香港四大區(qū)域的領(lǐng)先指數(shù)均出現(xiàn)了下跌情況。其中，九龍樓價(jià)跌幅最大，領(lǐng)先指數(shù)只有163.08點(diǎn)，是2018年1月以來(lái)最低。

整個(gè)8月，中原地產(chǎn)共成交二手房屋2341宗，總計(jì)金額達(dá)到193億港元，該金額較7月下跌2.5%，創(chuàng)下2020年1月的153.7億港元后31個(gè)月新低。此外，公布的部分住宅成交情況亦顯示，受樓價(jià)下跌趨勢(shì)影響，不少業(yè)主著急賣(mài)房套現(xiàn)，賠本成交的情況屢屢出現(xiàn)。

公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，日前，牛頭角得寶花園H座高層一套實(shí)用面積253平方英尺的房屋以389萬(wàn)港元的價(jià)格售出，而原業(yè)主2019年7月的購(gòu)房?jī)r(jià)則是463萬(wàn)港元。持房3年，在不計(jì)算稅款、傭金及雜費(fèi)的情況下，僅賬面虧損就達(dá)到16%。

香港“十大屋苑”之一的沙田第一城近日也剛剛售出一套實(shí)用面積327平方英尺的房屋，該房?jī)蓚€(gè)月前標(biāo)價(jià)568萬(wàn)港元，最終成交價(jià)475萬(wàn)港元，而原業(yè)主5年前購(gòu)入的價(jià)格僅比成交價(jià)高一萬(wàn)港元。

香港本地地產(chǎn)中介告訴記者，市場(chǎng)預(yù)計(jì)美聯(lián)儲(chǔ)9月很有可能加息75個(gè)基點(diǎn)，不少業(yè)主抱著在加息前賣(mài)房套現(xiàn)的心態(tài)，議價(jià)空間也較之前增加不少。甚至有業(yè)主擔(dān)憂(yōu)樓價(jià)還會(huì)繼續(xù)下跌，即使虧本不少也要套現(xiàn)。

今年6月，位于何文田天鑄7座低層D室一套房屋以4880萬(wàn)港元的價(jià)格售出。歷史成交記錄顯示，該房屋實(shí)用面積1479平方英尺，原業(yè)主2017年7月以約6140萬(wàn)港元購(gòu)入，2020年曾標(biāo)價(jià)7500萬(wàn)港元。若以最終成交價(jià)格計(jì)算，賬面虧損1260萬(wàn)港元，達(dá)20.5%。

加息陰霾下地產(chǎn)承壓，預(yù)計(jì)今年樓價(jià)將下跌8%至10%

一直以來(lái)，香港都實(shí)行聯(lián)系匯率制度，將香港本地貨幣與美元掛鉤。自3月份美聯(lián)儲(chǔ)開(kāi)啟加息周期以來(lái)，香港金管局跟隨上調(diào)基準(zhǔn)利率，港元匯率頻頻觸及弱方兌換保證。截至9月15日，一年期香港銀行間同業(yè)拆借利率（Hibor）如今已經(jīng)升至3.98155%，為2007年11月以來(lái)的最高水平。

Hibor的上行背景下，銀行加息壓力倍增。自3月起，就有業(yè)內(nèi)分析人士提出，銀行最優(yōu)惠貸款利率大概率會(huì)隨之上調(diào)，進(jìn)而推升按揭貸款成本，增加香港房地產(chǎn)市場(chǎng)壓力。

8月中旬，香港匯豐銀行成為首個(gè)宣布提高貸款利率的銀行。將其與Hibor相關(guān)的房屋貸款（H按）的上限從新申請(qǐng)的2.5%提高到2.75%。渣打銀行隨后也宣布將抵押貸款利率上調(diào)25個(gè)基點(diǎn)。若按照加息后的貸款利率估算，以向銀行申請(qǐng)500萬(wàn)港元的30年期抵押貸款為例，加息后，業(yè)主的每月還款預(yù)計(jì)將增加1324港元，相比之前增加了6.7%。

花旗銀行研究部香港經(jīng)濟(jì)師雷智顏分析，預(yù)期美國(guó)今年共加息275基點(diǎn)，加息步伐急，亦將加快香港的資金外流，須關(guān)注對(duì)資產(chǎn)價(jià)格的壓力。她判斷稱(chēng)，美國(guó)加息對(duì)香港樓市的負(fù)面影響，或需半年至9個(gè)月才能消化，預(yù)期今年樓價(jià)下跌8%至10%。

特區(qū)政府財(cái)政司司長(zhǎng)陳茂波近日表示，隨著美國(guó)加息，9月香港的最優(yōu)惠利率可能要上調(diào)，市民供樓負(fù)擔(dān)增加，但他不覺(jué)得未來(lái)樓價(jià)會(huì)出現(xiàn)斷崖式下跌，輕微波動(dòng)則會(huì)經(jīng)常有。

加息的影響之外，屢屢推出的新樓盤(pán)也對(duì)二手樓盤(pán)的吸引力造成了一定影響。尤其是近年來(lái)，隨著香港居住環(huán)境壓力倍增，不少地產(chǎn)商紛紛推出“納米盤(pán)”等小戶(hù)型樓盤(pán)，不到20平方米的面積可以滿(mǎn)足一室一廳一衛(wèi)甚至兩室一廳，從設(shè)計(jì)和價(jià)格上更容易受到年輕人的青睞。

此外，為了促進(jìn)銷(xiāo)售，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在推出新盤(pán)時(shí)往往也會(huì)加大補(bǔ)貼力度，尤其是在加息的背景下。相比較而言，盡管新樓盤(pán)的售價(jià)普遍高于同地區(qū)二手樓房，仍然比較受歡迎。

中原地產(chǎn)8月錄得的數(shù)據(jù)顯示，一手私人住宅方面，8月份共成交1555宗 及119.7億 港 元，較7月 份的1169宗及134.3億港元分別上升33.0%及下跌10.9%。宗數(shù)創(chuàng)2021年11月的1857宗后9個(gè)月新高，金額創(chuàng)2022年4月的36.2億港元后4個(gè)月新低。反映7月開(kāi)發(fā)商積極推售大型新盤(pán)，加上新盤(pán)會(huì)出很多的補(bǔ)貼優(yōu)惠，以致宗數(shù)止跌回升。

特區(qū)政府是否會(huì) “減辣”托市？

過(guò)去幾十年間，香港樓市價(jià)格一直飆升，直到目前仍然是全球房?jī)r(jià)最高的城市之一。如今，樓價(jià)高、租金貴仍是困擾香港民眾的嚴(yán)峻民生問(wèn)題。香港特區(qū)政府發(fā)布的2021年《長(zhǎng)遠(yuǎn)房屋策略》周年進(jìn)度報(bào)告顯示，有超22萬(wàn)人居住于籠屋、板房和劏房。

為遏制外來(lái)資本對(duì)香港樓市的投資和炒賣(mài)需求，過(guò)去十年間，香港特區(qū)政府屢屢祭出“辣招”，通過(guò)增加印花稅、收緊貸款等相關(guān)措施調(diào)控房?jī)r(jià)。如“雙倍印花稅”制度規(guī)定，自2013年2月起，非永居身份在香港購(gòu)房除繳納15%的從價(jià)印花稅外，還需繳納15%的買(mǎi)家印花稅。

自政策推出以來(lái)，香港業(yè)內(nèi)曾多次討論是否取消“雙倍印花稅”，并在2021年年初撤銷(xiāo)非住宅物業(yè)雙倍從價(jià)印花稅。但對(duì)于私人住宅領(lǐng)域，則一直未曾“松綁”。近日，香港行政會(huì)議召集人葉劉淑儀接受訪(fǎng)問(wèn)時(shí)表示，考慮免除內(nèi)地置業(yè)者的雙重印花稅，以提振經(jīng)濟(jì)，并扭轉(zhuǎn)人才流失局面，這是政府正在考慮的措施之一。

消息甫一傳出，特區(qū)政府財(cái)政司司長(zhǎng)辦公室發(fā)言人立即出面對(duì)該消息澄清，指出“沒(méi)有相關(guān)討論”，并明確指出沒(méi)有任何相關(guān)計(jì)劃。財(cái)政司司長(zhǎng)陳茂波亦表示，香港上半年樓價(jià)及租金回落約3%只是短期情況，政府不會(huì)因一些短期波動(dòng)而輕易“減辣”。

盡管該消息已被澄清，但仍然在市場(chǎng)上引起了廣泛討論。中原地產(chǎn)亞太區(qū)副主席兼住宅部總裁陳永杰在接受媒體采訪(fǎng)時(shí)對(duì)該消息表示贊成及歡迎，認(rèn)為若措施放寬，相信可實(shí)時(shí)帶旺豪宅市場(chǎng)，2000萬(wàn)港元以上成交可望增30%。

“全球經(jīng)濟(jì)下行已是不爭(zhēng)事實(shí)，現(xiàn)時(shí)適度松綁樓市措施，可讓樓市重返正常市場(chǎng)機(jī)制，而且‘減辣’不費(fèi)政府一分一毫，反或帶來(lái)更多稅收。”陳永杰說(shuō)。