韓國市區內老年集合租賃設施分析*
——以首爾市Signum Haus和Noblesse Tower項目為例

文/北京市世源科技工程有限公司 金銀實

北京市建筑設計研究院有限公司 石 明

0 引言

隨著我國科技與經濟發展，人均壽命延長，相應老年人口比例逐步提高。第七次全國人口普查結果顯示，我國60歲及以上人口占比超過18%，人口老齡化程度進一步加深，適老設施建設日益嚴峻，尤其像我國人口千萬級的大型城市，養老服務資源匱乏且經驗不足。韓國2005年60歲及以上老年人口占其總人口的12.1%，也較早地進入老齡化社會，積累了較豐富的老年養老設施設計與實踐經驗。以下以韓國市區內較繁華區域的城市型集體居住兼租住型老年住宅設施為主要分析對象，介紹韓國老年集合租賃住宅設施情況。

1 韓國養老住宅概述

在韓國一般提供給老年人的老年設施叫Silver Town，比喻老年人頭發為白色及銀色而形成的詞語。韓國為老年人提供的設施大致分為住宅、療養設施、老年人醫院、老年人活動中心及其他服務設施；按地理位置分為城市型、郊區型、療養地型；按功能分為獨立住宅型和集體居住型。因養老設施運營方式不同，又分為購買型（其中有全款和分期付款型）、租住型。韓國實際運用較多的是城市內部租賃老年住宅設施。

2 韓國老年集合租賃住宅設施實例分析

Signum Haus項目位于首爾最繁華的江南區紫谷路，鄰近地鐵3號線水西站，周邊有住宅區、三星首爾醫院、商場。Noblesse Tower項目位于首爾市城北區鍾巖路，西側為地鐵4號線吉音站，東側為地鐵6號線月谷站，南側為高麗大學、高麗大學醫院、居民區及配套設施。兩個項目均位于韓國首爾市中心區域，交通方便，配套齊全，是韓國市區內老年租賃設施的典型范例。

2.1 套型類型分析

1）Signum Haus項目接收滿60歲以上及未滿85歲的可獨立生活的老年人。夫婦二人一同入住時一人滿足大于60歲即可，一般一次簽4年，可續約。

該項目共有169套住房，分11種套型，其中，一室一廳為5種套型，125套，使用面積38.99～61.60m2；兩室一廳為6種套型，使用面積72.33～84.54m2，為44套。此老年住宅的契約面積類似我國的建筑面積，含公攤面積，不含陽臺面積，所以一般均設置較大的陽臺，套型實際使用面積為契約面積的51.6%。

因韓國山地較多，在傳統文化及生活習慣上并不追求坐北朝南及避免西曬的情況，所以存在多樣朝向。套型單元布局如圖1所示，由此可看出，無純北向套型，但有東南向、東北向、西南向、西北向4種朝向，一般會將大套型布置在南區占據較好的朝向，小套型設置在北區。

1 Signum Haus建筑平面

2）Noblesse Tower項目接收85歲以下老年人，85～90歲老年人先做相應檢查之后方可辦理入住。目前入住率為63%～76%，合同期結束后全額退還保證金。

該項目共有239套住房，分8種套型，套型實際使用面積約為契約面積50.0%。其中一室一廳為4種套型，112套，使用面積29.62～36.53m2；兩室一廳為4種套型，127套，使用面積54.82～74.01m2。

兩個項目均為位于首爾市區內較繁華地段的租賃型老年設施，老年人開始可以兩人一同入住，后期有變化可調整為單獨居住，所以對于小套型的需求更多。通過套型配比可分析韓國當前養老設施中的各套型需求，一室一廳30～60m2套型為主力套型，兩室一廳和零居套型占比較小。

2.2 套型空間分析

2.2.1 一室一廳

Signum Haus的B套型如圖2a所示，使用面積38.99m2，契約面積75.53m2，占總套型數量的14.8%。此套型僅有一開間，朝陽，開放式廚房朝向中間小廳，由此廚房和小廳可根據不同需求靈活改變，小廳和南側臥室中間設置采光窗或推拉門。

Signum Haus的C套型如圖2b所示，使用面積52.44m2，契約面積101.58m2，占總套型數的44.4%。一室一廳布局為一開間，朝陽，中間房間一側為開放式廚房，廚房與過道結合布置。中間房間設置推拉門，可根據使用需求靈活改為廳或臥室使用。

2 Signum Haus套型平面2a B套型2b C套型

Noblesse Tower的A套型如圖3所示，使用面積29.62m2，契約面積60.01m2，占總套數的11.7%。一室一廳，兩開間，臥室和客廳均朝陽。玄關入戶，開放式廚房和客廳連通，內側為衛生間。陽臺一般不算在套型建筑面積內，此套型陽臺較大（8.55m2），在陽臺一端設置避難間。

3 Noblesse Tower的A套型模型

因Signum Haus項目位于首爾交通較發達的區域，一室一廳套型約占73.9%，Noblesse Tower的一室一廳套型占比46.9%，可見在較發達城市市區內老年設施中小套型的市場需求較大。

2.2.2 兩室一廳

Signum Haus的G套型如圖4所示，使用面積72.33m2，契約面積140.11m2，占總戶數的5.9%。兩室一廳套型可調整為三室一廳使用，開放式廚房可連接客廳使用，衛生間在2個臥室中間，通過過道連接，方便老年人使用。

4 Signum Haus的G套型平面

Noblesse Tower的H套型如圖5所示，使用面積74.01m2，契約面積146.85m2，占總戶數的4.2%。H套型為兩室兩衛，三開間朝陽，有獨立的玄關空間，開放式廚房與中間客廳相連以改善采光；主臥室內側設置主衛生間，廚房另一側設置次衛生間；一側陽臺設置避難間，另一側陽臺設置儲物間。

5 Noblesse Tower的H套型模型

2.3 套型特點總結

1）玄關 韓國因坐式文化，全屋為地暖，所以多使用木地板或鋪地板磚，進屋需脫鞋，因此有獨立的玄關分隔室內外空間。玄關內部一側為儲物柜，內設設備箱。玄關地面鋪裝及高差上也盡量不影響輪椅使用。

2）單向朝陽 大部分老年集合租賃設施為單向朝陽套型，所以朝入戶門的臥室朝向入戶過道或中庭采光，單向朝陽套型可靈活進行建筑平面設計。

3）廚房 大部分為開放式廚房，可結合過道或小廳布置，在有限空間提供更大的多變可能，提高空間使用靈活性。

4）地面 絕大部分套型地面為木地板和地暖，在較寒冷的冬季給老年人更加溫暖舒適的居住感受。

5）衛生間 可布置在2個臥室中間，過道連通2個臥室，以方便老年人共用。

6）推拉門 2個房間多采用推拉門分隔，提高空間可變性。

7）陽臺 韓國陽臺不算建筑面積，所以一般住宅或老年設施均盡量設置陽臺，陽臺多設置避難間。

2.4 配套功能及活動

Signum Haus有餐廳、運動區、養生區、文化區、咖啡館、圖書室等。Noblesse Tower項目配套功能較全，首層為咖啡館和超市，地下1層為游泳館、餐廳、溫泉洗浴間、健身房、桑拿間、皮膚管理室，地下2層為影音室、圖書館、室內高爾夫室、書法室、臺球廳、乒乓球館、練歌房，也可在多功能廳進行多種活動；同時提供附屬醫療設施、物理治療室、康復運動中心，醫療設施較全面。

通過具體配套功能分析可看出，韓國老年設施提供的活動很豐富，并且入住后生活配套設施均為免費使用。隨著時代變化，老年設施也在不斷完善以滿足老年人的活動需求。

2.5 套型收費

韓國養老設施一般按套型面積收取費用，除保證金外，還有按入住人數收取月管理費和月餐費。

Signum Haus為首爾繁華區域江南區的老年集合租賃設施，可分析韓國首都繁華區的養老費用。該項目一般以4年為單位簽約合同，包含一次性繳費的保證金和按月繳費的生活費，月生活費包含月管理費和月餐費，如表1所示（表中費用單位為人民幣）。簽完合同入住時間超過2年后解約，全額退還保證金。一般管理費包含工作人員人工費、設施費用、物品費用、相關保險費用及清掃費等。

表1 Signum Haus老年集合租賃設施套型收費標準

Noblesse Tower最小的A套型契約面積為60.01m2，保證金為169.60萬元，單人月管理費為4166元，單人月餐費為5899元。最大的兩室一廳H套型保證金為359.75萬元，單人月管理費為7422元，雙人月管理費為8712元，單人月餐費為9156元，雙人月餐費為12179元。

3 對我國老年集合租賃住宅設施發展的建議

隨著我國老齡化進程加劇及我國大型人口密集城市的城市養老問題，市區內存在較高的養老需求。從韓國首爾市多年市區內老年集合租賃設施的實際案例分析，市區內的養老租賃設施的套型需求更偏向于小套型，兩個項目的契約面積60～119m2的一室一廳套型占50%～75%。因此在套型設置方面可參照韓國老年設施套型的一些符合我國規范和生活習慣的優點，如在不影響輪椅使用的前提下設置玄關空間，北方地區可設置地暖；設置陽臺避難間，中間衛生間設置成島式布局，通過過道連通兩側臥室；可采用推拉門進行分隔以實現空間靈活多變；小套型設置開放式廚房，過道及餐廳空間可變為小廳、臥室、客廳空間。由于韓國經濟發展和首爾市區生活水平提高的緣故，收費較高，但以兩個項目的常年入住率可知，隨著我國大城市經濟發展，在大城市內部養老的需求也會增長，因此對韓國老年集合租賃設施的研究，可為我國大城市市區內養老設施建設提供參考。