基于物業公司的財務管理及會計核算的研究

葉桂芳

（深圳市蓮花物業管理有限公司江蘇分公司，江蘇 南京 210000）

物業公司的財務管理工作、會計核算工作具有一定的特殊性，和普通工作的財務管理與會計核算存在著的不同之處，強調公共的收益，工作目的在于提升所有業主公共收益的運營效果，充分發揮物業公司服務價值。但是目前部分物業公司在自身的財務管理工作和會計核算工作中，還存在諸多的不足之處，不能確保財務管理質量和會計核算水平，對其長遠發展會造成不利影響，因此物業公司應重點關注自身的財務管理工作情況、會計核算工作情況，制定完善的工作方案，增強各項工作的標準性、規范性，達到預期的經濟發展目的。

一、物業公司的財務管理及會計核算的特點

（一）收益具有特殊性特點

物業公司的財務管理工作和會計核算工作具有一定的特殊性，主要因為物業公司的財務處理工作需要強調公共收益歸屬于業主，工作期間物業公司需要設置獨立性的賬簿、銀行賬戶，階段性出具財務報表對其進行公開化處理。從收益的所有權歸屬層面來講物業公司的公共收益全部歸屬于業主，扮演著代理管理的角色，與業主相互配合進行公共收益的管理和使用，因此在會計核算期間需要設置獨立性的賬簿和獨立性的銀行賬戶，這樣才能確保賬目核算的清晰度與準確性。

（二）業務處理的特殊性特點

我國物業公司在業務處理方面也具備一定的特殊性，通常不會涉及商品問題，與普通企業的經營模式不同，物業公司的營業額多數都來源于基礎物業服務，日常運營的成本多數投入在人工方面，所以資金鏈的運轉非常簡單、財務管理和會計核算工作并不復雜，使得財務管理和會計核算工作具有簡單性與便捷性的特點。但是需要注意的是，即使會計核算的科目很少也會涉及很多事項，因此需要定期匯總財務數據信息，使得組織內部管理人員和小區全部的業主都能了解物業公司的運轉狀況。

二、物業公司的財務管理及會計核算的問題

（一）財務管理問題

當前部分物業公司在財務管理工作中還存在很多問題和不足之處，其一，沒有做好細節的管理工作，未能結合物業公司的特點和實際情況精細化完成財務管理的任務，甚至還會出現部分數據信息、財務管理工作遺漏的現象或是差錯的問題，不能確保財務管理工作水平；其二，缺乏完善的績效考核模式，不能針對財務管理各項工作的實施效果、實施過程全面考核評價，無法快速并且及時發現其中的問題，不能在發現問題之后準確追究責任，甚至還會出現互相推諉責任的現象，難以真正意義上增強財務管理效果，不能通過有效的績效考核方式提升財務管理工作水平；其三，缺乏專業素質較高并且工作能力較強的財務管理工作人才團隊，由于物業公司缺少對財務管理人員專業性的重視，沒有聘用專業能力符合標準的優秀人才，未能階段性進行財務管理人員專業知識和技能的培訓，導致相關的財務管理工作缺乏專業性、規范性，對物業公司財務管理工作的高效化開展、經濟效益水平的提升都會造成不利影響。

（二）會計核算問題

目前部分物業公司在會計核算工作中存在一些問題和不足之處。首先，缺乏規范性與合理性的會計核算基礎工作模式，導致財務人員不能根據基礎規范標準要求進行會計核算的操作，很難確保核算結果的準確度和精確度。其次，缺少完善的管理制度，沒有明確人員的工作標準和要求。

三、物業公司的財務管理及會計核算的對策

（一）財務管理對策

1．采用精細化管理方式

物業管理公司在財務管理方面應積極采用精細化的管理方式，形成細節化管控的理念，從根本層面預防出現財務管理工作問題。其一，注重成本方面的細節管理，采用多元化的成本預算和分析方式，增強預算編制與執行的效果，合理設定各個業務的預算限額標準，根據限額標準審查成本費用的情況，并且要設置多個等級的批次、創建會計賬目成本信息系統。同時還需注重物業公司業務和資金流動匹配度的分析，準確進行計算和研究，指導物業公司在保證服務質量的基礎上嚴格控制成本，預防出現成本損失的問題或是浪費的問題；其二，創建完善的利潤中心系統，結合物業公司的情況細化所屬小區的業務單元，針對性建立各個業務單元的利潤中心，以此為基礎完善相應的財務管理科目，有序性、分類性管理，使得利潤中心的內部信息可以真實將物業公司所負責，每個小區的收入情況、成本費用情況與現金流量情況反映出來；其三，注重財務管理過程中資金的細節管控，實時性進行跟蹤管理，最高程度上降低資金的消耗量，提升資金的利用效果。在此期間還需要求財務管理部門形成正確的風險防范觀念，利用精細化的細節管理方式，提前預測可能會發生的財務風險隱患問題，提前做出預防和應對，以免風險問題對物業公司的發展造成不利影響。

2．強化績效考核力度

績效考核的工作中，應以確保物業公司具備穩定市場競爭能力的關鍵要素為評估依據，準確評價物業公司內部人員的工作效率、工作能力和貢獻度，改進人力資源管理機制，從主營業務能力維度、服務管理維度和日常工作效果維度同步性進行績效評估，將提升物業公司核心競爭實力作為未來工作的改進方向，借助績效評估的方式，從源頭層面發現物業管理質量問題和服務質量問題，按照評估結果制定完善的人員培訓計劃和管理方案，激勵職工提升日常工作的積極性和貢獻度，以此發揮績效評價和考核方式的作用價值。例如，物業公司在對財務管理人員進行績效考核評價的過程中，評估每位人員日常財務風險防控效果，財務管理工作的專業性和規范性、崗位工作能力、為物業公司發展所做出的貢獻度等，綜合評估每位人員的工作素質、道德素養和貢獻度情況，一旦發現財務管理人員存在工作能力問題、思想素養問題、貢獻度問題，就要嚴格懲罰負責人，以此增強人員日常努力工作的積極性、使其自覺提高自身的工作能力、工作水平，滿足當前高效化、有效性工作的基本需求。

3．建設高素質人才隊伍

財務管理人員的專業素質、工作素養直接影響物業公司的財務管理效果，一旦人員在日常工作中缺乏專業性或是工作的規范性，將會導致物業公司財務管理工作效果降低，因此物業公司應重點關注財務管理工作人員的專業性，首先，人才招聘環節中合理設定聘用的標準，要求所聘用的財務管理人員具有豐富工作經驗，能夠按照物業公司服務性質與業主公共收益高效化管理的需求，合理完成自身的崗位工作任務。其次，對于現有的財務管理人員也應該階段性開展培訓活動，利用培訓的方式提升每位財務管理人員的工作能力和專業素養，使其可以掌握更多的現代化工作技能，懂得在工作中結合物業公司特點、服務性質等制定完善的財務管理方案、提升資金管控效果、資源管理水平，降低物業公司發展的成本，促使競爭力的提升。

（二）會計核算對策

1．做好會計核算基礎工作

為確保會計核算工作的有效實施，應做好各項基礎工作，按照我國相關規定、會計法律法規和具體的準則，提升會計核算賬務處理的規范性，強化會計人員的業務培訓力度，使得會計人員能夠按照規范、標準執行各類基礎工作。同時，物業公司還需制定完善的核算工作監管機制和模式，強化對核算原始憑證內容的審查，健全會計核算和管理工作機制體系，做好各項內部控制和管理工作，使得物業公司、管理層的人員，都可以有效執行財產清查工作與成本核算工作，提高會計核算基礎工作的規范性、可靠性，發揮會計核算方式的作用價值。

2．完善會計核算制度

物業公司在會計核算方面應制定較為完善的管理制度，不斷提升核算工作的規范性和標準性，首先，制定規范性工作的制度，按照時代發展特點，充分認識到業務規模和范疇的拓展需要，會計核算制度應更為完善，此情況下，應制定科學化，完整性和適用性的制度，促使物業公司更好轉型升級，例如：制定會計收入核算分類的規范性工作制度，根據營業收入確認的特點將收付實現制度轉變成為權責發生制度，要求會計核算人員強化物業費用管理費用、水電費用、維修費用等應收賬款的核算，確保應收賬款的標準性管理，同時還需結合各個區域模塊的情況，使用和生產企業較為相似的管理模式，強化成本歸集的力度，明確各個區域模塊的費用和成本情況，與其他部門相互協調配合合理設定成本歸口，考慮到物業公司的成本多數都是人工費用，要想科學進行人工成本的分攤，就應采用人員劃區域的管理方式、明確人員服務的具體范圍，有效執行各項管理工作。其次，制定會計核算管理的責任制度，明確每位人員日常工作的職責、要求，一旦發現責任區域內出現了會計核算工作問題，就要嚴格懲罰負責人，提升會計人員標準化、有效性進行核算的積極態度。

3．完善稅務成本核算機制

稅務成本核算的工作中物業公司應結合自身的情況制定完善的稅務成本核算工作方案，首先，全面掌握和了解物業業主和服務中心的關系，準確研究非應稅項目的概念，重點分析應稅和非應稅項目的區別，以免在會計核算的過程中出現結果不清或是合作混亂的問題，避免對財務管理和會計核算等工作造成不利影響，其次，物業服務管理期間制定完善的稅務成本核算模式，將運轉收入劃分成為基礎部分和多元化部分，基礎部分是常規性公共區域的基礎服務，多元化部分則是按照業主的個性化服務需求收取費用，例如：家政服務的費用、溫馨服務的費用等，同時結合具體事項開展管控工作，在此之后準確劃分管理事項所對應的區域精準性進行成本的核算，將成本核算和稅務規劃之間相互聯系，為稅務籌劃工作提供降低成本的建議和意見，使得物業公司可以全面、有效控制自身成本，促使經濟效益水平的提升。

四、物業公司的財務管理及會計核算的注意事項

（一）注意完善工作體系

近年來，我國的市場競爭越來越激烈，物業公司要想增強自身在市場中的核心競爭力，最為重要的就是創新優化財務管理和會計核算工作體系，首先，明確日常的財務管理與會計核算標準要求，按照物業公司的狀況制定整體的工作戰略、明確重點部分、規范部分和未來的發展方向，使得財務管理人員在財務管理工作和會計核算工作中有章可循、有法可依，盡可能按照工作標準體系，將之前的粗放型管理模式轉變成為精細化管理機制。另一方面，則要與目前信息化發展時代相互適應，引進專業能力較強并且具備一定信息素養的優秀財務人才，開發創建ERP與財務共享中心等信息系統，通過技術的更新與人員專業性能力的培養，確保在信息化時代之下能夠高效化完成財務管理工作與會計核算工作。最后，在創建財務管理和會計核算工作體系的過程中，還需考慮到在物業公司業務模式擴展的背景下，傳統、單一核算方法已經無法滿足內部成本管控的需求，很難有效進行資金運用的管控，甚至還會發生成本浪費的問題，因此財務會計人員應根據物業公司的業務特點、范圍和內容等，不斷進行核算模式的創新改革，按照各類業務情況明細核算工作中的科目，精細化開展各項核算工作與財務管理工作，盡可能按照物業公司業務情況創建業財融合的模式與系統，確保在合理進行財務管理與會計核算的基礎上，為日常業務工作提供準確依據，使得物業公司能夠制定完善的戰略機制、決策機制和服務模式，達到預期的創新、改革發展目的。

（二）注意完善內控工作體系

目前，部分物業公司在財務管理和會計核算的過程中經常會出現數據信息失效的問題和工作失控的問題，主要原因就是缺乏完善的內控監督模式，不能全面進行內部的管理控制，因此建議物業公司在財務管理和會計核算過程中，不斷完善內控體系，首先，創建相應的收益監督內控機制，對于物業費用、車位管理費用等各類主營業收入，應完善繳費流程和收入支出管理系統，強化收費記錄的管理、退費的管理和收費標準的管理。其次，在內部合理進行物料管理的監督，明確每個崗位工作的職責標準，要求物料使用、管理部門和采購部門等配合財務管理部門監督，提升數據信息的公開性和透明性，使得在財務管理與會計核算的工作中，獲得更為準確的數據信息內容，提升工作的質量水平，達到預期的管理工作目的。

（三）注意信息化建設

近幾年我國的網絡信息技術快速發展，為物業公司的財務管理和會計核算提供了很多基礎保障，建議物業公司在財務管理和會計工作中積極進行信息化建設，創建專門的財務會計工作系統、數據庫系統、云計算系統等，采用先進的信息化技術提高財務管理工作質量水平，確保財務管理工作、會計核算工作的先進性，滿足當前規范化、可靠性管理的基本需求。

五、結束語

物業公司在財務管理和會計核算的過程中還存在一些問題，不能確保工作效果和水平，因此在新時期的環境下物業公司應重點增強財務管理和會計核算工作的標準性，明確各類工作的注意事項，遵循基本要點與原則，保證工作的高質量開展、有效性落實。