房地產企業會計核算存在的問題和對策

吳艷華

（新疆天盈房地產開發有限公司，新疆 烏魯木齊 830011）

房地產企業正處在如日中天的發展階段，它也成為我國經濟發展的重要組成部分，對我國經濟發展有著很深的影響，是我國經濟結構中的重要板塊。由于房地產企業的商品特殊性，會計核算的內容與方法也與一般企業的會計核算方法有所差異；例如開發成本的歸集與收入的確認時點都與一般企業存在明顯不同。如果不能對房地產企業成本、收入等在核算上出現的問題進行有效解決，這將會影響房產企業利潤計算的準確性及稅額申報數據的正確性，這也將會影響到企業未來的發展，也可能由于數據的不準確而傷害到國家的稅收利益和投資者的經濟利益。因此，本文就房地產企業在財務會計核算過程中出現的問題進行分析和研究，并結合房地產行業的特點提出相應的改善措施，為房地產企業的經濟發展略盡綿薄之力。

一、一般企業中會計核算的重要性

在企業的日常管理中不能缺少會計核算這項重要內容。核算作為企業管理工具之一，通過嚴格執行財務制度、采用合理計量方法、貨幣計量等，擔負著如實反映企業經營業務的全過程如：從日常支出到商品采購在到商品銷售，售后回款或賒銷等整個環節。用會計語言即會計憑證的借貸記錄企業的日常經濟活動，待月末將數據整合匯總用會計報表的形式向報表的需求者；外部需求者：投資者和借款人；內部需求者：企業經營者和管理層提報數據。為外部需求者提供財務數據是為了滿足對方對企業盈利能力及償債能力的了解，對內部需求者提供報表數據是為了管理企業進行經濟考核和經營決策提供依據。因此，會計核算在企業的日常管理中有著不可替代的重要作用。

二、會計核算在房地產企業中的重要性

在房地產企業中會計核算工作具有非常重要的作用。隨著我國經濟發展和時代的進步，房地產行業已在我國經濟發展中站穩腳跟，成了經濟發展中的中堅力量，也成為我國國民經濟的重要支柱。和其他的經濟行業相比，房地產企業的運營和發展模式與一般的企業有所不同，具有一定的特殊性。作為房地產企業經營管理工作中的重要構成——會計核算，它也與其他行業有所不同。房地產企業是集產、供、銷于一身的特殊行業，它不僅承擔了自行開發功能，還兼具依照客戶要求提供定制高端房產的銷售服務和銷售普通住宅的功能。因此房地產企業對于會計核算提出了更高的要求，不僅要對一般的經營業務執行會計核算，還要在更為錯綜復雜的業務中將會計核算工作落實到實處，而高度的真實性以及準確性仍是必不可少的，這樣才能夠為房地產企業的后續工作提供一定的借鑒，從而達到對企業開發成本、資金流量等方面進行有效控制。由于房地產企業的商品是房產，眾所周知房產的開發建設周期較一般商品都較長，如果企業的周轉資金不夠充裕或不能及時補充，可能會導致房產的建設工期延長影響到房產的交工。通過會計核算可以及時反映企業資金投入與產出配比情況從而有效地降低房地產企業中的各種風險，讓企業管理者隨時調整經營策略規避資金不足導致企業產生經營不善風險，促進房地產企業的正常運營和發展。

三、房地產企業中會計核算存在的問題

當下我國經濟發展水平正處于不斷提高的環境，城市化發展進程也在不斷加快，這給房地產開發行業提供了廣闊的發展前景。在此良好的經濟環境下對于房地產開發來說，更要抓住時機，全面發展。由于房地產企業在會計核算上具有特殊性質，所以在實際工作中容易產生各種問題，這會給房地產開發企業的經營發展帶來不良影響。我就房地產企業存在以下幾方面的問題與大家展開探討。

（一）財務會計核算制度不完善

由于國家稅務總局并未針對房地產行業出臺相關的會計制度，所以房地產企業也只能在既定的一般企業會計制度基礎上根據相關規定進行套用，并沒有結合房地產企業的行業特性與自身實際情況來科學的設置財務會計核算制度與科目，對各類會計科目缺乏統籌有效規劃以至于會計科目設置并不十分合理。如部分房地產企業沒有對開發成本、利息成本、土地成本、開發間接費用等核算內容進行明細區分，只是籠統的計入開發成本這個一級科目進行歸集，致使房地產企業財務信息不夠準確全面。

（二）房地產企業收入確認的時間點不夠明確

房產開發的時間長跨度大，收入確認均不是在同一年度進行。房產未交工期間收到的房款往往先計入“預收賬款”科目，因為根據收入定義來說只有將房產的產權轉移給購買方才能確認收入。由此可以看出，房地產企業收入確認的時間節點為：房屋實際交付后或房屋達到預計可使用狀態后。只有達到上述的其中之一狀態才能確認收入的實現；否則即使購買方已經支付了全額房款，但未獲得對房產的實際控制權則仍不能當作收入實現。這樣則會導致房地產企業實際收款時間與收入確認時間間隔過長，形成收入確認滯后。在這樣的會計核算方式下，獲得的財務信息會與實際經濟業務產生差異，使得財務信息收入金額與資金流不匹配，會影響企業管理者的經營決策結果。還有一部分房地產企業不在意收入時間點確認問題，不在意收入與成本是否配比只在意資金是否能盡快回籠，這對企業的經濟效益考核是非常不利的。

（三）成本費用結轉不準確

在日常成本費用核算中，一般是根據工程完工進度來確認建設成本或者依據企業已經付款并取得相應的成本發票來計算開發成本。然而實際情況則是，有的房屋雖然建設期已經結束并進行了竣工備案，但并未取得全部的建設成本發票；但考慮到企業繳稅的問題就將未取得發票的成本和還未工程結算的成本依照工程預算部門的數據計入成本。工程預算部門只是前期對建筑工程的大體預測數據與實際發生的成本支出還是有較大出入的，因此根據工程預算部門的預算數入成本會跟實際成本形成較大差異，造成成本費用結轉數據不準確。

房地產開發企業實際開發建設中產生的各種費用，如能直接判斷承受對象則可以直接計入其專屬成本；如果企業同時開發多項房產，則會將同期的建設成本根據建筑物的土地面積、建筑面積或者成本占用比例等方法進行合理分配。目前，已有文件對土地開發成本、借款費用、公共配套設施的分攤方法和分攤依據做了明確說明；但對于企業的其他建設成本如林園綠化、庭院道路、基礎設施等該如何分攤并未做明確說明均由房產企業自己決定分攤方法。有些企業為了逃避繳納稅款蓄意人為操縱成本分攤大小，加大結轉的開發成本。無論是分攤成本方法和分攤依據的不明確性還是人為操縱開發成本金額都會影響到成本結轉的正確性和企業利潤的真實性。

（四）應資本化的借款費用金額不準確

房地產企業開發一個房產項目需要投入大量的資金，資金的來源有往來單位的借款、個人的借款還有銀行等金融機構的借款。天下沒有白吃的午餐，有借款就會有借款利息。在房產實際開發過程中，由于房地產企業的經營特點使其不會將借款全部?？顚Ｓ玫椒康禺a開發項目，因為它還需要維系企業的日常經營支出，這就使借款費用應該全部資本化還是部分資本化，部分費用化這個問題變得復雜也讓費用化與資本化在財務核算上難以準確區分，這就造成了應該資本化的借款費用金額不夠準確。

（五）房地產開發產品成本和收入不配比

房地產的開發建設周期較長，房產開發從取得土地開始到開發產品建設完成再到竣工結算，短則1年左右，長則5年左右。建設期短的房產銷售收入與開發成本間的配比還較易控制，但對于開發周期較長，建設項目多而雜的建筑物要達到收入與成本配比難度較大。有時房屋部分建筑已確認收入，但整體建設未完成而不能確認準確的建設成本，就形成了有收入無準確的結轉成本，收入與成本無法準確配比。另房產公司在銷售房屋時會根據房屋的走向、房屋樓層、房屋結構等因素來定房屋出售價格；對于采光好、布局設計優良的房屋銷售定價就會高于采光差，設計有欠缺的房屋；高層住宅的銷售中，樓層高的房屋價格也會高于樓層低的房屋。由于定價的不同，實現的房屋銷售價格就高低不同，但對于他們的整體建筑成本都是依據建筑面積計算的單位成本都是一樣的，這也造成單位售價與單位成本的不配比。

四、改進房地產開發企業會計核算的建議

（一）制定針對房地產行業的會計制度

現階段我國還沒有為房地產行業量身定做的企業會計制度，運用一般企業的會計制度解決不了房地產企業一些特殊性問題這就使房地產企業在會計核算方面存在諸多問題。為了使房地產企業會計核算準確，促進房地產開發企業的穩定發展，應對其會計制度進行規范，從行業特性的角度出發，制定出符合房地產開發行業開發、銷售業務的會計制度。房地產開發企業方面，也可以根據自己實際經營情況結合一般企業的會計制度，在原有的會計科目里選擇自己切實需要的科目，調整增加貼合自身實際業務的個別科目達到準確計算成本，如實反映收入、及時匯報資金結余的財務核算目標，為企業后續發展和房產開發提供準確有效的財務信息。

（二）合理的確認收入

由于房地產企業收款的特殊性，對收入的確認往往存在問題。企業應根據簽訂合同內容來區分該筆收入是時段收益還是時點收益。如房地產企業簽訂的是《房屋預售合同》，則應該將此筆收入確認為時段收益，前期收到的房款不應確認為收入，依據合同相關條款的規定待購買者取得房屋鑰匙的時間點才能全額確認收入。當企業房屋已辦理竣工結算，雖然購房者是分期付款，這時的收入則是時點收益。應依據收到的款項全額確認收入而不能再通過“預收賬款”科目核算，只預繳一定比例的稅款，而是依據收入的確認金額乘適用稅率正常繳稅。根據房產情況和合同條款清晰區分收入的性質這樣可以使收入的確認既合理又準確。還有一些非常規的情況也影響到收入的確認：如客戶款未付，鑰匙未拿但要求企業開具售房發票，并且企業開具發票的，這時也應該確認收入；還有的客戶是一次性付清全款，雖然企業還未開具售房發票也應依照簽訂的售房合同及時確認收入。

（三）規范成本核算方法

在房地產企業會計核算的過程中，為了使得成本與收入配比，無論是跨周期項目，還是商品房與配套工程無法同步完成的狀況，為使開發產品的成本與產品銷售收入相互配比，可依據簽訂的合同和工程預算部門公共配套設施工程部分的成本預計計入開發成本，待最終結算成本結果出來再適當調整開發產品的開發成本，以保證開發產品結轉成本的準確性。而對于跨周期的大型項目也可同理，通過先計提再調整的模式，將成本收入劃分至相應的周期。另外，將未能及時取得發票的成本金額先按結算數據計入開發成本，能保證該計入開發成本項目的金額全面準確，不因發票未到而產生數據的缺失。我們還可以根據項目成本核算對象來統一進行成本核算。如開工時間相差不大的項目，房屋性質相同、結構相同的開發項目可以按相同會計核算方法，將其視為同一成本核算對象進行核算。對于周期較長的項目則可以按照不同階段來歸納為不同時間線的項目，還可以根據施工主體、施工部位、施工時間來綜合測算，這樣根據工程的配比來規范成本核算方法。例如結合項目主體的房型、面積、朝向、樓層等因素，能夠引入可靠的經驗來具體分配權重，從而將成本和費用通過加權平均數進行計算。

（四）準確計算資本化的借款費用

對于房地產企業借款利息費用到底該費用化還是全額資本化的問題，需要根據企業實際經營情況，對借款資金的真實用途加以嚴格識別。嚴格區分企業借款費用的性質。對于房地產開發企業借款資金的使用進行規范化管理，對于日常經營活動的資金支出屬于應當費用化的資金支出，對于開發支出中的資金流出則歸屬于應資本化的資金支出。對借款費用資本化和費用化時點的劃分直接影響到借款費用資本化金額的準確性。從企業取得竣工備案表的時間點開始，發生的借款費用就應該開始費用化直接計入當期損益，而不能在計入房產的開發成本。如果在建設期間有發生專門借款的存款收益或理財收益還應該沖減借款費用資本化金額。借款費用的資本化金額還應該根據借款費用承受項目進行分攤計入開發成本確保成本的準確性。

（五）實現收入與成本的配比

依據收入準則的規定，房地產開發企業應根據簽訂的合同條款里對付款時間及取得房產鑰匙時間來確認收入。根據實際情況簽訂合同，通過合同的規定及時確認收入并準確結轉相應配比的成本，完成會計核算工作。在會計核算中，為了保證核算結果，由于企業在銷售房屋時要考慮成本、市場、樓層、朝向等因素來設定計劃銷售價格，因此企業在結轉產品成本時結合企業的銷售價格考慮因素，將相應的開發成本全面計入，包括未取得發票但已經有結算金額的成本先按實際發生金額計入成本，在收入確認后結轉成本全面的開發成本使收入與成本達到配比。

五、結束語

除卻一般企業的會計制度外還應針對房地產開發行業出臺相應的會計制度，針對房地產行業的特殊性問題在會計制度中予以明確處理方法和依據，使房地產開發企業的會計核算更準確，提供的財務信息更可靠，為企業經營者提供的決策依據更有力。作為房地產開發企業中的重要內容之一的會計核算，不僅擔負提供真實準確的財務信息的使命還要為降低企業運營風險、降低企業資金成本、規避涉稅風險等方面拼盡全力。因此，房地產開發企業應努力尋找一條適合自己的會計核算之路，根據自身的經營特點準確匹配收入和成本，準確劃分借款費用的資本化金額，在實際工作中不斷摸索和總結讓房地產開發企業的會計核算開出絢爛花朵，結出企業碩果累累的經營果實。