房地產(chǎn)開發(fā)項目前期成本控制探析

文／許安邦 廣西旅發(fā)置業(yè)集團有限公司 廣西南寧 530000

1、房地產(chǎn)開發(fā)項目的主要前期成本

1.1 土地成本

1.1.1 費用構(gòu)成

在房地產(chǎn)開發(fā)項目開發(fā)活動中，土地成本需要著重考慮的內(nèi)容，從實際應(yīng)用情況來看，該費用主要由以下幾部分構(gòu)成：

(1)城鎮(zhèn)土地出讓金，其主要是指政府采用出讓的方式，將土地使用權(quán)進(jìn)行定量分析，最終以土地價款給予人員補充的資金，這也是前期成本計算中需要著重關(guān)注的內(nèi)容，也是必須支出項目。

(2)土地契稅，通常情況下土地款項不會包含契稅，但是也有地區(qū)土地轉(zhuǎn)讓需繳納契稅，一般是以土地款的3%-5%作為待繳納款項，計入到項目成本當(dāng)中。

(3) 土地征用費，即征用土地時需要繳納的費用，對該費用的估算會參考國家及地方的相關(guān)規(guī)范進(jìn)行。

(4) 拆遷安置補償費，即根本特定標(biāo)準(zhǔn)對拆遷房屋所有人支付的各種補償費用，整個過程必須處于嚴(yán)格執(zhí)行的狀態(tài)，不允許對其標(biāo)準(zhǔn)隨便更改。

(5) 土地評估費，即建設(shè)部門在開展土地征收活動前，會安排相關(guān)部門對土地進(jìn)行評估，此過程產(chǎn)生的費用會計入到前期成本計算中。

1.1.2 獲取方式

房地產(chǎn)企業(yè)在對土地進(jìn)行獲取時，常用的獲取方式如下：

(1) 協(xié)議轉(zhuǎn)讓，即土地所有權(quán)持有者和房地產(chǎn)企業(yè)，通過協(xié)商的方式進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，協(xié)商內(nèi)容會根據(jù)雙方的實際需求來做出調(diào)整，并沒有固定的協(xié)商模板，在現(xiàn)階段國家宏觀管理政策中，此獲取方式基本不再使用。

(2) 招標(biāo)出讓，即由政府或相關(guān)組織發(fā)布招標(biāo)文件，其他房地產(chǎn)企業(yè)采用競標(biāo)的方式來爭取土地使用權(quán)，招標(biāo)單位會根據(jù)綜合評估結(jié)果來確定中標(biāo)企業(yè)，具備良好的公平性，但是此獲取方式也隨著土地資源的稀缺逐漸退出。

(3) 拍賣出讓，即由政府或相關(guān)組織發(fā)布拍賣公告，將某一塊土地資源通過拍賣的方式出讓，這也是現(xiàn)階段大數(shù)據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)獲取土地的方式。經(jīng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以得知，土地費用在項目前期成本中的占比約為20%-30%，是成本控制活動中需要重點關(guān)注的內(nèi)容。

1.2 投資決策成本

在前期成本的組成分析中，投資決策成本也是需要重點考慮的內(nèi)容，在具體的分析活動中，該成本又可以細(xì)分為以下幾部分內(nèi)容：

1.2.1 機會成本

機會成本是指企業(yè)為從事某項經(jīng)營活動而放棄另一項經(jīng)營活動的機會，或利用一定資源獲得某種收入時所放棄的另一種收入。另一項經(jīng)營活動應(yīng)取得的收益或另一種收入即為正在從事的經(jīng)營活動的機會成本。房地產(chǎn)開發(fā)項目本身就屬于一種機會投資項目，并且成本和效益之間并不會有必然聯(lián)系，這也需要前期做好基礎(chǔ)資料整理，以提高機會成本向著正收益的轉(zhuǎn)化率。

1.2.2 融資成本

房地產(chǎn)項目的綜合成本較高，多利用融資的方式來獲取充足資金支持，確保項目的順利開展，而融資的方式也是影響成本的重要因素，如融資方式中有貸款項，除考慮貸款金額外，還需要考慮利息、滯納金等內(nèi)容。

1.3 規(guī)劃設(shè)計成本

1.3.1 前期工程費用

在規(guī)劃設(shè)計過程中，前期工程費用主要是指工程項目在正式啟動前產(chǎn)生的費用，具體包含了以下幾部分內(nèi)容：

(1)可行性研究費，即在規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)對于項目的可行性進(jìn)行評估，過程中產(chǎn)生的人員支出、設(shè)備支出、差旅費、專家聘請費用等。

(2) 勘察設(shè)計費，房地產(chǎn)項目在開工前都需要委派相關(guān)人員對現(xiàn)場實際情況進(jìn)行勘察，過程中產(chǎn)生的生活費用、人員費用、設(shè)備費用等屬于勘察設(shè)計費。

(3) “五通一平”費，這也是前期成本整理中非常重要的內(nèi)容，其內(nèi)容涉及道路設(shè)施費用、給水設(shè)施費用、排水設(shè)施費用、電力設(shè)施費用、通信設(shè)施費用和場地平整費用。

1.3.2 報建稅費用

此費用是指房地產(chǎn)項目在開發(fā)過程中，需要參考政策中的相關(guān)要求，向政府職能部門繳納的各項費用。此項費用在某一時間段都可以參考國家或地方標(biāo)準(zhǔn)來進(jìn)行確定，其控制難度相對較低。在具體組成中，此項費用還可以細(xì)分為以下兩部分內(nèi)容：

（1）報建規(guī)費，該費用是指建筑工程建設(shè)期間所需提交的相關(guān)費用，具體內(nèi)容包括基礎(chǔ)設(shè)施配套費用、施工安全服務(wù)費用、圖紙費用、施工圖紙審查費用、檔案資料費用、消防檢測費用等，可通過查詢當(dāng)?shù)鼗驀乙?guī)范獲悉具體金額。

（2）稅金，即依法需要較難的稅務(wù)費用。實際需要繳納報建稅費用的金額，需要和當(dāng)?shù)卣畬椖康闹匾暢潭取⑵髽I(yè)與政府間合作關(guān)系等內(nèi)容相關(guān)，也是在計算時需要重點關(guān)注的內(nèi)容。

1.3.3 不可預(yù)見費用

此費用主要是指房地產(chǎn)項目在開發(fā)過程中，提前需要預(yù)留出來，用于支付項目實際開發(fā)過程中所產(chǎn)生的成本損失。房地產(chǎn)項目開發(fā)過程涉及許多作業(yè)內(nèi)容，與此同時，也會面臨許多的生產(chǎn)風(fēng)險，如用電事故、高空墜落事故、不合規(guī)施工內(nèi)容等，這些風(fēng)險的出現(xiàn)都將增加房地產(chǎn)項目整體費用支出，而這些事故具備不可預(yù)見性、突發(fā)性等特征。一般情況下，不可預(yù)見費用總成本支出的3%-7%。

1.3.4 期間費用

在期間費用的組成中，主要包括以下內(nèi)容：

（1）管理費用，主要是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動所發(fā)生的各種費用，它包括管理人員工資、差旅費、辦公費、職工教育費、養(yǎng)老保險費等。

（2）財務(wù)費用，是指在開發(fā)經(jīng)營過程中通過借貸籌集資金而應(yīng)支付給金融機構(gòu)的利息及其他費用等。房地產(chǎn)因開發(fā)周期長，需要投資數(shù)財務(wù)費用額大，因此必須借助銀行的信貸資金，在開發(fā)經(jīng)營過程中通過借貸籌集資金而應(yīng)支付給金融機構(gòu)的利息也成為開發(fā)成本一個重要組成部分。

（3）銷售費用，是指企業(yè)在房屋銷售過程中企業(yè)銷售部門以及代理機構(gòu)在銷售開發(fā)產(chǎn)品或提供勞務(wù)等過程中發(fā)生的各項費用。包括產(chǎn)品在銷售過程中所發(fā)生的銷售中心建設(shè)費、樣品房裝修費、現(xiàn)場包裝費、銷售資料費、廣告宣傳費，推廣活動等所有費用。

（4）經(jīng)營稅金，包括房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)有關(guān)的稅收包括房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占有稅、土地增值稅、營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費附加、企業(yè)所得稅、印花稅、外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅等。

1.3.5 其他管理費用

除上述提到的幾種費用外，在規(guī)劃設(shè)計階段也存在其他費用。對此費用展開進(jìn)一步細(xì)化，可以細(xì)分為以下幾種類型：

（1）保險費，在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，需要根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶嶋H要求繳納保險費用，具體繳納的金額會根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶嶋H費率進(jìn)行計算，避免少繳、多繳的情況出現(xiàn)。

（2）工程監(jiān)理費，房地產(chǎn)項目開發(fā)過程需要工程監(jiān)理單位全程參與，期間產(chǎn)生的人員費用、生活費用、差旅費用等，都是費用計算時需要考慮的內(nèi)容。

（3）招標(biāo)管理費，房地產(chǎn)項目的整體規(guī)模較大，在建設(shè)過程中會利用招投標(biāo)的方式來選擇施工團隊，而發(fā)布招標(biāo)文件、評估競標(biāo)內(nèi)容過程中產(chǎn)生的費用，也是前期規(guī)劃設(shè)計中需要重點關(guān)注的內(nèi)容。

2、房地產(chǎn)開發(fā)項目的前期成本控制措施

2.1 土地成本的控制措施

在土地成本控制過程中，首要任務(wù)便是對土地價格展開科學(xué)預(yù)測，這也是確保土地競買報價合理性的前提條件。在具體的預(yù)測活動中，經(jīng)常使用到的計算方法以市場比較法和剩余法為主。

以剩余法為例，該方法是基于發(fā)展觀點，對于估價對象開發(fā)后價值進(jìn)行客觀評估的方法，在具體的計算活動中，其計算公式如下：

V=A-(B+C)

式中V表示土地資源價格；A表示土地資源完成開發(fā)后在市場中的房地產(chǎn)總價值；B表示開發(fā)商能夠獲取到的合理利潤金額；C表示將土地價格刨除后的總成本支出量。

考慮到房地產(chǎn)項目具備總開發(fā)周期長這一特點，因此在價格評估中，還需要對貨幣時間價值進(jìn)行考慮，常用分析方法包括現(xiàn)金流量法、利息計算法等。同時也需要做好土地競買過程整理，具體控制要點如下：

（1）做好土地市場波動情況的實時跟蹤，根據(jù)獲取信息來做好基礎(chǔ)準(zhǔn)備。

（2）獲取土地資源信息后，對于投資機會進(jìn)行綜合分析，從中篩選出最為合適的競買地塊。

（3）參考相關(guān)指標(biāo)來展開多方案策劃分析，多內(nèi)容對比處理后選出經(jīng)濟性和利潤率最高的方案，以此來完成價格預(yù)測工作。

（4）做好競爭對手的分析工作，明確具體的投標(biāo)策略，并在競標(biāo)時調(diào)整相關(guān)策略，采用最低土地成本來獲取所需地塊。

2.2 投資決策成本的控制措施

2.2.1 做好立項時的綜合分析

在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，需要根據(jù)開發(fā)選項要求，對此項目進(jìn)行財務(wù)分析，并整理以下分析內(nèi)容：

（1）可能產(chǎn)生的成本，安排相關(guān)人員對現(xiàn)場基礎(chǔ)情況進(jìn)行整理，同時了解當(dāng)?shù)氐氖袌霾▌忧闆r，綜合多項內(nèi)容后計算該項目前期開發(fā)時可能產(chǎn)生的總成本。

（2）預(yù)期收入情況整理，項目所帶來的預(yù)期收入和多項內(nèi)容相關(guān)，如當(dāng)?shù)匚磥戆l(fā)展情況預(yù)測、預(yù)測交易價格等內(nèi)容，以此來計算出合理的預(yù)期收入數(shù)值。

（3）項目利潤，根據(jù)可能成本和預(yù)期收入來計算該項目帶來的經(jīng)濟利潤情況。

（4）開發(fā)風(fēng)險，房地產(chǎn)項目作為高投入、高回報項目，同時也面臨著高風(fēng)險，在立項分析過程中，需要對項目面臨風(fēng)險進(jìn)行整理，以便于后續(xù)風(fēng)險轉(zhuǎn)移措施的擬定，提高作業(yè)活動開發(fā)過程的有序性。

2.2.2 做好前期計劃擬定

在投資成本決策成本控制過程中，也需要做好前期計劃的擬定工作，以此來起到提高資金控制水平的作用。從實際應(yīng)用情況來看，需擬定相匹配的資金流量計劃、項目銷售計劃等。以資金流量計劃為例，對于資金使用過程、開發(fā)過程、補償過程進(jìn)行梳理，這樣也可以盡量降低開發(fā)項目前期的資金投入，將資金成本控制在較小范圍內(nèi)，從而推動項目的有序進(jìn)行，提高項目成本控制結(jié)果的可靠性。

2.2.3 選擇合適的估算方法

在房地產(chǎn)項目開發(fā)活動中，也需要根據(jù)實際情況來選擇最為合適的估算方法，不僅可以提高編制結(jié)果的合理性，而且還可以有效提升項目投資計算結(jié)果的精準(zhǔn)度。目前用于成本估算的方法包括概預(yù)算法、計價清單法等，在對方法進(jìn)行選擇時應(yīng)注意以下內(nèi)容：

（1）對于房地產(chǎn)項目的整體規(guī)模進(jìn)行整理，根據(jù)整理結(jié)果來確定房地產(chǎn)項目成本計算內(nèi)容進(jìn)行梳理，篩選出最為合適的估算方法。考慮到現(xiàn)階段房地產(chǎn)項目規(guī)模較大，計算內(nèi)容較多，因此多采用兩種及以上方法參與計算，以得到更加可靠的估算結(jié)果。

（2）在項目投資預(yù)算分析中，也需要對過程各參數(shù)精準(zhǔn)度進(jìn)行整理，以此來得到更加可靠地分析結(jié)果，滿足相應(yīng)的分析要求。

2.2.4 做好項目成本計算工作

為提高投資決策結(jié)果的合理性，在應(yīng)用中需要根據(jù)設(shè)計圖紙中的相關(guān)內(nèi)容來展開成本計算工作。總結(jié)以往設(shè)計經(jīng)驗，在實際計算中包含了以下環(huán)節(jié)：

（1）在項目建議書階段，對于投資情況進(jìn)行概算分析，在此環(huán)節(jié)中會參考概念圖紙內(nèi)容進(jìn)行計算，以提高計算結(jié)果的合理性。

（2）在可行性報告階段，也需要對其進(jìn)行投資估算處理，此過程會參考方案圖紙來進(jìn)行計算，圖紙內(nèi)容細(xì)致化程度越高，所得到的分析結(jié)果準(zhǔn)確性也越高。

（3）設(shè)計概算，參考擴初圖紙中的相關(guān)內(nèi)容，來對設(shè)計內(nèi)容進(jìn)行梳理，并利用其中數(shù)據(jù)來得到準(zhǔn)確的概算結(jié)果。

（4）施工圖紙預(yù)算，即參考施工圖紙中提供的內(nèi)容，來對項目參考費用進(jìn)行計算。

2.3 規(guī)劃設(shè)計成本的控制措施

2.3.1 堅持“以人為本”原則

在房地產(chǎn)市場供求局面不斷轉(zhuǎn)化的背景下，相關(guān)企業(yè)也需要從以往被動接受設(shè)計轉(zhuǎn)換成主動引導(dǎo)設(shè)計，即在設(shè)計工作開始前，需安排相關(guān)人員對該地區(qū)的房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)研，更加充分的了解消費者的基本需求，過程中也需要秉持“以人為本”原則，來了解目前房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢，這也是后續(xù)確定營銷理念的重要參考。并且根據(jù)市場調(diào)研獲取到的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，也可以對客戶群體進(jìn)行分類，從中篩選出目標(biāo)客戶，確定目標(biāo)客戶需求的戶型和功能要求，將這些資料進(jìn)行綜合整理。根據(jù)整理獲取資料來完成規(guī)劃設(shè)計，有效避免了設(shè)計過程的盲目性，減少規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)的成本支出。另外，堅持“以人為本”原則來展開市場分析，也可以確定后續(xù)的營銷賣點，這也是確保項目投資效益的重要保障。

2.3.2 采用招投標(biāo)制

在規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)也需要做好招標(biāo)設(shè)計工作，同時推行限額設(shè)計工作，以確保項目工程造價設(shè)計結(jié)果的合理性與可靠性。相較于傳統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計方法，利用招標(biāo)的方式可以獲取到多份規(guī)劃設(shè)計方案，借助多項評價方法來對設(shè)計方案進(jìn)行評價，以得到更加可靠的設(shè)計方案。而且借助招標(biāo)方法，也可以營造良性的競爭環(huán)境，以此來提高規(guī)劃設(shè)計方案的可靠性，最大限度減少后續(xù)設(shè)計變更問題發(fā)生概率，提高施工圖預(yù)算結(jié)果的可靠性，避免規(guī)劃設(shè)計“三超”問題，即概算超估算，預(yù)算超概算和結(jié)算超預(yù)算，這也具備了良好的應(yīng)用價值。并且在項目設(shè)計活動中，也會將限額設(shè)計工作貫穿整個規(guī)劃設(shè)計過程，而目標(biāo)限額回來投資決策階段進(jìn)行確定，以此作為限制條件來對整個施工變更過程進(jìn)行限制，達(dá)到節(jié)約綜合成本支出的目的。同時也可以有效提升儲備資金的利用價值，獲取到更多的項目投資利潤。

2.3.3 推行設(shè)計監(jiān)理制度

現(xiàn)階段，國內(nèi)許多地方都開始推行建設(shè)監(jiān)理制，但是有關(guān)設(shè)計監(jiān)理的制度出臺數(shù)量不足，即設(shè)計階段的監(jiān)理制度一直沒有得到強制執(zhí)行，這也在一定程度上影響到規(guī)劃設(shè)計方案內(nèi)容的合理性。通過推行設(shè)計監(jiān)理制度，可以在項目規(guī)劃設(shè)計階段安排有經(jīng)驗監(jiān)理人員參與到其中，和相關(guān)設(shè)計人員一起協(xié)商開發(fā)內(nèi)容，并根據(jù)綜合分析結(jié)果確定最為合理的立項內(nèi)容。同時在方案可行性的論證過程中，也會根據(jù)發(fā)現(xiàn)的不足給予相關(guān)建議，以此來減少項目規(guī)劃設(shè)計過程中存在的不足，從而有序提升規(guī)劃設(shè)計方案的綜合質(zhì)量，將房地產(chǎn)項目開發(fā)項目成本控制在合理范圍內(nèi)，提高項目所帶來的經(jīng)濟利潤空間。

2.3.4 做好圖紙審核工作

進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計工作的最終目標(biāo)，是順利完成項目施工圖紙的制作，為后續(xù)施工活動的展開提供可靠參考。基于此，在規(guī)劃設(shè)計階段展開成本控制時，也需要搭建相匹配的圖紙審核體系，根據(jù)審核體系的反饋結(jié)果來消除干擾項目綜合成本的因素，提高施工圖紙的合理性。在具體的執(zhí)行過程中，會借助招標(biāo)的方式來選擇審圖單位，而且該工作需要在工程施工招標(biāo)前完成。考慮到房地產(chǎn)項目中涉及內(nèi)容較多，對圖紙進(jìn)行審核時的工作體量較大，而且復(fù)雜程度較高，這也要求公開招標(biāo)時需要優(yōu)選較強實力的單位作為審核單位，以此來確保審核結(jié)果的可靠性，提升房地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計質(zhì)量。另外，費用補償工作的進(jìn)行，也可以對審核單位進(jìn)行激勵，同時設(shè)計單位過程中也可以持續(xù)總結(jié)設(shè)計經(jīng)驗，不斷提高規(guī)劃設(shè)計方案的合理性。

2.3.5 做好工程變更管理

總結(jié)以往設(shè)計經(jīng)驗可以得知，一些設(shè)計單位存在著“重技術(shù)，輕經(jīng)濟”的情況，這樣也使得參與工程設(shè)計環(huán)節(jié)的成員，無法在規(guī)劃設(shè)計活動中發(fā)揮相應(yīng)作用。而且還存在設(shè)計方案沒有完成論證便開始實施的情況，這樣使項目實際建設(shè)成本更難控制，帶來“三超”問題。基于此，在實際應(yīng)用中應(yīng)做好工程變更的管理工作，即所有工作都會在規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)完成，以減少后續(xù)工程變更帶來的成本干擾，提高成本管理結(jié)果的合理性。目前，在大數(shù)據(jù)技術(shù)、BIM技術(shù)不斷成熟的背景下，也可以對規(guī)劃設(shè)計方案進(jìn)行仿真處理，根據(jù)得到的仿真實驗結(jié)果來找出現(xiàn)有設(shè)計方案中存在的不足，及時做出修正，重新校核方案內(nèi)容，直到其滿足使用要求后再提交給審核單位進(jìn)行審查，根據(jù)得到的改正意見進(jìn)行再次審核，待滿足要求后再投入到使用中，以減少施工中的變更，減少此方面的成本支出。

2.3.6 建立信息管理平臺

除上述提到的相關(guān)內(nèi)容外，在實際應(yīng)用中也需要建立信息管理平臺，利用平臺來提高信息交互效率，減少重復(fù)工作情況的出現(xiàn)。從實際應(yīng)用情況來看，應(yīng)注意以下內(nèi)容：

（1）明確信息管理平臺的細(xì)化工作，一般情況下，可將信息管理平臺細(xì)分為生產(chǎn)計劃管理子平臺、綜合成本管理子平臺、財務(wù)管理子平臺等，不同平臺也具備了相應(yīng)的服務(wù)功能，并且具備了相應(yīng)的共享性，各部門工作進(jìn)度也會在平臺中進(jìn)行共享，從而避免了重復(fù)工作的情況，提高了工作效率。

（2）信息管理平臺也會定期對共享信息進(jìn)行整理，從中篩選出有價值的應(yīng)用信息，補充到現(xiàn)有規(guī)劃設(shè)計方案中。并且在規(guī)劃設(shè)計方案通過審核后，也會借助信息管理平臺來分配各部門的工作任務(wù)，監(jiān)督工作任務(wù)的執(zhí)行情況，以此來加快信息交互頻率，減少綜合成本的不合理支出。

結(jié)語：

綜上所述，房地產(chǎn)行業(yè)作為社會快速發(fā)展的重要支柱，在施工技術(shù)成熟度不斷提高的情況下，房地產(chǎn)項目的綜合成本也在提高。為了降低房地產(chǎn)項目綜合成本支出，需做好前期成本控制工作，為后續(xù)施工活動的進(jìn)行提供參考。通過采取措施在土地征收階段、投資決策階段、規(guī)劃設(shè)計階段做好成本控制處理，減少不合理支出，將前期成本控制在合理范圍內(nèi)，又提高設(shè)計方案的指導(dǎo)性，減少總體施工成本支出。