房地產業良性循環：邏輯框架與政策路徑

李 超

（1.中國社會科學院財經戰略研究院，北京市 100006；2.中國社會科學院大學應用經濟學院，北京市 102488）

一、問題的提出

房地產業是我國國民經濟的重要支柱產業，對防范化解系統性風險具有重要作用。房地產業的良性循環和健康發展一直以來都是國內外宏觀經濟和房地產研究關注的重點。自1998年住房市場化改革以來，遏制部分熱點城市房價過快上漲的限貸、限購、限價、限售政策層出不窮。然而，王頻等[1]和陳小亮等[2]的研究指出，過去各地出臺的限貸、限購等短期應急性調控政策并未產生抑制房價非理性上漲的顯著效果。黨的十九大以來，住房制度改革和房地產長效機制建設進入快車道。2017年和2018年中央經濟工作會議連續強調要構建房地產市場健康發展長效機制。2020年底，監管部門針對供給端密集出臺調控政策（如規范房地產企業融資的“三道紅線”政策、管控銀行業金融機構涉房貸款的集中度政策等）。2020年10月，黨的十九屆五中全會通過的《中共中央關于制定國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和二〇三五年遠景目標的建議》明確提出，要“推動金融、房地產同實體經濟均衡發展”，“形成國民經濟良性循環”[3]。2021年中央經濟工作會議提出，要“因城施策促進房地產業良性循環和健康發展”[4]，由此拉開了房地產新發展模式改革的序幕。

房地產業良性循環是一項復雜的系統工程。2017年以來，我國開始逐步加強對房地產供給端的調控，特別是“三道紅線”和涉房貸款集中度政策出臺以來，對房地產企業資金鏈的監管力度逐步加大[5]。在從嚴調控政策之下，房地產企業的信貸資源結構與信貸期限結構出現了明顯變動，對企業投融資決策造成很大影響。為規避政策層面針對房地產業的融資約束，越來越多的房地產企業開始實施多元化戰略，或對已有的多元化戰略進行調整[6]。吳永鋼等[7]發現，經濟政策不確定性加大會導致我國A 股上市房地產企業整體杠桿率下降，且對短期杠桿率的抑制作用更明顯。荊中博等[8]指出，由于房地產具有良好的信貸抵押性和穩定地方經濟發展的重要作用，經濟政策不確定性的加大會提高房地產企業的融資和投資規模。李嘉等[9]通過構建“負債-投資發散（收斂）模型”分析框架，探討了住房金融化背景下的房企負債投資行為及其空間分異，認為房地產企業去杠桿應循序漸進、分級引導。與此同時，持續的調控政策也使房地產市場交易、消費、租賃等環節多年來累積的循環不暢的問題逐步暴露出來。梁若冰等[10]基于上市房企2008—2013年和2015—2019年數據以及強度雙重差分模型的研究發現，兩輪限購政策均顯著降低了上市房企的市場價值，第一輪限購主要通過企業經營風險影響投資者預期，第二輪限購主要通過影響房價改變投資者預期。由于房地產市場存在壟斷、信息不對稱、負外部性和不正當競爭等市場失靈現象，如何對房地產市場主體進行有效的規范和約束是各級政府共同面臨的難題[11]。當市場秩序較為混亂時，政府應及時出臺調控和管制措施；當市場秩序恢復時，不合時宜的調控管制措施應有序退出，以保障市場良性循環。賀一舟等[12]通過研究我國限購、限貸、限價和限售等調控政策的效果發現，限購政策與限貸政策對一、二線城市的調控效果十分明顯，限價政策和限售政策對二線城市的調控效果不明顯，他們認為要準確把握調控政策的差異性和時效性。安輝等[13]認為，房地產限售政策與限購政策同時出臺，可以有效增強對房價的抑制作用，但考慮到在部分城市推出限售政策可能會導致房地產交易降溫、經濟下滑，要避免在全國范圍內不加區分地推行限售政策。

隨著房地產與經濟脫實向虛討論的逐漸深入，房地產與相關產業鏈之間的良性循環問題引發了學術界的關注和政策的跟進。一方面，房地產業的快速發展可通過財富效應提高收入水平，促進產業結構升級[14]，提高制造業與房地產業的耦合度[15]。另一方面，房地產業的非理性繁榮可通過擠出效應抑制消費增長，阻礙產業結構升級[16]，推動制造業工資上漲[17]，抑制勞動力的集聚[18]。在討論房地產與實體經濟間互動關系的文獻中，認為房地產業擠占實體經濟發展空間、不利于國民經濟良性循環的居多[19-20]。但也有研究認為，我國房地產與經濟增長之間可能存在倒U型的非線性關系。當房價較低或市場不景氣時，將刺激房地產市場拉動經濟增長；當房價較高或上漲較快時，房地產市場的繁榮會影響金融穩定性，不利于經濟可持續發展[1]。綜上所述，由于樣本選擇和研究方法存在差異，有關房地產業良性循環的研究結論不盡一致。從政策層面看，準確執行房地產金融審慎管理制度、暢通存量房交易流通渠道、因城施策促進房地產業良性循環和健康發展，是新發展階段貫徹落實“房住不炒”、防范化解房地產金融風險政策的重要內容，亟待學術界和實務部門進行深入研究探討。

二、房地產業循環：現狀與問題

受新冠肺炎疫情、國際國內經濟形勢和房地產金融審慎管理政策影響，2020年以來我國房地產市場降溫趨勢明顯，土地購置面積下降、開發投資增速下滑、房企金融風險加大，開發、交易、租賃等諸多市場環節面臨預期轉弱、循環不暢等結構性問題，對此須予以高度重視。

（一）房地產開發和按揭環節

2012年以來，工業和國有建筑業資產負債率總體呈現下行趨勢，房地產企業資產負債率卻逆勢上行（如表1所示）。“三道紅線”融資新規出臺以來，部分負債水平較高、償債能力較弱的頭部房企面臨融資成本上升、資金鏈循環不暢等問題。2022年7月，100家典型房企的融資總量同比下降62.9%。其中，境內債權融資、境外債權融資和資產證券化同比分別下降33.6%、92.4%和89.4%①。近期，房地產企業債務違約事件時有發生，因前期風險尚未完全出清，房地產企業在開發投資、土地購置、發債融資上較為謹慎。雖然部分房企通過股東注資、債務展期、交換要約等方式籌資或延長借款期限，但由于標準普爾、穆迪等國際評級機構下調了對中資房地產企業的評級，個別地區和金融機構在落實房地產企業金融審慎管理制度過程中存在“一刀切”和層層加碼的現象，市場預期、房企現金流和行業信用狀況無明顯改觀，資金鏈良性循環壓力較大。

表1 2012—2020年我國工業企業、國有建筑業企業與房地產企業資產負債率 %

2022年以來，為支持購房者合理住房需求，多家商業銀行緊跟政策步調對房貸利率進行了下調。但從橫向看，我國主要城市房貸利率仍高于日韓鄰國和歐元區平均水平。中國人民銀行數據顯示，2022年6月，我國金融機構人民幣個人住房貸款加權平均利率為4.62%。同期，韓國新增房貸的加權平均利率為4.04%，日本主要銀行的長期貸款利率為1.2%，德國、法國的房貸平均利率分別為2.57%和1.35%②。在全球“寬貨幣、低利率”政策背景下，避險投資存在通過炒高我國熱點城市房屋資產價格獲取資產與套匯雙重收益的動機。此外，新冠肺炎疫情仍在持續，實體經濟尤其是中小企業發展面臨較多困難。在房地產金融審慎管理政策背景下，旨在支持實體經濟復蘇的信貸資金存在違規流入房地產領域的獲利機制。與按揭貸款相比，經營貸具有可貸金額多（可貸總房價7～8成）、貸款利率低（年化利率低1個百分點以上）、辦理周期短（5～10天）、還款方式靈活等優勢，優質客戶的消費貸年利率可低至3.6%左右，中小微企業的經營貸優惠利率可低至3.5%左右。在當前市場交易中，有相當比例的貸款人違規使用經營貸、消費貸等利率較低的貸款產品來置換房貸。因此，房地產領域的限貸政策對降低房地產供需兩端杠桿率效果明顯，但由于按揭貸款與經營貸、消費貸之間利差巨大，監管部門對貸款投向的監控難度加大。

（二）存量房交易和消費環節

自1998年住房市場化改革以來，隨著我國住房供給持續增加，住房市場結構已經演變為巨大存量與有限增量的組合，住房總量供給不足的問題已經得到基本解決，但存量住房分配不均的問題開始凸顯。根據住建部門的統計，2020年我國城鎮居民家庭人均住房面積已超過40平方米。中國人民銀行的調查報告顯示，我國城鎮居民家庭住房擁有率為96.0%，戶均擁有住房1.5 套。一線城市二手房成交占比已經超過50%，未來會有越來越多的城市進入存量房時代。在當前形勢下，以增量為主的調控方式已無法適應市場需求，各地應在保證一定增量供給的前提下積極盤活存量房市場。2015年以來，我國居民收入水平穩步提高，二孩家庭數量因生育政策調整而增多，改善基本居住條件的需求快速增長。建于20世紀八九十年代和21世紀初期的存量住房，在建筑質量、生活舒適度等方面存在很大提升空間。大中城市通勤時間長、市中心交通擁堵等問題比較突出。現如今，既存在年輕人小換大、遠換近的改善型需求，也存在部分老年人大換小、近換遠的以房養老需求。

現行普通住宅和非普通住宅認定標準不盡合理，認房又認貸的限購限貸政策和與房產證年限、住房數量嚴格掛鉤的交易稅費政策導致二手房存銷比過高、交易循環不暢，這些不利于合理住房需求的釋放。從十大樣本城市③看，商品房存銷比自2015年開始呈現上升趨勢，其中二線城市商品房存銷比上升趨勢更為明顯。2021年12月，我國二線城市商品房存銷比已升至13.45，達到近10年來的最高水平（如表2所示）。此外，我國現行房地產稅制結構存在“重交易、輕保有”問題，即在保有環節對城市個人住房不征稅，在交易環節征稅較多。市場調研表明，由于房產證年限以及住房唯一性不同，同一套二手房交易所涉及的契稅、增值稅、個人所得稅等主要稅費總和的差異，最高可達房屋總價的6%以上。從便利性、交易風險等方面看，更多單套住房改善型家庭傾向于先買后賣的交易方式，但這會導致“非唯一住房”的情況發生，需要多繳納契稅和個人所得稅。為減少交易稅費支出，一、二線城市中大多數單套住房家庭迫不得已選擇先賣后買、在交易期間租房過渡的方式，這額外增加了他們的交易時間和換房成本。

表2 2012年以來我國十大樣本城市年末商品房存銷比變化趨勢

（三）房地產租賃市場

受租金收益率低、長租公寓爆雷事件影響，當前租賃企業籌融資壓力較大，一線城市住房租賃機構化率不足15%。機構租賃以輕資產和分散式租賃為主，自持和集中式住房租賃發展緩慢，這容易導致行業過度輕資產化和企業經營策略短期化。在沒有政策性金融支持的情況下，以較低的租金收益進行權益融資十分困難，通過金融工具創新來拓展長期融資渠道也很難。房地產租賃市場還存在社會資金對租賃市場投資積極性不高，租賃市場法律法規體系不夠健全，租賃住房的建筑結構、安全標準、功能設施、成套水平、品質環境有待進一步提升，專業租賃機構培育不足，租購同權政策落實不到位，公共租賃住房建設有待加強，熱點城市“長收短付”“高收低租”“隨意漲租”等市場亂象較為普遍等問題。根據智研咨詢測算，2021年我國城市房屋租賃住房人口數量約2.3 億人，租賃市場規模約2.2 萬億元，分別同比增長4.5%和15.8%④。西南財經大學調查顯示，2018年我國城鎮家庭住房租賃比例僅為19.2%，遠低于多數國家和地區30%～40%的比例⑤。重點城市的平均租金收益率僅為2.31%，遠低于美國、日本等發達國家5%以上的水平⑥。在政策層面，利用集體建設用地建設租賃住房試點、“工改租”與“商改租”試點方案仍在推進，但項目規劃和開發建設相關實施細則尚不明確。通過貸款擔保、貼息等財政補貼措施來支持相關市場主體的做法尚未全面推廣。

（四）住房保障市場

住房保障制度是房地產市場長效機制建設的關鍵內容。長期以來，保障性住房在一定程度上解決了中低收入家庭的住房問題，促進了社會諧穩定。但近年來保障房在功能定位、建設運營、分配準入和退出等環節暴露出一些共性問題，對此須予以高度重視。一方面，產權式保障房與租賃型保障房結構失衡。截至2021年6月，全國累計建設保障性住房8 000多萬套，但產權式保障房占比較大，租賃型保障房占比較小⑦。租賃型保障房建設比例長期低于30%，甚至不到產權式保障房建設比例的一半。經濟適用房、兩限房、棚戶區改造房、共有產權房等產權式保障房資金回收快，很受地方政府和房地產企業青睞，但這些住房只能發揮一次性保障功能。過去的保障性住房建設在一定程度上減輕了產權式住房保障壓力，但無法有效滿足租賃型保障需求。另一方面，當前保障性住房存在一定的供需錯配問題。保障性住房主要服務于新市民和青年人，這類群體對配套公共服務和居住品質要求較高。大多數供需矛盾較為突出的城市，對保障性住房租購同權政策的落實情況并不理想，導致租房家庭子女難以就近入學，很多在建項目只能滿足短期性和過渡性租賃需求。大量保障性住房在建成后因位置偏遠、需求不足等問題而被空置、違規銷售轉租或用于辦公經營，導致保障房作用發揮不夠，保障房群體職住失衡。受財政資金限制，地方政府通常會將公共租賃房、人才住房等項目與保障性租賃住房項目進行合并統籌。由于在規劃和建設時未明確保障范圍和覆蓋對象，很難實現對不同服務群體的供需匹配。

（五）房地產用地市場

房地產長期穩定發展離不開土地制度的改革，“穩地價”要與“穩房價”“穩預期”協同推進。現行土地出讓主要采取“招拍掛”的制度模式，其實質是地方政府在壟斷土地供給的前提下，按照“價高者得”原則出讓住宅用地，存在推高地價房價的競拍機制弊端。與此同時，在我國工業化與城鎮化進程中，建設用地總量擴張與居住用地相對稀缺的現象同時存在，即居住用地和工業用地供應結構失衡。從國家層面看，在發達國家土地供應結構中，城市居住用地和工業用地占比分別為50%和10%～15%，而我國城市居住用地和工業用地占比分別為31%和20%[21]。從特大城市層面看，紐約、倫敦、東京、首爾等國際大都市的居住用地占比多在42.2%～62.5%之間，而2020年北京、上海、深圳等供需矛盾緊張的一線城市的居住用地占比均不足30%，其中深圳的占比僅為22.6%，甚至低于國家標準（25%～40%）的下限[22]。從需求端看，隨著實體經濟增速下滑，互聯網和電商不斷沖擊傳統購物、營銷和辦公模式，近年來物業類型分化加劇，重點城市相繼出現住宅供給不足、辦公樓和商業營業用房相對過剩的局面，住宅的去庫存速度明顯優于辦公樓和商業營業用房。

此外，土地利用總體規劃和土地利用年度計劃尚未松綁，用地指標的供給彈性依然過小，對市場需求的反應明顯滯后，地方政府很難根據房地產用地市場實際需求及時調整土地供應量。當前，一線城市和熱點二線城市普遍存在對住宅用地最低供應比例落實不到位、最高限價和熔斷等限炒競拍政策缺失問題。從2012年以來我國住宅用地成交情況看，成交土地數量、成交土地面積、成交土地規劃建筑面積呈現出不升反降的趨勢，而樓面價卻從2012年的938.13 元/平方米上漲至2021年的3 592.31 元/平方米（如表3所示）。從租賃用地出讓情況看，盡管其直接出讓價格低于商品住房用地，但仍須一次性繳納70年土地出讓金，而租賃房房租一般按月收取，這造成了租賃用地供應機制與長租房市場發展不匹配的問題。

表3 2012—2021年我國住宅用地成交情況

（六）房地產上下游產業鏈

我國是發展中大國，房地產業是關系國計民生的支柱產業。房地產開發需要大量的資金購置土地、拆遷安置、覆蓋建筑成本，資金鏈被視為房企的生命線。2003年以來，房地產市場高速擴張。由于行業利潤率高、資金回籠速度快，房地產行業在投資上很容易出現“潮涌現象”，即眾多投資像潮水一樣，一波接著一波涌向房地產業。在“漲潮”之時，每家房企都對其投資選擇抱有很高的回報預期，地方政府出于政績和土地出讓金方面的考慮會給予相關政策支持，金融機構受“羊群行為”影響樂于對其融資，各類住房需求主體會傾盡幾代人的儲蓄踴躍購房。2017年以來，伴隨著房地產業供需兩端調控的升級，市場逐步向理性回歸，房地產投資逐漸“退潮”。隨著房地產業整體利潤率的逐步下降和土地成本、勞動力成本、財務成本、拆遷安置費用的逐步上升，房企的債務問題日益凸顯。綜合來看，在市場高速擴張期，房地產業在開發和按揭環節占用大量金融資源，這進一步擠壓實體經濟發展空間，顯著降低居民消費率，提高一般要素價格成本，從而影響產業轉型和技術創新。市場一旦進入下行周期，房地產業累積的債務風險就會加速向上下游產業鏈傳導，帶來建筑工程、建材家居、裝修設計、酒店會展、融資擔保等上下游行業財務風險的增加，以及爛尾樓、農民工工資拖欠、供應商款項拖欠、產業債務鏈等一系列問題。為避免回款損失，供應商可能會加緊催款或暫停材料供應，這客觀上會對房企債務形成集中擠兌，導致在建工程停工，加快流動性風險在上下游產業鏈的傳導。

三、房地產業良性循環的邏輯框架

針對房企所面臨的流動性問題，以及房地產開發投資和銷售的下行趨勢，2021年中央經濟工作會議首次在要求房地產業“健康發展”的同時要求其“良性循環”，這在政策層面具有重要的理論深意。當前，我國房地產業的高速擴張期已經過去，供需總量和結構關系發生轉折性變化，房地產企業運營模式、市場結構、管理調控方式亟待調整。反觀我國住房市場化改革以來的調控政策組合，無論是“國八條”“國六條”“九部委十五條”“國四條”“國十一條”“新國十條”“新國八條”與“國五條”，還是近兩年出臺的“三道紅線”和涉房貸款集中度政策，都更多使用限貸、限購、限價、限售等以堵為主的短期行政調控手段，而較少使用增加要素供給等以疏為主的供給側調控手段。因此，根據當前房地產市場形勢的變化，從加快房地產業結構性改革、不斷探索新的發展模式出發，采用疏堵結合的政策組合，將更有利于釋放房地產市場特別是存量房市場活力，這也是未來推動我國房地產業良性循環和健康發展的主要政策取向。

房地產業良性循環指在房地產開發、經營、服務活動中各類要素相互促進、共同發展，這是一種可持續、高質量的循環。王韶[23]從良性循環的內涵出發指出，房地產業良性循環應包括房企自身發展的良性循環、房地產市場的良性循環、房地產及相關產業的良性循環。亢舒[24]進一步指出，房地產業良性循環應著力改善房企融資及購房者信貸環境，暢通融資、拿地、銷售、貸款、回款等各環節，突破二手房、租賃房、保障房供需堵點。由住房市場化改革以來我國的代表性調控政策及相關研究可知，房地產業良性循環應堅持“房住不炒”的戰略定位，以開發和按揭環節的資金鏈良性循環為改革重點，以存量房市場、租賃市場、保障房市場、土地市場良性循環為重要抓手，以上下游產業鏈良性循環為主要目標，通過探索以房地產業良性循環為基礎的新發展模式，加快推進供給側結構性改革和房地產市場長效機制構建。

綜合來看，房地產業良性循環的邏輯框架主要包括以下六個方面（如圖1所示）：

圖1 房地產業良性循環的邏輯框架

一是開發和按揭環節的資金鏈良性循環。房地產業長期以來的“高負債、高杠桿、高周轉”經營模式，導致其在開發和按揭環節高度依賴銀行信貸，融資渠道單一，資金鏈異常脆弱。房地產市場劇烈波動的風險很容易轉化為銀行信貸風險，這使我國宏觀經濟面臨潛在的風險隱患。通過房地產投資信托基金和資產證券化等融資模式，不斷拓展多元化融資渠道，促使房地產資本市場融資特別是股票市場融資步入規范化軌道，有效改變當前房地產業高度依賴銀行信貸的局面，分散房地產市場金融風險，促進房地產領域資金鏈良性循環。

二是存量房交易和消費環節的良性循環。當前，我國“重交易、輕保有”的房地產稅制結構，以及其他一系列限購限售政策，導致住宅持有成本偏低而交易成本偏高，存量房市場存銷比和空置率偏高，改善型換房需求受到很大抑制。通過有序推進房地產稅制結構改革，暢通存量房交易流通渠道，可以進一步保障住房剛性需求、釋放合理換房需求。

三是房地產租賃市場的良性循環。當前，我國住房租賃市場供需不匹配、秩序不規范、信息不對稱問題突出，我國住房租賃市場發展整體滯后。通過構建租購并舉的消費需求相關利益機制，積極盤活住房租賃市場，對挖掘潛在有效住房需求、促進房地產市場健康持續發展意義重大。

四是住房保障市場的良性循環。當前，高房價、高房租已經成為影響我國城市產業升級、創新發展、擴大內需的巨大障礙。在新時期應加快完善住房保障體系建設，一方面，政府穩房價、穩地價、穩預期的重要政策實踐可以有效擴大內需，釋放國民消費潛力；另一方面，房地產市場長效機制的建設和共同富裕目標的實現，對改善民生、促進社會和諧穩定具有重要意義。

五是房地產用地市場的良性循環。當前，土地指標行政分配、土地市場地方政府壟斷的既有模式是導致高地價和高房價的主要原因。通過建立人地掛鉤、多元供給的房地產用地模式，暢通工業用地、商服用地、住宅用地之間的轉化機制，可以有效解決人地錯配和地價推高房價等深層次問題。

六是房地產上下游產業鏈的良性循環。房地產業影響力大、產業關聯度高，對建筑工程、裝修設計、建材家居、酒店會展、融資擔保等行業拉動作用較強，在形成有效投資、引導消費升級、增加就業崗位方面成效明顯。從國民經濟循環的視角看，要加快推動房地產業上下游、產供銷有效銜接，實現金融、房地產同實體經濟均衡發展。

四、相關政策建議

房地產業是關系國計民生的重要部門，具有“牽一發而動全身”的行業特點。針對當前房地產市場暴露的問題、主要矛盾和重大風險，未來應在深化供給側結構性改革、暢通國民經濟循環的政策框架下，破解房地產業各環節的束縛和堵點，探索新的發展模式，切實促進房地產業良性循環和健康發展。

第一，完善房地產市場調控體系和監測體系，加快構建房地產市場長效機制。加快完善房地產市場法律法規體系，在現有《中華人民共和國城市房地產管理法》《中華人民共和國物權法》《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城鄉規劃法》《中華人民共和國合同法》等法律法規框架下，統籌修改和完善房地產市場法律法規體系，穩步推動我國房地產市場法治化進程。強化并落實房地產調控的中央政府監督責任和地方政府主體責任，中央研究確立房地產市場監測指標體系和預警機制，地方結合評估和反饋信息因勢利導，對調控政策內容進行補調、適調、升級、細化。在逐步推進完善不動產統一登記制度的同時，建立一個公開、有效、透明的統計信息體系，從技術上對剛性需求、改善型需求與投資投機型需求進行有效甄別。進一步完善房地產市場日常監測、月度分析、季度評價、年度考核調控機制，將房地產市場運行質量納入地方政府年度考核指標體系。根據當前房地產調控形勢，建議將城市群和都市圈作為我國房地產市場差別化精準施策、協同聯動調控的主要區域。在京津冀、長三角和粵港澳大灣區等熱點區域，增強城市之間調控政策的協調性及區域振興規劃與住房市場調控之間的關聯性，謹防利好政策成為房地產炒作利器，有效抑制投資投機型需求的區域輪動和泡沫擴散外延。按照差異化原則推進因城施策和分類調控，加快構建土地、人口、金融、財稅、住房保障等領域長效機制，進一步完善臨時應急性、行政性干預措施的退出機制，逐步實現限價、限售、限購等短期調控政策的有序、良性退出。

第二，準確把握和執行房地產金融審慎管理制度，保障房地產業良性循環的合理資金需求。加快完善靈活準確、合理適度的房地產金融政策，防止大中小城市“一刀切”和執行過程中“層層加碼”的行為，加強對貸款合規性及抵押品的審查力度，避免房地產企業債務風險擴散蔓延。各地要加大對房地產企業債權轉股權支持力度，鼓勵房地產企業由開發轉運營。穩定行業市場預期，盡可能避免房地產金融過度緊縮，保持房地產信貸平穩有序投放，滿足房地產供給端資金周轉需求。針對房地產企業在建已預售的、預期綜合效益較好的和短期現金流不足的項目，銀行業金融機構可發放特殊貸款或提供優惠融資政策，適度加快貸款審批和放款速度，助力房企資金回籠和按時保質交房，保障購房者權益。各級監管部門要加快將房企并購貸款、租賃貸款從開發貸款中單列，不再計入“三道紅線”融資約束指標，提高房企并購重組和轉型質量，從而有效化解房企金融風險。支持以城市投資平臺類公司為基礎，引入土地資產、社會資金、保險資金和財政資金，設立房地產投資基金或資產管理公司，在當地進行房地產項目、資產和債權的收購、重組和盤活，促進房地產企業債轉股和業務轉型。鼓勵提高房企直接融資比重，加快推進房企資產證券化，有效促進資本市場特別是股票市場融資步入規范化軌道。加快完善房地產政策性金融體系，通過定向激勵政策引導金融資源進入保障房和租賃房領域。切實保障剛性需求、改善型需求和租賃需求，在首付比、公積金貸款額度、還款期限上給予適當的政策傾斜。鼓勵和支持金融機構降低首套房貸利率、加快剛性需求放款速度、增加放款額度、延長放款期限、探索租賃房金融業務市場化改革舉措。

第三，有序推進現有房地產稅制結構改革，提高投資投機型購房持有成本，打通存量房流通交易堵點。按照抑制炒房行為、盤活存量住房的雙重目標，適度改變當前交易環節稅負過高、保有環節稅負過低的房地產稅制結構，進一步增加反復交易環節、多套持有環節的成本，適度降低二手房契稅、增值稅、個人所得稅稅率，合并相關稅種，建立逆周期的房地產稅調節機制。按照以量定率、以價定稅的方法，實行累進稅率，根據市場行情和持有套數確定合理的起征點和差別稅率，逐步形成以房地產稅為主體的地方財政收入與公共服務的平衡和良性循環，改變地方政府過度依賴土地出讓收入的現狀。根據新冠肺炎疫情防控和經濟形勢，按照從經濟發達地區過渡到全國、從空置房和高端住房過渡到其他住房的順序，有序推進房地產稅開征試點⑧，增加投資投機者的持有成本，壓縮炒房獲利空間。配合生育政策，在單套住房交易環節對契稅、增值稅和個人所得稅進行適度的抵扣減免，通過減稅降費來暢通住房流通交易渠道。鑒于當前住房租賃企業存在投資額度大、投資收益低、經營較為困難等問題，在房產稅、增值稅減征的基礎上，應對所得稅減免給予一定的政策支持，縮短住房租賃企業投資回報周期。

第四，優化土地供給制度改革，加快完善“人地掛鉤”制度，推動地方政府從土地供給向公共產品供給轉型。積極探索人口流動與建設用地指標掛鉤的土地供應制度，加快建立“人地掛鉤”的城鄉建設用地全國統籌、用地指標跨區域交易制度及監管規則，建立城市群和都市圈“人地掛鉤”制度，根據地方承載的人口、產業和公共服務規模，匹配相應的土地供給指標。在將土地出讓金劃轉稅務部門征收的基礎上，將土地出讓金地方留存比例調整到50%以下，有效弱化地價推高房價的傳導效應。逐步加大中央財政對基本公共服務的統籌和轉移支付力度，增加中央財政對住房保障資金的支持比例。加快形成工業用地、商服用地、住宅用地之間的用途轉換機制，鼓勵城市、鄉鎮進行合理的用地兼容與混合用地設置，解決存量工業用地退出難和變現難的問題。在符合國土空間規劃的前提下，鼓勵集體經營性建設用地在繳納一定土地出讓稅后直接入市交易和轉讓。鼓勵各地政府在制定居住用地供應計劃時，單列租賃住房用地計劃，逐步提升租賃住房供地比例。通過租賃用地土地出讓金年付和分期支付，降低住房租賃企業一次性支付的資金壓力。

第五，探索租購同權和租購并舉發展模式，完善住房保障體系和住房租賃體系，引導社會資金發展保障性租賃房市場。按照“高收入靠市場、中等收入有支持、低收入能保障”的發展思路，加快構建市場與政府動態結合、有效銜接的多渠道住房保障體系。加快推動住房租賃市場立法，制定住房租賃條例和租賃住房建設運營標準，建立承租者保護和承租者市民待遇制度。積極培育專業化、規模化的長租房企業，完善房地產經紀機構及相關從業人員實名備案和信用評價制度。加快落實租金多檔位、補貼標準多元化、房源多元化的保障性租賃住房政策，明確地方政府公租房供給目標，積極探索按照規劃利用集體建設用地建設租賃住房試點，鼓勵和支持地方政府出臺“工改租”“商改租”標準細則，擴大保障性租賃住房增量供給，有效緩解重點城市租賃市場供需矛盾。在全面建設社會主義現代化國家開局起步的關鍵時期，住房保障制度應該由保基本向促發展轉變，即由保障現行的“住有所居”向保障“職住平衡”“宜居宜業”和“品質生活”轉變，應將覆蓋面擴大到城市常住人口和各收入階層居民。堅持以供需匹配為導向，高度重視產城融合、“職住平衡”和配套設施，重點選擇商業辦公密集區域、大型產業園區、高校集中區域布局保障性租賃住房，大力實施“青新市民”安居工程，積極建設保障房二級市場和保障性租賃住房交易服務平臺。鼓勵國有企業或優質民營企業收購出險企業的部分項目，用于建設保障性租賃住房、共有產權房或安居工程產權房。積極引導社會資本進入保障性租賃住房建設經營領域，為新建、改造租賃住房提供多渠道、制度化的長期融資渠道，加快探索社會化融資模式和金融工具創新。

第六，通過有效的經濟結構調整引導房地產業結構調整，推動金融、房地產業同實體經濟均衡發展。堅持金融重點服務實體經濟的原則和導向，堅守“房住不炒”的調控底線，堅決不將房地產業作為刺激經濟的短期手段。及時發現并糾正金融市場對政策理解的偏差，準確把握和執行房地產金融審慎管理制度，保持信貸資金在國民經濟各部門平穩、有序、均衡投放。積極利用北京證券交易所成立契機，持續多點發力做好降本增效工作，切實緩解中小微企業生產經營困難。繼續加大普惠小微企業信用貸款支持政策實施力度，積極拓展中小企業融資渠道和方式，充分考慮按揭貸款與經營貸、消費貸之間的利率差異，嚴防支持實體經濟和小微企業的信貸資金違規繞道進入房地產市場。加快完善政策性金融體系，通過定向激勵政策引導金融資源進入實體經濟、基礎設施領域和保障性民生工程，從根本上優化金融機構信貸資金配置。促使房企加快樹立資產運營商和服務提供者理念，審慎推動房企多元化轉型，積極拓展城市更新、舊城改造項目，關注養老適老產業、綠色建筑業、鄉村振興、文化旅游以及物業服務供應鏈等領域，推動房企從高杠桿、高周轉的規模擴張型向穩健的質量效益型發展轉變。

注釋：

①數據詳見https://company.stcn.com/gsxw/202208/t20220808_4785686.html。

②數據根據中國人民銀行、wind 數據庫相關資料整理。

③十大樣本城市分別為北京、上海、廣州、深圳、杭州、南京、青島、蘇州、南昌、廈門。其中，北上廣深歸類為一線城市，其他城市歸類為二線城市。杭州、南昌用商品房數據，其他城市用商品住宅數據。存銷比等于當月可售套數/近三月成交套數平均值。

④數據詳見https://www.chyxx.com/industry/1108807.html。

⑤數據詳見http://www.fangchan.com/news/7/2022-02-21/6901448695842410510.html。

⑥數據詳見http://admin.fangchan.com/uploadfile/uploadfile/annex/2/2510/5fe052aa643e0.pdf。

⑦數據詳見https://www.chinanews.com.cn/gn/2022/06-08/9774367.shtml。

⑧受當前市場形勢和新冠肺炎疫情影響，房地產投資和投機行為極大收斂，房地產稅的出臺可能對市場產生負面影響，房地產稅可以適當延后推出。