城市老舊小區提升改造要點

文／張偉 北京中和建城建筑工程設計有限公司 北京 100000

引言：

隨著城市現代化建設進程的加快，城市老舊小區的提升改造成為城市發展的重點與難點。大部分城市中都存在不同程度的老舊小區，這些老舊小區受當時建設水平的限制，往往存在市政配套設施和生活服務設施不完善等問題，同時，老舊小區的物業管理工作缺乏科學的管理機制，以至于城市老舊小區的實際狀況與城市現代化進程工作要求之間存在很大的差距，為城市的發展建設帶來了不同程度上的阻礙。

1、老舊小區的現狀

1.1 配套設施不完善

城市老舊小區由于居住使用時間較長，不可避免的存在建筑功能退化、設備損耗老化等問題。大多數老舊小區在建設期間并無電梯、無障礙設施等，這就為居民的居住帶來了很大程度上的不便。老舊小區的外立面受損程度嚴重，缺乏美觀性，生活管線老化嚴重。但是，電梯安裝、入戶管線受老舊小區的建設條件影響較大，存在很大的改造難度。同時，部分老舊小區的建筑外層保溫層已逐漸喪失功能，需要加以更換。老舊小區受當時建設條件的影響，普遍存在公共空間、綠地空間、文體設施等公共配套設施不足的問題，這與現階段城市公共配套建設標準存在一定的差距。此外，部分老舊小區在建設時期機動車普及相對較低，因此小區內部并未設有足夠的地上或者地下停車空間，以至于小區內部人車混雜，消防車道被占用，整個小區顯得相對較為混亂。

1.2 管理工作不到位

老舊小區的物業管理水平相對較低，缺乏專業的規范的物業管理，再加上老舊小區存在人員流動性大，外部人員可以隨意進出小區，以至于小區的安全治安性較差，居民安全感相對較弱。這也是造成小區內居民私自安裝防盜網的重要原因，以至于小區顯得混亂不堪。同時，由于城市老舊小區人員流動性較大，大部分原住戶搬遷，出租人員頻繁入住，以至于小區內部很難形成社區文化，久而久之，城市老舊小區的物質環境和文化氛圍都陷入了惡性循環。再加上，城市老舊小區的改造資金不足，小區原住戶的搬離，小區居民很難接受自己繳納維修資金的方式，因此對于小區的改造意愿并不高。

2、城市老舊小區的提升改造原則

對于城市老舊小區的提升改造，要明確改造工作的開展原則，以確保各項改造工作有條不紊的實施。首先，城市老舊小區改造要堅持民生優先原則，其主要概括為以下幾點：即“先民生后提升，先地下后地上，先功能后景觀”的改造原則。城市老舊小區的改造要將基礎類改造作為重中之重，如基礎設施缺失老化的問題、防火防災功能不健全、安全防護設施薄弱等。同時，城市老舊小區改造需要呼吁全民參與進來。城市小區的改造要充分尊重居民的改造意愿，通過對居民進行走訪、問卷調查等來收集小區改造意見，同時鼓勵居民積極參與到小區改造方案、施工配合工作中來。一方面，提升居民對小區改造工作的積極主動性，另一方面，也能夠加強居民對小區改造工作的監督和評價工作，以確保老舊小區改造工作合理到位。城市老舊小區的建設規模相對較小且布局分散，對此，可以引導將相鄰小區進行集中綜合改造，使其形成規模較大的社區，便于實現片區化管理，不斷完善小區長效管理機制。此外，部分城市小區中包含有歷史文化街區和一些具有當地特色的建筑風貌，在對小區改造過程中要注重對歷史文化的保護，使歷史文化傳承保護與小區居住環境改造相互協調并存完成。

3、老舊小區提升改造的主要內容和要點

3.1 基礎類改造

基礎類改造是城市老舊小區改造提升的重中之重。基礎類改造的內容主要集中在居民所業映的最為迫切的改造內容，其改造目的主要是為了保障居民的基本生活需求和安全防護等需求。其中比較典型的基礎類改造，包括市政配套設施改造和建筑物功能改造等。市政配套設施改造主要集中在雨污水分流、道路、消防等基礎設施方面。

雨污分流改造要結合小區的實際現狀來進行針對性的改造。如果小區本身已經采用分流系統，則需要對地下管道進行全面的排查，檢查管路中是否存在混接、倒灌等問題，對相關的排污管道進行必要的維護更新，同時對化糞池等進行相應的擴容改建。如果小區采用混流系統，則需要利用舊管道系統作為污水管道，然后新增建設雨水管道系統，并與相關市政管路做好銜接。如果小區排污管道已經嚴重受損，不可以重復使用，則需要結合小區的雨污排放現狀，設計全新的雨水管道和污水管道系統。

城市老舊小區道路的改造提升，要結合小區內道路路面和路基受損情況來制定科學合理的道路改造施工方案。道路路面最好采用混凝土瀝青等普通道路施工材料，以便于后期的運營維護。在道路改造施工期間，對小區內外部道路交通路線做好合理的規劃，以方便居民出入。對于建設規模較大的老舊小區，可以采用人車分流的交通系統，增設人行道。對于人行道路面的建設，建議采用透水磚、透水混凝土等透水性較強的施工材料。人行道的設計在滿足透水性要求的同時，還要注意與小區整體建筑風格保持協調統一。對于消防道路的改造，主要涉及消防通道、消防撲救面、消防回車場等，其首要原則就是保障各個場景下消防車疏通順暢，因此，消防道路的改造要嚴格按照相關消防標準要求來執行。如果老舊小區中存在影響消防設施的違章建筑、違停車位等，需要加以拆除。例如，一些老舊小區中居民由于缺乏防范意識，將消防通道私自違章搭建成儲藏間等，以至于消防車無路可走，使小區存在嚴重的安全隱患。對此，在道路改造過程中，就需要對居民做好思想溝通，以確保消防道路建設能夠滿足消防規范要求。同時，還需要結合相關消防標準規定，對小區建筑體和公共場所的消防設施進行全面的排查，需要修繕的則加以整治，必要情況下增設補點。

城市老舊小區建筑外墻以及樓梯的修繕也是十分有必要的。對于建筑外墻進行統一的規劃，重點整治外立面老化破損嚴重的墻體，做到建筑外墻干凈整潔，其形象色彩的規劃還要注重與周邊環境保持協調。對于建筑外墻破損或者風化嚴重的情況，需要采取翻新、局部修補、墻面清洗等措施對其進行必要的補救整治。同時，利用涂料或者真石漆等對建筑外立面進行必要的粉刷，使建筑物的色彩色調與其他建筑物相協調。同時，結合小區的實際改造情況，還可以對建筑里面進行必要的防護欄安裝、外墻管線統一整理，以及違章防盜網等附加物的拆除等，使老舊小區的面貌煥然一新。

3.2 完善類改造

完善類改造是在基礎類改造的基礎上，根據不同老舊小區的實際需求進行必要的綜合性完善補充。完善類改造的目的在于進一步改善居民的生活便利條件。有些情況下，完善類改造需要由居民出資來完成，其主要改造內容包括生活服務配套設施改造和建筑節能改造，例如小區環境綠化、文化休閑以及娛樂健身設施的改造、停車場配套設施改造等。

對于城市老舊小區內部存在綠植用地的，根據綠地的土質質量和厚度等選擇相應的種植植物種類，確保綠植植物的成活率，滿足小區的綠化需求。如果小區內已經有綠植植物，則需要對其進行全面的考察，確認其是否會對采光、消防、行車等造成負面影響，如果有，則需要進行必要的剔除。對于種植區域長勢不好，或者綠植觀賞性不高的情況，可以對綠植用地進行重新的規劃，將其改造成停車空間或者休閑娛樂場所等，以提升小區內部活動空間的實用性。小區綠化的改造與提升需要針對小區入口、休閑區域等重點部位進行綠化，并綜合考慮季節變化、文化風格等因素,對綠化用地進行色彩和層次方面的設計，同時小區綠化的建設，還需要加強后期養護管理。

服務配套設施的改造主要包括文化休閑娛樂設施、健身場所等。對于這些場所改造建設，要充分考慮小區老少人口比例情況，盡量為老少群體等提供專屬活動空間，并適當增設一些健身活動場所等，提升活動空間的實用性，為居民活動提供足夠的活動場所。健身、文化活動場地盡量選擇在方便居民到達且人流較大的區域，以增加服務場地半徑，確?；顒訄鏊軌蚓邆淞己玫耐L、排水和照明等條件，同時，活動場所內需要配置有相應的休閑座椅、遮陽棚等輔助配套設施。

對于城市老舊小區中停車問題的緩解，首先需要對停車進行規范的引導，對機動車和非機動車最好采取分別停放的方式，同時，在停車空間設置智能充電樁或者車棚等，以確保停車使用的方便性和安全性。小區內部停車區域的設置，可以采取集中與分散相結合的方式。對于小區中庭、大面積的空曠場地等，可以采取集中停放管理；而對于路邊、庭院或者邊角地帶，可以采取分散停車的處理方式，但是需要保障停車區域不影響車輛的正常通行，且要嚴格按照停放管理要求執行，以免造成停車混亂。對于建筑物周圍的停車區域,可以進行適當的硬化改造，其地面采用生態植草磚，這樣既能夠滿足居民的停車需求，也能夠在一定程度上實現小區的綠化。

3.3 提升類改造

提升類改造的目的，是為了進一步豐富社區服務供給，促使小區居民生活品質達到智能化和現代化的水平。提升類改造需要投入更多的社會專業化服務資源，其改造成本也需要依靠社會投資來實現。提升類改造更多的是面向公共服務配套設施的智能化改造，涉及到公共衛生服務、社區服務、小區周界的智能化安全防護設施等，另外還包括一些專項服務化內容，如托育、養老、家政、便利店、快遞驛站等。

4、城市老舊小區提升與改造的實施策略

對于城市老舊小區的改造，不僅需要對居民的實際居住生活條件進行改造與完善，而且需要與城市現代化建設的愿景相互協調統一。城市老舊小區在實際改造過程中，其涉及的群體范圍相對較大，居民的改造需求眾多，工作協調難度大，這就需要建立科學完善的改造機制來最大限度上規避這些問題。城市老舊小區的改造，不僅需要符合政府對城市的規劃引導政策，還需要切實結合居民的實際意愿，而如何實現兩者之間的相互融合，相互平衡是需要深入研究的。

4.1 規劃先行

城市老舊小區的改造提升，首先需要制定科學的規劃方案，而規劃方案的制定需要根據城市的總體發展規劃和區域定位等進行綜合的考量。對于城市老舊小區的規劃，首先需要明確小區的改造風格，使改造后的小區色彩、風格都能夠與周圍建筑環境以及城市的整體發展定位相互協調，而不會產生格格不入的突兀感；其次，城市老舊小區的區域功能配置也需要經過規劃和通盤考慮，結合小區自身的居民群體情況和周邊社區現狀，科學合理的進行區域內的統籌規劃，確保小區周邊的生活服務健全完善?，F代化城市小區的構建目標是，住宅布局是包容和混合型的，社區服務便捷，公共環境綠色健康。而該目標的實現不是僅僅依靠小區改造而實現的，這需要從城市長遠發展目標著手，對社區的改造升級進行全面長期的規劃建設，循序漸進的將其落實到位。

4.2 特色營造

城市發展建設過程中不同區域之間的風貌需要保持協調，但是也應該規避所有城市小區千篇一律的問題，還需要在城市老舊小區改造提升過程中注重營造自身的特色。不同的社區具有不同的時代文化，在對老舊小區改造設計中，需要充分考慮到小區原有的歷史文化或者自然環境資源，注意將特色文化進行保留傳承。尤其是一些傳統的老式建筑街區，要加強文化遺產的保護，將其作為小區改造建設的重點和特色加以打造。

4.3 造血機制

城市老舊小區的改造建設中不可避免會涉及到一些閑置房屋，這就需要提升小區空閑房屋的實用性。對于具備條件的房屋建筑，可以適當對其進行改建或者擴建，將其轉化成商業服務空間，這樣不僅為小區居民提供了部分服務，而且還能夠增加小區的實際收益。因此，城市老舊小區在造血機制下的改造升級也是十分有必要的，需要政府相關政策的支持與落實。

4.4 停車設施運營

城市老舊小區內部的停車空間相對有限，因此，對于小區停車管理可以采取立體式停車或者地坑式停車等方式，但是這些停車方式的建設與使用成本相對較高，老舊小區的改造資金費用并不足以實現，因此，在小區改造中使用率并不高。對此，就需要綜合考慮小區車位的市場化運營管理，對小區內部停車進行區域統籌，并采取科學合理的收費管理制度，以切實解決老舊小區內部的停車問題。

4.5 共同締造

所謂共同締造，就是積極呼吁城市老舊小區中的居民積極參與到小區改造工作中來，激發小區居民的主人翁意識，共同協商構建小區管理體系，發動群眾“共謀、共建、共管、共評、共享”，這樣不僅能夠使社區的凝聚力得以加強，還能夠大大提升居民的幸福感和獲得感。共同締造的方式方法有很多，其中比較典型的就是社區黨員積極發揮黨員先鋒的帶頭作用，積極組織基層黨員參與到小區改造活動中。部分小區還積極創新，采取綠地認購的活動方式，使小區居民參與到小區綠色改造建設活動中，依靠自己的力量來共同構建綠色家園，同時成為小區綠化環境的共同監護人。共同締造原則下，小區居民對于小區改造的參與度和獲得感明顯增強，其改造效果要遠遠優于政府包攬的改造形式。

4.6 長效管理

城市老舊小區改造升級要注重小區的長效優質發展。對此，老舊小區可以通過引入優質的物業公司，對其進行專業化和科學化的管理與服務，保障改造后小區的長效發展。但是，這種方式往往需要支付高額的物業管理費。同時，老舊小區還可以采取居民自治的管理方式，但是這種方式對于小區居民的綜合素質能力具有較高的要求。對此，城市運營商管理模式應運而生。小區的物業運營管理可以與其他管理服務統一開展，為物業管理提供必要的資金支持。小區改造要想實現長效管理，還需要在改造設計階段對小區功能進行全面的規劃考量，為后期的運營打下基礎。城市老舊小區改造在配置必要的商業服務設施之外，還可以提前考慮到小區便民食堂、健身中心等公共空間，方便后期運營管理的引入，這樣不僅能夠為居民提供便捷的商業服務，還可以獲取必要的商業收入，為小區的長效管理提供必要的資金支持。

4.7 新型技術

城市老舊小區改造提升工作中，需要積極引進一些智能化新技術，這些技術的應用雖然會在一定程度上增加小區的改造成本，但是對于小區后期的使用與管理來說，是利大于弊的。智能化新型技術的應用往往會減少后續的維修保養成本，降低人力管理成本等，同時，這些技術帶給居民的體驗感會更及時舒適高效。例如，對于建筑外墻保溫層中新型保溫材料的引用，會大大提升建筑物冬暖夏涼的節能效果。小區供暖系統中保溫材料的運用也會減少熱量的損失，提升能源利用率，實現節能降耗。此外，智能化新型技術還可以實現對小區居民水、電、天然氣等資源使用過程中的實時監控，提升資源使用環節的安全性?，F階段物聯網、云計算等新型技術的應用，顯著提升了社區管理與服務的精準化，實現了智慧便民、智慧養老等多項智能化服務，大大提升了居民的體驗感。

結語：

綜上所述，城市老舊小區的改造提升，不僅是城市發展建設的重要工作內容，也是城市居民生活品質提升的迫切需求。城市老舊小區的改造要堅持科學的改造策略，采取循序漸進式的改造方式，實現小區的長效管理。因此，城市老舊小區改造是一項持續性、智慧性和系統性的改造工程，能夠有效改善城市居民的居住體驗，具有積極的社會意義。