國有企業盤活存量不動產的有效途徑探討

孟軒熠

（天津市中環電子信息集團置業服務有限公司，天津 300100）

一、前言

存量不動產是指企業所擁有的全部可確指土地及房產，多數指的是企業中低效資產和閑置資產。其中，土地是指國有企業在發展主業過程中積累的存量土地資源，房產包括土地使用權及地上房屋、建筑物。國有企業存量不動產盤活是指通過房產土地的轉讓、出租、聯營、嫁接、置換、改變房產土地用途、改變使用條件等方式，將這些不動產重新進行統籌、科學管理、合理運用，從而提高資產效益。

我國的土地資源是企業單位資產的關鍵組成部分，由于各種歷史原因，國有企業在發展過程中存有大量的土地資源。在我國全面實施土地改革后，我國的土地資源的利用機制發生巨大的改變。目前，多數國有企業均具有大面積的存量或閑置土地資源，而這些土地資源的使用途徑和類型均不相同，根據我國的土地管理規定，對于部分閑置的土地房產資源仍需投入大量的運行成本。因此，國有企業為避免國家對存量的土地資源的收回，需要積極地與當地的政府部門合作，利用有效的解決措施進行協商與溝通，并采取有償回收、合作開發等方式處理存量的土地資源，從而防止國有資產流失，避免企業蒙受經濟損失。

二、影響國有企業盤活存量不動產的因素

1.社會因素

在土地資源進行實際的轉讓過程中，雖然存在大面積存量的土地資源進行轉讓，但是在實際交易中，會出現很多因素使競拍者不能及時地繳納費用，導致土地資源在轉讓過程中出現民事糾紛等情況，無法確保土地資源能夠順利地進行開發與建設。在土地資源被開發時，會由于突發的自然災害或地下管線結構存在問題等，在一定程度上增加土地資源的建設成本，并且會延緩原本土地建設的工程進度，從而使國有企業的土地資源出現存量或閑置的狀態。

2.政府因素

國有企業在發展的過程中，會受到當地政策變動、行政區域調整、缺少準確的招商引資等因素的影響，使得國有企業的土地資源出現大面積的存量或閑置的情況，導致閑置的土地資源無法進行有效的開發與建設。同時，在土地資源進行建設中，對于低質量土地資源的利用上，政府部門以改造為主要工作，而忽視生態環境的保護，阻礙存量土地資源的合理利用，與此同時，由于實際的土地資源使用范圍與上報的土地范圍不相符，使土地資源在開發建設后出現“邊角料”的問題，極大地影響土地資源整體的利用率，進而造成我國國有企業土地資源存量的現象。

3.企業因素

針對我國的國有企業而言，出現存量或閑置的土地資源的原因很多，其中一點便是企業自身對土地資源管理存在問題。部分企業由于發展經濟的需要、資金短缺無法繼續承擔土地建設的成本，導致國有企業不能夠合理地利用土地資源，從而出現土地資源閑置或存量的情況。同時，部分國有企業重視投資的風險因素，而在土地資源建設過程中，故意拖延土地建設的進度，最后造成國有企業土地資源出現存量或閑置的狀態。

三、國有企業盤活存量不動產的現狀

1.影響土地資源的盤活的因素很多，因此需要綜合考量國家發展情況、相關的法律規定以及土地改革政策等情況。尤其在黨的十八大以來提出的相關的政策內容，其中要求嚴格控制樓堂館所的開發建設，所以，在具體的土地資源盤活過程中，要遵守法律法規，避免與土地政策出現不符的建設工作。

2.由于各個省市之間存在差異化的土地政策，使得各個省與市之間對于土地資源規劃使用的條件大相徑庭。尤其針對大型的國有企業而言，根據不同省市的土地資源，要結合正確的政策條件進行開發與建設。

3.土地資源盤活的策略需要根據土地權所屬方、建設方、當地政府部門等多方面因素進行協調，由于近幾年我國城市化建設的不斷發展，使得我國的土地資源逐漸變得稀有，土地的經濟價值也逐步地提升。在實際的土地盤活過程中，需要綜合考量各方面的因素，在考慮經濟效益的基礎上，要積極地調動社會各方面的工作效率，作為國有企業要始終以企業總體利益為核心，同時也是國有企業發展的基礎條件。

4.由于我國土地改革政策內容較多，并且土地的性質各不相同，加之協調各方面的利益難度較大，使得我國國有企業的土地資源出現大量的閑置，甚至部分土地資源已經閑置了幾十年。

四、國有企業盤活存量不動產的有效途徑

1.老廠房重新建設

由于我國產業結構的不斷調整，使得國有企業部分的廠房以及倉庫被長期閑置。同時也存在環境優越的老廠房能夠重新開發與建設，具有一定的使用價值，并且政府部門始終以盤活閑置的工業廠房為核心工作，所以，對閑置的老廠房以及倉庫進行土地資源的盤活，不僅可以節約資金，而且又為國有企業創造更多的經濟效益，是國有企業土地盤活工作的重點內容。隨著大型購物商場以及酒店的盛行，使得市區工業廠房與經濟型酒店結合的發展模式逐漸出現，為閑置的老廠房提供了創新的發展模式。由于老廠房的規模較大，結構良好，并且便于物業進行經營，節省改造的資金成本，有效地提高其利用率。例如“如家酒店”等，均是利用老廠房重新改造，實行低成本的經營。老廠房在重新改造過程中，需要重視兩個問題。首先是位置的選擇。針對經濟型連鎖酒店的選址，需要選擇較好區位的環境，吸引更多的消費者。其次是工業用地性質的變更。工業廠房在轉變使用性質的時候，必須要經過具體部門嚴格的審批流程，以及當地城市的發展政策等因素進行多方面的考量。

2.開發新物業

針對部分閑置的土地資源，企業可以對其進行有效的價值評估。對于大型的國有企業而言，有關的配套設備十分關鍵，其中包括員工的住宿環境、休閑的場所等配套設備，所以國有企業對有使用價值的閑置土地資源，可以進行配套設備的建設工作，不僅可以提高員工的滿意度，還能夠合理地利用土地資源的理想化效果，促進企業實現發展的目標。針對部分具有使用價值的閑置土地資源，在補交土地轉出費用獲得土地所有權后，企業可以實行商品房出租或出售的方式，但由于多數企業不具備開發資質，所以，在實際的建設過程中存在難度，并且會受到相關土地政策的限制，此時企業可以利用靈活變通的方式，例如，利用土地的價格投資入股引入房地產企業，與其共同建設開發，同步提升經濟效益。

3.對外投資或合作開發

對于閑置的土地資源，企業可以采取對外投資或合作開發的形式，進行土地盤活的策略。通常情況下，國有企業可以將對外合作開發作為核心項目，一方出資，另一方提供土地的模式。其中作為土地出資的一方，不參與任何土地盤活過程中的經營與管理工作，同時也不承擔相應的責任。而土地盤活所產生的經濟利益，需要雙方進行合理的分配使用。這種對外合作的盤活形式，可以明確雙方的責任義務，有效降低了盤活過程中的風險，充分發揮土地盤活的積極作用。

4.制定有效的優惠政策

針對國有企業閑置土地資源的盤活策略而言，一旦國有企業在土地盤活過程中出現處理不當的現象，會對國有企業的發展造成不利的影響。想要提高國有企業閑置土地資源的盤活效率，需要政府部門給予適當的優惠政策。因此，在國有企業進行實際土地盤活的過程中，當地的政府部門需要制定有效的優惠措施，并激發國有企業從內部進行資源整合，鼓勵國有企業在閑置的土地資源進行盤活時，能夠對其進行科學化的處理，保障國有資產不會出現經濟損失，提高閑置土地資源的利用效率，從而確保我國的國有企業能夠穩定的發展與建設。

五、國有企業盤活存量不動產的案例

某石化企業在城市規劃建設區，原有一座石油站，其土地面積約為0.67hm，但沒有相關的土地權證，在2000年期間，由于經營過程中出現一些原因，該石油站暫停營業，使得這座加油站區域成為閑置的土地資源。同時該加油站附近由于沒有圍墻進行保護，使得附近村民隨意進行開墾種植，導致該加油站被長時間的閑置，同時該加油站附近沒有公路，不能重新進行建設。在2012年，該石化企業為進一步提高經濟效益，利用土地盤活的策略，重新對該加油站區域進行開發建設，并在每年均收獲了大量的租金。

某企業在海邊擁有約為1933m閑置的土地資源，由于長時間沒有對其進行盤活利用，使得該片區域屬于工業用地。該企業原計劃將其建設為油庫工程用地，但是由于該地區政府以及村民占用土地的現象，導致企業的土地工程建設的進度一直被拖延，進而無法順利開展土地開發。在2015年，該地政府部門要求收回閑置的土地資源，根據具體的土地政策，政府可采取無償回收的方式。該企業在后期主動的與政府解釋閑置土地資源不可回收的原因，并以政府對土地不斷規劃調整作為不可抗的因素，與政府不斷地進行協商，同時該地區政府為使其他項目的順利實行，與該企業進行多次的協商，最后利用市場評估的形式進行土地資源的回收，其土地賠償金約為3000萬元。該企業在不斷地與政府進行協商的過程中，不僅維護企業的合法權益，一定程度上保護了我國國有企業資產的完整。

六、國有企業盤活存量不動產的建議

1.使閑置土地資源處于受管制狀態

國有企業在土地盤活過程中，首先，要明確閑置土地資源的具體情況，并對國有企業閑置的土地資源的規模、造成閑置的因素、分布的位置等情況進行詳細的考量，并為閑置的土地資源清冊并進行重新的規劃；其次，需要將土地的建設項目作為土地盤活工程的核心內容，進而為國有企業的土地資源提供更多改造建設的機會；最后，需要定期地對閑置土地資源進行盤活，并及時地對新增的建設項目進行記錄，將其融入具體的管理范圍內，保障國有企業的閑置土地資源一直處于受管制的狀態，避免出現土地資產不明確的情況。

2.改變存量土地資源的利用方式

想要提高國有企業閑置土地資源的利用率，需要在原有的土地使用方式上進行創新與改進，完善基礎設施的建設，并根據閑置土地資源的實際利用情況，選擇正確的利用方式，同時當閑置土地資源被有效利用后，要實行凈地的轉讓措施，通過轉讓后繳納全部的建設費用等形式，針對實力較差的國有企業進行合理的制止，并對已經獲得土地全部使用權的國有企業進行適當的約束，避免企業在開發建設過程中，出現建設延緩的現象，在凈地轉讓中當地的政府部門，需要限制土地動遷等情況，避免閑置土地出現開發的風險問題。

3.完善存量土地盤活的考核監管制度

在國有企業實行盤活閑置土地資源的過程中，既要嚴格遵守國家的有關土地政策，還需要結合當地實際的發展狀況，選擇最佳的處理方式。首先，在盤活閑置土地資源的過程中，需要加強節約土地資源的考核制度，科學地制定具體的考核策略和指標，并根據土地盤活項目的資金投入、開發周期、建設規模等因素進行細致化的綜合考量，進一步提高國有企業閑置土地的盤活效率，促進閑置土地資源的利用率；其次，要加大對閑置土地的監管力度，督促用地的企業單位嚴格遵循相關的法律制度對建設的項目進行監督管理，最大限度地提高閑置土地資源節約的質量。

七、結語

綜上所述，在我國國有企業的發展過程中，要注重對閑置土地資源的盤活建設工作，在企業具體的實踐過程中，可以統籌企業的閑置土地資源，將閑置的土地資源進行合理的開發與建設，有效地明確企業的資產，并迅速地獲得相應的經濟效益，進一步實現對閑置土地資源的成功盤活，不僅可以提高企業資產的總體質量，還能夠吸引更多的外部企業進行經商，提高閑置土地資源的利用率，有效地避免國有企業資產出現經濟損失的情況，為企業提供更好的發展空間，使企業重新獲得土地資源的使用權，充分發揮企業土地資產的積極作用。