從匡算面積計價方式談合同的合意性特征

廖東江

廣東莞彰律師事務所，廣東 東莞 523750

一、問題的引出

（一）基本案情概述

2018年12月2日，中國香港籍商人駱某某作為合同甲方，東莞市某某投資發展有限公司作為合同乙方，雙方簽訂《廠房租賃合同書》一份，約定：甲方將位于東莞市某路的六號廠房出租給乙方使用；廠房、宿舍、辦公樓、配電房的總面積18209平方米；每平方米每月租金22元，每月總租金400598元；租賃期限從2019年5月1日至2031年4月30日。合同簽訂后乙方交付了2個月租金作為押金，并交付了1個月租金。同日，甲乙雙方又簽訂了另一份合同——《宿舍租賃合同書》，約定：甲方將東莞市某路六號員工之家（5至7樓）出租給乙方使用，每平方米每月租金22元，每月總租金35402元。租賃期限從2019年5月1日至2031年4月30日；合同簽訂后乙方交付了2個月租金作為押金，并交付1個月租金。因乙方提出要求，甲乙雙方于2020年2月終止《宿舍租賃合同書》，《廠房租賃合同書》則繼續履行。該廠房租賃合同履行約10個月后，2019年10月，乙方聲稱：經專業公司測量，前述廠房及宿舍等建筑物實際面積僅為15704.99平方米；甲方沒有按合同約定面積交付租賃物，卻以合同約定面積收取押金和租金，甲方多收了4113.19平方米廠房的押金和租金，應該返還多收的押金和租金。為此，原告（即合同乙方、承租人——東莞市某某投資發展有限公司；下同）向東莞市第三人民法院提起訴訟，訴訟請求：被告（即合同甲方、出租人駱某某；下同）返還押金180980.36元，返還2019年5月至10月租金542941.08元（訴訟過程中，原告又增加訴訟請求：被告返還2019年11月至2020年11月廠房租金合計1063216.44元、返還2019年11月至2020年2月宿舍租金合計34817.2元；總共合計1098033.64元）；要求變更《廠房租賃合同書》《宿舍租賃合同書》中關于面積、押金及租金數額的約定。訴訟中，經廣東某房地產評估與規劃測繪有限公司出具的兩份《測繪成果報告書》載明：《廠房租賃合同書》項下租賃物面積合計14523.8264平方米；《宿舍租賃合同書》項下租賃面積1489.5882平方米；非建筑物占地面積6120.4171平方米。

（二）一審法院的分析和判決

一審法院認為：《廠房租賃合同書》《宿舍租賃合同書》系雙方真實意思表示，未違反法律的強制性規定，合法有效；經鑒定機構鑒定：《廠房租賃合同書》項下的租賃面積14523.8264平方米，《宿舍租賃合同書》項下員工之家租賃面積1489.5882平方米；被告實際交付的面積少于合同約定的面積，應該按合同約定的押金、租金，返還多交的款項。判決如下：1.被告向原告返還押金168720元；2.被告向原告返還2019年5月16日至2020年2月15日期間履行《廠房租賃合同書》《宿舍租賃合同書》交付的租金759240元；3.被告向原告返還2020年2月6日至2020年11月15日期間履行《廠房租賃合同書》交付的租金729666元；本案受理費25721元，原告承擔2320元，被告承擔23401元；鑒定費128000元，原告承擔18000元，被告承擔110000元。①廣東省東莞市第三人民法院（2020）粵1973民初463號民事判決書。

一審判決后，原告和被告均不服判決提起上訴。

（三）二審法院的分析和判決

二審法院認為，雖然合同約定的總面積與建筑物的建筑面積之間存在差異，但鑒于駱某某將案涉租賃的廠區整體交付給某某公司，而非僅就建筑物進行交付，而且本案的租賃屬于較長期限租賃，某某投資公司作為經營物業管理、租賃的企業法人，對租賃合同約定的租賃面積、租金計算標準等涉及自身主要權益的合同條款，比通常人更具有注意義務，且理應具備相應的專業知識，因而在本案中不足以認定案涉合同在訂立時顯失公平或因重大誤解而訂立，亦無證據證明駱某某以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危使某某公司在違背真實意思的情況下訂立案涉合同。某某公司與駱某某自愿簽訂案涉合同，應視為接受合同約定的計價方式；某某公司訴請變更合同并要求駱某某退還部分租金、押金，依據不足，本院不予以支持。判決如下：撤銷一審民事判決；駁回某某公司的全部訴訟請求和上訴請求；一、二審全部受理費和全部鑒定費由某某公司承擔。②廣東省東莞市中級人民法院（2021）粵19民終7544號民事判決書。

二、對于我國合同變更權和合同合意性征的分析，以及匡算面積的適用

針對上述案例，筆者就合同變更權和合同合意性征進行粗淺分析，拋磚引玉，就我國民事法律所涉相關知識的理解進行交流。

（一）考察我國合同變更權制度的淵源和演變，法秩序由不統一到逐步統一。1986年我國原《民法通則》創設了合同締約人變更權制度，實施時間達30年之久。原《民法通則》第五十九條規定：下列民事行為，一方有權請求人民法院或者仲裁機關予以變更或者撤銷：1.行為人對行為內容有重大誤解的；2.顯失公平的。這是我國民事法律關于合同變更權制度的肇始；1999年我國原《合同法》第五十四條繼承了合同變更權制度。上述法律法規實際就是我國民事法律制定的合同變更權制度。隨著我國民事法學研究的不斷深入，2017年我國制定的原《民法總則》廢除了合同變更權制度。學界爭議比較大。后于2021年施行的《民法典》對締約人的合同變更權做出了新規，僅規定在“情勢變更”情形下行使該權利。

對于原《民法通則》、原《合同法》規定的締約人合同變更權，從程序視角考察，變更權的行使需要經過法院或仲裁機構的裁決，學理上稱之為形成訴權，而非形成權；但“通過司法或仲裁裁定合同變更的權利，只體現了變更的有序性，而未能解決實體權利之合理性”。［1］2017年的原《民法總則》第一百三十六條第二款規定：“行為人非依法律規定或者未經對方同意，不得擅自變更或者解除民事行為”；這說明非經雙方協商一致，合同當事人不得變更合同是基本原則；原《民法總則》第一百四十七條規定：基于重大誤解實施的民事法律行為，行為人有權請求人民法院或者仲裁機構予以撤銷；原《民法總則》第一百五十一條規定：一方利用對方處于危困狀態、缺乏判斷力等情形，致使民事法律行為成立時顯失公平的，受損害方有權請求人民法院或者仲裁機構予以撤銷。顯然，我國原《民法總則》廢除了原《民法通則》、原《合同法》關于締約人就“重大誤解”“顯失公平”情形下具有的合同變更權（包括通過訴訟方式變更）制度；但當時我國學界存在著關于合同變更權是“侵害意思自治”還是“捍衛意思自治”之爭。［2］原《民法總則》的頒布，顯示我國立法機關傾向于合同變更權侵害合同自治的價值取向。我國著名的民法學家梁慧星教授認為：合同變更權的行使，將依權利人之單方意思而變更雙方之間權利義務，使權利人單方的意思具有拘束對方當事人的效力，有悖于民法明文宣示的“平等原則”“意思自治原則”，有悖于民事法律行為非依合意不得變更的基本原理。［3］2020年我國《民法典》第一百三十六條第二款規定：行為人非依法律規定或者未經對方當事人同意，不得擅自變更或解除民事行為。《民法典》第一百四十七條規定：基于重大誤解實施的民事法律行為，行為人有權請求人民法院或者仲裁機構予以撤銷。我國《民法典》僅在“情勢變更”情形下規定締約人可申請行使合同變更權，對在“重大誤解”“顯失公平”情形下的合同變更權則沒有作出規定。基于原《民法總則》、原《合同法》均在我國《民法典》生效后終止，我國關于合同變更權的法秩序基本上得到了統一。

（二）根據我國民法學界和民法實務界的主流看法，民事合同的主要特征是締約人的“合意”。我國民法學界和民法實務中普遍認為：締約人對締約過程形成合意，合同即告成立；沒有合意性就沒有合同的成立。任何合同都是一種合意，合意是合同成立的唯一要件。［4］

所謂“合意”，是指當事人意思表示合意，亦即當事人意思表示一致；合同的成立是指締約當事人就合同的主要條款達成合意。［5］合同法理論所謂“合意制度”，是指調整當事人互為意思表示達成一致從而訂立合同的行為的相關法律制度的總稱。［6］結合前述合同糾紛案例分析：在租賃物體量龐大且整體交付情形下，當事人根據自己的經驗，考慮到效率和標的物類型，以匡算面積作為計價標準，實際上是締約當事人對計價面積、計價方式形成了“合意”。該“合意”包含三個方面：對匡算面積的認可；對匡算面積計價方式的認可；對匡算精度可能產生誤差各方自愿承擔的認可。締約人就合同的主要條款達成合意，合同即成立。“匡算”的意思是“粗略計算”，與精測面積大概率存在誤差。產生誤差均應該在雙方締約人的預期內；匡算概念在建筑工程造價實務中具有重要意義，為建筑工程利益相關方的成本控制提供了有效的方法。［7］

筆者認為，本案租賃合同雙方在未對租賃物精確測量下，權衡租賃物范圍、體量、整體出租等因素，以匡算面積作為計價標準，實際上是雙方當事人之間形成了合意。該合意不違反我國法律規定，符合私法自治的原則。一審法院根據鑒定機構的鑒定結果，認為出租人駱某某交付的建筑面積少于租賃合同約定的面積，由此判決被告駱某某退還多收的押金和租金，實際上是忽視了影響合同成立的重要因素：雙方以匡算的“總面積18209平方米”作為計價“基數”，雙方認可行為符合《民法典》合同編的合意原則和合同的合意性特征。如果按照原告邏輯：實際建筑面積少于合同約定的面積，出租人應該減少合同約定的租金和押金；這是否意味著：基于權利平等原則，出租人駱某某同樣也可以以實際面積多于合同約定的面積為由要求被告增加租金標準。交易秩序、法秩序將蕩然無存。在當事人未能協商一致下，其中一方期望通過司法判決改變面積和押金、租金標準，本質上是對私法自治法理的悖反。合同締約行為本質上是私法自治的體現；由法官進行調整危害法律的安定性，限制私法自治。如果變更方案完全由法官主導，無異于強制締約。［8］

三、結論

合同變更本質上是對合同合意性的悖反，我國現行法律對締約人的合同變更權有嚴格的規制。在非情勢變更情形和未取得當事人協商一致下，合同變更權的行使將違反合同自治原則和合意性特征。