居住權設立對住房抵押貸款的風險波及研究

文/付承晨

我國經濟發展邁入新常態階段以來，住房保障問題持續受到社會輿論的高度關注，社會公眾的居住需求呈現多樣化、精細化的態勢?？v觀以往，我國房地產市場以商品房購買與房屋租賃為基礎結構，并輔以廉租房、經濟適用房等保障性住房，從而契合不同收入人群的居住需求。然而，傳統的房屋供應體系因受制于商品房價格因素、租賃期限不確定因素以及保障性住房申請條件嚴苛因素，越發難以適應普通民眾真實且復雜的住房需要。為了改善滯后的供應體系，引導房產交易回歸居住屬性，《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）新增了居住權制度，以法律制度的形式保障居住權人穩定的生活居住需要。然而，居住權的設立對住房抵押貸款產生了難以預料的影響?；诓粍赢a的價值穩定性，房屋抵押是實現擔保物權較為穩妥的方式之一。住房抵押貸款是銀行信貸業務中較為火熱的品種。抵押人在辦理房屋抵押時，銀行業金融機構需要重點審查房屋產權狀況，排除可能妨礙過戶交易的權利限制情形。由于居住權的人役權屬性鮮明，對于設有居住權的房屋，其權利限制狀況更為繁雜，足以影響抵押權人對物權的正常行使。為了避免將來可能發生的權利糾紛，將風險規避在可控范圍內，對于一并存有居住權與抵押權的房屋，銀行勢必加強審查監管職責，這不可避免地會降低住房抵押貸款的審批效率。

一、居住權制度的豐富內涵

(一)立法目的

居住權始于羅馬法時期，其誕生目的是解決家庭成員內部沒有繼承權且缺乏或者喪失勞動能力的人的生活問題。居住權的涵射對象大多為遺與無繼承權的子女，丈夫或者家長在遺囑中對房屋所有權進行指定分離，并對分離的使用權、用益權加以范圍限制，明確遺贈對象對房屋僅享有居住權利。不同于傳統大陸法系國家，我國關于居住權的研究起步較晚、發展較緩，立法機關開展的居住權制度相關立法活動可謂是一波三折。2002年的《物權法(征求意見稿)》中首次提出了居住權制度的立法構想，并在隨后的三次審議稿中均予以保留，然而，在正式出臺的《物權法》中卻沒有關于居住權的規定?！段餀喾ā奉C布施行后，我國住房制度不斷深化改革，一方面加大了對房地產市場的價格調控力度，另一方面推進了城鎮廉租住房和經濟適用住房的保障建設，“多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”逐步形成，全體人民“住有所居”的美好愿望逐步實現。經濟政策的指引作用會促使法律制度發生變革，從而調整后續發生的經濟活動，關于增設居住權制度的呼聲越發強烈。支持者認為，居住權的設計可以提升閑置房屋的利用率，有效緩解住房緊張的局面，充分保護公民的居住權益，繼而維系社會秩序平穩運行。為回應上述立法需求，2018年《民法典》物權編的初審稿中新增了居住權制度，并在之后的《民法典》物權編草案(二審稿)中細化了居住權合同的具體條款規定，進一步明確了居住權的無償性。由此可見，居住權在我國被賦予了更多的社會屬性，其立法目的是滿足弱勢群體的居住需要，重在惠及民生。

(二)基本性質及功能定位

我國《民法典》規定的居住權是依據合同約定或者以遺囑方式設立的，類屬于意定居住權，其供養他人居住的意思表示真實且自由，有別于源自家庭成員之間基于扶養、贍養及扶助義務的法定居住權。盡管如此，家庭關系以及由此產生的法定義務并不妨礙所有權人為父母、子女或者配偶等在法定義務關系外另行設立居住權以強化、擴大權利基礎。[1]因此，居住權的基本性質可以被概括為基于合同約定或者遺囑指定，所有權人讓渡住宅的占有與使用權能以滿足他人生活居住需要的一種用益物權。居住權相較房屋租賃權屬于用益物權，不僅能行使占有、使用權，而且因居住權的支配性與排他性，一經設立便具有較強的穩定性。在居住權遭受侵害時，為了實現其物權效用，居住權人可以采用物權的保護方法確保實現其長期、穩定生活居住的目的。[2]當他人妨礙住宅居住功能的正常使用時，無論對方是否善意可知，居住權人都可以請求排除妨害或者消除危險，恢復占有和使用權利的圓滿狀態，確保自身生活居住秩序的安定性。

不同于他國對傳統大陸法系所規定的居住權權利屬性的重構，我國立法機關并沒有盲目擯棄居住權的人役權內涵?！睹穹ǖ洹芬幎ǖ木幼嗳匀槐Ａ袅藵夂竦纳鐣陨?，肩負了保障婦女、老人以及未成年子女居住利益的重任。根據法條規定，居住權原則上無償設立且不得轉讓、不能繼承。無償性與不可移轉性體現了其專有的社會保障作用，旨在減輕特定人的居住壓力，努力解決公民尤其是弱勢群體的住房問題，維系他們必要的生存及生活空間。然而，立法機關也不曾徹底否定投資性居住權的設立可能性?；凇睹穹ǖ洹返谌倭艞l規定，在雙方當事人達成約定的前提下，預先設有居住權的住宅可以對外出租，這表明現有法條承認居住權人對住房的多樣化利用。綜上所述，居住權的功能定位具有雙重含義。居住權以保障社會弱勢群體的居住利益為核心內容，并發揮住宅一定程度上的經濟效用，幫助改善居住權人的生活條件。

二、居住權影響住房抵押貸款的風險表現

無論是立法目的的展望，還是功能定位的落腳，立法機關都期望居住權制度能夠切實保障弱勢群體的居住權益。然而，法律制度不是一經實施即能發揮其最大效用的，需要與其他關聯緊密的法律規范相互磨合，以尋求利益平衡點，從而在司法實踐中契合規范法律行為的要求。居住權作為新增用益物權，也應當與他種物權有效銜接，盡可能排除權利妨礙情形。在多數情況下，抵押人對外進行不動產抵押等物權變動行為時，會采取措施隱瞞房屋權利現狀，包括掩蓋居住權的設立事實，這將極大影響銀行對房屋法律風險的審查判斷。居住權影響住房抵押貸款的風險表現主要涉及居住權登記制度、居住權與抵押權的沖突關系和抵押房產的執行條件這三個方面。

(一)居住權登記制度不明晰

《民法典》關于居住權登記制度的規定僅有一條，即指明當事人應向登記機構申請登記，居住權自登記時設立。這條規定繼承了我國不動產物權變動的登記生效主義原則，經由登記的居住權產生公示作用與公信效力，居住權人借此可以對抗善意第三人對不動產物權的干擾妨害行為。除此以外，《民法典》對居住權登記制度不再作細致規定，留有些許法律空白待填補。綱領式規定難以調和具體的法律適用場景，需要其他法律、行政法規加以補充調整。然而，《居住權登記辦法（試行）》自2021年面向社會各界征求意見后，至今沒有正式出臺，無法為地方明確居住權登記細則。居住權登記規定的缺失導致法律規范的指引功能無法充分發揮，不利于居住權人和第三人的法益保護[3]。在辦理住房抵押貸款的過程中，銀行作為抵押權人，對居住權的登記情況十分信賴，以此判斷被抵押的住宅是否設有居住權。由于居住權登記制度的不明晰、不詳實，大部分地區居住權登記工作的進展較為遲緩，涉及登記的相關資料也沒有上傳到不動產登記網站上供公眾查詢。因此，銀行無法快速審查房屋的權利限制現狀，這影響到住房抵押貸款的審批流程，進而會降低貸款發放效率。

(二)居住權與抵押權存在權利沖突關系

從權利屬性的角度而言，居住權屬于用益物權，權利人看重的是房屋使用價值。權利人通過占有、使用權能的行使，獲取居住利益或者財產收益。抵押權屬于擔保物權，權利人評估抵押物的交換價值，在債務人不能按約履行債務時，優先受償抵押物拍賣、變賣或折價所得的價款，挽回債權實現不能所致的財產損失。權利屬性的差異，并不會影響居住權與抵押權的共存可能性。同一處住宅上可以兼具居住權和抵押權的設立。然而，具體到這兩種權利的交叉行使場景，則會產生權利沖突關系。

關于居住權與抵押權設立時間的先后順序不同所引發的效力狀況，《民法典》沒有作出規定。以權利設立時間點為衡量依據，大致分為兩種類型。第一種，居住權在先設立，抵押權在后設立。將已設有居住權的住宅對外進行抵押，辦理住房抵押貸款，其風險主要集中在居住權期限的不確定?；谒藢ψ≌拈L期占有、使用，居住權的存在勢必會消耗房屋的交換價值，影響到抵押貸款人的交付信譽。此外，居住權存在期限越長，越有礙于抵押房屋的自由流通。參照適用“買賣不破租賃”規則，抵押權不具有優先于居住權的法理定位。即使抵押房屋所有權發生轉移，居住權人依舊享有住宅的居住功能，直至居住期限屆滿。第二種，抵押權在先設立，居住權在后設立。所有權人在已經對房屋辦理抵押貸款的情況下，未能誠信遵守抵押注意事項，私自再行設立居住權，觸犯房屋的抵押擔保效力。這種情形表明抵押人具有逃廢債的惡意，企圖憑借居住權的客觀存在阻礙抵押權的正常行使，以逃避住房抵押貸款的清償義務。若居住權人終生占用住宅，抵押房屋的變現途徑將受阻，這會對銀行抵押權的實現造成實質困難。

(三)客觀上提高抵押房產的執行難度

居住權有著其他物權種類不可比擬的人役權屬性象征，其社會保障作用一以貫之。落實到司法執行層面的具體表現是，司法機關會優先保護居住權人穩定的生活居住狀態，盡可能排除其他權利的干擾。而不動產抵押作為一種重要的擔保方式，在保障資金融通、促進交易發展方面發揮著重要的作用。[4]居住權的存在不可避免地會沖擊抵押權以往的實現路徑，法院面臨處置抵押房產的情形時，將難以越過居住權邊界。因此，法院需要優先考慮善意第三人的居住利益，做好確權認定工作，而后才能對涉案房產進行司法拍賣。由于抵押房屋上設有居住權，居住權人對住宅的直接占有在實際上排斥了他人的占有妨害行為。一般而言，購房人不會購買此類房產用于自住，以避免后續發生權屬糾紛等境況。這無疑會導致抵押房屋的拍賣成交價大打折扣，銀行因貸款債權未能實現所致的財產損失進一步擴大，加重抵押房產的執行負擔，不利于法院執行任務的高質量完成。

三、減少住房抵押貸款風險顧慮的路徑

(一)完善居住權登記方式和內容

作為“權利宣言書”的表現形式之一，登記制度的重要性毋庸置疑。對居住權登記方式與內容作出細化規定，可以有效引導銀行準確、快速查清抵押房屋的物權情況，提高住房抵押貸款的審批效率。具體而言，為了便于行政管理，加快對信息資源的整合利用，應及時更新不動產物權的變化狀態，居住權登記與不動產登記應為同一個機構。依據合同約定設立的居住權，由雙方當事人共同向不動產登記機構申請登記居住權；按照遺囑方式設立的，只需繼承人或被遺贈人一方持有效文書申請登記即可。登記內容除涉及居住權人必要的個人信息外，還應當包括該不動產的基本狀態信息，如住宅的位置、面積、周圍環境等自然信息以及居住權的內容、期限、設立條件、其他權利限制等權屬信息。不動產登記機構受理完畢當事人的居住權登記申請后，需要摘錄符合要求的相關信息并整合匯編，而后上傳至官方網站平臺予以公示。如此，則銀行能夠及時甄別抵押房屋的權利限制情況，對于設有居住權的房屋謹慎發放貸款，于事前審查階段防范住房抵押貸款風險擴大化。

(二)增加抵押人的承諾義務和通知義務

同一住宅上，居住權與抵押權權利競合所引發的沖突后果，其主要責任在抵押人一方。這歸咎于抵押人的隱瞞行為、違約行為。因為在申報住房抵押貸款時，抵押人沒有主動告知銀行其房屋是否設立居住權，這影響了銀行的審查工作進度。在現實中，甚至還存在抵押人未經銀行同意，擅自變更已有的居住權合同內容，延長居住期限，致使居住權期限超出抵押期限范圍，造成銀行抵押權的實現困難。

針對居住權與抵押權設立時間的先后，可以分別增設抵押人的承諾義務和通知義務。對于房屋事先設有居住權再經抵押的情形，銀行在抵押合同中可以詳細列明抵押人應當履行的承諾事項以及違約后果，以期消解居住權的負面效應。承諾事項具體包含：未經抵押權人書面同意，抵押人不得變更居住權合同內容、延長居住期限、新增居住權人等。若因抵押人構成違約行為而導致抵押房屋的流通價值下降，銀行有權要求抵押人在一定期限內提供其他等價擔保物；抵押人未能按時提供而致使抵押合同履行不能的，視為根本違約行為，銀行出于止損目的，可以要求抵押人立即償還剩余貸款債務。對于房屋在已被抵押的背景下另行設立居住權的情形，抵押人負有通知義務，將居住權設立的具體事項告知銀行，使之做好事前預防住房抵押貸款風險泛化的評估工作。如果抵押人未履行通知義務，延誤了銀行風險防控手段的深入推進，威脅到在先抵押權的實現，銀行可以單方面責難抵押人，要求其賠償實際損失。除此以外，銀行也可以要求滌除該居住權，徹底扼殺此種貸款風險源，或者在保留居住權的前提下由居住權人代為清償債務，降低風險發生概率。

(三)重點打擊居住權人和被執行人惡意串通的情形

在作為執行標的的住宅之上設立短期難以消滅的居住權，無疑會給民事執行程序帶來不穩定因素，改變法院原先的執行步驟。居住權制度同樣促使民事執行法律關系的漸次復雜化，形成“申請執行人、被執行人和居住權人”的三角對抗關系。在實踐中，大部分住房抵押貸款債權是通過法院強制執行程序實現的。然而，由于執行程序天然的對抗性，部分債務人企圖憑借虛假設置居住權的手段對抗抵押權人。[5]受制于居住權的對世排他效力，法院原則上需要首先傾斜保護善意第三人的居住利益，再考慮抵押權人的權益兌現問題。然而，若出現居住權人和被執行人惡意串通的情形，法院應當竭力維護申請執行人對抵押房屋的優先受償權，可參照適用司法查封對房屋承租人的約束規定，即承租人與被執行人惡意串通，以明顯不合理低價承租或偽造交付租金證據，拒不配合移交占有不動產，并對此提出執行異議的，法院不予支持。由此可以推斷，居住權人與被執行人惡意串通，明知房屋已被抵押仍舊無償設立居住權，且企圖通過阻攔司法查封、拍賣的行為保留現有住宅，以逃避債務承擔責任的，法院應當繼續執行查封、拍賣事宜。惡意串通行為如若導致抵押房屋價值急劇貶損、拍賣成交價異常下降，抵押權人有權追償這部分差價損失，法院應當予以支持。就現有規則來看，我國執行拍賣程序中對于標的物上所附著的他物權的處理以“承受主義”為原則，即拍賣財產上原有的租賃權及用益物權不因拍賣而消滅。[6]居住權人善意居住抵押房屋，沒有干擾法院執行拍賣程序的，房屋受讓人應當容忍居住權人的合理占用，直至居住權消滅。理性分辨當事人設立居住權的目的，維持抵押房屋合理的價位區間，才能有效減輕民事執行阻力，避免造成銀行非必要損失。