房地產公司稅收籌劃研究

文/楊亞輝（株洲村鎮建設開發集團有限公司）

一、引言

房地產行業在20世紀初經歷了高速發展時期，為國家的經濟發展做出了重要的貢獻，并且為我國的經濟發展起到了舉足輕重的作用，為國計民生帶來了無可替代的保障。但是，隨著經濟不斷發展，房地產行業也出現了高房價的現象，而且房價的增速已經遠超日常物價的增速水平，這造成了房地產行業遇到了一些困境。國家為了限制高房價，已經出臺了眾多的調控政策，這對于房地產行業帶來了諸多影響，也使得房地產的發展受到了一定的限制。自2020年以來，由于種種原因經濟進一步承壓，房地產行業中許多小企業已經處于破產邊緣。所以，房地產企業如果想要經受住市場的考驗，獲得平穩的發展，就需要在時代背景下不斷提高成本控制能力，提升自身風險管理水平。從稅收的角度來看，目前房地產行業面臨著諸多稅收要求，企業如何在當下進行稅收籌劃已經越來越重要了。通過合理的稅收籌劃，可以較好地減輕企業的經營負擔，實現企業的健康穩定發展。

此外，房地產行業作為國家經濟結構的重要組成部分，其發展是否平穩在一定程度上決定了其他行業是否能夠平穩運行，以及經濟能否良性發展。基于此，進行房地產公司稅收籌劃研究具有重要的現實意義，其不僅能夠給本行業的企業帶來利好，還能帶動其他上下游行業的共同發展。在此背景下，本文將著重探討房地產公司的稅收籌劃，期待能夠對房地產行業的稅收籌劃工作提出新的工作思路，同時也能夠更好地促進行業的發展和改革。

二、房地產公司稅收籌劃的思路和方法

（一）稅收籌劃的思路

稅收籌劃的基本思路大致可分為三類，即絕對籌劃思路、比較籌劃思路和風險策劃思想。

對于絕對籌劃思路，其基本原理就是以企業遵守法律為前提，并從中找尋出企業可以進行采用的所有可能的納稅方案，并對這些納稅方案進行系統的分析，確定出其中最合適的一種。這種思路雖然簡單直接，但是對財務人員的工作要求較高，需要其能夠通盤考慮各種稅收方案，從而獲得最為合理的稅收籌劃方案。這種思路往往是成熟的大企業采納，該類企業流動資金非常充沛，不需要過多考慮流動資金的靈活利用，而是更關注企業自身的長期發展。

對于相對籌劃思路，其重點是進行納稅義務的時間延后，并充分利用資金在該段時間內的價值，從而做到創收。資金的時間價值能發揮的作用有多大，與企業自身的運營能力有著重要的關系，比如，企業可以考慮將這部分的資金用于再生產，從而發揮現金流的作用，如此一來可以有效緩解企業流動資金短缺的問題。一般發展初期的企業更喜歡相對籌劃思路，因為在該階段的企業，往往自身資金壓力比較大，通過以上思路，可以將資金的時間價值進行充分的利用，為企業的發展貢獻更大的力量。

對于風險籌劃思路，則是依托于企業過往的一些實際數據，將企業面臨的風險確定為確定性風險或者是不確定性風險，通過這種方式來推斷企業對于風險的偏好，以及企業自身對風險的承受水平。風險策劃思想與絕對籌劃思路、相對策劃思路之間并不矛盾，因為經營風險本身并沒有貶義詞，如果它僅僅代表著某種不確定性，那么，絕對風險策劃思路就不過是指公司在日常財務管理中對經營風險把控的一種，所以我們也可以將其稱為經營風險管理。

（二）稅收籌劃的方法

1.優惠政策籌劃方法

我國在進行稅收制度設計的過程中，會充分考慮到不同區域、產業的平衡發展，所以往往以立法的形式，為特定產業和區域制定某些適應產業或區域特性的特殊條款，以實現降低某些納稅人的稅收壓力。該政策的籌劃方案是企業在可以充分掌握該優惠政策的基礎上運用這種優惠政策，以最終達到企業減輕稅負的目的，為企業降低經營成本。優惠政策籌劃方式可以說是稅收籌劃最重要的內容，其也正是國家出臺相應稅法的意義所在。通過靈活運用該方法，可以實現多方共贏的局面，對于維持企業的正常運行有著重要的作用。

2.稅制要素籌劃方法

稅種的構成要素，包含了稅務主體、課稅對象、稅基、稅收、繳納環節、繳納時限和繳納地點等。它們都和納稅計劃有著相當密切的聯系，同時，由于上述所有要素都是可以直接影響納稅人的稅負水平，所以，公司在開展納稅計劃時，就可以通過對各個稅種的稅制要求加以分析與研討，來實現公司為納稅人降低稅負的目的。

納稅人主體有所不同，申請納稅人的方式也有所不同，法人和非法人，企業單位和公司，母子公司和全子公司，不同類型的企業形式有截然不同的申請納稅人方式和征收范圍;費率與稅基的乘積也就是最后公司所承擔的總費用總額，在稅負比例相當的情形下，公司可以采取從稅前扣除、減免稅、選用更有利的稅務方法和壓低計稅價值等手段，來減少稅基或降低稅負，而費率的規劃則重點在于規劃比例費率與累進稅率的適用情形，另外，公司也可能利用對契約、交易、業務流程等的管理對稅務因素進行規劃。

3.臨界處理籌劃方法

稅務中也有著大量的有關臨界點概念的運用，例如所得稅、土壤所得稅等，在計算出的稅基沖破了上述臨界點時，將會導致其征收納稅額出現了很大變動的情形，于是，企業的稅務人員就需要能夠確定稅收政策的臨界點，并在此背景下進行經營活動。因此，如果企業面臨的某些稅收涉及臨界點這一概念時，就可以通過臨界處理籌劃方法進行稅收的籌劃，從而有效地規避稅收風險，同時降低稅負，減輕企業的經營負擔。

三、目前房地產公司稅收籌劃中存在的問題

（一）稅收籌劃意識不強

地產項目開發周期相當漫長，各個周期中包含了幾個不同的發展階段，而各個階段中也包含了各個不同的稅種，種種復雜性決定了稅務籌劃方法需要非常細致和嚴謹，如此才可以從總體上合理減輕公司稅負。但是，房地產企業并沒有認識到稅務籌劃可以為公司帶來巨大的經濟效益，也從未研究過應該如何實施稅務籌劃。總的來說，如果房地產公司僅僅片面著眼于增加收入，而不能從節約成本費用方面審視公司的稅收籌劃，而忽略了稅收籌劃對減輕稅負方面的重要意義，這對公司的健康發展是很不利的。如果企業在稅務風險控制方面還出現了相當大的問題，風險警戒線的缺乏導致公司即便產生了預警事項也無從得知，很可能遭遇稅收懲罰。

（二）對政策的變化跟進并不及時

房地產公司做好稅收籌劃的基礎是對有關的政策方針有準確完整的認識。地產的調控政策多，變化更新也快，但如果地產企業對全國范圍內的政策，尤其是跨地區所包含的法律法規政策變化不能保持高度敏感性，在進行稅務籌劃時會忽略了地域的特殊性，稅務籌劃方法的制定也就不會因為政策的變化而進行更新，這會給公司經營帶來巨大的不良影響，造成企業稅務籌劃效率低下，或者存在被地方財稅部門確認為存在偷稅漏稅行為，這將直接對企業的生產經營產生重大影響。

（三）稅務籌劃方法缺乏前瞻性和全局性

稅收籌劃工作是一個系統性工作，并不是必須在真正要繳稅那一刻才需要進行有關工作的開展，而是必須未雨綢繆做好有關工作的準備，以便達到節稅的目的。可以說，稅收籌劃工作總是伴隨著公司運營的全過程，在各個環節和階段都必須對企業政策加以全面設計，如此才可以最大限度地為公司減少稅率。但是，很多房地產公司也往往在事情發生之后，才意識到相關處理方式不利于公司稅率的減少，甚至因為眼前的稅收利益而忽視了長期的利潤最大化目標，在設計或策劃方案時，往往也并未顧及策劃方案的整體性，這勢必會造成企業的稅收籌劃存在顧此失彼的現象，并最終影響到企業的經營。

（四）稅收籌劃制度不健全

許多房地產公司在進行稅收籌劃的過程中都是只制定目標，但是并未建立完善具體的稅收籌劃流程，其所推行的相關規章并不合理，所以無法解決實質問題。房地產企業在設計稅收籌劃方案的過程中，有可能僅僅考慮了最后節省稅收的實際情況，并不能完全充分考慮到方案實施成本，而事實上，一旦稅收計劃實施成本太高，便不利于其取得效益甚至收效甚微，有時候更是事與愿違。另外，有些房產公司在開展納稅策劃時，是形式化地提出策劃方案，更有些甚至是直接抄襲其他公司的納稅策劃方案，這些情形下編制出來的策劃方案本身就無法滿足公司的現實需求，公司所承擔的稅負也就無法減輕。

另外部分地產企業并沒有設置專業的稅收籌劃崗，策劃人員由稅收管理機關工作人員兼職，因此專業策劃人員的配備欠缺，也在一定程度上會影響公司內部稅務策劃隊伍的專業程度。而且稅收知識體系復雜，對策劃人員能力與專業性的要求也極高，而策劃人員經驗水平和對政策的全面掌握，也直接決定著公司所要面對的稅務風險的嚴重程度。而一般的企業稅收或財務專業水平有限，稅收籌劃的理論知識水平和實踐經驗都不足，也就無法對企業財務和稅收情況做出全面掌握，直接影響到了公司稅收籌劃方法的專業性與完善程度，其所編制的稅收籌劃方案也就無法取得良好的避稅效果，甚至可能會影響到企業的長久發展。

（五）與稅務機關溝通不充分

就國家層面而言，稅收構成了國家財政收入的最主要源泉;從企業層面上來說，由于所得稅是對公司收益的讓渡，因此公司為了使企業利潤最大化，會運用不同方式減少所得稅成本，由此可以發現，企業和國家之間在稅收方面其實存在著一定的角力，二者達到共贏是最終的目的。稅收政策制定過程總是在不斷地創新與變革之中，而稅收也在不斷地變化，加之一些法律晦澀難懂，因此中小企業對最新的政策在認識上往往就會出現一些偏差，而中小企業一旦沒有適當的政策引導，其所制定的企業籌劃方法就可能難以實現合法合規，開展稅收策劃管理工作時也難免存在著一定風險，所以，中小企業開展合理有效的溝通也就顯得尤為重要。而在實際運營中，不少地產企業并不注重參與稅收機關舉辦的稅收培訓班，從而浪費了良好的學習機會，這對于企業而言無疑是巨大的損失。

四、房地產公司稅收籌劃的應對策略

（一）提升稅收籌劃意識

很多房地產企業的員工都被商業傳統思維所禁錮，覺得在營業中的事項就是納稅人，要么想方設法偷稅，很少有合理的避稅和節稅意識，對稅務籌劃管理工作并不關注，而稅收管理部門也從未研究設計稅務籌劃方法，也并未意識到稅務策劃管理工作對節省稅務成本和公司發展的重要意義。所以，改變公司有關工作人員的稅務籌劃意識，對推動公司稅收籌劃工作的順利完成，起著關鍵作用。房地產企業必須要理性認識稅收籌劃工作對公司發展壯大的重要性，知法守法，清楚分清稅收籌劃和偷繳漏繳的實質差別，在當前稅務優惠政策下，積極制定合理可行的稅收籌劃方法。

房地產企業也可以在公司文化中加入細節納稅的理念，在親社會行為的影響下，公司員工如果開始意識到自身的經濟活動也是公司稅務籌劃工作的重要內容，并對此概念了然于心，才算建立較強的公司稅務籌劃意識，如此公司就可以在不同階段和環節內統籌有序地進行稅務籌劃工作。

（二）積極掌握稅收政策的變化

由于國家面臨的內外情形不斷變化，因此我國的稅收也在經歷著不斷地調整，這就意味著房地產公司需要能夠及時地根據國家的政策調整而調整自身的稅收籌劃策略，做到與時俱進，避免造成涉稅風險。企業內部部門之間也可以經常就稅收籌劃策略進行座談，使企業上下一心，共同對稅收籌劃有較為明確的認識，使企業既定的稅收籌劃策略可以有效推行，從而為企業帶來更多的收益。

（三）設計符合自身情況的稅收籌劃方案

地產經營涉及幾個階段，許多環節，地產企業必須通過對各個環節進行通盤考慮，全面研究可籌劃空間，在各個環節有效把控稅收風險，從而立足于企業整體發展，對經營階段所在的各個區域，公司必須正確抓住各個區域所特有的稅收政策優勢，并根據各個階段的經營特征與運營管理對政策進行策劃，使稅務策劃的方法與公司自身發展過程密切融合，以減少土地增值稅稅負為重點，逐步建立自身特色的政策針對性策劃方法。同時，總結其他公司稅務策劃的亮點，加以完善而不是盲目照搬，如此可以大大提高企業稅務籌劃的品質與效果。

（四）重視培養稅收籌劃專業人才

稅收籌劃工作難度大，但專業性卻很強，包括了財政、稅收、財務以及項目設計和管理等各種專業，而且，由于房地產行業中涉及稅收的復雜度要遠高于其他產業，所以稅收籌劃工作者必須具有較強的綜合素質和知識儲備。

因此，公司必須配置相應的專業稅務籌劃人才，并建立企業內部的定期溝通機制，在避免涉稅風險的前提下還能夠獲得最合理的籌劃方案。

這就需要地產企業應招募專業的涉稅人才，并不斷強化對籌劃管理人員在稅收政策與財務等專業知識方面的訓練，尤其是對新的國際稅收政策規定方面的訓練，并定時開展工作考核，以適時更新涉稅人才的專業知識內存，以即時關心當前各國稅收政策的更新政策與發展，以便使之靈活有效把握并利用當前各國與地產公司有關的稅收法規與國際稅收政策規定，與新時代發展的實際需要相適應。

（五）加強與稅務機關的溝通

任何一個房地產企業在實施稅收籌劃過程中都要做到以合規性為前提，以合規性為底線。為此，公司的稅收籌劃工作人員既要熟練掌握有關政策，也要主動地和稅收機關協調，使稅收籌劃的方案具備可執行性。對于稅收籌劃過程中遇到的問題，需要及時咨詢稅務部門，明確方案的思路是否正確，減輕企業面臨的稅收風險，保障企業的平穩經營。

五、結論

稅務籌劃關系到房地產企業的生產經營各個環節，同時也是一項計劃性的活動，因此房地產企業在進行稅務籌劃過程中，需要對政策及專業知識有較多研究，還要及時了解內外部的信息，做到通盤考慮，從而提升企業的稅收管理水平，進而在財務管理中降低企業的稅收負擔，提高企業的經濟效益。

相關鏈接

所謂房地產公司，是指從事房地產開發、經營、管理和服務活動，并以營利為目的進行自主經營、獨立核算的經濟組織。

房地產是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權益。房地產由于其自己的特點即位置的固定性和不可移動性，在經濟學上又被稱為不動產。可以有三種存在形態：即土地、建筑物、房地合一。在房地產拍賣中，其拍賣標的也可以有三種存在形態，即土地（或土地使用權）、建筑物和房地合一狀態下的物質實體及其權益。隨著個人財產所有權的發展，房地產已經成為商業交易的主要組成部分。購買房地產是一種重要的投資方式。

不管是房地產開發公司、中介服務公司還是物業管理公司，它們的經營對象都是不動產，具有固定性和不可移動性。這種特性使房地產公司在經營活動中受其影響十分巨大，受周圍環境的影響較大，經營績效與所處區位狀況關系密切。因為一般商品屬于動產，具有實體的流動性，可以隨時在地區之間，甚至是不同國家之間進行流動，因而通常面對的市場競爭范圍比較大，在不受一國對外貿易政策、國家安全等貿易壁壘影響的條件下，競爭范圍是世界性的，公司要根據國際市場的情況進行決策，國際市場環境發生變化會對這類公司產生直接的影響。而對于房地產公司來說，不動產不具有實體的流動性，房地產公司提供的產品不可能移動，相關的房地產服務也附著于固定的房地產上面，因此其面對的市場競爭范圍較小一些，主要是本地市場，當地市場的供求關系及其變化趨勢對房地產公司的經營績效至關重要。此外，由于房地產產品的價值量大，資產轉移需要經過較長時間，從而使市場競爭關系無法充分展開，受制于此，房地產公司經營成功的關鍵在于把握當地市場的需求。