房地產(chǎn)抵押估價風(fēng)險對策探討

文／孫凱越 中建銀（北京）房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評估有限公司 北京 100071

引言：

自2003年被國務(wù)院首次明確定義為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)后，房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展在助推經(jīng)濟的同時也導(dǎo)致了房價過快增長，對貸款的高度依賴也導(dǎo)致了金融的風(fēng)險隱患。中央屢次對房地產(chǎn)出臺宏觀調(diào)控政策，如2005年3月出臺限制投機性購房為主的“國八條”、2008年全球金融危機爆發(fā)后施行的大規(guī)模放水救市政策、2011年出臺限價限貸的“新國八條”等等。歐債危機波及后國內(nèi)采取的溫和救市措施帶動了房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)多年的增長，銀行的貸款投放也隨之大幅增高。據(jù)國際貨幣基金組織（IMF）報告稱，房地產(chǎn)相關(guān)貸款占中國銀行體系貸款總額超過30%。在五大行中，有35%～50%的貸款是由押品擔保支持的，而這些押品主要就是房地產(chǎn)。2017年以來，中央定下了“房住不炒”的原則，把“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”作為長期調(diào)控目標，實施金融審慎管理嚴控增量的制度。作為貸款的一個重要環(huán)節(jié)，如何防范房地產(chǎn)抵押估價的風(fēng)險成為一個非常緊迫重要的課題。

1、風(fēng)險識別與分析

風(fēng)險（risk）通俗的含義是發(fā)生不幸事件的概率，其基本特征是損失的不確定性。房地產(chǎn)抵押估價風(fēng)險可以定義為：由于政策、市場、金融等外部客觀因素的變動以及估價機構(gòu)、估價師等內(nèi)部因素的問題造成估價結(jié)果與房地產(chǎn)真實價值發(fā)生較大偏差的可能性以及由此導(dǎo)致使用者權(quán)益受損，并給估價機構(gòu)和估價師自身帶來法律、經(jīng)濟、聲譽等損失的不確定性。

1.1 風(fēng)險分類

1.1.1 押品價值高估風(fēng)險

房地產(chǎn)抵押估價是一種帶有主觀性質(zhì)的價值判斷，不同的估價師由于掌握的信息、主觀認識等差異，導(dǎo)致評估價值也存在一定差異，也就是說估價允許有一定的誤差。在英聯(lián)邦國家的訴訟案件中法官適用的誤差范圍在±10%～15%左右。我國評估業(yè)界一般的共識是估值誤差率超過20%即存在價值重大偏離的風(fēng)險。

1.1.2 處置變現(xiàn)評估風(fēng)險

當借款人拖欠償還貸款時，銀行有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該財產(chǎn)的價款優(yōu)先受償從而實現(xiàn)抵押權(quán)。由于押品并非第一還款來源，實際工作中往往易忽視對其變現(xiàn)能力的分析。押品對貸款的擔保作用一定程度體現(xiàn)在其未來的變現(xiàn)能力上，這是一個重要的風(fēng)險隱患。

1.1.3 估價報告質(zhì)量風(fēng)險

包括濫用估價的限制與假設(shè)條件、刻意隱瞞理應(yīng)披露的對估價結(jié)果有重大影響的信息、按照客戶或銀行的預(yù)期目標估價、高估市場價值或低估知悉的法定優(yōu)先受償款造、不遵守估價原則和程序、估價方法選用不當以及文字撰寫、簽字、用章、報告裝幀錯誤等等。

1.2 風(fēng)險成因

1.2.1 金融政策導(dǎo)向

房地產(chǎn)市場是典型的“政策市”，當市場低迷、價格走勢大幅震蕩下挫時，原先的抵押估價結(jié)論可能會變得不合理。從近年來國內(nèi)房地產(chǎn)貸款的規(guī)模即可看出，金融杠桿的過度利用有可能加劇市場泡沫化。

根據(jù)銀保監(jiān)會發(fā)布的消息以及各銀行年報顯示，2020年五大國有商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款占比均在36%以上甚至逼近40%的紅線；涉房貸款額兩家超過6 萬億、兩家超過5萬億。

1.2.2 銀行風(fēng)險偏好

房地產(chǎn)抵押是對借款人以房地產(chǎn)押品代償為條件設(shè)置的還款來源，當借款人無法通過第一還款來源償還貸款時，銀行可通過處置押品獲得賠償。也正是這個原因，銀行通常把借款人能否提供押品作為貸款的重要條件。但根據(jù)銀監(jiān)會關(guān)于押品管理的“從屬性原則”，貸款的安全性不能過多地寄托在抵押估價上，因此若銀行貸前調(diào)查、貸中審查、貸后檢查不到位就可能埋下隱患。在很多案例中，銀行通過第二還款來源的追償是比較困難的，這時本應(yīng)是銀行作為“損失控制”對策的抵押估價往往被刻意當作“風(fēng)險轉(zhuǎn)移”的對策轉(zhuǎn)嫁給估價機構(gòu)和估價師。

1.2.3 押品信息采集

不合格的房地產(chǎn)抵押物會導(dǎo)致抵押權(quán)難以實現(xiàn)，既給銀行造成損失，也會損害抵押人的信譽。影響房地產(chǎn)抵押的首要因素是權(quán)屬狀況，如果押品權(quán)屬不清或存在糾紛，或抵押人對擬抵押財產(chǎn)沒有處分權(quán)就會導(dǎo)致押品變現(xiàn)困難，因此真實的市場信息或政策信息至關(guān)重要。

1.2.4 估價業(yè)務(wù)模式

抵押物估價的意義是為銀行信貸提供服務(wù)。銀行通過集中采購招標等方式選用估價機構(gòu)，房地產(chǎn)估價機構(gòu)秉持獨立、客觀、公正的原則開展抵押估價業(yè)務(wù)。然而現(xiàn)狀是入庫入圍的估價機構(gòu)越來越難以保持獨立性，為了承攬業(yè)務(wù)低價競爭、迎合銀行及客戶評估需求等情況屢見不鮮，長此以往惡性循環(huán)，銀行和和其它估價當事人都將面臨風(fēng)險。

2、國內(nèi)外風(fēng)險對策

2.1 國內(nèi)政策

2.1.1 資產(chǎn)評估法

2016年頒行的《中華人民共和國資產(chǎn)評估法》規(guī)定了評估機構(gòu)的組織形式和行為，并且明確了評估機構(gòu)和行業(yè)協(xié)會的風(fēng)險責任，同時對評估專業(yè)人員的專業(yè)行為進行了規(guī)范，明確了五項權(quán)利、八項義務(wù)和八項禁止行為，主要內(nèi)容包括：要求委托人提供相關(guān)的權(quán)屬證明、財務(wù)會計信息和其他資料；依法向有關(guān)國家機關(guān)或者其他組織查閱從事業(yè)務(wù)所需的文件、證明和資料；拒絕委托人或者其他組織、個人對評估行為和評估結(jié)果的非法干預(yù)；不得簽署虛假評估報告或者有重大遺漏的評估報告等等。

2.1.2 房地產(chǎn)估價規(guī)范

現(xiàn)行的《房地產(chǎn)估價規(guī)范》中對估價職業(yè)道德做出八項規(guī)定以規(guī)避風(fēng)險：包括房地產(chǎn)估價師和估價機構(gòu)應(yīng)正直誠實，不得按估價委托人或其他人高估或低估要求及預(yù)先設(shè)定的價值估價，應(yīng)勤勉盡責，搜集合法、真實、準確、完整的估價所需資料，應(yīng)維護自己良好的社會形象及行業(yè)聲譽等等。

2.2 國際經(jīng)驗

2.2.1 歐盟模式

歐盟國家開展房地產(chǎn)抵押估價、實行風(fēng)險控制時遵行《歐洲評估準則》、《巴塞爾協(xié)議》、《新巴塞爾協(xié)議》等規(guī)定。

《歐洲評估準則》將企業(yè)價值評估業(yè)務(wù)分為兩類，一類是評估企業(yè)價值，另一類是評估權(quán)益價值?！缎掳腿麪枀f(xié)議》中的內(nèi)部評級法（IRB approaches）主要就是對信用風(fēng)險緩釋工具的處理。對于涉及金融押品，IRB 力求確保銀行使用認可的方法來評估風(fēng)險，明確規(guī)定在商業(yè)房地產(chǎn)貸款估價時，必須由一個勝任和獨立的房地產(chǎn)估價師同時評估出市場價值和抵押貸款價值，并且特別強調(diào)不動產(chǎn)抵押貸款價值是風(fēng)險評估的概念，不受市場價格和租金波動影響，要有持續(xù)性，要考慮未來變現(xiàn)的可能性，并且無論是銀行聘請的外部估價師還是銀行內(nèi)部估價師都必須獨立于貸款決定及其他相關(guān)決策過程。

2.2.2 美國模式

美國的房地產(chǎn)估價管理模式是金融機構(gòu)監(jiān)管型。1989年通過的《金融機構(gòu)改革、復(fù)原和實施法令》規(guī)定聯(lián)邦政府可設(shè)立聯(lián)邦金融機構(gòu)檢查委員會評估小組委員會，實施對房地產(chǎn)評估業(yè)的監(jiān)管。估價機構(gòu)分為政府和私人兩種，前者為地方政府征收物業(yè)稅制訂依據(jù)并附屬于地方稅務(wù)機構(gòu)；后者則經(jīng)營商業(yè)物業(yè)估價和居民住宅估價兩類業(yè)務(wù)。全美共有五個估價行業(yè)組織，行業(yè)統(tǒng)一標準USPAP包括了行為、管理、保密和檔案保存四個方面的職業(yè)道德規(guī)定和嚴格詳盡的違規(guī)處罰措施。

2.2.3 英國模式

現(xiàn)代房地產(chǎn)估價起源于英國，其房地產(chǎn)估價師叫測量師。英國的房地產(chǎn)估價風(fēng)險管理對象注重估價人員而不是機構(gòu)，估價人員的職業(yè)道德、專業(yè)述評均由皇家特許測量師學(xué)會進行，政府不直接進行行政干預(yù)。學(xué)會制定了強制性的執(zhí)業(yè)準則，其中的12 項核心原則包括了廣泛的旨在維護公眾利益的義務(wù)，為估價師樹立強烈的榮譽感并在開展業(yè)務(wù)時高度珍惜自己的名譽，以此達到控制風(fēng)險的目的。

2.3 啟示借鑒

估價師的職業(yè)榮譽感、執(zhí)業(yè)行為的嚴肅性、估價行業(yè)的社會信托責任意識是估價風(fēng)險對策的頂層設(shè)計，非常值得我們借鑒。

2.3.1 房地產(chǎn)估價立法

國際上專門針對房地產(chǎn)估價立法的國家除英美外還有荷蘭、澳大利亞、南非、日本等國。荷蘭頒布了《荷蘭房地產(chǎn)估價法》；澳大利亞頒布了《土地估價法》；南非頒布了《房地產(chǎn)估價師職業(yè)法》；日本頒布了《不動產(chǎn)鑒定評價法》和《不動產(chǎn)鑒定評價法施行令》。這方面對我們也有很好的示范啟示意義。

2.3.2 評估準則國際化

隨著市場經(jīng)濟的全球化，評估人才和評估機構(gòu)也將呈現(xiàn)國際化趨勢，我們有必要借鑒歐盟《歐洲評估準則》和英國《RICS RED BOOK》的觀念，塑造估價行業(yè)的社會信托責任意識和估價師的職業(yè)榮譽感，進行抵押估價風(fēng)險對策的頂層設(shè)計。

3、風(fēng)險對策探新

3.1 健全法律法規(guī)

3.1.1 法律體系建設(shè)

我國在2016年頒布了《中華人民共和國資產(chǎn)評估法》，但尚無專門針對房地產(chǎn)估價的法律，只是在《城市房地產(chǎn)管理法》中規(guī)定了實行房地產(chǎn)價格評估和評估人員的認證的制度。在強調(diào)依法治國的在天，有必要進一步借鑒市場經(jīng)濟發(fā)達成熟的國家和地區(qū)的經(jīng)驗，加快推進我國房地產(chǎn)估價的立法工作，推動行業(yè)健康發(fā)展。

3.1.2 職業(yè)道德建設(shè)

建立職業(yè)道德標準是防范房地產(chǎn)抵押估價風(fēng)險中最為重要的舉措。目前國內(nèi)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》中的職業(yè)道德規(guī)定未上升到倫理道德準則的高度。相比而言英國的RICS 將職業(yè)道德要求作為必須恪守的核心價值，我們的職業(yè)道德要求更側(cè)重于估價師的職業(yè)行為，而對于社會擔當、榮譽觀、使命感則有所忽視，這方面有必要加強。

3.1.3 保障機制建設(shè)

房地產(chǎn)抵押估價過程中的外部風(fēng)險難以預(yù)測和規(guī)避，有必要借鑒其它地區(qū)或行業(yè)的成功經(jīng)驗，全方位建立房地產(chǎn)估價師的職業(yè)風(fēng)險保障制度。澳大利亞采用保險理賠的方式轉(zhuǎn)移風(fēng)險，韓國則是通過設(shè)立共濟基金實行行業(yè)自保。這些方式可以有效地轉(zhuǎn)移不可控風(fēng)險，并且能督促估價師加強自身道德修養(yǎng)、提高業(yè)務(wù)水平。

3.2 改變行業(yè)現(xiàn)狀

3.2.1 調(diào)整業(yè)務(wù)模式

房地產(chǎn)抵押估價過程中，銀行有選擇估價機構(gòu)的權(quán)利，貸款客戶也具有影響甚至左右估價結(jié)論的意愿和能力，相比而言估價機構(gòu)則處于天然弱勢地位，容易被銀行和客戶左右。

銀行習(xí)慣性地把抵押估價作為“風(fēng)險轉(zhuǎn)移”而非“損失控制”的方式；某些估價機構(gòu)為了生存而采用低價承攬、迎合需求、利益輸送等方式惡性競爭，雙重作用下風(fēng)險控制變得更為困難，本文提出兩種調(diào)整模式：

（1）強化銀行自主評估

銀行聘請外部估價師，嚴格按照行業(yè)標準、市場情況對押品進行獨立估價，其結(jié)論不作為房地產(chǎn)抵押貸款價值評估的基礎(chǔ)；銀行內(nèi)部估價師承擔對外部估價師、估價機構(gòu)、估價報告的可靠性評估的責任，不參與信貸決策，同時規(guī)定不能轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險責任。這種方式要求銀行內(nèi)部估價師不僅具備房地產(chǎn)估價的專業(yè)技能，還要懂金融，這樣才能以銀行的視角看待市場和押品的客觀價值，充分運用抵押估價的謹慎性原則并且自主掌控風(fēng)險。

（2）銀行、客戶共同委托

押品估價的一個重要作用是克服信息不對稱，為借貸雙方提供客觀、公正的分析和結(jié)論，所以信息完整度或披露度是風(fēng)險控制的一個重點。如果將抵押人和抵押權(quán)人作為共同委托人就可以從合同上明確當事各方的責權(quán)利，避免來自任何一方的不合理要求從而達到控制風(fēng)險的目的。

3.2.2 加強行業(yè)信息建設(shè)

房地產(chǎn)抵押估價需要豐富的信息和數(shù)據(jù)，目前國內(nèi)房地產(chǎn)估價機構(gòu)各自為政，不僅缺乏統(tǒng)一的信息源而且缺乏必要的信息處理手段和技術(shù)，難以充分發(fā)揮專業(yè)優(yōu)勢。估價行業(yè)有必要建立一個高效、規(guī)范、實用的市場信息數(shù)據(jù)庫，利用地理信息系統(tǒng)和衛(wèi)星定位系統(tǒng)技術(shù)，使信息的溝通傳遞更加及時、準確和全面。

3.2.3 構(gòu)建完善的質(zhì)量體系

質(zhì)量管理體系的核心包括組織結(jié)構(gòu)、作業(yè)流程以及風(fēng)險評價系統(tǒng)。其中的風(fēng)險評價系統(tǒng)需要有多層和多樣的定性指標，通過賦予估價過程中各風(fēng)險因子不同的權(quán)重建立有操作性的系統(tǒng)，在提供房地產(chǎn)估價服務(wù)時依照PDCA 循環(huán)流程進行矩陣運算以評判風(fēng)險。

3.3 發(fā)展估價理論

3.3.1 更新抵押估價理念

房地產(chǎn)抵押估價帶有一定的主觀性，一個成熟穩(wěn)定的市場環(huán)境中的估價師應(yīng)堅持獨立、客觀、公正的立場，不受他人左右，不違業(yè)市場規(guī)律，以追求客戶的信任為自己的目標。優(yōu)秀的估價機構(gòu)和估價師應(yīng)意識到自身擔負的不損害而且能維護他人正當利益的社會信托責任?；诖耍疚恼J為押品估價應(yīng)該從只針對“物”的估價轉(zhuǎn)向兼對“物”和“人”(企業(yè)）的評價。銀行對借款客戶的“6C”標準基于對其借款風(fēng)險的評判，房地產(chǎn)抵押估價也可以參考這一標準，綜合抵押人因素進行押品評估，多維度分析確定押品的抵押價值從而達到控制風(fēng)險的目的。

3.3.2 估價方法推陳出新

（1）傳統(tǒng)市場法的盲點

房地產(chǎn)抵押估價中經(jīng)常會出現(xiàn)不同估價方法的結(jié)論差異過大的問題。筆者認為原因之一可能是傳統(tǒng)的估價理論和方法忽視了房地產(chǎn)開發(fā)過程中的沉沒成本因素。

按照諾貝爾經(jīng)濟學(xué)獎得主斯蒂格利茨教授的解釋：如果一項開支已經(jīng)付出并且不管做出何種選擇都不能收回，一個理性的人就會忽略它，這類支出稱為沉沒成本，忽略沉沒成本是一種睿智。房地產(chǎn)抵押估價時如果拘泥于沉沒成本可能會使測算結(jié)果發(fā)生過大偏差。

（2）房地產(chǎn)開發(fā)中的沉沒成本

一個產(chǎn)業(yè)的固定成本或沉沒成本很高就會形成進入門檻。房地產(chǎn)是資本密集型行業(yè)，它具有極高的初始投入、退出成本以及較低的邊際成本的特性，一般的小企業(yè)由于“輸不起”而不能或不敢進入，而大企業(yè)則可以依靠其雄厚的資本實力，利用沉沒成本確立競爭優(yōu)勢。房地產(chǎn)的項目資本金、前期成本、項目團隊等等都是構(gòu)成沉沒成本的重要因素，而項目開發(fā)周期尤為重要，根據(jù)對保利、萬科、綠城、恒大、碧桂園等開發(fā)商的分析，多數(shù)項目開發(fā)周期達到3-4.5年。

對于開發(fā)商而言，開發(fā)周期過長必然增加沉沒成本。為了降低其影響，正常的情況下應(yīng)加快土地開發(fā)速度，提高項目周轉(zhuǎn)率、現(xiàn)金周轉(zhuǎn)率和銷售進度。但是在市場存在泡沫的情況下，房地產(chǎn)預(yù)期價格高企所產(chǎn)生的超額利潤可以彌補期間成本，因此開發(fā)商傾向采用囤積土地、延遲開工、捂盤惜售等與常理相悖的方式提前預(yù)支市場的消費能力獲得暴利，這實際就把房地產(chǎn)市場的風(fēng)險放大并轉(zhuǎn)嫁給了銀行和全社會。

（3）估價方法新探

現(xiàn)行的估價方法中，作為市場法的測算基礎(chǔ)，成交價格對最終的比準價格有著決定性的影響。在房地產(chǎn)市場存在泡沫的時候，不僅成交價格可能非理性，更重要的是其中隱藏的沉沒成本通過交易被釋放出來，這就使得抵押估價時難以通過常規(guī)的因素修正進行合理測算。此時若根據(jù)經(jīng)濟環(huán)境和市場情況，從抵押估價需遵循的謹慎性原則出發(fā)，對銷售費率、管理費率進行技術(shù)處理，降低開發(fā)商捂盤惜售或囤積土地形成的機會成本，在市場法的成交案例價格中剔除或修正各類“沉沒成本”，使市場法與其它估價方法在價格內(nèi)涵上保持一致，從而讓評估價格回歸理性，達到控制押品風(fēng)險的目的。

結(jié)語：

房地產(chǎn)抵押估價風(fēng)險源于金融政策的調(diào)整、市場的波動變化以及房地產(chǎn)開發(fā)模式、銀行信貸投放、估價機構(gòu)的經(jīng)營管理等多個方面，其風(fēng)險控制關(guān)系到金融、經(jīng)濟乃至社會的穩(wěn)定。目前房地產(chǎn)估價進入了發(fā)展的瓶頸期，行業(yè)的信托責任意識不足、估價理論固步自封和風(fēng)險意識淡薄是重要的原因。本文提出了進行法律法規(guī)建設(shè)，包括健全法律體系、加強職業(yè)道德建設(shè)、建立職業(yè)風(fēng)險保障制度；改變行業(yè)的現(xiàn)狀，包括調(diào)整業(yè)務(wù)模式、加強信息建設(shè)、構(gòu)建完善的質(zhì)控體系、更新抵押估價理念，對傳統(tǒng)的估價方法進行創(chuàng)新等風(fēng)險對策實現(xiàn)降低風(fēng)險的目的。