康養地產相關問題的法律研究

高亞莉

攀枝花學院法學院，四川 攀枝花 617000

近些年，我國人口老齡化的迅速增加現象為我國養老行業發展提供了不少機會，據最新調查報告顯示，在我國六十周歲及以上的人數將超過全人口的20%，預估會給養老產業帶來將近5000億元的市場空間，而我國的養老商機也會在此后突破至萬億。隨著我國相關養老政策的實施及未來養老模式框架的建立，老齡人口逐漸增加，這些都是在為康養地產提供了龐大的潛在客戶。但是盡管形式優越，行業內部還是存在了一部分不確定性因素，其中便包含了不明晰的盈利方式和盈利結構。

一、康養地產的概念及在我國發展的現狀

康養地產的主題是養老，該地產所涉及的產業鏈皆以服務為核心，打造一套適合老年人養老的標準，從而提供最核心的價值，幫助老人度過最安樂的晚年。當下我國人口日趨老齡化，政府和社會機構及各大房地產開發商共同推出康養地產系列住宅產品，無疑是給我國老年人的晚年生活提供了強大而有力的保障，康養地產的研究方向主要是打造一款適合老年人居住并且符合當下老年人的內心特點及生活習慣，同時還能滿足老年人的社交活動需求，給予當代老年人健康方面堅實的后盾及依靠的老年住宅產品。

二、康養地產法律存在的不足

（一）立法梳理

按照我國《土地管理法》有關規定，在頒發國家建設項目土地劃撥決定書、簽署土地出讓協議或者租賃契約中，應作出下列規定和條款：

1.城市建設用地使用權可以整體轉讓和出頂，但不能夠拆分轉讓和出頂；

2.對不同意或變更規劃確定的建設土地用途，或者變更用途以進行居住、商用等房產開發活動的，由市、縣級以上土地管理機關依法收回建設用地使用權；

3.訂立土地出讓協議或者租賃契約時，依法協議轉讓或者出租建設土地使用權可以設置抵押物。劃撥的建設用地使用權要設置抵押物，地方人民政府在制定城市規劃建設項目決定書時，可以規定劃撥的建設用地所有權人不得為自己設置抵押物，雖然設置房地產抵押物的建設用地使用權也是可以以劃撥方式獲得的，但政府必須在經過處理后所獲得的土地價款中，支付了相當于政府所支付的建設土地使用權出讓金的款額以后，抵押物人方可從優受償；

4.在養老服務設施用地內修建的老年公寓、宿舍等住宅用房面積，可根據公有租賃的房屋套型面積標準，控制在40平方米之內；

5.向具備養老服務提供要求的老年人租賃長者寓所、學生宿舍等住宅用房的，在租賃業務協議中應當規定服務年限一次性最長不得超出五年，期限屆滿，對原租戶仍有最優承租權。

（二）運營方式分析

實踐中，康養地產項目的運營方式主要包括自持對外租賃、自持自運營、自持委托管理、售后受托管理等方式。在自持物業運營過程中，運營方主要通過收取租金、床位費、護理費、增值服務費等方式營利。

對不可出售的房屋，開發商在實踐中根據回款的實際需要也會采取發放會員卡等方式出讓10年或者20年期的權利的方法從而變相繳納了房款，不過按照《土地管理法》的有關條款，租賃業務協議中應規定服務年限一次最長不得超過五年，故該種行為實際上屬于違規。此外，發放會員卡也必須經相關機關的同意，分為三個層次：一是實施養老服務會員制業務的，養老服務管理機構必須持有養老服務管理機構設置許可書；二是發行以上門業務和社會居家養老業務單用會員卡的，必須向商務主管部門辦理審批登記；三是以信托企業理財產品等方法，推出具有投資收益與社會公共服務雙重目的之健康消費信托產品的，都必須先通過信托企業監督管理機關審核同意。否則，則有被認定為非法集資的風險。

（三）養老機構設立許可

根據國家民政部門《養老服務組織監督管理辦法》和《養老服務組織設置行政許可方法》，老齡化組織的設置證照都是在營業執照辦理后進行補辦的，在尚未取得執照或者依法登記注冊之前養老機構不能再以其他名目繳納管理費、收住老人，設置許可有效期為五年，并于期滿前必須到原批準部門辦理換發證照。［1］

（四）養老機構的安全保障義務

我們檢索近年來養老行業的涉案數量，也分析了一下養老糾紛的類型，從案件類型來看，大部分屬于服務合同糾紛和生命健康權糾紛，在這些案件中養老機構承擔責任的比例是非常大的。這主要是因為在法院裁量的過程中普遍認為，養老機構作為一個專業機構，相對于被侵權的老人來說在資金實力和專業能力上都屬于強勢群體，在老人受傷的情況下，養老機構多少都會承擔一定的責任。在通過關鍵詞檢索的養老行業判例中，養老機構的安全保障義務出現頻率較高。法院在判定養老機構責任的比例方面來講，主要基于三點考量：第一點是養老機構是否存在違約、侵權的情形；第二點是養老機構的違約和老人受傷之間是否存在因果關系以及因果關聯程度；第三點是老人本身的身體狀況，這個原因會導致判決方面比例的適當增加或者減少。一般來說，經營性養老機構根據其業務內涵和受眾人群的分析，其安全保護義務應當超出了普通住房、飯店經營者的法律義務，但是養老機構的安全保障義務并不意味著老人在機構內發生的任何意外都歸屬于機構未盡到安全保障義務，重點在于養老機構在事前是否已經盡到足夠的提醒義務，已做到充分的措施來防范事故的發生。

三、康養地產的法律完善

按照原國土資源部辦公室頒布的《健康服務配套土地引導若干意見》的有關規定，全國健康服務配套土地在受理供地登記或者建設用地登記時，土地使用單位應當確為清楚醫衛慈撥方式供地方式，主要包括劃撥、出讓、租賃和盤活存量四種方式。

（一）劃撥方式取得土地

經國家養老服務主管確認為非營利企業養老服務組織的，對其養老生活服務配套土地也可以采取重劃。此外，按照《國務院辦公廳有關推動健康服務業蓬勃發展的幾個建議》（國發〔2013〕35號）的規定，由民間資金興辦的非營利康復醫療服務組織，和地方政府部門主辦的康復醫療服務組織享受同樣的土地用途優惠政策，即可依法使用國家規劃土地。［2］

（二）出讓方式取得土地

養老生活服務設施土地以出讓方法提供的，建設土地使用權轉讓期限按照最高不超過50年期規定確定。由民間資金主辦的非營利養老生活服務組織，經養老服務主管研究確認后批準并更改為營利性養老生活服務組織的，其養老生活服務設施土地時需要報經市、縣級政府批準后，才能辦理協議轉讓用地登記，并補繳土地出讓金。在土地出讓計劃公告后，同宗養老生活服務設施土地中有二個或二個更多意愿使用土地人的，必須采取公開投標、拍賣或公開交易等方法供地。在采取公開投標、拍賣或掛牌方式提供養老服務設施土地時，不能設定要求競買方必須具有相關資格、能力等影響社會公平公正的限制性條款。住宅土地中配套興建養老服務設施的，政府可以將養老服務設施的建筑條件作為土地出讓條件，但禁止以養老服務設施經營組織的資格或信用級別等因素作為土地出讓條件。

（三）租賃方式取得土地

以出租方式提供的，出租期限在協議中規定，但最長的出租年限不能高于同等使用地塊轉讓最多年期。營利性的企業養老服務設施地塊，則必須以出租、轉讓等有償方式提供，但原則上仍以出租方式為主。由民間資金主辦的非營利企業養老服務組織，經企業養老主管確認后批準并更改為營利性企業養老服務組織的，其企業養老服務設施地塊還需要在報經市、縣級政府批準后，才能補辦協議的出租土地使用登記，并補繳租金。在農村土地租賃計劃發布后，同宗的企業養老服務設施地塊中有二個或二個更多意愿使用土地者的，還必須同時以公開投標、拍賣和掛鉤等方式供地。以公開投標、拍賣和注冊等方式提供的養老服務設施地塊時，不宜設定要求競買人具有相關資質、證書等危害市場公平公正的限制性要求。在住宅工業用地中配套興建養老服務設施的，也可以將養老服務設施的建筑條件等作為土地出讓條件，但禁止以養老服務設施管理組織的證書或資信評級標準等作為土地出讓要求。

（四）盤活存量

目前，伴隨著房住不炒的調整理念，中央政府的土地政策也持續收緊，調整的表面含義是管住房產增長，更深層含義則是“去房產化”，提倡“地產+行業”，積極活化存量固定資產。根據11號文的規定，主要包括以下四類存量資產的盤活：

1.空置的工廠、院校、社區住宅等加以改建與使用。企事業單位、個人，對中心城區內已有空置的工廠、院校、社區住宅等建筑加以改建和利用，或者建立養老服務設施組織，經城市規劃部門許可臨時變更建筑的利用功能后開展非營利性養老業務并持續運營一年以上的，在五年內可不增收用地年租金及用地收益的差價，土地利用性質也可暫時不做改變。

2.已出讓的商品房開發用地在尚未進行正式開發前。對營利性的養老服務設施或組織所使用存量建設土地進行的養老設施建設，包括已規劃建設土地經營權出讓（租賃）或轉讓的，在原土地用途符合規劃的前提下，可不改變土地用途，允許補繳土地出讓金（租金），或者辦理土地協議轉讓或租賃登記。

3.已建成的尚未對外銷售的存量商品房，直接進行改造后。在遵守城市規劃的前提條件下，在已建設的居住小區內擴大非營利性養老生活服務設施面積的，政府可不增收用地價格。如后期重新調整為營利性養老服務設施的，則須補繳相關用地價款。

4.集體建設用地。新型的鄉鎮集體經濟機構允許依法自主利用本共有耕地，與本集體組織的內部組織成員共同建立非營利養老生活服務設施。由民間資本興辦的非營利養老服務機構和地方政府部門主辦的養老服務機構也可依法自主利用鄉村共有的耕地。此外，根據第13屆全國人大第十二次會議表決批準有關修正《土地管理法》的決策，新《土地管理法》取消了原《土地管理法》第四十三款“一切單元或個人需要使用土地的應當利用國有土地”的條款，指出鄉村集體經營性建設用地在符合國家城市規劃、法律記錄，并經三分之二上述集體經濟組織成員批準的情形下，只能采取出讓、租賃等方法交由農村集體經濟組織之外的單位或個人直接使用，且“采取出讓等方法獲得的集體經營性建設用地所有權只能轉移、交換、出資、贈與或是質押”。修改后的《土地管理法》確定了將集體所有經營性工程建設農村土地入市管理工作，在體制上為農業集體經濟組織之外的單位或個人開發利用康養地產打下了基礎。［3］

四、康養地產發展的前景展望

依據目前我國城市人口老齡化發展，市場的需求也呈上漲趨勢，康養產業也逐漸受到各界人士的關注。這類建設項目不但可以給各政府部門增加相應的稅源，同時又可以給本地的人民創造就業的機會，還可以增加民生等社會效益。所以，康復養護產業在未來一定會更加得到全國各個地區政府部門的歡迎。從產業的走向來說、從行業發展的前景來說、從我國政府的政策扶持力度來說，康復養護項目一定會越來越好，這在未來是一種良好的行業，而且發展前景非常廣闊。

五、結束語

我國已經進入老齡化社會，當今的一線城市中老齡化現象更加嚴重，但目前在國家政策支持和“健康中國”這一戰略的積極部署下，康養地產將會在未來成為最有力量最有前景的朝陽產業，因此現階段各大行業紛紛轉入其中，尤其是房地產開發商都在積極拓展康養地產相關產業項目，相信在不久的將來，隨著相關政策的進一步完善，康養地產也會在政策的指導下為我國的經濟發展作出更高的貢獻!