物業公司成本管理的現狀及優化對策

■白春娟

后房地產時代給許多行業帶來了相應的發展機遇，以物業公司為例，其通過為人們提供生活上的便利，從而獲得相應的經濟效益。可以說，物業公司為提升城鎮化建設水平，提高人們的生活質量起到相應的作用。然而，一些物業公司的成本管理水平較低，在市場經濟環境中面臨著較大的困境。因而，對于物業公司來說，為了實現提高其經營管理水平及行業競爭力，應當進一步強化成本管理與控制工作，從而為物業公司的健康發展提供便利的條件。

一、物業公司成本管理的特征

物業行業的成本管理與制造業、商業、地產業等行業有著一定的差異，物業公司成本支出呈現出面較廣、項較雜、服務內容較多的特點，鑒于物業公司成本支出呈現上述的特點，使得物業公司的成本管理難度較大。對于物業公司來說，成本管理的特征體現在這成本存在于多項工作中，分布的較為廣泛，成本的監控線較長。

首先，物業公司成本體現在多項業務中。物業公司屬于服務行業，在實際運營過程中需要耗費大量的人力、物力及財力，并且物業工作事無巨細，其成本的支出內容也較多。以治安維護業務為例，物業公司需要配備較為強大而正規的治安隊伍，并對區域性的環境進行檢查與維持。另外，物業公司的業務范圍還包括小區內的房屋及配套設施的維護、小區內的環境衛生管理、電梯管理、綠化、公共部位的維護維修等等，上述工作內容需要相應成本的支出，從而造成成本體現在多個業務上。

其次，物業公司成本支出較為廣泛。隨著社會主義市場經濟的不斷完善，城市化改造進程的腳步不斷的加快，物業企業為了更好地適應市場經濟的需要，也為了更好的擴大自身的經濟增長點。并在較為激烈的行業競爭中有所作為，需要不斷的提升自己的服務水平、服務范圍，并有效地擴大企業的經營規模。物業公司為了更好的提升其核心競爭力、打造行業內的口碑，需要在各方面提升管理水平。這樣一來，使得企業成本支出的范圍較廣。

最后，物業公司成本監控線較長。物業公司的服務范圍的擴大，導致物業公司管理成本控制線增長。因為隨著物業公司的服務范圍的擴大，導致物業公司管理工作需要對各個環節分工進行細化，做到管理工作全面覆蓋，并且管理工作在時間上必須有持續性，所以物業公司進行成本的監控越長，投入的成本也越多。

二、物業公司成本管理的現狀

企業利潤的取得是依靠收入的增加、成本的減少兩個途徑來實現，而對于物業企業來說，這種小區規模相對固定、服務人數相對固定、收入相對固定的企業來說，成本管理是其提升目標利潤的較為根本的手段。然而，通過調研發現，物業管理公司在成本管理過程中存在著成本意識管理較為淡薄、成本管理規劃相對不完善，成本管理的方法較為落后及信息化建設程度較差的現狀。因而，有必要對于物業公司的成本管理現狀進行相應的揭示，從而為下一步有針對性的提出成本管理策略做為有效的鋪墊。

1.物業公司成本管理意識淡薄。

現代企業管理體系，企業的成本管理不應僅由財務部門一家來完成，應該在企業內部樹立全員成本管理的意識。從物業公司的成本管理來看，其員工的成本管理意識較為淡薄，各職能部門的員工只是把自身工作做好作為己任，而對于成本管理相對輕視。并且，一些物業公司在進行成本管理和控制的過程中，相應的管理崗位設置不很合理，崗位的職責明確程度不夠，從而無法對員工形成有效的約束。使得員工的工作，規范程度不夠，沒有充分的發揮成本管理的工作價值，從而使得物業公司的成本管理工作難以盡如人意。

2.物業公司成本管理規劃不完善。

“凡事預則立”，任何工作都應該有其相應的規劃、行動計劃，從而才能在運轉過程中顯得井井有條。反觀物業公司的成本管理工作，其管理規劃不很完善，對于成本管理缺乏足夠的重視。僅是在提升運營過程中，對存在的問題予以解決，從而導致成本的管理缺乏全局性與整體性。在實際成本管理工作中，管理工作主要分為成本的計劃與成本控制兩方面。成本的計劃過程中，對于成本支出估計不足，使得成本的計劃編制與實際相脫節。物業公司在落實成本控制的過程中，僅對成本的事后進行相應的監督，而缺乏事中的控制與事前的預測。最終導致物業公司難以通過加強成本管控來提升經濟效益。

3.物業公司成本管理方法較為落后。

“工欲善其事，必先利其器”。任何一項工作，任何一項業務，若想做好，方法非常重要。從物業公司的成本管理方法來看，體現在成本管理方法較為落后方面。具體來說，物業公司受到傳統經營管理方式的影響，在成本管理方面應該仍然沿用傳統的管理方式，而缺少現代化成本管理手段，導致成本的管理效率及管理的質量下降。另外，一些公司分類管理意識較差，使得成本管理的難度在不斷的加大，經常出現由于成本的分類不清，導致成本管理效果降低。同時，少數物業公司內部缺乏較為完整的成本考核體系，使得成本管理相對較為死板，與公司的實際發展狀況不相符，靈活性不夠，難以實現公司經營管理水平的有效提升。

4.物業公司成本管理信息化水平亟待提升。

隨著我國互聯網、IT 等信息化技術的不斷普及，企業的成本管理也離不開信息化建設。可以說，信息化手段的不斷普及，改變了一些公司的經營管理方式及工作的模式。然而，從物業公司來看，其出于成本的考慮，信息化建設投入不夠，難以適應成本管理的要求。同時，由于物業公司復合性人才較為缺乏，即使一些公司引進了信息化成本管理軟件，由于員工的綜合業務素質不強，難以對其進行相應的操作，從而使得信息化建設在物業公司的成本管理過程中難以發揮其應有的作用。

三、物業公司優化成本管理的對策

1.增強物業公司成本管理意識。

意識決定行為，行為決定方向。對于物業公司來說，加強成本管理，首要問題是要增強其自身的成本管理意識。一方面，物業公司的管理層應該重視成本管理，將成本管理作為其日常工作中較為重要的一個內容；另一方面，要樹立全員成本管理意識，要使得物業公司各職能部門員工不斷的提升成本管理意識，將成本管理納入其工作的考核。最后，要設立專門的成本管理控制部門，使成本管理的責任能夠進一步的落實。

2.加強成本計劃管理。

對于成本管理來說，應該先有計劃、后有預算、最后執行?？梢哉f，成本計劃是成本管理的關鍵。物業公司的成本計劃管理，首先要引進較為先進的成本計劃管理經驗，從而確定較為先進成本計劃管理理念。其次，物業公司成本計劃管理要結合自身的運營特點，將物業公司所涉及的各類成本逐一落實，并將其成本支出的計劃金額予以確定。最后，只有成本計劃是遠遠不夠的，物業公司還應該強化成本計劃執行的紀律性，以提升成本計劃管理的執行力，從而達到有效控制成本之目的。

3.不斷的改進與創新成本管理方法。

時代在發展、社會在進步，對于物業公司來說，加強成本管理需要不斷的改進及創新其成本管理方法來適應時代發展的需要。首先，物業公司根據其所服務的物業社區實際運營狀況，對物業管理的方式進行科學的規劃，從而有效降低成本管理工作的難度。其次，物業公司應該以品牌意識為工作重點，通過不斷的提升服務質量，獲得客戶的滿意及認可，使得員工能夠有效地落實物業管理工作規范，從而有效降低人工成本。最后，公司需要引進相應專業的人員，通過成本管理技術來實現成本管理工作的質量提升。

4.加強信息化建設，著力培養復合型人才。

信息化時代，物業公司應該有效的加強信息化建設投入來提升信息化管理水平，并通過信息化建設來革新成本管理的方式，提高成本管理的效率。物業公司可以通過信息化平臺來加強各類服務內容的成本管理，并將相應的成本以定額管理的方式錄入到信息化平臺管理當中，利用信息化使成本管理更加的精細化、標準化。同時，企業還著力培養及引進復合型人才，選拔那些懂信息技術、知曉成本管理的復合型人才參與到成本管理當中，使得成本管理信息化水平不斷的提升。

四、總結

成本控制與管理對于物業公司的發展至關重要。物業公司只有通過不斷的提升自身服務水平、有效的降低物業成本才能實現目標利潤。對于物業公司來說，加強成本管理應該從不斷的增強成本管理意識、加強成本計劃管理、創新成本管理方法及提升信息化管理水平等方面做起，在實現物業成本的管理及降低，從而不斷的提升物業公司經濟效益，以促進其健康的發展。