發(fā)展保障性租賃住房REITs的潛在難點解析與對策建議研究

文/方康恒 伍洲

2021年7月，國家發(fā)展和改革委員會發(fā)文對公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs的試點范圍以及底層資產(chǎn)范圍進(jìn)行了擴容，將保障性租賃住房納入REITs底層資產(chǎn)。在保障性租賃住房領(lǐng)域引入REITs是助力房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級、引導(dǎo)市場化資金投向、促進(jìn)住房回歸居住屬性的關(guān)鍵探索，同時，REITs在有效盤活存量不動產(chǎn)、疏通儲蓄轉(zhuǎn)化投資通道、化解地方債務(wù)風(fēng)險、降低實體經(jīng)濟杠桿等方面也被寄予厚望。因此，本文對我國保障性租賃住房REITs發(fā)行面臨的潛在難點與風(fēng)險點進(jìn)行解析，并提出對策建議。

一、發(fā)展保障性租賃住房REITs的潛在難點

盡管保障性租賃住房REITs的發(fā)行對于降低住房租賃企業(yè)杠桿率、完善我國住房保障制度、豐富資本市場產(chǎn)品供給等具有重要意義，但目前仍存在4個主要障礙與1個制約因素：

1.REITs結(jié)構(gòu)復(fù)雜且層級多的障礙。由于現(xiàn)行政策不允許公募基金直接持有非證券資產(chǎn)，目前已發(fā)行的公募REITs基本采用“公募基金+ABS+項目公司-底層資產(chǎn)”的結(jié)構(gòu)（見圖1）。而REITs結(jié)構(gòu)復(fù)雜且層級多會帶來兩個問題，一是委托代理鏈條長，導(dǎo)致信息不對稱的道德風(fēng)險加劇，且多主體管理易引發(fā)委托代理風(fēng)險；二是主體過多會導(dǎo)致管理費用增加，從而進(jìn)一步侵蝕保障性租賃住房REITs的投資收益。

圖1 基礎(chǔ)設(shè)施REITs示例圖

2.項目投資期與存續(xù)期不匹配的障礙。截至2021年底，我國當(dāng)前存續(xù)的2091個ABS產(chǎn)品中，1120個期限小于5年，占比超過53%，而基礎(chǔ)設(shè)施及保障性租賃住房類項目運營周期一般為10-30年。對于以租賃收益權(quán)作為投資標(biāo)的的保障性租賃住房ABS類產(chǎn)品，項目存續(xù)周期的前3-5年屬于培育期，這一期間房屋空置率高、租賃收益不穩(wěn)定等問題均對產(chǎn)品收益率存在影響。因 此，現(xiàn) 有 的ABS類REITs及REITs產(chǎn)品設(shè)計無法覆蓋項目存續(xù)期的障礙，將直接導(dǎo)致產(chǎn)品估值偏低、收益率偏低，影響投資者積極性。

3.底層資產(chǎn)收益率低的障礙。2021年發(fā)行的首批9只基礎(chǔ)設(shè)施REITs正式上市，涉及產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉儲物流、生態(tài)環(huán)保、高速公路四大板塊，平均派息率約為6%，符合資產(chǎn)證券化投資回報率最低要達(dá)到4%、國有資產(chǎn)保值增值等要求。但據(jù)公開資料顯示（見圖2），2020年國內(nèi)27個重點城市租金回報率僅為1.23%至3.30%，而保障性租賃住房的租金與同地段其他城市公寓相比更低，且不能根據(jù)市場需求靈活調(diào)整租金，這也進(jìn)一步降低了租金回報率，進(jìn)而導(dǎo)致投資回報率難以達(dá)到發(fā)行要求。

圖2 2020年全國主要城市租金回報率情況圖

4.保障性租賃住房REITs稅負(fù)過重的障礙。目前的基礎(chǔ)設(shè)施REITs相關(guān)制度設(shè)計中較少涉及稅收制度安排。在我國現(xiàn)行稅收框架下，設(shè)立保障性租賃住房REITs過程要繳納十余種稅（見表1）。其中，交易環(huán)節(jié)有契稅、印花稅以及土地增值稅和所得稅，特別是土地增值稅適用超額累進(jìn)稅率，導(dǎo)致持有時間越長、增值空間越大的資產(chǎn)發(fā)行REITs的成本反而越高；持有運營環(huán)節(jié)有以租金收入征收的增值稅、企業(yè)經(jīng)營所得的所得稅以及房產(chǎn)稅；收益分配階段有25%企業(yè)所得稅和20%個人所得稅等。因此，稅負(fù)直接導(dǎo)致了保障性租賃住房資產(chǎn)證券化的成本增高，降低了資產(chǎn)估值，進(jìn)而降低了其對投資者的吸引力。其中運營期間針對租金收入的增值稅、房產(chǎn)稅與企業(yè)所得稅直接降低了項目現(xiàn)金流，是阻礙投資回報率高于4%的一大因素。

表1 保障性租賃住房REITs設(shè)立、運營、收益分配和終止環(huán)節(jié)稅負(fù)情況表

5.專業(yè)人才團隊不足的制約。保障性租賃住房REITs是新產(chǎn)品新事物，國內(nèi)并沒有可借鑒的案例，國外案例又因法律、稅收等制度框架不同，參考價值有限。同時，保障性租賃住房REITs涉及房地產(chǎn)投資、金融、稅務(wù)稅法、政策研究、項目管理等專業(yè)實務(wù)，需要綜合能力強的跨學(xué)科人才支持。但我國目前還沒有院校專門開展保障性租賃住房等基礎(chǔ)設(shè)施REITs人才的培養(yǎng)。同時，因基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs啟動時間晚，實踐層面也存在機會少、案例少的困境。專業(yè)人才團隊不足直接影響保障性租賃住房REITs的發(fā)行進(jìn)展與其底層資產(chǎn)的運營管理水平，而這又進(jìn)一步影響投資者對REITs產(chǎn)品投資的信心。

二、發(fā)行保障性租賃住房REITs的風(fēng)險點

公募REITs市場在法律層面還存在很多空白與模糊空間，在進(jìn)行保障性租賃住房REITs試點過程中，還應(yīng)注意防范以下5個

風(fēng)險點：

1.底層資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易突破現(xiàn)行法律的合規(guī)性風(fēng)險。保障性租賃住房用地構(gòu)成多元復(fù)雜，包括產(chǎn)業(yè)園區(qū)用地、租賃住房R4用地、集體經(jīng)營性建設(shè)用地、商業(yè)辦公用地以及國有企業(yè)自有用地等。其中產(chǎn)業(yè)園區(qū)用地、租賃住房R4用地、集體經(jīng)營性建設(shè)用地等因土地成本較低，是保障性租賃住房REITs優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)池，但因這些土地產(chǎn)權(quán)均不可交易，而設(shè)立REITs過程中，卻又必須將產(chǎn)權(quán)劃轉(zhuǎn)到新設(shè)立的項目公司，這是突破現(xiàn)行法律法規(guī)的風(fēng)險點。

2.社會資本急功近利的風(fēng)險。保障性租賃住房REITs在提供沉淀資產(chǎn)退出機制的同時，也為項目建設(shè)方、運營方提供了推卸責(zé)任的機會。保障性租賃住房REITs產(chǎn)品的設(shè)計發(fā)行原則應(yīng)是鼓勵保障性房地產(chǎn)開發(fā)類項目的建設(shè)單位努力轉(zhuǎn)型成為建設(shè)-運營一體化的服務(wù)供應(yīng)商，通過項目建成后的長效運營獲取長期合理的投資回報，并利用證券化市場交易機制實現(xiàn)沉淀資產(chǎn)的變現(xiàn)退出。但是退出機制的建立，也為部分急功近利的項目建設(shè)單位追求短期內(nèi)資本的快速增值變現(xiàn)而忽視項目建設(shè)與運營質(zhì)量，將風(fēng)險隱患直接轉(zhuǎn)移到資本市場提供可能。

3.無法有效實現(xiàn)風(fēng)險隔離的 風(fēng) 險。現(xiàn) 行ABS類REITs及REITs產(chǎn)品的資產(chǎn)證券化過程較難實現(xiàn)真正的破產(chǎn)隔離。基礎(chǔ)資產(chǎn)及其風(fēng)險收益與原始權(quán)益人完全剝離是資產(chǎn)證券化的必要條件，基礎(chǔ)資產(chǎn)的所有權(quán)及運營權(quán)需要“真實出售”給SPV公司。但當(dāng)前資產(chǎn)證券化過程往往需要原始權(quán)益人對基礎(chǔ)資產(chǎn)繼續(xù)代理行權(quán)，或為基礎(chǔ)資產(chǎn)收益提供擔(dān)保。因此基礎(chǔ)資產(chǎn)運營期現(xiàn)金流及基礎(chǔ)資產(chǎn)本身仍和原始權(quán)益人資金、資產(chǎn)及負(fù)債混同，一旦原始權(quán)益人面臨破產(chǎn)，基礎(chǔ)資產(chǎn)可能會被歸入破產(chǎn)清算范圍，ABS產(chǎn)品的投資者將承擔(dān)兌付風(fēng)險。

4.REITs底層資產(chǎn)類型單一且集中的風(fēng)險。保障性租賃住房REITs的底層資產(chǎn)類別僅為保障性租賃住房，且往往選擇同一城市中不同地段的幾處保障性租賃住房，風(fēng)險較為集中。一旦該城市出現(xiàn)發(fā)展滯緩或住房行業(yè)出現(xiàn)不景氣的現(xiàn)象，將會直接影響REITs的價值。而縱觀國際上成熟市場的REITs產(chǎn)品，往往租賃住房會與辦公、商場、娛樂場所、醫(yī)療中心等多種類型資產(chǎn)打包整體入池，分散產(chǎn)品風(fēng)險。因此，在發(fā)展保障性租賃住房REITs時應(yīng)關(guān)注底層資產(chǎn)過于集中這一風(fēng)險點。

5.估值與投資收益不確定性大導(dǎo)致募集失敗的風(fēng)險。從國內(nèi)外發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs的經(jīng)驗來看，REITs產(chǎn)品估值的優(yōu)勢在于以未來現(xiàn)金流為基礎(chǔ)，多采取現(xiàn)金流折現(xiàn)法，但是以20年發(fā)行期為例，保障性租賃住房未來每年的出租率及租金增長率不確定性很大，這會極大影響估值水平。同時，也正因為每年的收入不穩(wěn)定，REITs投資收益也面臨不確定性大的風(fēng)險，兩者疊加，增加了保障性租賃住房REITs募集失敗的風(fēng)險。

三、推進(jìn)我國保障性租賃住房REITs發(fā)展的對策建議

加快推進(jìn)我國保障性租賃住房REITs發(fā)行，能夠有效擴大保障性租賃住房供給，極大增強人民群眾獲得感、幸福感。因此，筆者認(rèn)為有必要加快推進(jìn)保障性租賃住房REITs，并建議從制定“一個發(fā)行指南”、出臺“一批配套政策”、推廣“一種交易結(jié)構(gòu)”、培養(yǎng)“一批專業(yè)人才”、形成“一套運作機制”等5個“一”著手：

1.制定“一個發(fā)行指南”：建議出臺適應(yīng)各地實情的保障性租賃住房REITs發(fā)行指南。目前全國各地都在謀劃發(fā)行保障性租賃住房REITs，但實際已進(jìn)行該項試點任務(wù)的寥寥無幾，究其原因在于還未形成一個確定性較強的指導(dǎo)性文件。因此，建議加緊出臺保障性租賃住房REITs發(fā)行指南，確定保障性租賃住房的屬性、保障性租賃住房REITs的實施條件、產(chǎn)品設(shè)計等關(guān)鍵問題，指導(dǎo)各地方政府加快推動保障性租賃住房REITs發(fā)展。

2.出臺“一批配套政策”：建議出臺與保障性租賃住房REITs發(fā)展相適應(yīng)的專項稅收政策與優(yōu)惠措施。從國外經(jīng)驗看，稅收政策是REITs黃金期的催化劑，美國、新加坡等國家在針對REITs進(jìn)行稅收改革后，權(quán)益型REITs投資者積極性大增，并迎來了權(quán)益型REITs高速增長期。因此，保障性租賃住房REITs發(fā)展亟需突破稅收政策的痛點，建議基于受益人負(fù)擔(dān)、避免重復(fù)征稅、扶植公益事業(yè)、兼顧公平效率等因素確定保障性租賃住房REITs稅制的基本原則，探索實施對保障性租賃住房REITs運營期企業(yè)所得稅25%減征或有條件免征，對收益分配環(huán)節(jié)個人投資者的所得稅參照股票市場分紅利得征稅辦法，稅負(fù)與持有期限掛鉤（分為0、10%、20%三檔），持有1年以上可免征所得稅等稅收政策。

3.推廣“一種交易結(jié)構(gòu)”：建議發(fā)展運用公司型REITs交易結(jié)構(gòu)。盡管2021年我國發(fā)行上市的首批9只基礎(chǔ)設(shè)施REITs均采用契約型結(jié)構(gòu)，這樣做可以減少REITs設(shè)立的法律程序，容易為管理層和投資者接受，但不可避免存在交易結(jié)構(gòu)復(fù)雜、成本高、委托代理風(fēng)險高等劣勢。公司型相較于契約型有著管理層級扁平、管理費用較低等優(yōu)勢，且可以直接持有非證券資產(chǎn)即物業(yè)，無委托代理風(fēng)險。因此，建議發(fā)展運用公司型保障性租賃住房REITs，并探索允許公募基金持有租賃住房資產(chǎn)或底層資產(chǎn)項目公司的100%股權(quán)，進(jìn)一步將保障性租賃住房REITs簡化為兩層結(jié)構(gòu)。

4.培養(yǎng)“一批專業(yè)人才”：建議加強保障性租賃住房REITs人才培養(yǎng)。保障性租賃住房REITs涉及跨學(xué)科多專業(yè)知識，需要具有較高綜合能力的復(fù)合型人才支持，但目前我國在實踐和理論方面人才培養(yǎng)都存在滯后情況。因此，建議大力支持產(chǎn)學(xué)協(xié)同人才培養(yǎng)模式，鼓勵支持有深厚學(xué)科基礎(chǔ)的高校結(jié)合自身特色，自主開設(shè)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化方向?qū)I(yè)，并與企業(yè)、政府管理部門等合作，共同培養(yǎng)保障性租賃住房REITs中高端人才。同時，加強企業(yè)、咨詢機構(gòu)和行業(yè)協(xié)會在繼續(xù)教育方面的合作與銜接，鼓勵對企業(yè)、智庫等單位在職人員進(jìn)行繼續(xù)教育培訓(xùn)，加強我國房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化人才的培養(yǎng)。

5.形成“一套運作機制”：加快建立省級跨部門聯(lián)動機制。保障性租賃住房REITs試點工作的推進(jìn)，在國家層面就至少涉及財政部、住建部、發(fā)展改革委、證監(jiān)會、稅務(wù)總局等部門。因此，為推進(jìn)保障性租賃住房REITs創(chuàng)新，需要加快成立省級保障性租賃住房REITs跨部門政府工作領(lǐng)導(dǎo)小組，加強管理部門之間的合作與協(xié)同，加強對保障性租賃住房REITs的設(shè)立、運營與收益分配等環(huán)節(jié)及各主體進(jìn)行規(guī)范化管理，實現(xiàn)保障性租賃住房REITs監(jiān)管政策協(xié)同推進(jìn)。