長株潭城市群房地產價格互動關系研究

褚 楚

（對外經濟貿易大學國際經濟貿易學院,北京 100029）

長株潭城市群位于湖南省中東部，為長江中游城市群重要組成部分，包括長沙、株洲、湘潭三市，是湖南省經濟發展的核心增長極。三市沿湘江下游呈“品”字形分布，結構緊湊，兩兩相距不到40 km，地緣優勢十分明顯。而房地產行業作為國民經濟的支柱產業，拉動并牽連著諸多其他產業[1]。促進房地產市場平穩健康發展，對經濟社會發展有積極意義。如何通過區域內房地產價格的聯動調控，防止樓市異常波動，警惕房價泡沫傳導擴散[2]，是值得研究的重要課題。本文基于長株潭城市群經濟、政策、交通等基礎設施方面的共建共享，對其房地產價格互動關系進行研究。

1 長株潭城市群房地產價格互動關系的理論邏輯

1.1 經濟一體化

長株潭城市一體化建設是湖南省人民政府為了進一步整合促進長株潭城市群的經濟發展與城市發展所提出的宏觀規劃。在傳統產業基礎方面，長沙以工程機械、電子信息、食品、生物制藥為主；株洲以交通運輸設備制造、有色冶金、化工原料及陶瓷制造為主；湘潭以黑色冶金、機電與機械制造、化纖紡織、化學原料及精細化工為主。針對未來的發展與轉型，長沙將依托“中國制造2025城市試點示范”和打造國家智能制造中心為契機，以《長沙智能制造三年（2015—2018年）行動計劃》《工業園區轉型提質發展三年行動計劃》《新材料產業發展三年行動計劃》等為基礎，全方位、多層面強化智能制造的“1+X”政策體系，助推智能制造發力；株洲提出“東提西拓，合攏三角”，打造軌道交通設備制造業基地、突出有色深加工、化工、陶瓷產業優勢；湘潭提出“東擴西改”和“建設先進制造業中心、現代物流中心、生態休閑中心”。

經濟一體化的加速升級是房地產業融合并快速發展的基礎[3]。近年來，長株潭城市群經濟一體化進程不斷加快、程度不斷加深，經濟增長的核心區域范圍不斷擴大。經濟的增長促進了工業過程的整合，以及人才、物資、信息的配置流動，進而完善基礎設施建設，大大加快了城市群的運作效率，也為房地產市場的融合聯動奠定了基礎。

1.2 政策一體化

2021年6月，中共湖南省委辦公廳、湖南省人民政府辦公廳印發的《長株潭一體化發展五年行動計劃（2021—2025年）》明確提出，“共建中部地區高質量發展核心區”，讓長株潭城市群“成為 ‘三高四新’戰略實施的主陣地、現代化新湖南建設的主力軍、全國重要增長極”，要加強基礎設施互聯互通、產業協同方面的跨區域項目，協調解決項目規劃調整調度、用地審批、征地拆遷等三市用房用地方面的矛盾和問題。在房地產業層面，三市的政策趨同。例如，2020年6月，湖南省多策并舉，建立完善房地產調控長效機制，保持房地產調控政策的連續性。2020年7月29日，湖南省自然資源廳、湖南省住房和城鄉建設廳等多部門聯合印發《關于開展“交房即交證”改革試點工作的通知》。其明確指出，將努力構建可復制的新建商品房“交房即交證”工作模式，確定將在長沙市、株洲市、湘潭市和郴州市全面開展試點。政策的一體化，促進了長株潭房地產業的協同發展[4]。

1.3 地緣關系與交通一體化

長株潭三市沿湘江流域呈“品”字形分布，地緣優勢明顯。長株潭城際鐵路開通運營后，將進一步加快長株潭融城步伐，提高長株潭綜合交通樞紐地位，對于推動沿線站點周邊區域產業發展升級和方便群眾出行具有重要意義。此外，預計于2023年12月底試運營的長株潭城際軌道交通西環線，也是長株潭城市群規劃、產業和公共服務一體化發展的基礎硬件，承擔著促進城鄉統籌發展的重要使命。

1.4 消費者的房價預期

由于長沙、株洲、湘潭三市之間人口流動較大，資源要素配置錯綜復雜，故三地房地產價格的波動往往同時受到關注。隨著城市化進程的加快，市區周邊的縣域在不久的將來也可能會被劃入市區。因此，原計劃在長沙市區內購房的人可能會受適應性預期的影響，選擇在長沙周邊縣域或株洲、湘潭等地購房。在長沙市區內工作的人也可能因預算不足，難以在長沙市區順利購房，轉而選擇在株洲、湘潭等地購房，在長株潭經濟圈內實現每日“半小時通勤”上下班，從而推動了三市房地產價格的協同聯動。

2 長株潭城市群房地產價格互動關系的實證分析

考慮到長株潭城市群內房地產價格的內生關系，本文運用Bayesian VAR模型研究三市房價序列之間的相互影響。綜合運用脈沖響應與方差分解等方法，研究結構沖擊對于內生變量變化的貢獻度，探究長沙、株洲、湘潭三市之間房價的聯動作用。

2.1 數據來源

通過湖南統計信息網查閱《湖南統計年鑒》（2006—2020），可獲得2005—2019年長沙市、株洲市、湘潭市三地的商品房（住宅）平均銷售價格，數據整理見表1。

表1 2005—2019年長沙、株洲、湘潭三地商品房價格（單位：元/m2）

利用EViews對2005—2019年長沙、株洲、湘潭三地房價進行描述性分析，如表2所示。2005—2019年，長沙市的房價始終遙遙領先，均值達到5 071.91元/m2，而株洲和湘潭的房價均值分別為3 398.44 元/m2和3 172.76 元/m2。由表3的相關性分析可知，長沙、株洲和湘潭的房價序列之間均有著極強的相關性，三者間相關系數達到0.986 0、0.992 1、0.992 8，這初步說明了長沙、株洲、湘潭三地存在房價高度的動態一致性。

表2 2005—2019年長沙、株洲、湘潭三地房價描述性分析

表3 2005—2019年長沙、株洲、湘潭三地房價相關性分析

2.2 實證分析過程

2.2.1 單位根檢驗

在構建Bayesian VAR模型之前，首先對長沙、株洲、湘潭三地房價序列進行單位根檢驗。如表4所示，經過檢驗發現原三地房價序列均為非平穩序列，而經過一階差分后，三地房價序列均為平穩序列（“CS”代表“長沙”，“ZZ”代表“株洲”，“XT”代表“湘潭”；“*”“**”“***”分別表示1%、5%、10%的顯著性水平，下文一致）。

表4 長沙（CS）、株洲（ZZ）和湘潭（XT）房價的單位根檢驗

2.2.2 協整關系檢驗

繼續對長沙、株洲、湘潭三地房價序列進行Johansen協整關系檢驗（特征根跡檢驗），為消除異方差的影響，采用取對數后的三地房價數據，EViews匯報的檢驗結果如表5所示。在5%的顯著性水平下，長沙、株洲、湘潭的房價序列之間存在2個以上的協整關系，這與長株潭城市群一體化發展的經驗相一致。

表5 長沙、株洲、湘潭房價序列協整關系檢驗結果

2.2.3 Granger因果關系檢驗

由于協整關系檢驗僅僅能體現整體層面上三地房價的變動趨勢，還需要利用Granger因果關系檢驗（lag=2）探究三地房價各自的相互關系，檢驗結果如表6所示。

依據表6，長沙是株洲房價變動的Granger原因；而長沙和湘潭之間的房價互動關系不甚清晰；株洲和湘潭則互為雙方房價變動的Granger 原因。三者之間的相互作用關系可用圖1表示。

圖1 長沙、株洲、湘潭三地房價互動關系

如長沙與株洲的房價關系，長沙作為長株潭城市群的領頭羊，其房價的變動對株洲和湘潭的房價走勢具有很強的帶動作用。株洲與湘潭的房價往往因為經濟聯動，產業趨同以及消費者適應性預期等原因向長沙市房價看齊。

同時，由于株洲和湘潭的房價差異不大，在此檢驗中表現出互為因果的關系，推斷是由于兩座城市間人口往來密切，要素轉移頻繁，房價的雙向影響錯綜復雜。

2.2.4 方差分解

考慮到三地房價序列存在的內生關系，構建三變量Bayesian VAR模型探究三地房價的相互影響程度。將長沙、株洲、湘潭三地時間序列的滯后1期、滯后2期數值（CS（-1）、CS（-2）、ZZ（-1）、ZZ（-2）、XT（-1）和XT（-2）分別與三地房價當期值（CS、ZZ、XT）各自做回歸，由EViews匯報的回歸結果如表7所示（小括號中的數值為標準誤，中括號中的數值為 t 統計量）。

如表7所示，三個方程各自的擬合優度良好，R2系數分別為0.93、0.95、0.96，方程中大部分系數均顯著。為進一步探究三地房價變動的先后沖擊，依據以上Bayesian VAR方程，經過1 000次的Monte Carlo模擬進行方差分解，結果如圖2所示。

圖2 長沙、株洲、湘潭房價波動的方差分解圖

表7 長沙、株洲、湘潭房價的Bayesian VAR模型匯報結果

（1）內部累積效應分析。如圖2所示，長沙房價的波動絕大部分是由自身內部沖擊所致，如經濟增長、居民收入水平提高、外商直接投資增加以及城鎮化率提高等，其歷史房價變動對未來房價貢獻度在第1期達到了100%，從第4期以后趨于穩定，即使是在穩定后，房價自我累積貢獻度也達到了90%左右。株洲的房價對自身價格波動的貢獻度在第一期將近30%，從第5期開始基本穩定在20%的水平，這可能與株洲作為工業城市，受自身影響較多有關。其自身工業水平決定了吸引年輕人到此就業或定居的程度，也就決定了商品房的供求關系。湘潭的房價對自身價格波動的貢獻程度一般，在第4期穩定以后不到20%，這可能與外來因素影響以及政策管制相關。由此可見，三地房價內部累積效應差別較大，其中長沙的自我累積效應最強，株洲和湘潭均較弱。

（2）外部溢出效應分析。由圖2可知，長沙對株洲的外部溢出效應，以及長沙對湘潭的外部溢出效應，都大大超過了株洲、湘潭的自我累積效應，這說明長沙房價對株洲、湘潭明顯的推動作用。相反，株洲、湘潭對長沙房價的影響卻微乎其微。而相比較株洲和湘潭可以發現，株洲受自身的影響，明顯超過受相鄰城市湘潭的影響，說明相比較于湘潭，株洲的房價更偏“獨立”；而株洲對湘潭的影響卻基本與湘潭受自身的影響持平。

（3）尋找“先導”城市，驗證前述結論。將長沙、株洲、湘潭三地的房價序列連同湖南省商品房平均銷售價格序列一同繪制在折線圖內縱向對比，如圖3所示。可以發現，長沙市的商品房價格遠遠高出湖南省平均值，在全省遙遙領先；而株洲、湘潭及省內其他城市幾乎都在省平均線之下，再一次說明了長沙在湖南經濟發展中的突出地位。橫向對比發現，無論是在2010年及2017年左右經濟復蘇房價飛漲的時期，還是在2015年前后“房災”時期，長沙都比株洲、湘潭反應更加靈敏，程度更加劇烈。

圖3 長沙、株洲、湘潭及湖南省2005—2019年商品房平均銷售價格

根據上述長株潭三地房價聯動性分析，作為長株潭城市群經濟增長極的長沙，其房價的增長主要是依靠其自身的內部“累積效應”，進而產生出巨大的外部“溢出效應”，對株洲和湘潭的房價起到了很強的帶動作用。株洲和湘潭的房價變動對于長沙房價的影響均較小，但株洲房價變動對湘潭房價的影響則大于湘潭房價變動對株洲房價的影響，這很可能來源于株洲工業化水平發展的外部溢出效應；展望未來，隨著長株潭一體化的推進，長沙對株洲、湘潭房價的帶動作用有望進一步加強，而株洲和湘潭的房價變動，對長沙房價的影響則較為微弱。

3 結論及建議

本文運用Bayesian VAR模型及相關實證分析，證實了長株潭城市群內房地產價格具有動態一致性，為防止房價泡沫區域內傳導擴散，應采取相應的對策。

3.1 適時追蹤房價數據

隨著長株潭城市群一體化進程不斷加快，長沙在城市群中發揮的房價引領作用日益凸顯，產生輻射效應，對株洲、湘潭的房價產生影響。因此，政府制定房價政策時，要充分考慮各城市間房價波動的相互影響，既要因地制宜，又要統籌兼顧，還要及時追蹤房地產數據，掌握房地產價格變動的新情況、新形勢、新特點，加強各區域合作與協調，避免房地產泡沫傳導及擴散，引導樓市、股市及債市平穩向好[5]。

3.2 合理引導房價預期

政府需要引導市場對房價合理平穩的預期，帶動株洲、湘潭的產業發展和人才補貼政策同步提升[6]。

對于購房及住房者，應引導其樹立“房住不炒”的觀念。為此，政府應完善制度，抑制投機行為，落實“房住不炒”的政策；加快房產稅立法的推進；加快房產長期租賃市場的建設；信貸資金嚴格控制用于投資投機性購房。

對于房地產投資商及開發商，應引導金融機構對其合理放貸。為此，政府應推進房地產業的供給側結構性改革，加快房地產業“去杠桿”。政府要制定政策加強房地產行業的監管；金融部門要控制房地產業信貸，降低房地產業的杠桿率。

3.3 助推長株潭城市群協調發展

長株潭城市群還需要不斷協調發展，致力于推動房地產業自主創新。第一，自主創新應當與當地的文化、風俗習慣相結合。對于長株潭地區的房地產業，應強調湖湘文化主題，塑造房地產的人文理念。第二，通過科技創新完善房地產各項功能，提升房地產綜合品質。比如，將住宅區的保安、物業、服務及公共設施連接起來，實現智能化和最優化管理。

總之，應當以長沙為引領，帶動株洲、湘潭協同發展；以株洲和湘潭為工業推動力，整合資源及要素進駐長沙；以長株潭城市群為據點吸引更多外資及人才流入湖南省，助推產業升級，促進湖南省經濟社會的高質量發展。