資產評估方法分析與選擇研究
——以C公司為例

沈明明

（廣東粵電靖海發電有限公司，廣東 揭陽 522000）

一、概述

隨著經濟社會的發展，資產評估在市場交易中越來越重要。當企業發生資產轉讓、租賃、投資及抵押等一系列經濟行為時，需要選擇不同的評估方法評定和估算被評估資產的現行價值。本文以C公司租賃資產為研究對象，分析對比評估租賃資產價值的幾種方法，進行案例分析，為租賃資產的價格評估提供參考依據。

二、資產評估的常用方法及其優缺點

（一）市場法

市場法又叫市場比較法，是指在成熟的公開市場直接比較同類或相似的資產交易案例，以此來評估資產價值。使用市場法評估有兩個前提條件：一是被評估的資產必須有活躍的公開市場，且公開市場中同類型的資產交易業務較頻繁，從而可以較為容易地獲得同類資產交易市場價格；二是針對被評估的資產，可以從市場上收集到可供比較的指標和技術參數，從而為評估提供比對數據。

市場法的優點：第一，由于是直接根據公開市場同類交易報價、參數、指標來估值，所以得到的資產評估值可以更客觀地反映市場實際情況和現時價格；第二，評估值以成熟市場的相關參數、指標和價格為評估依據，具有現實參考意義，更能被使用評估報告的各方理解和接受。

市場法的缺點：第一，由于需要活躍的公開市場作為參照，所以當相關參數、指標在公開市場難以找到可對比數據時，就很難應用市場法評估；第二，針對一些被評估資產，比如專用機器設備、無形資產等，由于地區、市場環境的限制，難以從活躍的公開市場中找到交易參照對象，限制了市場法的使用。

（二）收益法

收益法是通過預測被評估資產未來的預期收益，使用現金流折現等方法來評估資產價值的評估方法。使用收益法評估的前提條件有三個：第一，可以通過合適的手段來預計和量化被評估資產的未來獲利能力；第二，可以通過合適的手段來預計和量化被評估資產擁有者取得預期收益所承擔的風險；第三，被評估資產收益期限不能是無限期，并且可以預計。

收益法的優點：第一，估值反映了資產未來收益，可以真實、準確地反映資產的資本化價值；第二，與投資決策常用測算方法較為一致，因此評估值容易被交易雙方認可。

收益法的缺點：第一，預測需要收集未來若干年多方面的信息，預期收益測算難度較大，容易受到評估人員或信息提供人員主觀判斷的影響；第二，評估過程需要預測資產未來收益，不能預計收益的資產難以適用，一般在可以準確測算未來收益的企業整體資產評估和單項資產評估中采用。

（三）成本法

成本法也被稱為重置成本法，是指以重新購置或建造全新狀態被評估資產所需要的全部現時成本（即重置成本），扣減被評估資產損耗性、功能性、經濟性等因素造成的貶值，以其差額作為評估值的資產評估方法。使用重置成本法有四個前提條件：第一，被評估資產的特征結構、功能效用要和假設重置資產有可比性，屬于同一類型資產；第二，被評估資產有可利用的歷史資料，并且可以取得重新購置全新被評估資產的途徑和現時成本信息；第三，被評估資產處于可使用狀態，且是可以再生或復制的；第四，被評估資產的各種損耗可以充分估計并衡量。

成本法的優點：第一，評估所使用的參數比較容易收集，依據比較具體，特別適用于不容易計算被評估資產未來收益或難以取得公開市場交易參照對象的資產評估，可以在單項資產或特定用途資產評估中廣泛應用；第二，評估過程中充分考慮了被評估資產的損耗和貶值，評估值更加公平合理，更能被交易雙方接受。

成本法的缺點：第一，評估時既要充分估算被評估資產的重新購置成本，又要全面考慮資產的各種貶值因素，工作量較大，對評估人員專業性的要求較高；第二，評估過程中著重考慮的是資產過去或現在的成本，而不是未來收益，評估值難以反映資產真實的經營效益，具有一定的局限性。

三、資產評估方法的選擇——以C公司為例

（一）資產概況

C公司評估的項目是配電線路設備。主要資產包括配電電纜線路、架空線路和附屬設備。雖然該線路已暫停使用，但各項資產均可正常使用。

（二）評估方法選擇

1.市場法適用性分析

市場法是將被評估資產配電線路設備與市場上相似型機器設備進行比較，以此來確定被評估資產價值。由于在市場上沒有找到同類型配電線路二手設備出售，所以針對被評估的資產，無法從市場上收集到可供比較的指標和技術參數，無法確定配電線路設備的出售價格。因此，不可以選用市場法來確定租賃配電線路設備的評估價值。

2.收益法適用性分析

由于該用途的設備可以通過承租獲得收益，可以先分別采用成本法估算評估對象的市場價值，然后綜合考慮資產投資回報因素，利用適當的收益還原率計算評估配電電纜、架空線路等機器設備的租金價值，故采用收益法評估租賃配電線路設備價格。收益法計算公式：配電線路設備租金評估值=設備純收益+設備總支出-其他收入。

3.重置成本法適用性分析

對能正常使用的配電電纜、架空線路等設備，市場有同型號或同系列配置相當的配電電纜可以查詢價格，其損耗也可以合理估算。首先測算出被評估資產基準日的重置成本，然后根據資產的情況和二手市場的行情，扣減被評估資產發生的各項貶值，以此確定待估資產的評估價值。因此其具備采用成本法的條件。

經綜合分析發現，由于擬租賃配電線路設備屬于特種設備，目前中國市場上并無同類機器設備出租案例，所以本次評估僅能采用成本法評估擬租賃配電線路設備的市場價值，然后采用收益倒推法測算其租金價值。

（三）計算過程分析

1.成本重置法

通過現場的勘察、市場調查和詢證，配電電纜的長度為62米，該設備的綜合成新率為53%，根據工程直接費、措施費、間接費、利潤、輔助材料年價差、貸款利率、項目建設管理費、項目建設技術服務費等，分別計算單位長度電纜工程和電纜附件工程的重置全價，測算過程見表1。

表1 單位長度電纜工程和電纜附件工程的重置全價（單位：元）

第一步，計算電纜線路設備不含稅重置全價=單位長度電纜不含稅重置全價×電纜長度×根數+∑電纜附件工程的不含稅重置全價×電纜附件數量=376.32×62×2+2140×2=50 944元（取整數）。

第二步，計算電纜線路設備評估凈值=電纜線路設備不含稅重置全價×綜合成新率=50 944×53%=27 000元（取整數）。

通過評估人員現場勘察和測算可知，架空線路長度為8621米，該設備的綜合成新率為57%，其他附屬設備的測算數據見表2。

表2 附屬設備的測算數據（單位：元）

首先，計算架空線路長度重置全價=架空線路長度×架空線路的重置單價=8621×16.76=144 487.96元。

其次，計算附屬于架空線路設備重置全價=∑附屬于架空線路設備數量×附屬于架空線路設備重置單價=1 959 722.2元。

最后，計算出架空線路設備不含稅重置全價=架空線路長度重置全價+附屬于架空線路設備重置全價=2 104 210元（取整數）。

架空線路設備評估凈值=架空線路設備不含稅重置全價×綜合成新率=2 104 210×57%=1 199 400元（取整數）。

綜上所述，配電線路設備重置價值=電纜線路不含稅重置全價+附屬于架空線路設備不含稅重置全價=2 155 154元；配電線路設備市場價值=電纜的評估凈值+架空線路評估凈值=1 226 400元。

2.收益法

根據成本法的評估計算，配電線路設備的重置價值為2 155 154元、市場價值為1 226 400元，首先利用投資回報額法計算出設備純收益，其次測算出租賃設備總支出中包含的維修費、管理費、設備租賃稅費等費用，最后計算出評估對象年租金收入為各項費用、稅費、出租設備純收益之和，具體計算過程見表3。

表3 配電線路設備年租金收入計算

第一步，計算設備純收益=V×（r-s）÷［1-（（1+s）/（1+r））］。

將上述表內數據帶入公式計算得出：設備純收益=147 644.94元。

第二步，計算評估對象年租金收入為上述表格中各項費用、稅費、出租設備純收益之和。

年租金總收入=（147 644.94+38 792.77+4 429.35）/（1-3.36%）=197 503元（取整數）。

第三步，計算配電線路設備年租金收入=（年租金收入-押金利息收入）÷12÷（1-空置率）。

其中，押金利息收入=年租金收入÷12×2×1.50%=197 503÷12×2×1.50%=493.75元。

配電線路設備年租金收入=（197 503-493.75）/（1-0.0%）=197 009元/年（取整數）。

（四）評估結果與分析

根據租賃資產成本重置法和收益倒推法的計算思路，首先計算出租賃配電線路設備的重置成本，再根據租賃成本的價值、各項費用和經濟指標計算出年度租金收入，最終配電線路設備租賃價格為197 009元/年。此評估價格合理，為租賃資產提供了參考依據。

五、結語

隨著經濟社會的發展，資產交易在經濟業務中越來越常見，資產評估作為公允評價交易標的價值的手段，在交易中起著重要作用，而選擇合適的資產評估方法，對準確合理地評估價值、促進資產保值和交易具有重要意義。在選擇資產評估方法時，首先要將現實條件與評估方法的適用條件一一匹配，選擇最合適的評估方法，或者采用多種評估方法互為印證；其次要全面考慮各種因素對評估價值的影響；最后要收集真實、有效的數據等作為評估依據，從而得到更合理的評估結果。