商品房買賣合同糾紛案件相關(guān)法律問題探討

張豐豐

（山東舜天律師事務(wù)所，山東 濟(jì)南 250100）

一、商品房買賣合同糾紛概述

（一）商品房買賣合同糾紛的概念

商品房買賣是指開發(fā)商將尚未竣工或已經(jīng)竣工房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給買受人，買受人依據(jù)合同支付價(jià)款。在實(shí)踐中，房地產(chǎn)買賣不可能一帆風(fēng)順，存在各種各樣的風(fēng)險(xiǎn)，容易出現(xiàn)各式各樣的糾紛。因此，商品房買賣合同糾紛是指開發(fā)商與買受人之間就商品房買賣所產(chǎn)生的合同糾紛。

（二）商品房買賣合同糾紛案件的特點(diǎn)

第一，類型多元化。在實(shí)踐生活中，房地產(chǎn)交易非常頻繁，商品房買賣合同內(nèi)容各不相同，所產(chǎn)生的糾紛類型也不相同，包括效力認(rèn)定糾紛、房屋交付糾紛、懲罰性賠償糾紛等。

第二，糾紛主體復(fù)雜。商品房買賣合同涉及不同主體，如房地產(chǎn)中介、政府機(jī)構(gòu)、銀行、開發(fā)商等，而不同主體有其自身的利益訴求，彼此之間的關(guān)系也非常復(fù)雜，致使房地產(chǎn)買賣合同糾紛案件主體復(fù)雜。

（三）商品房買賣合同糾紛案件司法裁判現(xiàn)狀

第一，買方違約案件數(shù)量增加。近些年來，為了遏制不合理的房價(jià)，我國政府出臺了限貸等一系列措施，將商品房價(jià)格穩(wěn)定在合理區(qū)間，打破了許多購房者通過買房暴富的幻想，許多購房人寧愿放棄定金也不愿意繼續(xù)履行合同，最終導(dǎo)致買方違約糾紛案件的數(shù)量明顯增加。

第二，司法解釋存在局限性。由于法律本身具有滯后性特點(diǎn)，而我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展速度非常快，影響房地產(chǎn)買賣糾紛審判的質(zhì)量。例如，在計(jì)算開發(fā)商未按期交付房屋而出現(xiàn)的損失時(shí)，我國商品房司法解釋認(rèn)定的損失為可得利益損失，并不包含購房者的利息損失，我國法律應(yīng)不斷完善相關(guān)內(nèi)容。

二、商品房買賣合同效力

（一）預(yù)售許可證與合同效力

在開發(fā)房地產(chǎn)之前，開發(fā)商必須獲得預(yù)售許可證。但在實(shí)踐中，一些開發(fā)商辦理許可證耗費(fèi)時(shí)間過長，影響資金回籠效率，加之購房者法律意識較為淡薄，極易出現(xiàn)無證預(yù)售的情形。我國法律對預(yù)售許可證與商品房買賣合同效率之間的關(guān)系作出了明確規(guī)定，如果開發(fā)商在起訴前仍然未獲得預(yù)售許可證，商品房預(yù)售合同無效，開發(fā)商需要賠償購房者的損失。但是，各地法院對于如何賠償有著不同的做法。例如，在趙青松與馬鞍山市置業(yè)有限公司的合同糾紛中，開發(fā)商在簽訂合同時(shí)并沒有獲取預(yù)售許可證，且沒有告知購房者相應(yīng)事實(shí)，購房者請求法院判處開發(fā)商返還購房款及其利息，同時(shí)請求給付市場差價(jià)和過渡期租金，總共114萬元。一審法院判定合同無效，要求開發(fā)商返還購房者房款及利息，但是考慮到購房者未盡到合理審慎的審查義務(wù)，并不支持賠償市場差價(jià)及過渡期租金。購房者并不認(rèn)可一審法院的判定，提出上訴。二審法院認(rèn)為，購房者并不具有審查商品房銷售許可證的義務(wù)，要求開發(fā)商支付房款50%作為賠償。

對于此案，文章認(rèn)為二審法院的判決較為合理。在確定賠償金額時(shí)，全國各地法院對法條有著不同理解，一些法院并不支持原告懲罰性賠償請求，僅支持退還賠償款。但是，一些法院支持原告懲罰性賠償請求，不僅要求開發(fā)商退還賠償款，同時(shí)還要求給付利息及商品房市場差價(jià)。文章認(rèn)為，法律設(shè)置賠償金是為了懲罰開發(fā)商的違法行為，規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)秩序，而并不是強(qiáng)調(diào)購房者要盡到審慎審查的義務(wù)。在現(xiàn)實(shí)生活中，購房者常常處于弱勢地位，如果要求購房者審慎審查就是強(qiáng)人所難，違背法律公平公正的理念。

（二）借名買房與合同效力

在現(xiàn)實(shí)生活中，借名買房的現(xiàn)象屢見不鮮，其是指出名人以自身名義與他人簽訂商品房買賣合同，同時(shí)完成產(chǎn)權(quán)登記，由借名人實(shí)際享有房屋權(quán)利。根據(jù)購房性質(zhì)，借名購房合同可分成購買普通商品房與購買政策性保障房。在實(shí)踐生活中，借名購買普通商品房是為了規(guī)避政策，因此司法實(shí)踐常常判定合同有效與無效兩種。例如，小王購買了開發(fā)商的房屋并繳納了房款，但是由于個(gè)人征信存在問題，銀行拒絕發(fā)放按揭貸款。于是，小王在開發(fā)商認(rèn)可情況之下與小劉簽訂了購買房屋委托協(xié)議，將購房人變更為小劉。在此之后，開發(fā)商退還小王已購房款，同時(shí)小王以小劉的名義再次向開發(fā)商匯款12萬元，小劉以自己的名義和開發(fā)商簽訂了房屋買賣合同，購房總額為41萬元。貸款29萬元由小劉以自己名義向銀行申請。合同明確規(guī)定交房時(shí)間為2005年12月31日之前，如果逾期交房，買受人有權(quán)解除合同，開發(fā)商需要全額退款，同時(shí)支付3%的違約金。在交房期限屆滿之后，開發(fā)商未能夠依合同規(guī)定交房，小王將開發(fā)商訴至法院，請求解除小劉與開發(fā)商之間所簽訂的買賣合同，開發(fā)商需要全額退款并支付違約金。法院在審理時(shí)認(rèn)為，當(dāng)事人在訂立合同時(shí)應(yīng)當(dāng)遵循法律法規(guī)的要求，不得損害正常的社會經(jīng)濟(jì)秩序。但是原告因個(gè)人征信問題，與他人串通簽訂商品房買賣合同，該行為有意規(guī)避貸款規(guī)定，以合法形式掩蓋非法目的，因此判定無效。由于雙方均存在主觀過錯(cuò)，法院并不支持原告關(guān)于違約金的請求。

在本案中，當(dāng)事人為了規(guī)避銀行信貸而借名買房，最終被人民法院判定為合同無效，但是文章認(rèn)為合同被判無效有失公允。在小王所簽訂的合同中，其規(guī)避政策并沒有真正觸犯社會公益，而是在現(xiàn)實(shí)生活中因購房所迫而產(chǎn)生。與此同時(shí)，法院不應(yīng)當(dāng)籠統(tǒng)地將借名買房合同認(rèn)定為無效合同，應(yīng)當(dāng)考察借名買房合同的政策初心，應(yīng)當(dāng)從社會公益出發(fā)判斷個(gè)人利益是否觸犯了社會公益。在本案中，當(dāng)事人借名買房是為了規(guī)避銀行信貸政策，而銀行并不能夠代表整個(gè)社會的利益，因此不能夠匆匆判決合同為無效合同。與此同時(shí)，借名買房合同并不是以合法形式掩蓋自身非法目的，因?yàn)橘I賣房屋并不是非法目的，其是當(dāng)事人剛性需求，也不足以觸犯整個(gè)社會公益。因此，借名買房合同并不會侵犯社會公益，也不存在以合法形式掩蓋非法目的，在一般合同條件成立的情況下應(yīng)當(dāng)判定為有效。

三、商品房瑕疵交付

（一）商品房瑕疵交付界定

從法律層面講，商品房交付具有非常重要的意義，表明開發(fā)商履行了合同義務(wù)。在簽訂買賣合同之后，商品房并不是立刻交付，商品房必須滿足一定條件才能夠交付。根據(jù)我國法律，商品房交付需要滿足以下四方面條件。第一，商品房工程竣工且驗(yàn)收合格。第二，取得政府部門的驗(yàn)收備案證明書。第三，商品房面積已經(jīng)完成最終測繪。第四，商品房水電供應(yīng)正常，周邊道路通暢。除了以上條件之外，雙方當(dāng)事人可在商品房買賣合同中約定其他交房條件。

商品房瑕疵交付是指開發(fā)商所交付的房屋存在各種各樣的瑕疵。根據(jù)我國法律規(guī)定，如果出賣人所交付商品存在瑕疵，其應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。在商品房買賣中，出賣人并沒有如實(shí)告知商品在質(zhì)量或者權(quán)利上存在的瑕疵，出賣人需要承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。因此，商品房瑕疵常常可分成兩種：一種是質(zhì)量瑕疵；另一種是權(quán)利瑕疵。質(zhì)量瑕疵主要針對商品房的物理屬性，是指開發(fā)商所交付的房屋并不符合法律所規(guī)定的品質(zhì)，或者不符合雙方當(dāng)事人約定的品質(zhì)。權(quán)利瑕疵主要針對商品房的所有權(quán)屬性，即商品房的占有、使用、收益、處分等各種權(quán)能。例如，出賣人在交付房屋時(shí)可確保第3人不向購房者主張權(quán)利，否則應(yīng)由出賣人承擔(dān)相應(yīng)損失。

（二）商品房瑕疵交付糾紛及處理

第一，商品房質(zhì)量瑕疵糾紛。我國商品房司法解釋第12條和第13條明確規(guī)定了商品房質(zhì)量瑕疵內(nèi)容，指出商品房必須驗(yàn)收合格后才可交付使用，如果未經(jīng)驗(yàn)收合格交付使用，但是在交付之后發(fā)現(xiàn)存在質(zhì)量問題的，買受人可以拒絕收房，同時(shí)出賣人需要承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。在現(xiàn)實(shí)生活中，交付的商品房可能存在門窗損壞、裂痕等瑕疵，但是并沒有達(dá)到嚴(yán)重影響正常生活的程度，除非買受人有充足證據(jù)使法官相信其所購買的房屋已經(jīng)不適合居住，否則買受人不應(yīng)斷然拒絕收房。但是，如何定義房屋已經(jīng)不適合居住，我國法律并沒有給出明文規(guī)定，要求法官自由裁量，非常依賴法官個(gè)人經(jīng)驗(yàn)。

在司法實(shí)踐中，原告認(rèn)為被告所交付的房屋與其約定層高并不一致，嚴(yán)重影響自身正常生活，損害了自己的合法權(quán)益，要求開發(fā)商賠償1.5萬元的損失。法官審理查明，雖然被告交付給原告的房屋層高低于約定，但是其層高高于國家法定標(biāo)準(zhǔn)，僅僅影響原告居住的舒適度，并沒有達(dá)到無法居住的嚴(yán)重程度，因此法官判處被告酌情支付原告損失1 600元。文章認(rèn)為，可從是否能夠修復(fù)角度考慮商品房質(zhì)量瑕疵是否嚴(yán)重影響正常起居，如果通過修復(fù)不影響正常起居生活則認(rèn)定不存在質(zhì)量瑕疵，如果通過修復(fù)依舊會影響正常起居生活則認(rèn)定存在質(zhì)量瑕疵，可以要求解除合同并賠償損失。

第二，面積誤差糾紛。房屋的使用價(jià)值及交易價(jià)格是以房屋面積為基礎(chǔ)。房屋面積越大，其使用價(jià)值越大，同時(shí)其交易價(jià)格更加昂貴。目前，大部分房屋都是預(yù)售制，只是在圖紙上測繪出房屋面積，與實(shí)際施工完成所交付的房屋面積可能存在差異。盡管開發(fā)商會盡量增強(qiáng)預(yù)測的精準(zhǔn)性，但是施工依舊會出現(xiàn)誤差，一些開發(fā)商甚至利用這種誤差為自己謀取不當(dāng)利益，由此產(chǎn)生房屋面積誤差糾紛。

我國商品房司法解釋第14條明文規(guī)定商品房面積誤差的衡量點(diǎn)，以3%作為國家標(biāo)準(zhǔn)，最大限度保護(hù)購房人的合法權(quán)益。在現(xiàn)實(shí)生活中，買賣雙方在計(jì)價(jià)時(shí)會采用兩種不同計(jì)價(jià)方式，一種是按照建筑面積計(jì)價(jià)，另一種是按照套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)。按照建筑面積計(jì)價(jià)往往由于公攤面積不合理極易發(fā)生糾紛，即便是在建筑面積不變的前提下，其所獲得的實(shí)際套內(nèi)建筑面積也會變小，導(dǎo)致得房率下降，我國出現(xiàn)了許多相關(guān)案例。甲乙雙方在簽訂商品房買賣合同時(shí)明文規(guī)定以建筑面積作為計(jì)價(jià)方式，建筑面積為90平方米，套內(nèi)建筑面積為75平方米，公攤面積為15平方米。但是在交房之后，買受人實(shí)測建筑面積為91平方米，套內(nèi)建筑面積為70平方米。購房者認(rèn)為，套內(nèi)面積沒有達(dá)到合同約定，導(dǎo)致其得房率遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于合同要求，要求判處開發(fā)商賠償損失5萬元。人民法院審理時(shí)認(rèn)為，在商品房買賣過程中，雖然實(shí)際交付面積與設(shè)計(jì)圖紙面積存在差異，但是應(yīng)當(dāng)在合理范疇之內(nèi)，因此建筑面積變化所導(dǎo)致的套內(nèi)建筑面積變化同樣也需要在合理范疇中。在買賣房屋時(shí)，普通購房者非常重視房屋得房率，甚至由于房屋得房率過低而毀約。因此，開發(fā)商的行為構(gòu)成了違約，需要酌情賠償買受人1.2萬元。從以上案例可知，如果買受人以建筑面積作為計(jì)價(jià)方式，買受人可以得房率作為自己訂立合同的條件，防止由于自身不了解計(jì)價(jià)方式而損害自身利益。

第三，遲延交付糾紛。在商品房買賣的過程中，延遲交付屬于延期履行合同的行為，我國法律規(guī)定其屬于違約行為，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。由于出賣人的過錯(cuò)不能在約定時(shí)間交付合同規(guī)定的商品房，出賣人應(yīng)當(dāng)向買受人支付違約金。在認(rèn)定逾期交房時(shí)，如果開發(fā)商不能夠出具房屋質(zhì)量保證書及使用說明書，但是購房者又接受了房屋，能否要求開發(fā)商承擔(dān)逾期違約責(zé)任呢？一般而言，如果開發(fā)商在交房時(shí)無法提供使用說明書及質(zhì)量保證書，應(yīng)當(dāng)直接判定開發(fā)商并不具備交房條件。購房者已經(jīng)接受了房屋，但是購房者又以開發(fā)商沒有使用說明書及質(zhì)量保證書為由，主張開發(fā)商不具有交房條件的，人民法院并不支持購房者的訴訟請求。

在司法判例中，雙方約定出賣人應(yīng)當(dāng)在2011年10月1日前依照法律和國家政府規(guī)定要求，將具備交付條件的文件及商品房交付給買受人。開發(fā)商于2011年9月15日將房屋交付給買受者且已驗(yàn)收合格，但是在2012年3月30日才取得了房屋交付通知書。一審法院認(rèn)為，開發(fā)商在未取得商品房交付文件的前提下將房屋轉(zhuǎn)移給了買受人不符合雙方當(dāng)事人的約定條件，因此開發(fā)商的行為屬于違約，應(yīng)當(dāng)向原告支付違約金。二審法院認(rèn)為，上訴人并不存在逾期交房行為，只是沒有在交付時(shí)一并交付相關(guān)文件，這種交付行為屬于瑕疵交付，被上訴人有權(quán)當(dāng)場拒絕同時(shí)采取補(bǔ)救措施。但是在交房過程中，購房者并沒有拒絕開發(fā)商的瑕疵交付行為，并出于自身意愿選擇了收房，這說明雙方以自身行動(dòng)變更了合同約定的交付條件與方式，人民法院尊重雙方當(dāng)事人的選擇。文章認(rèn)為，二審法院的觀點(diǎn)并不妥當(dāng)，因?yàn)殡p方當(dāng)事人約定不違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，因此可優(yōu)于法律規(guī)定，對雙方當(dāng)事人的行為具有約束力，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照合同要求執(zhí)行。

四、結(jié)語

在買賣商品房過程中容易出現(xiàn)各種各樣的糾紛，文章從商品房買賣合同效力、商品房瑕疵交付兩個(gè)角度進(jìn)行闡述，希望減少商品房買賣合同糾紛，維護(hù)雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益。