加強國企資產租賃經營風險防控的有效措施探討
——以A公司為例

周 蓓

（上海民航技術咨詢有限公司，上海 200335）

國企經營性資產租賃經營是指在不改變國企經營性資產所有權性質的前提下，通過比價將國企經營性資產出租給承租人經營。實現國企資產的合理利用和優化配置，以保證資產安全為前提，提高國企資產經營收益，實現國企資產的進一步保值增值。國企投資發展有限公司A（以下簡稱“A公司”）作為某機關管理局（以下簡稱“管理局”）的下屬企業，受管理局委托，對管理局名下部分資產進行經營管理。A公司在對某市陜西北路X號房屋的租賃經營管理中，暴露了內部管理制度的不足，風險防范措施的缺失，間接造成了國企資產的流失。為完善國企資產的租賃經營工作，有必要對A公司在租賃經營工作中出現的問題開展研究和探索，總結經驗，不斷改進和完善在租賃管理中存在的薄弱環節，進一步提升國企經營性資產租賃經營和管理工作的實效。

一、案例背景介紹

A公司成立于1993年，注冊資金為人民幣1.1億元。經營業務范圍為房地產投資開發、房屋租賃、物業管理、維修改造等。某市陜西北路X號房屋（包括主輔樓及臨街商鋪在內，建筑面積總計1517平方米，以下簡稱“該房屋”）作為局屬資產，受管理局委托，由A公司進行經營管理。自2003年11月起，A公司將該房屋主輔樓及臨街商鋪分階段出租給某稅務事務所（法人孫某）、某咨詢公司（股東為孫某）和個人（劉某）（孫某和劉某系夫妻關系），租賃合同于2008年至2013年陸續到期。合同到期前后，管理局及A公司多次函告上述公司及個人，該房屋不再續租、限期搬離。但合同到期后，上述公司及個人無故侵占該房屋，拒不搬離，從而引發租賃雙方矛盾。經雙方多次協調無果，A公司于2014年9月以某稅務事務所為被告向上海市靜安區人民法院提起訴訟，但由于該房屋涉及多份租賃合同且主體不同，須分別對合同相對方主張相關權益，故A公司提出的一并處理訴求未被法院采納，靜安法院僅對某稅務事務所涉及的租賃部分作出了判決。該房屋租賃糾紛在經歷了反復訴訟和被上訴后，相關權益得以肯定，最終經法院強制執行，于2016年7月至2017年8月全部收回，涉及房屋占用費128萬元也于2018年5月由靜安法院判決確定。

二、國企資產租賃經營管理存在的主要問題

（一）忽視合同監管

根據《企業國有資產監督管理暫行條例》規定，國有及國有控股企業應當加強內部監督和風險控制，依照國家有關規定建立健全財務、審計、企業法律顧問和職工民主監督等制度。同時根據合同法及相關法律、法規，國企資產出租應該有嚴格的內部合同管理規定，從租賃合同洽談、草擬、簽訂、生效開始，直至合同失效為止，實行全過程管理。不僅要重視簽訂前的管理，更要重視簽訂后的管理。

本案例中租賃房屋，在部分合同到期后，A公司由于管理程序上的疏忽并沒有按照租賃合同立即收回或按相關程序續簽，沒有對合同進行全過程跟蹤監督，導致該國企出租的部分資產脫離監管，未能及時發現和糾正資產出租存在的問題。上述承租人仍繼續使用該房屋并支付租金至2013年12月，導致A公司與承租人之間形成了不定期租賃關系，為之后的租賃糾紛埋下了伏筆，也給承租人提起上訴提供了理由。

（二）審批把關不嚴

按照國有企業合同管理規定，A公司雖然制定了合同管理規定，從制度上規范了國企合同管理工作，明確管理職責、界定管理層面、提高管理效能。但是在制度的具體操作和落實方面，特別是合同審核方面存在漏洞，沒有真正做到管理有規章、簽約有約束、履行有核查，有效防范與控制合同風險，維護國企合法權益。

本案例中A公司出租的房屋，根據位置、功能的不同，分階段與三位主體某稅務事務所（法人孫某）、某咨詢公司（股東孫某）和個人（劉某）簽訂了不同期限的租賃合同，表面是A公司分別出租給了三個不同租賃主體，然而真實情況是三個租賃合同主體實際控制人孫某及劉某為夫妻關系，A公司遺漏了這一客觀情況，沒有認真審核合同和核對該房屋租賃方身份信息，忽視了承租人之間的夫妻身份和利益共同體關系，這種非常規的租賃關系的形成，為后續通過法律渠道解決該房屋租賃糾紛造成了很大阻礙，給A公司正常回收出租房屋造成較大被動。

（三）約束條款執行不嚴

在房屋租賃合同中雙方都會加入約束條款以增強履約效力。通常業主方會約束租賃方不得將房屋再次轉租，以防損害業主方利益。租賃合同的約束條款主要目的是約束租賃雙方行為，按約履行義務，維護租賃雙方正當權利。

本案例中A公司在房屋租賃合同中有約束租賃方不得將房屋再次轉租條款，但是在實際管理中，合同管理部門沒有實時監督租賃方認真履行合同中不得轉租條款。該房屋的八間門面房由劉某承租后，其趁A公司存在管理漏洞，將房屋再轉租給他人以謀取不當得利，而A公司因為對該房屋管理缺失，沒有及時掌握實際承租人和經營者信息，給之后按照租賃合同收房工作造成很大阻礙。

（四）資產租賃定價不合規

國有企業對國有資產租賃經營有嚴格的管理規定和審批程序，一般都會按照國家招投標管理規定制定國有企業招標管理辦法，同時會邀請專業資產評估公司根據市場行情對出租經營性資產進行出租價格評估，確保國有資產不流失。如果未根據市場行情及時進行出租價格評估，也沒有約定合理的租金價格增長條款進行分期分檔，合同租金存在長期固定不變且遠低于市場價的問題，對長期拖欠租金的行為也未采取切實可行的有效措施，會導致國企資產收益隱性流失。

本案例中租賃房屋因為單位主體沒有達到企業規定招標價值標準而未進行公開招標，同時未根據市場行情及時進行出租價格綜合評估，也沒有約定合理的租金遞增條款，以致該房屋租金長期固定不變，且隨著租賃時間延長遠低于市場租賃價格。在長達13年之久的租賃期限內，該房屋租賃合同都采取同一個較低的租賃價格，且對租賃方長期拖欠租金的行為也未采取切實可行的有效措施，為租賃方提供了不當得利的空間。A公司在后期訴訟中，法院只能以原租賃合同價格為依據判決房屋占用費，導致國企資產收益隱性流失。

三、國企資產租賃面臨的主要風險

（一）簽訂合同前

1.資產價值評估

國企資產的性質不同，不能簡單地以市場價格為參照，而忽視其資產價值評估，如此租金定價缺少對比性，定價就比較盲目，租金長期低于市場價格，則也是一種形式的國有資產流失。

2.承租主體資格審查

承租主體選擇不當，是日后產生租賃糾紛的根本原因。因承租人造成的拖欠房租、不遵守合同約定對租賃房屋造成的結構破壞、不經批準的轉租等是引起租賃糾紛的主要因素，很多糾紛最終走上訴訟之路，需要付出大量的時間、人力、物力。

所以簽訂租賃合同前，應盡量做好合同主體資格的審查把關。比如針對法人承租，可要求承租人提供近期財務報表或到工商部門求證對方資信能力，通過財務狀況、信用名單、資信口碑等排查比選，篩選出履約能力強、商業信譽良、資金實力好的承租主體。

3.合同規范

合同是租賃雙方履行職責、行使權利、解決糾紛的重要文件，是收付租金的主要依據。國企資產因屬于國家所有，合同各項約定必須符合相關國企資產管理規定。很多租賃糾紛往往是圍繞合同大做文章，所以合同各項條款必須認真嚴謹、清晰明了、細致全面，謹防模棱兩可、界定不清，尤其是對租金、履約保證金、裝修、租賃期限、續租、轉租、解除合同等重要條款的約定，需做好審查工作，預防風險。

（二）合同履行中

1.租金收付

國企資產租賃的主要目的是保值增值，但租金拖欠往往給我們帶來較大的損失。為此，作為出租方一定要特別關注租金支付和期限情況，明確先付后用的原則以及拖欠租金的違約責任，必要時候可要求承租人支付一定履約保證金或押金。另外，一旦出現拖欠租金，應當及時催告，并要注意訴訟時效和保留催告證據等。對于故意違約行為應該果斷采取法律手段解決。

2.檢查管理

簽了合同、按時收租并不就是萬事大吉，就可束之高閣，后續檢查執行合同依然不能松懈。國企資產出租的前提是保證資產安全，因此需定期檢查出租標的物使用情況，對法律禁止的各種違法行為以及破壞房屋結構的行為，及時發現，及時制止。例如，承租人擅自改變用途、違章搭建、裝修不當等引起的房屋結構損壞，后期還原修復費用，都是引發糾紛的重要因素。且大多國企資產具有一定的歷史價值，作為資產管理者，我們有義務確保房屋使用安全，以防破壞風險。

3.資料存檔

對于有價值的國有資產應該建立統一的“一證一檔”和合同檔案管理制度，建立合同關系前后的一些往來函件、補充說明等應作為合同附件一并存檔，確保檔案資料的完整性。后期若產生糾紛，這些資料都可作為訴訟佐證，以防證據缺失風險。

（三）合同終止處理

合同到期后涉及承租方搬離問題，若承租方遵守合同約定，在規定期限內搬離租賃房屋，自然減少麻煩；若承租方無視合同，惡意侵占，拒不搬離，最終走上訴訟途徑，國企一方就不得不付出大量時間、人力、物力。所以，前期承租主體的資格審查尤為重要，一個優質的承租人是租賃合同順利完結的重要因素。

四、加強國企資產租賃經營風險防控的有效措施

（一）加強制度建設，完善風險防控

1.根據《行政單位國企資產管理暫行辦法》，建立符合政策法規的審批手續和申報審批制度，國企資產租賃必須報上級部門進行審批。采取嚴格的審批制度和程序有利于上級全面掌握各國有企業經營性資產租賃情況，在過程中及時發現問題，及時、有效地防范風險。

2.完善經營管理制度，規范出租程序，只有足夠公開、公正、透明地發布相關信息，才能有效杜絕租賃過程中存在不規范行為發生，防止國企資產流失，確保國企資產安全。

3.經營管理部門可聯合財務部、法務部，結合以往案例，逐個分析風險聚焦點，建立一套符合公司內部運營機制的風險防控制度。

（二）重視合同審核、檔案管理

合同是體現租賃關系的主要文件，也是維護雙方利益的重要依據，加強合同審核是預防糾紛的措施之一。合同簽訂前的洽談記錄，合同履行過程中的聯系工作函、租金支付情況記錄，合同到期后租賃標的物的移交清單，都需做好歸檔工作，以便日后發生法律糾紛時提供證據。

（三）強化監督管理，提高管理水平

確保國企資產的安全，實現國企經營性資產租賃的保值增值及高效率和高收益，特別是在加強日常監管等宏觀層面上發力。

1.培養和完善專業化的資產管理骨干隊伍。特別是經營管理部門崗位人員，需要加強業務培訓，提高業務水平，不斷加強專業知識的學習，增強法律意識，培養辨別法律風險的能力，通過在工作實踐中積累豐富經驗，真正成為經營管理中的行家里手。

2.加強各部門的聯系，充分發揮經營管理部、財務部、法務部協同作用，明確職責，共同承擔起優化配置職責，最大限度實現國企資產保值增值。

3.善于借鑒，大膽創新。“他山之石可以攻玉”，要善于在資產管理過程中借鑒國內外先進管理經驗，不斷探索經營理念和經營模式的創新，在工作中不斷加以實踐。

隨著機關企事業單位的深化改革，國有資產監管機構加強了對所有國企資產的制度建設和監管力度，在確保資產安全的基礎上，進一步對國企資產進行了資源配置優化和多元化開發利用，提高資產運行的經濟效益、社會效益及生態效益，實現國企資產的保值增值。本文針對當前國企資產租賃經營中存在的主要問題及風險進行分析，并探討了可行的防控措施，避免國企資產的流失，不斷提高國企資產租賃經濟效益和租賃經營管理能力。