基于杜邦模型的房地產(chǎn)公司盈利質(zhì)量分析

姚冰格 王 珮 薛汝旦

一、緒論

房地產(chǎn)業(yè)作為現(xiàn)代社會(huì)的重要產(chǎn)業(yè)，與人們生活有著密切的關(guān)系，利用正確的方法分析房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)狀況具有重要的意義。杜邦分析是衡量公司盈利能力的經(jīng)典方法，但由于資本市場(chǎng)的發(fā)展和經(jīng)濟(jì)水平的不斷提高，其應(yīng)用存在一定的局限性。因此，本文把企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)和金融活動(dòng)區(qū)分開，并引入現(xiàn)金流量，對(duì)WK盈利質(zhì)量進(jìn)行分析。

二、杜邦分析體系的應(yīng)用分析

（一）主要核心指標(biāo)的運(yùn)用

區(qū)分企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)和金融活動(dòng)，并引入現(xiàn)金流量的概念后，得出改進(jìn)后的杜邦分析體系主要指標(biāo)如表1所示。

1.權(quán)益凈利率。權(quán)益凈利率是改進(jìn)后的杜邦分析體系中的核心指標(biāo)，權(quán)益凈利率較高，表示企業(yè)的盈利能力及經(jīng)營質(zhì)量較好。由表1可以看出，WK集團(tuán)公司在最初期間權(quán)益凈利率逐年穩(wěn)步上升，后三年出現(xiàn)了小幅度下降，但2020年權(quán)益凈利率仍高于2017年。總的來說，其盈利能力相對(duì)來說還是不錯(cuò)的。在房地產(chǎn)行業(yè)偏緊的市場(chǎng)行情并且還處于全國擴(kuò)張狀態(tài)，雖然近兩年有小幅度下降，但其盈利能力還有更進(jìn)一步的希望。權(quán)益凈利率是一個(gè)高度概括性的指標(biāo)，很難分析出企業(yè)盈利能力變動(dòng)的原因，為了更好地探析其盈利能力，需要對(duì)分解后的財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行詳細(xì)分析。

表1 2016 -2020 年WK集團(tuán)主要財(cái)務(wù)指標(biāo)

2.凈經(jīng)營資產(chǎn)凈利率。凈經(jīng)營資產(chǎn)凈利率是改進(jìn)杜邦分析體系的核心指標(biāo)之一，反映了經(jīng)營活動(dòng)對(duì)凈資產(chǎn)收益率的貢獻(xiàn)，凈經(jīng)營資產(chǎn)凈利率越高，說明企業(yè)利用經(jīng)營資產(chǎn)的獲利能力越強(qiáng)。這五年該公司年凈經(jīng)營資產(chǎn)凈利率總體呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，具體表現(xiàn)為前兩年呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，后三年呈現(xiàn)上升趨勢(shì)且除2017年以外均高于前一年，由于凈經(jīng)營資產(chǎn)凈利率無法直觀地表現(xiàn)其盈利能力，因此需要將其分解為稅后經(jīng)營凈利率和凈資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，并作出分析。

(1)稅后經(jīng)營凈利率。稅后經(jīng)營凈利率是對(duì)企業(yè)盈利能力進(jìn)行評(píng)估的一個(gè)比率，稅后經(jīng)營凈利率越高，說明企業(yè)的盈利能力和營運(yùn)能力越強(qiáng)。該公司2019年出現(xiàn)拐點(diǎn)，并且2019年的峰值為19.66%，這一現(xiàn)象主要是因?yàn)楫?dāng)時(shí)企業(yè)受到棚戶區(qū)改造、貨幣化安置和一二線城市居民購買力推動(dòng)，使得房地產(chǎn)去庫存效果顯著，從而推動(dòng)了企業(yè)營業(yè)收入的快速上漲。

(2)凈經(jīng)營資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。資產(chǎn)經(jīng)營凈周轉(zhuǎn)率是衡量企業(yè)資產(chǎn)管理效率的重要指標(biāo)，反映了企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)對(duì)凈資產(chǎn)利率的貢獻(xiàn)。經(jīng)營性凈資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率升高，可能會(huì)提高經(jīng)營性凈資產(chǎn)的凈利率。該企業(yè)凈經(jīng)營資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率前四年呈下降趨勢(shì)，主要是企業(yè)為了針對(duì)因規(guī)模增長(zhǎng)的現(xiàn)金需求，每年都維持了較大的貨幣資金保有量，而貨幣資金從2017年開始大幅上漲，這一現(xiàn)象導(dǎo)致其凈經(jīng)營資產(chǎn)的增長(zhǎng)無法與營業(yè)收入增長(zhǎng)成正比，使得凈經(jīng)營資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率出現(xiàn)下滑趨勢(shì)。

3.杠桿貢獻(xiàn)率。杠桿貢獻(xiàn)率是衡量企業(yè)經(jīng)營負(fù)債為股東帶來的凈超額報(bào)酬率，較高的杠桿貢獻(xiàn)率可以提高權(quán)益凈利率。前兩年的杠桿貢獻(xiàn)率處于上升趨勢(shì)，說明企業(yè)利用負(fù)債經(jīng)營的效果較好；后三年處于下降趨勢(shì)，說明企業(yè)利用負(fù)債經(jīng)營的效果在變差。為了深入研究杠桿貢獻(xiàn)率變動(dòng)的原因，將其分解為凈財(cái)務(wù)杠桿和經(jīng)營差異率，并對(duì)其做進(jìn)一步分析。

(1)凈財(cái)務(wù)杠桿。凈財(cái)務(wù)杠桿是凈負(fù)債與股東權(quán)益的比率，反映了公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，指標(biāo)越大，對(duì)企業(yè)盈利能力的促進(jìn)作用就越大，其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也就越大，會(huì)加重企業(yè)的償債壓力。在一定范圍內(nèi)，凈財(cái)務(wù)杠桿的上升有助于杠桿貢獻(xiàn)率的提高，進(jìn)而提高企業(yè)的盈利能力。該公司凈財(cái)務(wù)杠桿變動(dòng)幅度較大，具體表現(xiàn)為2016-2017年大幅度上升，2017-2018年出現(xiàn)小幅度的下降，2018-2019年直線上升。2016-2017年直線上升的原因是2017年短期借款大幅度上漲。2017-2018年出現(xiàn)下降的原因是所有者權(quán)益大幅度上漲。

(2)經(jīng)營差異率。經(jīng)營差異率是指經(jīng)營性凈資產(chǎn)利率與稅后利率的差額，即每筆貸款1元的債務(wù)資本化為經(jīng)營性資產(chǎn)，償還債務(wù)后經(jīng)營差異率越高，貸款越合理。總體來看，公司的凈財(cái)務(wù)杠桿波動(dòng)幅度較小，說明資產(chǎn)結(jié)構(gòu)管理水平較完善，也能夠充分利用凈財(cái)務(wù)杠桿挖掘企業(yè)的盈利能力。

（二）現(xiàn)金流量指標(biāo)的運(yùn)用

現(xiàn)金流量指標(biāo)不僅是體現(xiàn)企業(yè)盈利能力的重要指標(biāo)，同時(shí)也體現(xiàn)了企業(yè)盈利質(zhì)量。因此，如果想對(duì)該公司盈利能力作出全面分析，需提出以下三個(gè)指標(biāo)。

1.銷售現(xiàn)金比率分析。用經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~除以營業(yè)收入可得，2016-2020年分別為8.21%、16.45%、33.89%、11.29%、12.42%，總體看呈上升趨勢(shì)且波動(dòng)不大，但因2018年的銷售回款導(dǎo)致該比例呈現(xiàn)峰值，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出銷售凈利率的15.32%，但其余年份區(qū)別不大，這表明現(xiàn)金流量管理不合理，雖然其盈利能力較好，但盈利質(zhì)量不是很高。

2.經(jīng)營利潤(rùn)現(xiàn)金比率。用經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~除以凈利潤(rùn)可得，公司2016-2020年分別為88.56%、188.21%、293.47%、99.54%、117.53%。2017年、2018年和2020年經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流量和凈利潤(rùn)均為正，且比率均大于1，表明公司產(chǎn)生的凈利潤(rùn)可以現(xiàn)金全部實(shí)現(xiàn)。在2016年和2019年，只有不到一項(xiàng)表明凈利潤(rùn)的一部分是以債務(wù)形式實(shí)現(xiàn)的。利潤(rùn)與經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的實(shí)際現(xiàn)金不符。從理論上講，凈利潤(rùn)小于1，指數(shù)的分子和分母應(yīng)該是正的，比值應(yīng)該接近1，說明公司的盈利能力非常好，但2017年和2018年的業(yè)績(jī)指數(shù)太高，所以指數(shù)顯示出來的盈利質(zhì)量不是很好。

3.資產(chǎn)現(xiàn)金回收率。用經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~除以總資產(chǎn)可得，公司這五年的值分別為2.62%、4.76%、7.06%、2.20%、2.64%。2016-2018年資產(chǎn)現(xiàn)金回收率呈上升趨勢(shì)，從2.62%增長(zhǎng)至7.03%，而2018-2020年大幅度回落，但整體處于平穩(wěn)狀態(tài)，對(duì)于2018年數(shù)據(jù)的猛然增長(zhǎng)，主要原因是經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~的增長(zhǎng)。

（三）應(yīng)用結(jié)果

從上述各項(xiàng)指標(biāo)可以看出，該公司凈財(cái)務(wù)杠桿波動(dòng)幅度較小，說明資產(chǎn)結(jié)構(gòu)管理水平較完善，公司利用凈財(cái)務(wù)杠桿挖掘企業(yè)的盈利能力，并且資產(chǎn)獲利能力較好，成本費(fèi)用控制能力較強(qiáng)。但由于凈經(jīng)營資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率處于下降趨勢(shì)，使得一定程度上會(huì)減弱公司的資產(chǎn)獲利能力，所以公司需要加強(qiáng)資產(chǎn)管理。但是該公司金融資產(chǎn)盈利能力較弱，雖然財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)小，但仍未充分利用財(cái)務(wù)桿杠帶來額外收益，需要在風(fēng)險(xiǎn)和收益之間進(jìn)行權(quán)衡。由于經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~不穩(wěn)定，使得企業(yè)的盈利質(zhì)量不高，對(duì)現(xiàn)金流量分析與管理不是很合理。

三、建議

企業(yè)必須重視現(xiàn)金流量，賬面現(xiàn)金并不等于財(cái)務(wù)利潤(rùn)，現(xiàn)金流不足將給企業(yè)帶來巨大風(fēng)險(xiǎn)，所以，我們要對(duì)企業(yè)進(jìn)行全方位分析，不能只分析主營業(yè)務(wù)凈利潤(rùn)率，這將導(dǎo)致片面追求利潤(rùn)而忽視現(xiàn)金流。所以有必要利用企業(yè)現(xiàn)金流量管理控制系統(tǒng)，對(duì)企業(yè)每一項(xiàng)經(jīng)營業(yè)務(wù)活動(dòng)過程實(shí)施控制，遵守企業(yè)現(xiàn)金流量集中管理制度，促使企業(yè)現(xiàn)金流量合理使用。