兩輪疫情背景下全國房地產相關政策對比分析研究

文/戚丹瓔 程筱艾

房地產行業規模大、鏈條長、牽涉面廣。在國民經濟中，在全社會固定資產投資、地方財政收入和金融機構貸款總額中，它都占有相當高的份額，對于社會民生、經濟金融穩定和風險防范具有重要影響。受到新冠疫情的沖擊，房地產行業的建設施工環節、運營銷售環節等都受到負面影響。停工停產、居家隔離、售樓處關閉使得房地產成交量大幅下降，銷售回款受阻、延遲復工導致房企資金周轉困難，加劇房企資金鏈緊張，傳導到土地市場，致使地方政府的土地收入減少。因此，2020年以及2022年疫情爆發以來，全國各地紛紛出臺各種政策以及時防范化解房地產市場風險，促進房地產市場平穩健康發展。本文通過匯總梳理兩輪疫情期間全國各地出臺的房地產業相關政策，深入分析兩輪政策的共同點與差異，對緩解本輪疫情給上海市房地產市場帶來的不利影響、促進本市房地產市場未來健康發展提出幾點思考。

一、兩輪疫情背景下全國房地產業相關政策的共同點分析

通過對比分析全國兩輪疫情背景下出臺的房地產業相關政策可以發現，在宏觀經濟政策、貨幣政策、供給端政策（針對房企）以及需求端政策（針對居民）方面，兩輪政策出臺存在以下共同點。

（一）宏觀經濟政策：積極表態，穩定市場預期

兩輪疫情期間，均多次召開國務院常務會議、中央政治局會議穩基調、抓方向，國務院金融委、央行、銀保監會、證監會、財政部、外匯局六部委均釋放穩定房地產預期信號。2020年疫情期間召開數次國務院常務會議和中央政治局會議，強調在加強疫情防控工作的同時也要統籌推進經濟社會發展各項任務，要加大宏觀政策調節和實施力度，做好“六穩”工作。本輪疫情期間，中央強調把穩增長放在更加突出的位置，堅持穩中求進，統籌好疫情防控和經濟社會發展，采取更加有效的措施，努力用最小的代價實現最大的防控效果，最大限度減少疫情對經濟社會發展的影響。

（二）貨幣政策：降準降息，復蘇市場信心

兩輪疫情期間，央行和全國銀行間同業拆借中心均多次下調金融機構存款準備金率和貸款市場報價利率（LPR），支持實體經濟發展。2020年疫情期間央行共宣布三次降準，全國銀行間同業拆借中心宣布兩次降息，4月宣布1年期LPR為3.85%，5年期以上LPR為4.65%。2022年至今已全面降準一次，降息三次。1月20日，中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公布：1月20日1年期LPR為3.7%，下調10個基點；5年期以上LPR為4.6%，下調5個基點。2022年4月15日央行宣布，于4月25日下調金融機構存款準備金率0.25個百分點。5月15日，央行和銀保監會發布《關于調整差別化住房信貸政策有關問題的通知》，首套利率下限調整為5年期LPR減20個基點。5月20日，5年期LPR由4.6%下調至4.45%，下調15個基點。LPR再次下調，5年期降幅略超市場預期，按揭利率下限持續打開。

（三）針對房企：降低預售標準，放松預售資金監管

兩輪疫情期間，全國各地紛紛對房企的預售標準和資金監管進行了不同程度的松綁。2020年疫情期間，武漢、長春多地出臺包括降低預售標準、放松預售資金監管在內的相關政策措施。其中，武漢市住房保障和房屋管理局發布《關于支持房地產開發企業復工復產確保我市房地產市場平穩健康發展的六條措施》，核心內容是通過放松預售監管來緩解房企資金壓力，一方面適當調整預售許可形象進度要求，另一方面提高預售監管資金使用效率。本輪疫情期間，出臺了全國性商品房預售資金監管的意見。意見明確：預售資金額度監管為“重點額度監管”，由市縣級城鄉建設部門根據工程造價合同等因素確定，能確保項目竣工所需的資金額度，當監管賬戶內資金達到監管額度后，超出額度的資金可由房企提取使用，有助于提升房企資金流動性。

（四）針對居民：放松貸款、降低首付

兩輪疫情期間，全國各地通過放松公積金貸款、下調房貸利率和首付比例等方式刺激居民消費需求。2020年疫情期間，從融360大數據研究院發布的2020年3月中國房貸市場報告可知，2020年3月，30個城市首套房貸款利率環比有所下調，其中8個城市降幅在10BP以上，昆明首套房貸利率環比降幅最大，達29BP。研究院監測的41個重點城市、674家銀行分支行中，6家銀行分支機構下調首套房首付比例，其中上海的部分銀行將首套房首付比例首次調至三成。本輪疫情期間，浙江及青島、南寧等地均發布了放松公積金貸款的有關政策。4月14日，央行的鄒瀾司長回答記者提問時曾指出：“3月份以來，由于市場需求減弱，全國已經有一百多個城市的銀行根據市場變化和自身經營情況，自主下調了房貸利率，平均幅度在20個到60個基點不等。”

二、兩輪疫情背景下全國房地產業相關政策的不同點分析

由于兩輪疫情傳播的范圍、經濟環境、政策背景等存在差異，全國以及各地出臺的政策側重點存在不同。通過對比分析全國兩輪疫情背景下出臺的房地產業相關政策可以發現，在宏觀政策背景、政策覆蓋范圍、政策落腳點、預售政策調整重點等方面，兩輪政策出臺存在以下不同點。

（一）宏觀政策背景不同

2020年上半年，中央仍繼續堅持“房住不炒、因城施策”的政策主基調，“穩地價、穩房價、穩預期”依然是長期調控目標。在全國經濟發展因突發疫情受到較大沖擊的背景下，2月的金融市場工作會議強調繼續“因城施策”，落實好房地產長效管理機制，促進市場平穩運行。3、4月份的中央政治局會議指出，穩健的貨幣政策要更加靈活適度，運用降準、降息、再貸款等手段，在堅持“房住不炒”的定位下，促進房地產市場平穩健康發展。

2022年疫情期間，房地產政策整體而言較為寬松。3月中旬，六部委先后發聲，對房地產市場表達了積極態度。金融委表示，針對房企，要研究和提出有力有效的方案來防范和化解風險，要提出向新發展模式轉型的配套措施；銀保監會提出，要重點支持優質房企兼并收購困難房企優質項目；央行提出，要穩中求進，防范化解房地產市場風險；財政部表明，今年不具備擴大房地產稅改革試點城市的條件；證監會提出，要積極配合化解房企風險；外匯局提出，要配合有關部門促進房地產市場、平臺經濟健康穩定發展。相關政策均體現了支持房地產行業健康發展的信號。

（二）政策覆蓋范圍不同

2020年，由于疫情在全國多地爆發，多地針對推進復工復產出臺政策。除北京、上海、廣州、深四個一線城市外，武漢、天津、重慶、天津、蘇州、寧波、無錫、青島等多個城市均出臺推進復工復產相關政策，對建筑施工單位、房地產開發企業、房地產經紀機構、房地產估價機構等房地產相關企業復工復產做出明確要求。

2022年疫情爆發較為集中，且當前仍處于疫情期間，就目前所收集的城市政策情況來看，鮮有復工復產相關政策出臺，多地推出人才政策以推動房地產市場發展。上海全面落實各類人才計劃和政策，優化人才直接落戶、居轉戶、購房等條件，加大海外人才引進、服務和支持力度，加快實施人才安居工程；上海臨港新片區優化調整人才住房政策，放松人才購房限制。常熟給予符合條件的人才首套自主商品住宅1%的購房補貼。長沙加大對人才的獎補支持力度，鼓勵吸引各類人才來長創新創業。沈陽提升畢業五年內全日制本科及以上畢業生的公積金貸款上限。無錫梁溪區針對高層次和高技能人才購房最高補貼1000萬元。

（三）政策落腳點不同

分析兩輪疫情下房地產政策重點內容可知，2020年政策主要針對企業，2022年政策主要針對購房者。由于兩輪疫情暴發集中城市有所差異，故針對2020年的武漢、上海和2022年的上海在疫情期間發布的各項房地產政策進行政策落腳點差異分析。2020年武漢政策落腳點主要在企業，主要包括房地產開發企業可享受分期繳納土地出讓金、疫情期間房產稅等稅收減免、提高預售監管資金使用效率、疫情期減免部分單位企業房租、放寬預售申請、優化審批服務等政策；2020年上海出臺的政策更多是對房地產開發企業困，主要政策包括部分企業可申請減免相應房產稅和城鎮土地使用稅、減免部分中小企業租金等。

2022年上海政策落腳點主要在居民，對購房需求起到推升作用，政策主要包括受疫情影響公積金貸款不作逾期處理、放松疫情原因個人房貸還款期限、加大購房信貸支持、優化調整人才住房政策、優化人才直接落戶、加大海外人才引進及加快實施人才安居工程等。

（四）預售政策調整重點不同

2020年疫情期間，全國多地對預售標準進行調整，主要調整預售形象進度要求。如：蘇州規定分期銷售項目每期申請預售面積由不低于3萬平方米，調整為高層、小高層商品房不少于2萬平方米，多層商品房不少于1萬平方米。無錫規定，已經領取施工許可證范圍內的樓棟，因疫情影響施工建設的，申請預售時原形象進度要求調整為按投資額計算，預售部分完成25%以上投資即可（裝配式建筑的形象進度要求不變）。焦作規定，因疫情影響施工建設的，開發企業申請商品房預售時，預售部分完成高層正負零、多層2層以上即可。撫州規定，因疫情影響施工建設的，適當降低預售商品房形象進度標準，高層、小高層房屋預售形象進度由原來的1/3調整為1/4，多層房屋預售形象進度由原來達到主體封頂調整為1/2，符合條件的可依法申請商品房預售許可證。

2022年疫情期間多地預售政策調整重點為預售資金調整。如：上海今年首輪集中供地活動重啟后，對供地規則進行了微調，監管賬戶的凍結資金比例降低20%；徐州提出優化商品房預售監管資金支取節點，由原來的按預售批次調整為按棟支取重點監管資金，同時試點商品房預售監管資金使用銀行保函的方式；長春允許符合條件的商業銀行為房地產開發企業出具保函，以保函替代預售監管資金；四川資陽優化預售資金監管，規定將預售資金監管期限延展至房屋所有權首次登記為止，將貸款銀行或住房公積金管理機構投放貸款資金的時間由20日調整為直接轉入監管賬戶，支持企業不超過支付比例10%的重點資金專項用于支付民工工資和工程款等。

三、政策建議

盡管當前形勢嚴峻，但仍要堅定房地產業依然是中國經濟壓艙石和穩定器的信心，需要進一步加大政策調節力度。房地產政策應更加凸顯穩增長要求，因城施策松動需求端限制政策，有效拉動投資與消費，促進內需增長。通過分析兩輪疫情下全國各地房地產調控政策，可從放松土地市場規則、加強金融機構支持、適當放松限購門檻、緩解房企經營壓力等方面出發，對本市房地產市場提出四點建議。

第一，放松土地市場規則，推動釋放住房供應量。臨港新片區人才住房政策操作口徑的調整以及加大購房信貸支持等政策在一定程度上推升了住房市場的需求。為緩解疫情過后房地產市場強勢反彈，從住房供給側出發，考慮進一步放松供地規則，如優化土地出讓方式、降低監管資金比例等，提升房企拿地積極性，推動釋放本市住房供應量，以滿足市場需求，促進房地產市場平穩健康發展。

第二，加強金融機構支持，滿足合理住房需求。購房方面，在重點加大對首套、小戶型、新市民購房信貸支持之余，可考慮適度下調房貸利率，落實好“因區施策”的差別化住房信貸政策，通過增加公積金貸款額度等方式進一步降低公積金貸款門檻。租房方面，建議根據實際情況合理提高公積金租房提取額度，同時考慮增加對新市民、青年人的住房補貼力度，對困難家庭予以適當的租金減免。

第三，適當放松限購門檻，激發房地產市場活力。受本輪疫情影響，本市部分非上海戶籍居民定居上海的信心可能受到動搖。本市可以適當放松限購門檻，可考慮率先在部分區域（如五個新城）進行試點，在社保或個稅繳納年限等方面降低購房門檻，滿足外地人口在滬的安居需求，一方面有利于提升上海的人才吸引力，另一方面也能為本市房地產市場注入新的活力。

第四，緩解房企經營壓力，鼓勵引導高質量轉型。2020年下半年，房地產行業潛在的金融風險受到空前關注，除政策層面一再強調的“房住不炒”的長期原則外，融資方面也得到嚴格限制。針對房企融資管理的“三道紅線”在2021年全面實施，疊加本輪疫情沖擊，加劇了本市很多房企存在的資金鏈緊張、債務到期和違約等問題。對此，一方面建議本市在加強宏觀調控的逆周期調節中，適當放松預售資金監管標準，對資質良好的房企增加金融支持，另一方面，在此大變局下，建議鼓勵引導房企及時對內部管理進行改革，提升經營質量，培育適應當前房地產行業需要的核心競爭力，實現高質量可持續發展。