資產評估房地產估價中評估價值偏離研究

王勇

（信鼎譽合〔山西〕資產房地產評估有限公司，山西 太原 030006）

一、前言

房地產評估作為資產評估業務中的重要類別，一旦出現估價價值偏離問題，不但會影響房地產所有人的經濟收益，還會擾亂市場運營秩序，對估價機構的信譽產生不良影響。為了提升房地產估價質量，增強估價數據的可靠性，促使房地產估價價值與實際情況具有較高的匹配度，需要立足現狀，為我國房地產估價機構的改革給出新的指引，在人才保障下應對估價風險，滿足新時代房地產估價業務實際需求。

二、資產評估房地產估價基礎原則

資產評估房地產估價中，常要求估價員按照以下六個原則開展估價工作：第一，合法性，在對房地產進行估價時，需要遵循我國房地產法、擔保法、資產評估法等法律要求；第二，最高最佳使用性，在房地產估價中，需要基于多種適用情形建立估價前提，以此保證獲取的估價報告具備權威性，包括以裝修改造后、重新利用后、轉換用途后的房地產作為估價對象；第三，公平性，在房地產項目的估價業務中，估價員需要以公平、公正的態度對待所有客戶；第四，可替代性，在同等環境里，估價員的估價應該保持在正常價格以上；第五，時效性，估價員實施估價行為，需要控制好不同時點的評估價值；第六，謹慎性，估價員應保持嚴謹態度，尤其是在評估房地產抵押價值時，必須謹慎估價。

三、資產評估房地產估價中評估價值偏離原因

在資產評估房地產估價環節，結合學者尹吉淑研究成果中的具體實例，歸納引起評估價值偏離的具體原因。某估價機構對某查封廠房進行市場估價，依據不同估價方法分別得出廠房單價，即3405元/㎡（市場比較法）、2186元/㎡（收益法）、3050元/㎡（成本法），此時估價員在評估房地產價值時，按照固有思維，以50%作為估價依據，得出2618元/㎡的評估價值。結合市場房地產售價情況，因該廠房屬于未上市房地產，折算后評估價值為3250元/㎡。

為何會出現評估價值偏離，其根本原因如下。第一，估價員固守傳統思維，未綜合考慮估價報告的詳細信息，僅憑以往經驗與思維習慣給出估價結果，增加了偏離風險；第二，房地產信息不對稱，客戶向估價機構提交的信息與實際情況不符，進而誘發評估價值偏離；第三，房地產數據采集不全，估價員采集房地產信息時，若出現缺項、漏選情況，將加劇偏離風險；第四，市場波動影響較大，無論估價員選擇哪一種估價方法，都要以市場價作為基準，若市場動蕩明顯，且房地產交易價格變化幅度較大，就會導致估價員無法獲取時效性較強的房地產數據；第五，房地產估價力量薄弱，估價員作為獲取權威評估價值的人員，若估價機構內部管理不到位，將受估價員個人因素干擾，造成估價缺乏靈活性。

鑒于此，應當根據評估價值偏離原因加以改進，以期改進后按照明確的房地產估價思路，為房地產估價業務的順利開展提供保障，符合新時代房地產市場運營要求，并保證房地產評估價值具備公正性與實踐性。

四、資產評估房地產估價中評估價值偏離改進路徑

（一）注重估價員職業培訓

資產評估房地產估價中評估價值偏離的影響因素包括人為因素，因此需要加強對估價員的職業培訓，使之適應房地產估價的新環境，保證在開展估價業務時能為客戶提供可靠的估價報告。對估價機構而言，增強估價員的職業能力，是目前拓寬估價機構發展渠道的重要途徑。只有估價員能夠靈活轉變業務思維，才能降低評估價值偏離的概率。一方面，在職業培訓中，需要引領估價員深刻理解前文提及的估價原則，并始終以此為基礎完成估價任務。另一方面，應在培訓中增強估價員的責任意識與法律意識。既要保證估價員能夠對房地產估價業務相關法律條文銘記于心，又要培養估價員的實踐能力，使其能夠熟練應用法律手段，依托評估原則，為客戶提供權威的估價報告，提高估價機構的信譽度，使之擁有更多的業務量。

以某估價機構的估價員培訓精講方案為例，在對估價員展開專項培訓時，以“運營與管理”作為培訓主題，引領估價員深入了解“合同管理作用”“房地產開發項目合同關系”等內容，并且還依據估價員崗位職責與業務需求，開設多門專項培訓課程，即市場比較法價格評估演練課程、成本法價格評估實訓課程等。前者經過可比實例分析、房地產價格影響因素、可比實例選取標準理論知識的學習，以登錄房地產交易網站、調查房地產市場變化動態、編制估價對象表等培訓方式，確保估價員參訓后可熟練掌握估價技巧，避免出現評估價值偏離的后果。而在后者的培訓中，以物質折舊概念、折舊方法、成本法計算公式等基礎估價知識，促使估價員應用成本法開展房地產估價工作時，能夠獲取適中的評估價值。通過不同培訓課程的學習，估價員的職業素養能夠逐漸提升。因此，積極組織開展職業培訓具有現實意義，應當引起估價機構的密切關注。

（二）加強房源信息的精準采集

要想杜絕評估價值偏離現象，需要加強對房源信息的精準采集，既要保障全面性，又要注重準確度。通常情況下，采用市場比較法等其他估價方法時，要按照估價對象表及計算公式，進行有方向的估價。若缺乏必要信息，將影響最終評估價值。以市場比較法為例，在估價中，估價對象比準價值等于比較案例價格與交易日期/交易情況/區域因素/個別因素修正指數的乘積。

采集房地產相關信息時，需要獲取交易日期、交易單價、土地區域等級、道路等級、產業聚集度、宗地面積等多項信息，漏采任意一項，都會對測定結果產生影響。因此，估價員采集信息時，需要整理歸納客戶上交的資料，一旦發現存在信息不全的情況，應在指定時間內迅速與客戶取得聯系，并及時補交。另外，還要結合市場比較估價方法中不同因素的涉及范圍，全面采集房地產信息。

以國土出讓的某工業用途房地產為例，其中區域因素包含道路等級、產業聚集度、環境狀況優劣度、距交通工具實測距離等，而個別因素泛指宗地臨路條件、面積、使用年限、自然條件、容積率、宗地形狀等。統計好修正系數后，方可順利評估房地產價值，確保評估結果與現實價值具備較強的一致性。為了保證評估價值免遭偏離風險，房地產信息必須實現有效采集，以增強評估價值的可靠性。最關鍵的是，在信息采集中，客戶與估價員也要保持密切聯系，以便客戶能夠隨時為估價員提供時效性較強的房地產數據，以免出現客戶虛報等行為，導致估價員無法妥善處置房地產估價的偏離問題。

（三）引入數據庫估價系統

解決評估價值偏移問題，可以科學引入數據庫估價系統，以合理匯總既往數據。應用數據庫技術完善估價系統，不但可以輔助估價員在系統采集信息過程中有效獲取評估對象相關數據，而且能借助系統的智能分析功能，預判分析市場波動情況，自動選擇對應參數，以便估價員編制細致的房地產估價清單與銷售方案，既能為客戶提供房地產效益預判報告，又能指引客戶正確決策，保證房地產在交易運營期間能夠達到預期效益標準，以免過高估價或過低估價，造成房地產商及經濟主體出現效益損失。

在以往的房地產估價環節，常依靠估價員日常積累的業務經驗，雖然許多從業年限較長的估價員本身的專業能力較強，但人為估價免不了受到慣性思維的干擾，造成估價出現偏差。此時，若能充分利用估價系統，結合數據庫內積攢的房地產數據信息，驗證當前估價報告，即可增強評估價值的權威性與公正性。

除了數據庫估價系統外，市面上適用于房地產估價業務的系統還包含智慧估價、估價數據管理系統、云估價、城市住宅自動估價系統等，這些優質系統的應用均能為估價員提供有效指導。估價員選擇系統時，需要充分考慮房地產估價業務評估對象的性質，若屬于土地使用性質的工業用途房地產，則可以選用云估價系統，若屬于城市住宅房地產項目，則更適合使用自動估價系統。在不同估價系統實操環節，估價員要隨時分析歷史數據，借鑒估價經驗，為房地產估價業務的高效開展提供依據。估價員只有在人機互動中善用估價系統，輔助完成估價任務，才能在一定程度上降低房地產評估價值偏離現象的發生概率。

（四）細化房地產估價方法

在房地產估價業務中，估價員常受市場波動的影響，造成評估價值偏離風險偏高。尤其在以假設開發法估價時，其中折現率參數一旦處于波動明顯的市場環境，將呈現顯著的不確定性，容易造成偏離后果。為了消除市場波動隱患，需要估價員細化處理房地產估價方法。

以假設開發法為例，選擇此種估價方法，需要從折現率、計息期兩個方面提出明確的優化路徑，以適應市場變化情況。其中在改進折現率階段，估價員可以按照“折現率=風險調控值+無風險利率”的計算公式求取折現率，然后要對估價程序設置標準化行為規范，以此督促估價員獲取精確的計算數據。在房地產抵押項目估價業務中，由于開發時間段、竣工時間都會影響計息期，所以針對此類房地產項目，要求估價員確定好時間節點，包括采集客戶的相關合同，從合同條文上查找房地產開發時間等有關信息。同時，估價機構中負責此項目的估價員要在未開展估價工作前，全面了解房地產開發及銷售的綜合信息，以保證計息期、折現率的準確無誤。為了提高評估價值的精準度，采用此種估價法時，要聯合使用物權處理法，從多個實踐案例中借鑒有用經驗，以保證結合現代化估價手段后，可以為客戶帶來更優質且令人滿意的估價服務，促使評估價值與現實價值保持高度一致。偏離結果對客戶、估價機構都存在負面影響，因此及早規避偏離風險，是雙方建立深度合作關系的關鍵要素，理應得到估價員及估價機構的高度重視。

（五）實施估價機構內控管理

估價機構作為負責房地產估價業務的重要組織，因具備權威性與專業性而承擔主要的估價職責，一旦估價機構內部存在問題，將無法保證房地產估價業務的順利開展，也很難獲取可靠的評估價值。因此，優化管理房地產估價業務時，應從內控管理層面轉變。內控管理成果會直接影響估價員的工作表現，因此需要建立對應的內控管理制度，以約束估價員，按照規范的估價程序，嚴格履行職責。

以某估價企業執行的內控管理制度為例，其中明確規定在業務運營中以垂直集約管理方式處理公司業務，并且還規定估價員需要參照內部估價模板填寫相關信息，對負責房地產估價業務的相關人員均設定了職責說明，同期還頒布了“房地產估價規范”“技術規范”等內控管理標準，確保在落實內控管理內容時，估價員能在估價機構的引導下梳理估價思路。只有內控管理到位，才能保證估價員在房地產估價業務上取得預期成效，繼而避免評估價值偏離行為的出現。

在內控管理上，需要關注新入職的估價員，除了需要考量其是否具估價師執業證件外，還要綜合評估其從業經驗、職業素養、勝任力等指標，只有在入職上做好管理工作，才能降低估價機構后續管理難度。既要從多位應聘估價師中優選，又要為其安排相關實習機會，以便考核工作能力，若不達標，則予以勸退，若表現良好，則可以作為儲備人才重點培養，增強估價機構運營規范性。

五、結語

從房地產估價中評估價值偏離案例分析結果中可以看出，評估價值偏離多與估價員思維習慣、房地產信息、數據采集、市場波動、估價力量有關。若能切實從估價員職業培訓、房源信息精準采集、數據庫估價系統、細化估價方法、估價機構內控管理等方面逐項予以改進，可以降低評估價值發生偏離的概率，確保房地產估價成果符合現實層面的房地產價值標準，從而推動房地產行業穩定發展。