探究房地產行業財務報表分析方法

吳玉芳 蘇州工業園區恒泰科技產業發展有限公司

當前，我國的房地產行業發展十分的迅速，而且已經逐漸出現現實市場無法承受的趨勢。因此，限購之類的政策越來越多，政府也對房地產領域開啟了常態化的調控。這就導致房地產領域遇到了巨大的挑戰，需要各個房地產企業做好財務報表，并以此為依據，全面地管理企業運營信息，做出更具前瞻性的決策。

一、財務報表分析工作的重要性

（一）掌握企業經營狀況

對于房地產企業來說，財務報表能夠直觀地反映出企業的經營狀況，采用科學的財務分析法就可以在企業管理的過程中做出更加準確地判斷。通過更加科學的財務分析，使相關管理者能夠及時地采取措施將財務結構搭建得更完善。從而更加合理的完成資源的配置。此外還能夠為企業調整自身的財務結構提供更加準確的依據。

（二）反映企業盈利能力

財務報表中的各項數據能夠直接表現初期運營的實際業績，能夠有助于管理者合理的分析當前企業的運行情況，對企業的營業能力做出更加準確的判斷。通過將企業預期規劃與其實際的項目情況進行對比，就能夠做出更加準確的判斷，并且找出企業運營管理中的現實情況，為企業提高自身的管理水平提供更加全面的依據。

（三）挖掘企業內部潛力

通過科學的手法合理地分析財務報表能夠快速地找出企業經營過程中存在的問題，有助于管理者針對性的采取措施進行管理。由此還能夠讓企業管理者在不斷地挖掘問題的時候總結出企業自身的存在的潛能，并且制定更加符合企業運營情況的措施，發揮出企業自身的特點，朝著更適合企業的方向發展，實現企業戰略方面的遠大目標。

（四）預測收益，規避風險

一般情況下，企業的財務情況可以更加直觀地看出企業的運行情況，通過對財務報表的全面分析可以更加了解企業的收益趨勢，并且及時地發現企業運行中存在的風險。由此企業管理者就可以根據財務報表的分析更加了解企業的經營狀況，并且根據數據的提供及時地做出更加科學的管理措施，提前做好規避風險等各方面的準備[1]。

二、財務報表分析的有效方法

（一）對比分析法

對比分析法是財務報表分析中最為常用的方法，其也被稱為比較分析法。在進行分析的時候主要是將相關且重要的財務數據指標相互對比，然后再根據對比結果進行分析。通過對比分析法能夠更加清晰地了解房地產企業的財務狀況，以及其在一定期間內的業績情況。還能夠通過將本期數據與之前的數據做對比來分析企業運行的過程中存在的問題，并且及時地做出措施進行改正。此外，還可以將財務報表與預期預算進行比較，從而制定出更加符合企業發展需求的目標。

（二）趨勢分析法

趨勢分析法主要是指將財務報表的指數進行更為仔細的觀察，主要判斷各個指標在企業運行過程中增減的狀態。并且根據狀態變化分析，預測出企業的未來發展趨勢，并且對一段期間內的運營結果做出推測。由此就可以更加快速地完成企業的目標管理，讓企業能夠在更加準確的目標下長遠的發展。而且還可以通過將實際情況與預測的目標對比，得出當前發展的一些問題，進而制定出更加符合企業的戰略性發展方案，并且提前做好準備。

（三）比率分析法

比率分析法主要通過將財務報表的比率進行統計起來，然后對其進行分析，從而推算出企業的財務情況，以及固定期間內企業的實際運營情況。這是在房地產領域中使用得十分普遍的一種方法，其將多種分析方法的優勢結合起來。企業可以通過現金流比率、市凈率、市盈率等等比率數據直觀地分析企業的實際發展情況，從而更加快速地完成對企業發展現狀的了解分析，方便領導者做出更加準確的判斷，為企業中的重要決策提供關鍵的依據。

（四）因素分析法

與比率法大不相同的就是因素分析法，其主要將房地產財務狀態變化的因素分析出來，然后再根據不同因素的實際情況做出措施方面的更改，由此來降低企業運營過程中存在的風險，提高企業經濟收益。在分析的時候，主要是將本期的財務指標與之前的財務相關數據進行比較，根據不同時期之間的區別變化進行分析。在分析的過程中要全面對比各個數據的差距，從而分析出影響運營的實際因素，方便企業后續對經營措施的調整，促進企業優化財務結構[2]。

三、在房地產企業中財務報表分析現狀

（一）分析信息不及時

當前，很多房地產企業在進行財務報表分析的時候，并不夠及時，甚至其分析的數據并不能夠代表企業的財務信息的實際情況，這就導致企業的領導者無法以此為依據做出合理的決策，或者是做出的決策無法保證其正確性，甚至做出錯誤的決策讓企業發展方向偏離正確的軌道。財務報表一般都是為企業決策層提供決策依據的重要數據，財務報表的數據足夠的科學準確就可以讓決策層做出更加準確的決策，并且在實際的企業運營的過程中，真正地做到提升企業自身能力，讓企業在同領域中的競爭力更強，發揮出促進企業產品流動性和經濟發展效率的目標。但是當前很多企業的財務報表分析工作的時效性較差，預期分析的信息存在一定的滯后性，甚至會導致企業戰略發展錯誤。

（二）分析準確性不夠

財務報表分析的主要內容就是企業自身的運營數據，比如企業自身統計完整的資產負債表等等。在進行數據分析的時候，需要保證分析人員的專業能力，確保其分析數據的準確性。但是當前很多企業的報表分析人員的專業性并不能得到保證，甚至有的企業都沒有專門的分析人員，而是由其他領導和部門的人員代為管理，這就導致其數據分析結構準確性和可靠性不強，無法作為企業決策的有效依據。但是有些企業也無法核對報表分析信息的有效性，在進行財務分析的時候將其作為分析的主要依據，從而導致最后的分析結果也存在著很嚴重的問題，企業按照此結果做出的決策也會出現很嚴重的隱患。尤其是對于房地產企業來說，其中一點小小的誤差就會導致企業投資的損失嚴重。

（三）分析方法太過單一

當前很多房地產企業在進行財務報表分析的時候，采用的還是較為傳統的分析方法，但是當前房地產的運營形式已經有了十分大的改變，傳統的方法無法適應當前的企業運行的節奏，而且其一些能力也受到了很嚴重的限制。比如，傳統的分析方法較為單一，而當前的房地產發展是多樣化的，需要根據不同地區的實際情況進行調整。單一的財務報表分析方法沒有辦法保證分析的準確性，更沒有辦法針對企業的實際情況進行調節，不利于企業制定更加符合自身特點的發展路線。另一方面，就是當前房地產企業分析財務報表的方法缺少綜合性，很多企業進行財務報價分析的時候采用的還是以前的數據，很多分析都受到了限制，沒有多少的預測能力和前瞻性，不利于企業制定財務目標。

（四）分析人員素質較低

房地產企業對于財務人員的要求與其他企業具有很大的差距，需要財務人員在具備足夠財務分析能力的同時，還需要其足夠了解到房地產行業的相關知識，有的還需要財務人員到實際的財務管理過程中進行全面的參與，才能夠保證財務人員具備足夠的經驗進行分析。但是有些房地產企業在進行財務人員招聘的時候，其篩選工作不夠嚴格，財務人員不具備足夠的專業能力。與此同時，大多數的財務人員在沒有經過行業的鍛煉的時候，都不具備和房地產相關的知識和經驗，需要相關企業進行專業的培訓。但是對于大多數企業來說，其并不具備足夠的時間和資源實現人才培養的工作，導致財務人員在進行報表分析的時候不能夠全面地進行考慮，導致房地產企業的發展受到影響[3]。

四、完善房地產財務報表分析

（一）提高信息分析及時性

針對房地產領域，其相關的財務信息都會有一定的滯后性，需要在一段時間之后才能夠得到財務部門的確認。但是在此前提之下，財務部門進行財務報表分析的時候，其所掌握的財務指標大多是較為老舊的數據，其依靠滯后性的數據進行分析很難得到準確的結果。與此同時，社會的發展日新月異，其分析得到的結果就會在實際應用之中很難得到合理的驗證，企業管理層以此做出的決策也很難在實際的實行過程中取得良好的效果。

當前，房地產領域運營的時候有明確的要求，需要房地產企業遵守相關法律要求進行財務信息的管理。一般情況下，房地產企業中財務信息具有一定的滯后性，需要在固定期限之后才能夠完成財務信息的整理，然后才能夠制成財務報表以及財務報表的分析。財務信息提供的不及時，財務報表分析的結果也無法保證其時效性。如果提前采用預算的信息進行整理分析，很容易因為后續的變更而導致財務報表分析結果無效。因此就需要房地產企業做好全面的準備。一方面，應該將簽完合同確定好的相關信息進行定期的記錄，確保相關財務信息的準確度。另一方面，應該隨時的檢查信息的變動，在出現變動的時候進行及時的更改，提高財務信息的準確性和時效性，確保采用財務信息分析的時候，能夠具有足夠的及時性，使財務報表做出的決策能夠更加有效地落實。

（二）加強開發成本掌握力

在房地產開發的過程中，需要房地產企業全面掌握開發流程，才能夠保證其建設的成果符合企業的要求，從而在自身實力上保障后期的財務方面的預算。首先，就是在取得土地的時候，需要保證選擇的土地具有足夠的開發價值，確保具有良好的地理位置、發展前景、符合城市的發展趨勢，從而保證后續的盈利。與此同時，還需要保證土地獲得過程的合法性，避免后續運營的過程中出現其他問題。

然后，就是要進行更為合理的設計和建設，確保建設的風格符合城市發展的需求，確保其具備足夠的功能性，為后續的盈利階段奠定足夠的實力基礎。在建設的時候，要做好質量方面的核查，避免在后續使用階段中造成不可挽回的損失。在此過程中，還需要嚴格地按照權責發生制進行成本方面的核算，確保項目開發的相關成本消耗符合預期范圍。如果在核算的過程中發現了異常的問題，應該及時地進行全面的管理和追責，確保后續的配套部分能夠保質保量地完成。盡可能地讓開發成本與決策估算階段相統一，進而保障開發產品成本核算工作的準確性。

另外，房地產企業還需要對其開發的產品進行預結轉，從根本上控制建筑單位對于成本的消耗，保障開發成本在預算的范圍內。在此過程中，主要是通過將產品開發的成本預先結轉的方式來明確開發方面的成本，需要房地產行業在開發的時候嚴加管理，保證產品的質量[4]。

（三）使用綜合性分析方法

當前很多企業使用的傳統的財務報表的分析方法已經無法適應房地產行業的發展速度，在進行分析的時候無法適應財務報表的多樣化，更不能夠根據企業的實際發展特點進行分析，而且還不能夠保證分析的合理性。正常情況下，合理的分析方法能夠大大提高財務報表的分析質量，讓企業管理層做出的決策具有更強的可行性，促進房地產企業的長遠發展。因此房地產行業在進行財務報表分析的時候，應該采取更加合理的分析方法，確保分析方法具有足夠的綜合性，從而更容易適應不同房地產企業的發展，得到更具有準確性的分析結果。在進行分析的時候，財務人員應該根據實際的財務報表情況進行分析，得到更科學地分析結果，并且還需要根據企業領導的需求做出針對性地分析，從而為企業領導的決策提供更好的依據。

與此同時，人工的財務報表分析必然會存在一定的誤差，房地產企業應該積極地將信息化技術引入到財務報表分析的工作之中，減少誤差的同時還能夠大大的提高分析的效率。首先就是要將信息化軟件和硬件引入到企業之中，使用信息化技術完成財務信息的處理和整理，并且使用信息化的手段完成綜合性的分析。由此能夠讓財務報表分析工作在信息化技術的支持下具有更強的準確性，為后續的決策階段作出更加準確的決策提供依據。還能夠利用智能分析大大地提高分析的效率，提高財務報表的利用價值。

（四）提高分析人員的素質

房地產行業與其他行業不同，在進行財務報表分析的時候，不光會涉及財務方面的知識，還會涉及各種稅務，需要財務人員具備足夠的專業素養才能夠完成財務報表的分析工作。但是當前很多的財務人員都不具備足夠的專業知識，需要房地產企業提供足夠的資源，才能夠保證其做出的財務報表分析具備可用性。

首先，房地產企業在招聘財務人員的時候，就需要選擇具備足夠財務相關理論知識的人員，嚴格避免一些渾水摸魚的人員進來，影響整個財務分析工作的質量。也能夠減少企業對于財務人員培訓的部分壓力。其次，房地產企業應該培養財務人員的政策分析能力和行業發展趨勢推測能力，針對性地對財務人員進行理論知識和實踐能力的培訓，確保其具有足夠的分析能力。此外，還需要加強對于財務人員的素養的教育。房地產領域的財務相關信息是具有一定的保密性的，如果財務人員不具備足夠的專業素養將信息泄露出去，很有可能會造成房地產企業出現十分嚴重的損失，如果受到惡意的針對，還可能會造成難以挽回的傷害。而且財務報表在分析的時候，還需要財務人員具備足夠的耐心，認真仔細地完成分析工作，避免分析人員因為一時的馬虎導致整個分析結果不可用，進而導致房地產企業的后續決策無法落實。因此，房地產企業應該做好財務報表人員的培訓，全面的控制企業的風險[5]。

五、結論

總之，房地產行業在財務報表分析的過程中，需要房地產企業加強對于分析方法的重視，采用綜合性的分析方法保證分析結果的準確性。在進行分析之前，還需要做好財務信息和成本的控制，確保信息的及時性和有效性，為分析工作奠定良好的基礎。房地產企業還需要做好財務人員的培訓，確保其具有足夠的能力。