如何提升農村房地一體確權登記工作質量

文／管備備 安徽省第四測繪院 安徽合肥 230031

1、概述農村房地一體確權登記工作

1.1 主要內容

農村房地一體確權登記工作具體實施過程中需要保障權屬合法、調查結果精準、界址清晰。在實際調查工作開展時，各政府及村組干部應當積極配合調查人員開展宅基地權屬界線、權屬性質、房地面積、使用用途、建筑物分布情況等調查工作，并對調查后的內業資料進行統一整理。

對每宗農房進行入戶調查，明確房屋所有者、結構類型、具體用途、現有狀態，并測量房屋邊長，拍攝房屋照片。收集戶籍基本資料、宅基地證書、審批文件、房產所有者個人資料等。結合調查結果繪制地籍圖與宗地圖，配合使用互聯網技術對調查結果進行公示，構建農村房地一體地籍調查數據庫并導入不動產登記平臺，經審核合格后，為滿足條件的所有權人依法進行房地一體不動產登記并頒發不動產權證書。

農村房地一體確權登記工作的開展情況現受到了各界人士的廣泛關注。與城市不動產登記工作相比，農村房地一體確權登記的復雜情況更多，需要大范圍深入開展確權登記調查工作，并以法律形式確立土地及房屋的產權歸屬，解決農村地區發展期間的歷史遺留問題。

1.2 工作現狀

就目前來看，國家及有關部門對農村房地一體確權工作的重視度日漸提升，強調全國各地應大范圍推動農村不動產登記工作，加強農村房地一體確權登記工作的規范化管控力度。因我國農村人口數量龐大，房地一體確權登記的實施難度較高。相較于城市不動產統一登記工作而言，農村房地一體確權登記體系尚未完全成熟，實施進程較為緩慢。

通過落實農村房地一體確權登記工作，能夠有效控制城鄉收入差距，城鄉一體化發展，加快共同富裕目標達成。

1.3 重要性

制定出規范化的房地一體確權登記流程、管控機制，建立健全農村房地一體確權登記數據庫，并配合應用于土地管理工作，可以從根本上提升農村房地一體確權登記數據利用率，為后續農村建設及農業經濟發展計劃的確立提供重要理論依據。

不僅如此，農村房地一體確權登記工作的開展，還有利于促進農村用地的規范化、制度化，加強土地資源保護力度，確保農村經濟始終朝向可持續發展方向。

通過加強農村房地一體確權登記工作管控力度，才能夠對不動產權進行有力調控，進一步保障村民不動產權，維護農民合法權益，控制城市及鄉村經濟差距，增強農村改革重大決策結果的合理性。

2、農村房地一體確權登記要求

當前農村房地一體確權登記工作已然成為促進農村經濟發展、維護社會穩定的重要措施。通過對農村房屋及土地實施確權登記，可切實保障農民合法權益。在農村房地一體確權工作具體開展過程中，需要嚴格遵循國家及有關部門頒布的土地所有權及使用權若干規定、不動產權調查工作通知、地籍與房屋調查技術方案等規程，明確農村地區宅基地使用權、房屋所有權。確立土地具體位置、面積、實際用途。加快農村房地一體確權登記信息化建設進程，構建起覆蓋面積更廣的房地一體確權登記數據庫，簡化農村不動產確權登記辦理流程，采用合理方式提升農民對農村房地一體確權登記工作參與的積極性。

3、農村房地一體確權登記工作中存在的問題

3.1 實際管理工作不規范

農村房地一體確權登記工作需要對農村地區的土地、關聯建筑物面積、規格及種類進行實地調查記錄。但就目前來看，因管理體制缺失、管理意識不足，導致房地一體確權登記的基層管理較為混亂，在具體實施期間存在較多面積超標等現象。

由于缺乏專項針對農村房地一體確權登記工作的政策法規，農戶新建宅基地后沒有依照實際要求遷拆舊宅，或繼承祖輩遺留房產等情況，導致一戶多宅現象較為普遍。

農民自身的法律意識淡薄，關于土地或建筑物的贈予、買賣行為較為隨意。部分宅基地的購入時間跨度較久、買賣雙方沒有買賣合同或者缺失變更協議，致使房地權屬關系難以得到有效確認，造成后續調查工作難度進一步增加。

現階段社會經濟發展速度不斷加快，農民對住宅的要求也隨之提升，農村地區原有的不動產管理機制已無法滿足更為復雜的農村房地一體確權登記調查工作實施要求，許多農民在修繕房屋時占用耕地、公共土地，房屋超標、面積超標等情況沒有得到根本控制，導致農村地區土地資源被浪費。

3.2 準備工作不到位

在土地及房屋登記發證前，國家相關管理部門需要聯合基層管理組織，在農戶中大力宣傳關于農村房地一體確權登記工作實施的重要性。但因前期準備工作不足，加上村民自身意識不足，對房地一體確權登記工作的參與積極性不高，導致實際登記調查難度增長。

原有房地一體確權登記審批資料大部分為紙質，未進行妥善保存的情況下，極容易出現破損或丟失問題，導致調查登記期間缺乏必要的材料支持。

村民委員會及村干部成員綜合素質參差不齊，在調查登記資料提交期間并不及時。由于沒有明確制定責任體系，在土地面積超占或一戶多宅問題出現時無法第一時間找到責任人。

部分農村地區大量人口涌入城市，出現較多空閑土地與房屋找不到所有人，無法為調查登記工作及時提供資料，導致農村房地一體確權登記進展緩慢，實施質量及效率不足。

3.3 調查人員綜合素質待提升

相較于城市地區而言，農村地區的村落分布更為分散，地域差距較大，農村房地一體確權登記工作的實施信息量更多。為從根本上提高農村房地一體確權登記工作實施效率，需要進一步加大人力及物力成本投入量，導致當地政府部門資金壓力較大。

農村房地一體確權登記發證流程較為繁瑣，周期較長，外業實際調查的工作量較大，在內業資料收集與整理時涉及到信息平臺的操作及維護，對相關工作人員專業技能與職業素養提出了更高要求。

現階段農村地區村委會成員的專業性不足，配合農村房地一體確權登記工作開展期間需要由專業人士指導，導致登記調查工作的質量及效率不足。

農村房地一體確權登記調查項目屬政策項目，需要在全國大范圍開展，相關工作人員的缺口較大。部分地區管理部門為盡量加快調查登記工作開展進程，放寬對調查人員的專業要求，導致調查人員綜合素質有待提升，調查成果的合格率逐年下降。由于缺乏行之有效的人員管理機制，工作人員工作態度不積極，工作質量與工作效率難以得到根本上保障。

3.4 鄉村居住地缺乏規劃

經過實際調查發現，原有農村住房建設大多數沒有制定專項規劃方案。農村建房面積及建設場地多受到農戶主觀意識影響。農民集體管理層缺乏對農村建設的長遠規劃意識，導致農村房屋建設情況較為混亂。

由于沒有對農村地區的土地及房產使用情況進行有效監管，僅采用暫停審批等方式治理農村違規建設建筑等問題，難以從根本上解決一戶多宅等情況出現。政府多部門管理職責尚未明確，房屋建地處于不斷變化中，提升了農村房地一體確權登記工作實施難度，致使房地一體確權登記工作的積極作用難以被充分發揮出來。

3.5 調查資料不健全

農村房地一體化建設登記工作需要經由多階段、多部門密切配合開展，在調查、審批期間的跨越時間較長，極易出現權屬資料丟失或破損問題，導致符合申請條件的建設用地無法經過及時審批而獲得產權登記證，損害了農戶核心利益。

因部分農村房屋及土地的權屬關系較為模糊，大部分外來農民未通過規范購買方式獲得宅基地使用權，權利人變更較為隨意，調查及頒發證書等環節存在較多爭議。

3.6 耕地占用情況復雜

國家頒布的國土管理法案中明確規定了農村農民住宅建設工作需要符合城鄉用地總體規劃目標，不得占用永久基本農田，采用合理方式提升農村土地資源利用率。但因耕地占用情況較為復雜，部分農村勞動人口不足，大量農田被荒蕪或被私自占用建設房屋與構筑物，經常引發土地權屬糾紛問題，使現有農村土地改革制度的實施推廣難度進一步增大。

4、提升農村房地一體確權登記工作質量的具體措施

4.1 規范基層管理機制

為有效解決現存于農村房地一體確權登記不規范問題，需要結合農村地區具體建設要求，建立規范化基層管理機制，更為合理合規的處理存在于農村房地一體確權登記工作中的各類矛盾。

嚴格依照現有法律法規具體要求，科學有序開展農村房地一體確權登記工作，全面核實存在模糊問題的土地及房屋所有權。

在鄉村建設用地管理工作開展期間，農戶建房依照宅基地范圍建設并沒有私自擴大的，應當根據農戶實際使用面積進行產權登記，并為其頒發產權證書，將登記流程記錄在登記信息系統中。在用地管理政策實施后，農村建房實際情況需要結合使用宅基地審批文件中的具體要求辦理產權證書，并遵照建房審批報告對農戶現有土地及房屋建筑的所有情況進行細致調查。對于一戶多宅或者缺乏建房審批報告的，符合建房用地規范的補辦相關材料，不符合用地規范的需歸還集體或依法拆除。

針對因繼承關系、買賣關系、贈與關系等出現的一戶多宅問題，還需要結合現有物權法、土地管理法、不動產登記條例等要求，具體情況具體處理。細致分析并梳理已有資料，合理確認權利人所屬關系，登記正確的權利人信息。

不符合規定的超額建筑面積部分應當拆除。實際建房用地符合規定但仍超過原審批面積的住宅，需要農戶補辦相關手續，切實提升農村房地一體確權登記工作的合理性，保障農戶核心利益。

4.2 做好登記宣傳工作

通過開展農村房地一體確權登記宣傳工作，提升農戶對確權登記活動的參與積極性。因農房一體確權工作與農民核心利益息息相關，還需要在發放不動產登記證書之前，由當地政府部門明確落實主體責任，增強確權登記工作的有序性。

將宣傳職責落實到以村為單位的各管理部門中，配合使用廣播、電視、報紙、網絡等多種宣傳途徑，擴大宣傳覆蓋面。管理人員需要加強與村民的溝通，針對無法及時回來的農村務工人員，還可以使用微信、電話等方式讓其委托家人配合辦理房地一體確權登記工作。

針對不理解或不配合房地一體確權登記工作的農戶，需要耐心為其講解登記確權工作實施重要性，其能夠更為積極的配合相關確權登記流程，及時提供確權登記各項資料，確保不動產權登記工作能夠順利開展。

4.3 做好人員專業技能培訓工作

農村房地一體確權登記工作的流程較為復雜、專業性強，需要登記人員具備較高的專業技能與職業素養。做好人員教育培訓工作，將確權登記經驗、方式等優秀案例融合在一起制定培訓計劃，增強確權登記工作的規范性。

充分發揮出激勵制度在農村房地一體確權登記人員管理工作中的積極作用，結合房地一體確權登記工作任務，優化人力資源治理體系內容。在制定薪酬結構期間，以農村房地一體確權登記工作實施目標、實施任務為重點，設立合理的薪酬管理標準，確保薪酬管理體系合理。結合調查人員階段性學習需求，對實際登記調查工作進行優化整合，確保調查人員薪資分配合理，從根本上提升工作人員的工作積極性。

建立起多元化確權登記人員激勵制度，配合使用物質激勵、精神激勵相結合的方式，提升員工對自身工作崗位的滿意度。例如，對在農村房地一體確權登記工作上有端正態度、獲得一定成績的人員進行公開獎勵，強調工作人員在工作中的付出，為其他工作人員樹立起工作榜樣。

制定出關于農村房地一體確權登記工作的考核機制，合理分配登記確權工作實施職責。將確權登記工作質量與工作人員個人利益緊密聯合在一起，力爭在實際工作中營造出積極嚴謹的氛圍。管理部門還需要借助考核機制加強管理人員與基層員工的協同水平，為工作人員提供更加全面的生活保障，為開展農村房地一體確權登記工作提供充足的人力資源支持。

4.4 優化調查登記模式

在農村房地一體確權登記工作中，還應當轉變傳統調查登記方式，避免過于依賴人工運作，導致人力及物力成本被嚴重浪費。配合使用互聯網技術，將農村房地一體確權登記資料整合在一起，結合網絡平臺優化房地一體確權登記流程，最大限度提升確權登記辦事效率，突破確權登記資料收集期間的時間及空間限制，使處于不同地區的村民也能夠及時遞交相關資料，保障房地產有序開展。在互聯網平臺中完善各類基礎信息，要求村委會等部門對此類信息進行全面審核，審核通過后才可遞交給監管部門，提升房地一體確權登記工作實施水平。

針對存在于具體確權登記工作中爭議性較大的問題，還需要派遣專業人員前往現場進行調查審核。在收集相關資料并且制定解決方案后，于村委會公開，并借助互聯網平臺將申請結果發送給指定人員。在各相關人員都沒有異議的情況下，可通過互聯網平臺繳納費用，領取不動產權證。

4.5 加強管控力度

因缺乏有效的農村房地一體確權登記管理機制，監管部門對此項工作重要性的認知度不足，導致確權登記流程不暢，實施進程緩慢。為充分發揮出農村房地一體確權登記工作的積極作用，主管單位需要進一步加強確權登記工作管控力度，保障確權登記流程有序可靠。

制定出更加合理且具有長遠性的農村房地一體確權登記管理規劃，嚴格遵循現行國家及有關部門下發的政策文件，明確確權登記工作管理流程及任務。建立起專項農村房地一體確權登記監管機構，加強確權登記全過程管控力度。

充分發揮出農民自身監督作用，開放監督熱線或給監管部門留言的各類信息平臺，使存在于確權登記管理中的違規問題得以及時發現與解決，使確權登記管理工作能夠真正意義上的得到村民認可。

針對一戶多宅、面積超標等問題，規劃農村房地一體項目確權登記流程。要求相關工作人員在日常工作中應當著重積累工作經驗，發現導致確權登記工作進程緩慢的根本原因，針對此些原因制定專項管控對策。在確權登記工作開展時，嚴格遵循實事求是原則，尊重地區歷史及文化，切實保障農民合法權益。針對名下有較多宅基地村民的二次申請，應當嚴格遵照現行規定駁回。如存在面積超標等問題，需要重新測量占有面積及位置，對登記記錄進行及時更新。例如村戶中的房屋占有面積超過了標準面積，在其不動產權證書中需要標明實際情況，超出面積應當在房屋重建或者翻修時拆除。若村民住房私自侵占了土地，則應當限令拆除違法建筑，保障農村土地完整。

基于國家與地方要求，還需要將農村房地一體不動產確權登記工作所需經費納入至政府財政年度預算中，為實際確權登記工作提供重要的人力及財務支持。各地區政府部門也應當就農村房地一體確權登記工作的專項經費制定相應管控對策，通過專款專用方式，保障農村房地一體確權登記有序開展。

4.6 注重登記材料管理工作

經過實際調查研究發現，農村住房一體確權登記工作實施過程中極易出現權屬材料破損或丟失問題，嚴重影響到確權登記進度。因此在現階段確權登記工作實施期間，還需要重點關注權屬材料的全面收集與管理工作，形成更為系統的登記材料管控標準，避免在實際登記工作開展期間出現漏登記或錯登記等問題。針對歷史遺留問題，如符合登記及審批條件的土地，還需要借助走訪或查閱歷史資料的方式明確土地具體使用情況、土地所有權歸屬，將收集到的各項資料交給上級審查部門進行登記及審批。要求管理人員需要遵照現有國家規定，規范材料收集與管理制度，避免再確認登記工作開展過程中出現較多糾紛問題，對工作整體實施效果造成嚴重不利影響。

結語：

總而言之，為從根本上提升農村房地一體確權登記質量，確保確權登記工作能夠在保障農民核心利益、加快社會主義新農村建設進程中發揮出重要作用，還需要站在客觀角度分析現存于確權登記環節中的各類問題，加強基層管理層規范化意識，做好宣傳教育工作，從根本上提升農戶參與積極性。引進先進的管理理念及管理方式，制定出專項可行的確權登記管理機制，保障確權登記工作平穩高效實施。