房地產企業資本運營的現狀與創新

文／鄒毛龍 四川交投地產有限公司 四川成都 610023

引言：

自進入21世紀以來，我國房地產行業的發展較為迅猛，并逐步成為我國經濟發展的一大重要支柱。然而，就以往的發展情況來看，過快的發展模式導致各種突出的問題呈現，而這些問題的存在，不僅加劇了房地產行業的市場矛盾，也影響到房地產企業后續的健康發展。除此之外，國家宏觀政策的出臺和行業資本運營的不斷轉變也會影響到房地產企業的經營發展，房地產企業應充分認識到資本運營的必要性，制定針對性的解決對策，與此同時，還需做好資本運營的創新工作，并對資本運行模式以及資金結構進行優化，這樣既能提高房地產企業的經營水平，又能提高其抵御外界風險的能力。

1、房地產企業資本運營的概述

1.1 房地產企業資本運營的內涵

資本運營的目的是為了實現資本的最大化增值，進而實現對資本和資本運動進行經營和運籌，它包含兩個意思：第一，市場經濟條件下社會資源配置的重要方式之一是資本運營，這種方式是利用資本層次間的資源流動來對社會的資源配置結構進行優化的；第二，從微觀角度解釋，資本運營利用了市場上的基本法則，借助自身技巧來進行運作的，而房地產企業資本運營也是這樣一種經營的手段，來實現資本的增值和效益的增長。

資本運營的主體，既能是資本所有者，又能是資本所有者聘任或是委托的經營者，其承擔著企業資產保值增值的主體責任。通過改變房地產企業的資本結構，使得投資主體呈多元化改變，投資項目也更多樣化，可以實現資本的擴張，從而達到資本運營的主要目：實現資本的增值，獲得理想的經濟效益。

1.2 房地產企業資本運營的內容

最初在西方經濟學中，并沒有關于房地產企業資本運營這一概念，房地產企業資本運營最早源自于上個世紀九十年代，是在我國形成的一個新的經濟學名詞。資本運營指的是以價值管理為導向，把企業自身已有的各項資本同其他的企業或是部門資本進行重組，從而實現資本的流通，以便實現產業結構的動態重組以及生產要素的配置優化，從而實現最后的目的：提高房地產企業的自有資本。

在我國房地產行經過十幾年的蓬勃發展后，資本運營的內涵也得到了進一步的補充，方式手段也在呈多樣化發展。然而由于我國資本市場起步較晚，許多資本運營手段都在緩慢摸索前行，能適合房地產業絕大多數企業的方式較少，特別對于中小型房企來說更顯單一。因而下一階段房地產業資本運營如何走向，內容如何充實，需要在未來前進的道路上繼續尋找。

2、房地產企業資本運營的現狀

2.1 融資現狀

對房地產企業來說，主要有兩個融資渠道，包括外源融資和內源融資。外源融資方式分為股權融資和債權融資，股權融資可在初創階段和成長階段進行，債權融資一般在成長階段進行；內源融資則包括項目開發所需的自有資金和開發項目過程中的關聯工程預墊款項和預售房的回流資金這兩個部分，內源融資一般在初創階段和成熟階段進行。

就目前房地產企業資本運營的實際狀況來看，在融資方面仍有欠缺，不僅融資的方式較為單一，且融資的渠道也很少。目前房地產企業在融資方面，占比最大的是債權融資，股權融資的占比很小。而其中通過銀行開發貸款正是房地產企業經營過程中最重要的融資渠道，但由于其對信貸政策的依賴性較強，一旦銀行的信貸政策收緊，勢必會嚴重影響到房地產企業的經營效益。

現階段特別是在國家出臺“三條紅線”后，房地產債權融資受到了極大的限制，企業的資本運營空間承壓，融資方式的可選擇性進一步縮減。特別對于中小型房地產企業來說幾乎無法另行融通資金，導致項目停滯甚至企業破產之事時有發生；中大型企業也因前期投資范圍廣、墊資過多而艱難存活。擺在眾多房企面前的是如何另辟蹊徑，走出一條與眾不同的創新之路，實現資本運營的全新突破，帶領企業揚帆起航開起新篇章。

2.2 房地產企業投資及資本結構優化

目前房地產企業在投資和資本結構方面，還存在明顯的問題。同其他的行業相比較，房地產行業在發展過程中，往往需要更多的資金作支撐，若只是依靠企業自有資金來運作，由于前期投入過大，后期銷售回款又受到政府強監管，資金壓力過大，企業一般無法支撐起整個項目的運行。因而，對房地產企業來說，要想做好項目實現資本增值，必須借助外部融資。

通過外部融資實現房地產開發，除了減少本身資金壓力外，更可以改善企業資本結構。特別是在債權融資下，通過適當的增加債務比例，可以優化企業的資本結構，理想狀態下甚至可使企業的整體資本成本達到最低，并且存在一定的抵稅效益；而在企業債務水平較高或者債權融資方式受限時，多數企業會引入股權融資，通過合資經營或者持股平臺搭建，解決自身資金不足的問題。但這些方式引發企業面臨的問題則是過高的財務杠桿導致財務風險上升，進而影響企業的經營效率和效果，并在極端情況下導致整體經營風險；而分散股權則又會削弱對企業或項目的控制，影響經營決策效率，同時可能存在一定的稅收風險。

3、房地產企業資本運營面臨的問題

3.1 資本運營企業規模小競爭力差

對于那些大型房地產企業來說，在資本運營選擇方面的問題不大，即便自身債務水平高居不下，或是由于信譽等級高、流動性強，或是金融機構遭遇房企“綁架”等，都能比較容易的籌集資金，區別只在于成本高低。但對于中小型房地產企業來說，缺乏足夠的自有資金，不僅缺乏積累經驗，風險投資手段也較為欠缺，若無其他增信措施，通常很難從第三方獲取資金或者需承擔高昂的資金成本，降低企業獲利能力，影響房地產行業資本運營的健康發展。

一般來說，處在創業階段的中小型房地產企業要想壯大發展，更多的是利用內源融資的方式，這是由于這類企業的經營規模較小，產品也不夠成熟，且企業經營風險和財務風險都高，因而，內源融資也成為其籌措發展資金的重要渠道，但相較其他行業，房地產業來各項目規模都較大，投入較多，因此這就嚴重制約了中小房企的發展，使其難以在行業競爭中站穩腳跟。

3.2 缺乏專業的資本運營人才

由于資本運營是一項較為復雜的業務工作，對工作人員的要求很高，因而企業需要專業的資本運營人才專門負責，這樣才能更好地應對激烈的行業競爭環境。然而，就目前的實際情況來看，企業普遍沒有設置專崗，現有人才的專業能力也很欠缺，運用的方式方法也不夠熟練，無法很好地對當前房地產行業的變化做出合理的分析，自然也很難在第一時間解決企業資本運營過程中出現的問題。也正是由于缺少專業的資本運營團隊，進一步阻礙了房地產企業資本運營的向好發展。如何引進和培養優秀的房地產資本運營人才這個問題，就成了房企和社會層面共同需要關注的問題，解決了它，能為企業的資本運營的良好運行打好基礎。

3.3 對資本運營的認識不足

我國的房地產發展歷史很短，最早是在上世紀九十年代開始，隨后進入了十多年的黃金發展時期。但卻透支了國外其他國家或地區需要幾十年才能達到的發展程度，使得我國房地產行業的在如此迅猛的發展中出現很多不規范問題，再加上從事房地產行業的人員迥異，甚至有的人還是從其他行業轉行而來的，盡管這些人的出現，也在無形中推動了房地產企業的一定發展，但由于專業知識和理論體系的匱乏，不能對房地產發展的形勢形成精準把控，使得整個行業對資本運營的認識嚴重不足。

特別是隨著宏觀調控的不斷深入，前期房地產行業高利潤效益掩蓋多年的資本運營問題越顯突出，若此時仍舊沿用以往單一的運營手段，則必然會阻礙資產的流動性，最終影響到房地產企業未來的發展。

3.4 資本運營的方式選擇面窄

當前我國資本市場的發展仍不完善，僅僅依靠內源融資的方式很難讓房地產企業獲得所需的資金，因而部分房地產企業開始將目光放到外源融資上，來解決企業的融資難題。但是，對中小型房地產企業來說，利用外源融資來籌措資金也有一定的難度，其中包括融資門檻高、規模制約多、信用要求和資金成本高等因素。而股權融資一方面門檻也比較高、時間周期長、成本通常也比債權融資更高，另一方面會影響經營者的控制權歸屬，這同樣也影響著企業的發展進程。

因此而言當前中小型房企能夠選擇的運營方式比較單一，主要為銀行開發貸款，實在出現資金短缺的會通過民間借貸等高成本方式來解決，而這也不過是杯水車薪，不能真正解決問題。正是由于資本運營的方式選擇面較窄，限制了中小房業獲取資金的渠道，因而，優化中小型房企資本運營方式刻不容緩。

4、房地產企業資本運營創新的必要性

融資問題是房地產企業資本運營中非常重要的一個因素，如何融到資金，如何快速獲得資金，如何快速實現低成本融資是各房地產企業不得不重視的問題。房地產企業在初始階段，單純依靠自籌資金實現房地產開發往往難度較大，有些企業甚至在拿地階段都沒有足夠的資金周轉，再加上銀行融資渠道門檻的提高，成本的加大，讓越來越多的房地產企業開始意識到資本運營的重要性，并在探索新的融資渠道，以期在快速獲得資金的同時最大限度減少資金成本。因此對資本運營模式創新的探索，有利于降低企業的成本費用，提高企業的經營水平和盈利能力，助推房地產企業資本運營的創新發展。

另一方面，做好房地產企業資本運營的創新，不但能夠實現低成本融資，還可以改善企業的資產結構，增強資產流動性，必要時還可以轉變經營投資方向，通過多元化投資分散投資風險。尤其在應對宏觀調控政策調整時，企業能夠更容易的調整自身的發展方向和經營目標，制定合理的應對措施，從而提高企業的抗風險能力。

5、房地產企業資本運營的創新

5.1 融資方面

5.1.1 房地產企業信托融資

所謂的房地產企業信托融資，指的是通過發行資金信托收益憑證匯集特定多數投資者的資金，由專門投資機構進行房地產投資經營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種融資方式。相較于當前房地產行業的發展模式，通過這種資金的集合,在為中小投資者提供了投資于前景可觀房地產業的機會的同時，也為中小型房地產企業順利的融通資金提供了便利。同時信托管理人員專業性通常較高，將募集的資金用于房地產投資組合,可以適當的分散房地產投資風險，另外投資人也可將所擁有的股權轉讓,使其具有較好的變現性。

當然房地產信托融資也有一定的不足之處，包括如何建立完善的信托治理結構和監管制度、國家相關的政策支持問題、以及專業性復合人才的需求問題，都是后續發展過程中需要解決和完善的。

5.1.2 資產證券化

資產證券化也是一種資產運營方式，是以基礎資產或是現金流作為償付支撐，并通過結構化設計來實現信用的增級，從而發行資產支持證券的一種融資形式。這種金融資產期限既可以是固定的形式，也能實現循環周轉，通過資產證券化的方式，也能實現房地產企業資本運營的創新。

資產證券化的優勢在于企業可以根據自身的條件，將原本流動性差的基礎資產（包括債權、固定資產等）通過證券化后獲得低成本融資，從而改善公司的資產結構。不足在于一是用于證券化的資產必須是“干凈”的，不得存在權利障礙，多數企業難以做到，需要臨時做特殊處理；二是低成本的證券化需要信用增級，而這對中小房企本身就在加重融資成本；三是證券化流程較為復雜，周期長。

5.1.3 階段性股權融資模式

通常來說，房地產企業的融資模式在不同的發展階段，有著不同的需求，這種階段性的股權融資模式可分為三個階段，分別是：研發階段、成長階段和成熟階段，這三個階段的選擇方式各有不同。

在研發階段，企業為了能更好地適應市場環境，需要做好前期的調研工作。但由于這一階段處于初始階段，通常可以通過內源融資實現，特殊情況下可通過少量的外部短期借貸即可滿足經營需要。

到了成長階段來后，此時房企已經打開了市場局面并有投資項目，當務之急是獲取工程建設資金，否則若資金鏈出現問題，可能導致公司破產。因而，可以通過銀行開發貸款等方式融通資金，待企業成熟后再轉變思路，實現融資創新。

最后，處在成熟階段的房地產企業面臨的主要問題是多個在建項目投資帶來的資金緊缺問題以及多元化發展導致的過度投資問題，這都需要大量的資金支撐。此時首先應通過銷售資金回流解決部分資金，再通過運用多種創新資本運營方式（包括前述信托融資和證券化融資等）解決其余資金不足之處，同時企業還可通過多元化產業業哺房地產業，實現企業的良性大循環。

5.2 投資及資本結構方面

5.2.1 融資租賃的運用

運用融資租賃的好處有很多，如盤活固定資產、改變企業經營管理理念、改善資本結構以及拓寬企業的融資渠道等。房地產企業在經營過程中或多或少的會形成一定的固定資產，周轉效率較低，而通過融資租賃可以有效盤活此類資產，增加企業現金流。另外，企業可合理應用融資租賃，比如讓租賃企業去收購目標企業，之后再租給收購方經營，這種新方式也為房地產企業的收購發展開辟了新渠道，這也有利于房地產企業資本運營的創新。

除此之外，房地產企業通過融資租賃方式，改善企業資本結構，降低償還風險，提高盈利能力，進而提高房地產企業的資本運營效率。

5.2.2 重視無形資產在資本運營中的運用

處在知識經濟時代，相較于有形資產經營，無形資產經營也有較高的運營空間，不僅如此，其擴張的速度也越來越快。由于資金短缺是當前房地產企業發展的最大阻礙，制約了企業有形資產的擴張，因而重視無形資產在資本運營中的運用顯得非常重要。

無形資產包括企業商標、品牌和信譽等，這也是房地產企業在進行資本經營中需格外重視的方面，并利用無形資產的優勢，籌措發展資金。既要做好同其他企業間的戰略合作，又需合理實現企業擴張，這樣也更有利于企業的長遠發展。

以康佳集團為例，在上個世紀九十年代，康佳集團先后在東北和西北成立了三家子公司，并將“康佳”作為統一商標，而康佳集團也因這個商標提高了在我國的市場競爭力，從而形成了一種三足鼎立的生產格局，不僅如此，當年康佳集團的營業收入的增幅也很明顯。

由此可見，無形資產在資本運營中的運用有很多的好處，其價值常常于無聲中突顯不凡之處。房地產企業應做好無形資產的經營管理工作，同時重視研發活動，培養更有競爭力的專利技術和商標等，從而有效提升房地產企業總體資產的質量，提高企業的市場競爭力。

結語：

綜上所述，就目前房地產企業資本運營的發展現狀來看，仍舊存在不少的問題。企業資本運營的規模較小，市場競爭力差，運營手段單一，缺乏對資本運營的認識，再加上缺少專業的資本運營人才，也在無形中加劇了房地產企業資本運營的難度。這些問題深耕于行業前進的路途上，不停的滋擾企業的生存發展，迫使不少企業茍延殘喘急尋出路。因而，做好房地產企業資本運營的創新迫在眉睫。房地產企業應充分認識到創新的必要性，特別是在宏觀調控政策不斷出臺、企業融資受限的背景下，更應積極探索新的資本運營手段，努力打通融資壁壘，并結合發展過程中出現的問題，制定行之有效的解決對策，使企業能夠活下去，這也更有利于房地產企業實現穩定長效發展。