關于房地產企業加強資金管控的相關問題研究

文/曾慶軍（贛州旅游投資集團有限公司）

房地產行業是我國經濟發展的支柱行業，房地產行業的發展狀況對于國民經濟的發展也有著深遠的影響。我國人口基數較大，土地資源有限，并且在傳統思維的影響下，房地產成了人們生活中的必需品。但從近些年房地產行業的發展情況來看，資金問題始終是困擾大多數企業的主要問題，投入大和籌資難等問題給房地產行業的發展帶來了種種約束。為規避房地產行業的財務危機和運營風險問題，便需要從資金管理的角度著手，解決資金管控現存的問題，防范資金風險，全面提高房地產企業資金管控水平。

一、房地產企業資金管控的必要性

從行業性質來看，房地產為資產密集型產業，房地產項目的開展對于資金規模、資金流動性、資金鏈具有非常高的依賴性，并且還有著投資回報周期長、運營風險高等特征，所以資金管控成了房地產企業廣泛重視的問題。房地產項目現金流包含了前期拿地準備、中期項目開發、后期銷售運營等環節，這三個環節都需要大量的資金支持，如何在房地產項目開展的前中后階段科學配置資金、實現資金價值最大化、穩定房地產企業持續運營等都對資金管控提出了嚴格的要求。

企業現金流的動態性特征，主要表現在流向、流程、流量、流速等方面，這四大要素的管控方式便是資金管控，在資金使用和風險控制方面加大力度，實現效益最大化的目標。利用現金流向可以判斷企業經營發展戰略是否可行，流向決策是現金流管控的重點，甚至決定了能否實現最佳現金流；現金流指的是針對某一時間段的現金流動情況進行預測、控制、評價等活動，判斷現金預算的編制與執行是否科學；現金流量則是判斷企業現金流量結構與質量的一種手段，通過量化的數據來反饋企業現金流情況；現金流速能夠反饋企業的資金周轉情況，包括存貨周轉率與應付應收款等指標。

在新常態背景下，房地產行業也需要從原本的粗放化發展轉變為精細化發展，若不具備充足的資金支持，那么在激烈的市場競爭下則難以生存。同時我國針對房地產行業的調控政策相繼出臺，金融機構也對地產行業實施限貸措施，企業所面臨的資金壓力非常大，資金管控能力也面臨著嚴峻的挑戰，企業更需要關注現金流健康問題[1]。

二、房地產企業資金管控的有關問題

（一）資金預算管理存在風險

資金預算管理是房地產資金管控的首要環節，由于房地產企業普遍需要大量的資金用于周轉，而大多數企業都將管理重心放在工程進度、安全、質量、回收等方面，而資金預算管理控制卻可能成為被忽略的環節。房地產項目的開發、建設、銷售等環節都需要資金管控的支持，所以資金管控對于房地產企業來說尤為重要，但從實踐的角度來看，目前房地產行業并沒有標準統一的資金預算管理體系，企業資金預算編制很容易與項目實際脫節。資金預算應當站在企業綜合經營水平、財務水平的基準之上展開，若資金預算不夠合理不夠全面，那么在房地產項目進行期間就可能出現預算超支的問題，嚴重時還可能導致資金鏈斷裂。

（二）資金核算機制不健全

資金核算也是房地產企業資金控制中的重要構成，是房地產企業是否用作企業發展的一種反饋。如今房地產項目涉及內容越來越寬泛，不同的房地產項目涉及的施工內容具有差異，在資金核算時核算流程也存在差別。而部分房地產企業在資金核算工作中并沒有結合具體項目情況實施分類核算策略，很容易造成資金管控存在紕漏。并且資金核算工作中若核算周期和項目進度不一致，也會帶來一定損失或風險。多數房地產企業都會按照一般企業的核算周期，以月度或季度為單位展開成本核算，但在項目建成之后卻不再重視成本核算工作，這使得樓房售價難以及時確定，可能會對房地產項目經濟效益帶來不利影響。

（三）資金預算計劃的編制與執行存在疏漏

基本上所有房地產企業都會關注資金預算管理，利用資金預算的方式來實現房地產項目的有序化進行。在現金預算中，若沒能從資金、流量、管理流程、周轉率控制等角度展開資金控制，可能會與企業的整體戰略目標脫節。忽略資金鏈的循環運作，決策關鍵環節的把控不力，企業在資金循環流動中針對現金流量與流速、流向的判斷也可能存在誤差，嚴重時可能導致資金預算計劃的編制與現實存在明顯脫節，現金流量管理難度進一步提高，也無法保證現金流的穩定性與平衡性。

（四）現金流程管理存在問題

部分房地產項目的現金流管理并沒有實現全過程管控，并且似乎更關注于事后分析，事前預測與事中控制缺位。針對房地產項目的考核也通常為利潤導向型，現金流管理較為滯后。在工程實踐中無法充分結合造價預算與財務預算，所編制的資金預算計劃對于事中控制也沒有太大幫助。完整可行的業務控制流程是保障房地產企業健康發展的重要條件，同時也是控制經營風險、提高項目經濟效益的關鍵要素，決策流程從項目確立、客戶服務等方面若不具備話語權，可能造成企業在市場中的信譽受到影響，內部資金的集中管控不足無法獲取完整可靠的資金信息，不利于內部資金的統籌管理。此外，企業資金流向與流量失控也容易造成資金管理風險，若房地產企業具有階段性閑置資金的問題，資金利用率較差，容易引發資金調配問題，財務支出費用進一步提高，提升經營成本[2]。

（五）融資效率不高

目前房地產行業的融資市場體系不夠健全，融資效率低也會導致房地產企業項目融資以及資金管理難以達到理想效果。通常情況下，房地產企業融資大多選擇銀行貸款的方式，這也是房地產企業融資的主要途徑。但在政策環境下企業所采取的融資方式也有所區別。如在宏觀政策環境較為寬松時，中國人民銀行會利用降低存款準備金率的方式減少貼現率，在市場上購買有價證券，從而提高貨幣供給、控制利息率，這時企業取得貸款更加容易，于是便會提高資金來源中的帶寬比例。而當宏觀調控政策緊縮時，中國人民銀行會提高存款準備金率和再貼現率凍結銀行一部分資產，從而削減貨幣供給增長，房地產企業的帶寬利息率也會提高，并且取得貸款難度更大，這時便需要減少貸款比例，擴大自籌資金占比。但部分房地產企業較為依賴銀行貸款，自籌資金渠道不夠寬泛也不夠完善，同時也面臨著如何選擇的問題，這間接影響著房地產企業的融資效率。

三、房地產企業資金管控的有關對策

（一）強化資金預算管理風險控制

其一，房地產企業應當構建完善的資金預算管理制度，邀請專業的財務會計專業人才，明確不同崗位人員的責任與職能，并且通過培訓教育活動落實管理制度。

其二，建立資金預算管理專職部門，建立風險評估體系，將企業資金的流入、流出、結余、凈值等數據作為依據，結合企業實際情況對項目風險展開控制，對使用的資金流向進行跟蹤與評估，評價每一個項目的投資回報率，在項目間進行比對，制定對應的風險防控措施，控制資金預算與實際執行的差異，提高資金利用率，以此來控制資金管理風險[3]。

（二）優化資金分配，提高資金流動的穩定性

房地產企業在資金管控中應當做好項目的統籌規劃工作，確保資金的分配可以達到預期的效益。資金的分配與使用期間需要提高監管力度，針對流動資金實施動態化管控，確保現金流穩定性。房地產企業需要結合不同項目的資金需求來展開項目資金使用調研工作，并且根據不同項目的資金使用過程進行檢查，盡可能維持資金的收支平衡。

在監督評價工作中還要做好項目審計工作，確定資金在項目中能否實現有效應用，規避資金流轉周期過長的情況。在此期間，企業還需要做好項目的資金統計工作，數據需要遞交到財務部門進行統一的整合與分析，確保資金流動健康。

（三）關注資金流向的決策管理，做好項目可行性研判

針對房地產企業來說，資金流向決策是資金管控的重要環節，在項目拓展時應當構建動態化的收益測算模型，從而展開決策方案的模擬分析，當確定決策方案可以達到企業經營目標時才能做出最終決策。期間還要重視城市化建設發展進程和土地市場調整情況，抓住時機將現金流投入到能夠滿足企業經營需求的土地資源中，在政策不斷收緊、競爭愈發激烈的背景下合理調控土地資源儲備，尋求戰略合作，降低開發投資對企業帶來的資金壓力與資金風險。房地產產品開發則需要密切關注市場變動，做好市場調研工作，掌握客戶需求情況，根據城市發展與居住需求變化評估產品與房地產行業資金環境等，全方位規劃企業財務戰略，堅持以現金流為主的財務戰略，平衡企業目標與資金能力。還要提高資金管控水平，研究資金來源與獲取方式、資金配比等，構建專業的管理團隊做好資金預算與執行工作，通過經營活動與現金凈流量、自由現金流的控制來降低資金成本，縮短資金使用周期，提高經營活動的安全性與效益性[4]。

（四）優化現金流預測體系，強化現金流全過程管控

現金流是房地產企業經營與發展的根本，房地產項目開發周期較長，現金是否充足決定了項目能否順利推進。對此，房地產企業應當定期分析項目各個時間節點的資金盈余和資金缺口，日常資金的使用需要編制好資金使用計劃，確定先收后支和收大于支的原則，以項目開展為中心展開現金流控制。針對項目層的經營性現金流編制銷售回款計劃與工程進度節點計劃、成本與費用資金計劃、財務稅務計劃等。工程實施與成本控制計劃的編制需要根據銷售指標回款情況展開，調控好工程款的支出比例。利用信息化技術來加深業財融合進度，調整有關的支付和回款計劃，強化銷售相關業務的現金流控制，利用銷售管理平臺做好產品定價、產品認購、產品回款的全過程跟蹤與管理，針對產生的現金流實施全過程監控。強化營銷費用管理，優化營銷采購流程。同時還要利用工程采購管理制度來約束采購支付行為，利用招投標的集中采購模式提高采購計劃管理的可行性，做好資金支付審查工作，確保后續評估審核，保證付款的準確性。經由專業部門針對資金的集中管理進行使用方案編制，針對資金的預算收入、預算支出兩大要點展開資金管控，利用年度資金計劃和季度、月度滾動資金計劃來提高現金流管控實效[5]。

（五）強化現金流量控制

1.動態控制現金流量

很多房地產企業時常出現有利潤但沒有現金的情況，利用現金流量管理來控制資金配置，結合收付實現制的計量原則能夠更加貼近管理要求，利用動態監測的方式把控現金流量，準確反饋項目生產現金流量的能力，控制好資金的收支規模與現金流轉能力。收入一般指銷售房地產產品而生成的現金流，這便需要適當推進開發進度，盡可能早地達到產品預售目標，獲取預售許可。還要利用更靈活的營銷方法來加快銷售進程，提高應收賬款的收款效率，加快賬款回籠。靈活的付款方式能夠讓開發資金按照預期及時回籠，降低財務風險的同時提高經濟效益。現金支付管理的要點在于土地成本與建安工程款支出，可推遲購地首付款時間、延長后續付款周期，或要求施工單位墊資等[6]。

2.密切關注現金流轉速度

對于房地產企業來說，現金流轉速度較慢容易導致現金流斷流的問題，嚴重時還會導致流動資產占用較多營運資金的情況。加快存貨周期可以規避供應脫節的現象，在不影響企業商業信用的條件下適當延長應付款周期，尋找銷售代理并拓展銷售渠道，可以加快資金周轉效率。期間需要編制好年度現金流量規劃，完善計劃體系，將開發計劃與銷售回款計劃、成本支出規劃等充分結合，實現經濟效益最大化的目標，后續環節通常不會出現重大延期的情況。

（六）拓展融資方式，提高企業抗風險能力

對于房地產企業來說，融資渠道單一是困擾很多企業的重大問題，在企業日常經營與管理工作中，房地產企業通常需要更大的現金流，并且還要在房地產項目建設過程和建設后期的管理與銷售環節中提高資金投入力度，所以資金穩定性對于房地產企業來說尤為重要。但從近些年房地產行業的發展情況來看，房地產企業的籌資渠道往往只能限制在銀行融資方面，這并不能滿足房地產企業長遠發展的需求，所以房地產企業在經營發展中必須要考慮好如何利用合理合法的方式進一步拓展自身的融資渠道，并且根據自身現金流情況來控制資金的健康運作。

在此期間，房地產企業可以借助具體項目的優勢吸引更多企業對房地產項目進行投資，從而降低自身的資金壓力和資金風險，若條件允許，房地產企業也可以利用發行債券的方法為項目籌集資金，融資方法與渠道的拓展有利于強化房地產企業的抗風險能力，確保資金鏈的穩定性。

（七）優化資金管控考評體系，精確評價項目效益

若房地產企業資金管控工作缺乏統籌的調度安排，在管理落實中也存在嚴重漏洞則可能導致管理活動不具嚴肅性，有關的執行人員對于資金管控工作也缺乏必要的工作責任心。針對中小型房地產集團企業而言，經營指標考核以及工作任務的落實情況都要建立完善的考核評價體系。企業需要不斷優化現有的資金管控考評體系，針對房地產項目的綜合效益展開全方位評價，進而保證績效考核工作可以落到實處。

具體而言，利用統借統還以及內部往來、普通借貸等內部資金流動的利息差，設計用作績效評價并不實際兌付的管理口徑利率調整，確保資金流動管理口徑利率的高度相符，針對項目經濟效益實施準確評價。例如統借統還的實際利率為6%，有息借貸的實際利息為7%，無息往來利率為0%，房地產企業內部資金流動管理口徑為10%，那么統借統還不實際兌付的管理口徑利率調整為+4%，有息借貸不實際兌付管理口徑利率控制到+3%左右，無息往來不實際兌付管理口徑利率調整為+10%，這一系列操作能夠加強集團子公司的資金成本理念，對子公司的資金管控起到督促效果，讓集團整體在控制稅負壓力的基礎上實現資金管控的強化。

四、結束語

由于房地產企業對于資金的需求量較大，而且資金回報周期較長，所以在資金管理期間可能存在各種不確定因素，在面臨資金管理問題時應當準確抓住問題的根源所在，及時入手解決問題。房地產企業的資金管控工作相對來說較為復雜，企業應當對資金管控予以應有的重視，通過制度的完善和資金流的控制來強化資金管控力度，拓展更多更靈活的資金獲取途徑，并利用縮短資金運轉周期等方式籌集到足夠的資金。

在社會經濟不斷發展的背景下，人們的住房需求也在不斷提高，房地產企業在縮短資金周期和控制資金流的同時也要關注房地產產品的建設開發質量，建設自身的品牌形象，更有利于資金的注入，為房地產企業的可持續發展提供持久的發展動力。

相關鏈接

所謂房地產企業，是指從事房地產開發、經營、管理和服務活動，并以營利為目的進行自主經營、獨立核算的經濟組織。房地產是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權益。房地產由于其自己的特點即位置的固定性和不可移動性，在經濟學上又被稱為不動產。可以有三種存在形態：即土地、建筑物、房地合一。在房地產拍賣中，其拍賣標的也可以有三種存在形態，即土地（或土地使用權）、建筑物和房地合一狀態下的物質實體及其權益。隨著個人財產所有權的發展，房地產已經成為商業交易的主要組成部分。購買房地產是一種重要的投資方式。

在市場經濟條件下，房地產企業要正常運行，除了建立科學的組織結構外，還必須通過改革，建立起以產權清晰、權責分明、政企分開、管理科學為鮮明特征的現代企業制度。根據這一根本制度的要求，還必須設計與房地產企業的基本特征相適應的具體管理制度。