房地產(chǎn)經(jīng)濟影響因素及發(fā)展策略創(chuàng)新思考研究

王坤莉 安徽省宿州市蕭縣杜樓鎮(zhèn)自然資源和規(guī)劃所

引言

盡管房地產(chǎn)行業(yè)長期在我國國民經(jīng)濟中位居前列，但其發(fā)展也存在諸多不穩(wěn)定因素，經(jīng)常存在部分區(qū)域房價虛高、泡沫經(jīng)濟隱患問題等。針對此類問題需要立足于客觀角度展開分析，尋找針對性的解決策略，從而實現(xiàn)推波助瀾效果。對其影響因素的分析和創(chuàng)新思考能夠為國民經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展奠定基礎，還能為日后的地產(chǎn)行業(yè)指明新的方向。因此，針對該課題的研究十分必要。

一、影響房地產(chǎn)經(jīng)濟的因素分析

(一)市場環(huán)境影響

市場環(huán)境的穩(wěn)定性對于房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的規(guī)范性具有決定性作用，健康有序的市場環(huán)境能夠帶動經(jīng)濟發(fā)展，反之，動蕩的市場環(huán)境則會造成一定程度的風險，阻礙房地產(chǎn)經(jīng)濟。除了基礎性的內容外，市場的經(jīng)濟結構、監(jiān)管機制、土地價值變化等也會影響對房地產(chǎn)的估值。在消費理念的變化下，人們對住房環(huán)境的要求不斷提升，在穩(wěn)定供求的前提下，會受到家庭人數(shù)、收入情況、周圍交通環(huán)境等多維度的影響，房地產(chǎn)行業(yè)作為一種剛需性商品行業(yè)，在今后的一段時間內仍會保持較高的活躍態(tài)勢。

(二)社會經(jīng)濟因素影響

房地產(chǎn)作為一種交易產(chǎn)業(yè)，其自身擁有較強的經(jīng)濟屬性，因此，必然會受到經(jīng)濟的影響，具體包括家庭經(jīng)濟狀況、銀行利率、區(qū)域內的物價以及相關政策等幾個方面，這類因素在影響群眾的購房意愿強弱的同時還在影響著房地產(chǎn)行業(yè)市場。例如：銀行的購房貸款利率隨著供求和社會經(jīng)濟水平而提升，則會直接影響購房者的行為，需要他們付出更多成本、工資比例在房產(chǎn)上，導致其購買欲望降低。除此之外，利率的變化也會影響開發(fā)商的積極性，若過于追求低成本，則會存在用料以次充好、不認真的情況，無論是對購房者的住房體驗感還是房地產(chǎn)行業(yè)的整體發(fā)展來說均帶來不良影響。銀行利率的波動會影響開發(fā)商的投資與收益，若當前處于房地產(chǎn)價格變動幅度低的階段，銀行利率升高會直接導致收益減少成本增加。除此之外，物價和人力資源價格也是影響房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的重要原因之一，消費者在收入條件合適的情況下會有意愿進行購房行動，助力房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展，反之購房意愿下降也會使得房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)疲軟情況。此外，還存在信貸結構、模式以及補償機制與房地產(chǎn)經(jīng)濟不匹配情況，影響房地產(chǎn)投資的持續(xù)性升溫。

(三)不動產(chǎn)登記制度影響

不動產(chǎn)登記制度的實施旨在提升對房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管，應用統(tǒng)一化系統(tǒng)為房產(chǎn)稅務提供一定數(shù)據(jù)基礎。但也直接導致大量房產(chǎn)擁有者不愿承擔房產(chǎn)稅而短期拋售，導致房產(chǎn)交易市場混亂。不動產(chǎn)登記制度的落實能夠應用信息化系統(tǒng)對房產(chǎn)情況進行監(jiān)管，控制其價格，短期內起到助推效果。相比于以往階段，現(xiàn)在所實施的制度已經(jīng)逐漸成熟，在形成約束的同時能夠起到精準分類的作用，在此項制度的影響下，能夠降低信息不對稱情況的發(fā)生，但僅限于二線及以上城市，部分三線及以下城市仍舊存在信息不對稱、登記不完善、投資型買家居多、售價或租金降低影響市場的情況，阻礙房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展。部分市、縣的監(jiān)督工作與省級資源指導部門不一致，難以實現(xiàn)統(tǒng)一管理，部分區(qū)域在建設不動產(chǎn)登記系統(tǒng)時并不積極，甚至片面地認為該行為只是為了劃分區(qū)域，并未融入管理職責，加之其工作自身存在的繁雜性，很多不動產(chǎn)登記機構設置主管部門時難度較高，間接影響其公信力。

(四)低碳環(huán)保理念的影響

隨著國民經(jīng)濟水平的提升，大部分購房者的思想理念也不斷發(fā)生變化，除了房屋品質外，還更加關注住房體驗感，如周邊環(huán)境、小區(qū)水泥路面積、基礎設施以及綠化情況等。在21世紀以來，我國針對新建商品房予以新的規(guī)定，90m及以下住宅占建筑總面積的70%以上。但在實際落實過程中發(fā)現(xiàn)，很多區(qū)域無法滿足這一條件，有的區(qū)域盡管條件符合，在設計上也存在一定問題。例如，通風和采光設計不符合低碳環(huán)保理念、周圍綠化建設條件不佳、小區(qū)水泥路占地面積較大、草坪面積小、地下室建設問題等。此外，還存在建筑材料不環(huán)保的情況，如銷售與建設同時進行，會產(chǎn)生大量灰塵與二氧化碳物質，加之一些房產(chǎn)在銷售時有很多毛坯房直接售賣，會影響部分精裝修的業(yè)主，產(chǎn)生建筑垃圾，與低碳理念不符。

二、影響因素的創(chuàng)新性策略

(一)完善土地供應政策強化監(jiān)管

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展需要從土地資源的角度出發(fā)，根據(jù)不同區(qū)域對土地的需求情況，從宏觀角度建立資源利用機制，提升土地供應策略的合理性，尤其針對價格的調控，同時配合回收機制保證供求關系的穩(wěn)定。如此一來能夠促使市場始終保持規(guī)范化，實現(xiàn)穩(wěn)步前進。此外，還應加強對房產(chǎn)市場的監(jiān)管，重點針對一些資質存在問題的企業(yè)，需要審查其資質，避免影響行業(yè)整體發(fā)展。可以引入市場信用監(jiān)督機制，構建嚴謹?shù)墓芾眢w制，主要應用大數(shù)據(jù)信息對事前、事中以及事后分別進行監(jiān)管，從而加快部署對房地產(chǎn)經(jīng)濟的管理模式，優(yōu)化財政支出進行科學宏觀調控。針對一些泡沫經(jīng)濟，需要采取緊縮型對策，通過對地產(chǎn)市場運作情況的調研，對部分領域的投資進行限制，避免出現(xiàn)大量冗余、低質房或影響供需的情況。反之，若房地產(chǎn)經(jīng)濟停滯不前，則要鼓勵資本加大投資力度，促進房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展。

(二)優(yōu)化金融體系推動住房信貸

我國房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展情況與金融市場存在一定聯(lián)系，因此需要不斷完善金融體系，使其成為房地產(chǎn)經(jīng)濟的內驅力，利用科學宏觀調控，借助商業(yè)銀行對資金控制的優(yōu)勢，建立完善的信貸框架，確保戰(zhàn)線地產(chǎn)經(jīng)濟的持續(xù)性與穩(wěn)定性，從而吸引更多購買者提升購房欲望，觸及經(jīng)濟增長。除了基礎性的貸款體系外，還應當提升對個人申請、住房基金等方面的重視。為有效降低風險，需要加強風險防范意識，設置貸款數(shù)額管理，解決購房融資渠道和資金不足的問題，同時利用個人信貸體系提升社會群體的信用理念，構建良好信貸環(huán)境格局。針對不同群體的情況需要優(yōu)化相關體系，降低融資風險，認真審查購房者個人情況，減少融資風險，維護地產(chǎn)行業(yè)長效發(fā)展。

(三)全面執(zhí)行不動產(chǎn)登記制度

不動產(chǎn)登記制度在長達數(shù)十年的發(fā)展中逐漸趨于成熟，各部門之間協(xié)調工作良好，合作密切，相關業(yè)務銜接順利。現(xiàn)如今相關土地承包經(jīng)營制度已經(jīng)得到進一步修正，從立法層面保證機構統(tǒng)一性，執(zhí)行環(huán)境條件相對良好。部分縣級以下的區(qū)域需要全面落實該項制度，執(zhí)行過程中嚴禁出現(xiàn)利害關系人，從而有效保護交易雙方的隱私情況，同時避免資料被篡改。由于部分區(qū)域的信息化程度不高，相關數(shù)據(jù)的登記需要不同登記部門執(zhí)行，因此應當建立統(tǒng)一化檔案資料登記系統(tǒng)，實現(xiàn)資源整合。針對公信力方面，需要加強實質審查工作，保證信息真實、有效，避免登記錯誤而造成的訴訟情況。

(四)注重房產(chǎn)布局合理性

在市場經(jīng)濟的影響下，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸趨于飽和狀態(tài)，在這一環(huán)境下，開發(fā)商將更多關注點放在利益方面，而忽視對群眾心理和當前社會理念的分析，在進行房地產(chǎn)開發(fā)與銷售中過于關注大面積住宅，例如住宅中客廳、臥室、樓梯面積較大，這屬于一種資源消耗。部分開發(fā)商在市場環(huán)境和經(jīng)濟政策等條件的影響下，通過交付毛坯房的方式進行資金快速回籠并降低成本，裝修環(huán)節(jié)需要購房者自己承擔，間接導致能源消耗提升碳排放量。這些信息均會在購房者的考慮范圍之內，因此，想要真正提升房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展，需要樹立低碳環(huán)保理念，加強房屋結構設計的科學性，從房型設計層面提升環(huán)保水平，根據(jù)不同經(jīng)緯度的光照情況設計房屋走向和通風口，秉持節(jié)約型原則控制房屋容積率，構建合理化房型。

三、其他創(chuàng)新性思考

(一)加強資源的實時共享性

資源的實時共享性需要以信息技術為依托，構建完善的網(wǎng)絡系統(tǒng)，維護平臺運作的銜接性和科學性，保證每次不動產(chǎn)登記操作都能符合相關管理制度，確保信息標準統(tǒng)一。除了事前、事中及事后的縱向關聯(lián)外，還應當建立橫向關聯(lián)，保證部門之間合作的協(xié)調性，建立統(tǒng)一化管理模式，將所有的信息匯總為一個平臺，并設置多個功能端口，每個端口的數(shù)據(jù)信息能夠根據(jù)其屬性進行自動分配，從而簡化操作流程，同時提升房地產(chǎn)數(shù)據(jù)整理的精準性。為降低錯誤風險，還可以在系統(tǒng)中增設自動審核功能，發(fā)現(xiàn)異常數(shù)據(jù)后彈出窗口提醒一次，管理員或對應的部門需要根據(jù)提醒進行二次檢查，確保數(shù)據(jù)無誤。有這一基礎后，能夠有效簡化行為，房地產(chǎn)經(jīng)營環(huán)境會更加清晰。

(二)完善經(jīng)濟管理目標和優(yōu)化手段

房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展，目標的實現(xiàn)需要從管理角度出發(fā)，先進性商業(yè)價值分析，做好對經(jīng)濟的估值，分析當?shù)禺a(chǎn)業(yè)結構特點、當?shù)厝后w對住房的需求方向以及實際需求內容，并構建出詳細的產(chǎn)業(yè)結構，為可持續(xù)發(fā)展提供數(shù)據(jù)基礎。在針對地產(chǎn)經(jīng)濟進行管理時，需實現(xiàn)動態(tài)化、秩序化管理，整個流程嚴禁違規(guī)出售和高資源消耗問題，提升住房資源利用率實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。除此之外，政府還需建立穩(wěn)健的保障機制，提升對地產(chǎn)行業(yè)的干預效果，確保市場穩(wěn)定。

(三)注重低碳環(huán)保提升資源利用率

大部分居民對于房產(chǎn)購置的首要目的在于住房，但在低碳環(huán)保理念出現(xiàn)之前，仍有大部分人選擇購置第二套房。出現(xiàn)以上情況的原因可概括為攀比心理、為子女購置房產(chǎn)、投資應用等幾類，其中盲目消費的攀比心理會導致一定資源浪費情況，甚至影響市場發(fā)展。針對這一問題需要正確引導社會群體的消費觀念，從城市發(fā)展角度落實硬性規(guī)定，推動低碳房產(chǎn)經(jīng)濟。除此之外，為有效降低資源損耗成本提升房地產(chǎn)經(jīng)濟，需要結合當前社會的環(huán)保理念，融入人本思想，在房屋結構方面應用新技術和節(jié)能型材料，根據(jù)需求增加建筑物的玻璃面，選擇新型玻璃材料。如此一來既能滿足采光需求又能做到保溫隔熱，從而降低其他高能耗型家用電器的使用頻率。如空調、高功率等。目前，房產(chǎn)周圍環(huán)境和小區(qū)內道路情況也是影響當前社會群體購房欲望強度的一項指標，在建設過程中可適當降低小區(qū)內的水泥路占比，可增設花園、草坪部分，并引入自動蓄水與灌溉的技術實現(xiàn)循環(huán)用水，從而達到綠色環(huán)保標準，提升購房者的購買欲望。房地產(chǎn)開發(fā)過程還需要以綠色建筑為基調，對一些可用材料進行重復利用，降低資源浪費而的成本，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

(四)加強房地產(chǎn)投資引導

為避免房地產(chǎn)經(jīng)濟無序增長，同時穩(wěn)定房價構建良好市場環(huán)境，可以通過投資引導的方式降低社會矛盾，提升資源利用率。進行房地產(chǎn)投資引導能夠有效改善住房條件，針對不同類型的地產(chǎn)進行科學投資分配，控制比例，同時結合相關政策優(yōu)化優(yōu)質配置，具體從以下幾點展開分析。第一，明確投資主體責任，優(yōu)先進行抗風險性審查，做好資金、資質等方面的審查，保證投資科學性；第二，對部分產(chǎn)能過剩的投資進行調整，提升投資穩(wěn)定性，針對不良企業(yè)則予以警告、淘汰等機制，提升入行門檻，保證房地產(chǎn)行業(yè)呈持續(xù)性增長趨勢發(fā)展；第三，針對一些認知不清、盲目投資而導致的失敗情況，需要對其進行限制，例如控制銀行借貸規(guī)模，從而起到限制投資的作用，優(yōu)化投資市場環(huán)境。根據(jù)土地收購儲備制度的實施效果來看，有效防止了部分資源壟斷情況，作為參考，可以通過調整稅費的方式調整市場情況，例如減少流轉稅或增加不動產(chǎn)稅等，實現(xiàn)對土地資源的保護。

(五)加強政策調控

政府作為影響經(jīng)濟發(fā)展的關鍵主體，需要利用宏觀調控對房地產(chǎn)經(jīng)濟進行科學調整，從而為其指明方向。首先，政府需要結合對房產(chǎn)市場展開階段分析，并根據(jù)其特點和規(guī)律構建監(jiān)督機制，保證其運行的穩(wěn)定。其次，需要加大對房屋限購政策的執(zhí)行力度，避免出現(xiàn)炒房團情況，降低泡沫經(jīng)濟，必要時可以借助銀行調控或相關貨幣政策的方式避免房價無序上浮。最后，需要進一步完善房產(chǎn)稅收體系，嚴格根據(jù)其特點來執(zhí)行，減少社會矛盾，避免造成對房地產(chǎn)經(jīng)濟的影響。

四、結語

總而言之，市場環(huán)境、經(jīng)濟因素、社會條件以及相關制度等對于房地產(chǎn)經(jīng)濟來說具有重要影響，需要不斷加強基礎性建設，完善供應政策的同時加強對市場的管理，不斷優(yōu)化金融體系，健全相關制度。作為新時期的房地產(chǎn)行業(yè)工作者，樹立創(chuàng)新性思維，學會應用新技術提升資源共享性，不斷完善管理目標，結合社會情況推動住房信貸體系的建設，為更好地服務于群眾，還應當簡化登記審核步驟，并融入低碳環(huán)保理念，實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。■