上海黨建引領住宅物業治理的經驗與成效研究

文/王志興 盛昊飛 岑毅

在上海抗疫這場大仗硬仗中，有一群逆行的物業人，他們每天起早摸黑、默默無聞地奮戰在小區最平凡的崗位上，堅守疫情防控阻擊戰第一線，零距離為廣大居民服務，成為疫情防控阻擊戰重要的一支生力軍。

上海首家物業服務企業——滬港合資的上海安居樂物業管理有限公司成立于1991年。伴隨著上海住房制度改革的不斷深入和房地產業的迅猛發展，新興的物業管理行業快速成長。《2021年上海市物業管理行業發展報告》數據顯示：截至2020年12月，上海市工商注冊（上海市房屋管理局網站登記備案）物業服務企業共5733家，其中本市當地總部型企業5478家，同步增加5.3%，物業從業人員達90.41萬人。早在2004年下半年，上海就開始探索社區物業管理黨建聯建，并融入區域化大黨建格局，把黨的工作向行業延伸、向領域覆蓋、向社會輻射。2007年4月，時任上海市委書記的習近平在考察上海基層黨建工作時指出，要著眼鞏固黨執政的組織基礎，擴大工作覆蓋面，重點抓好社區和“兩新”組織黨的建設，通過構建單位黨建、區域黨建、行業黨建互聯、互補、互動的基層黨建工作新格局，使黨的組織和工作覆蓋經濟社會發展的所有領域。十余年來，上海社區物業管理黨建聯建，為提升城市形象、完善城市功能、提高人民群眾的居住生活質量和促進和諧社會建設發揮了重要作用，也為上海探索符合超大城市特點的社會治理新路徑——黨建引領住宅物業治理提供了平臺支撐。

一、近年來上海黨建引領住宅物業治理的基本經驗

住宅小區是城市社區最基本的單元。自2015年以來，上海住宅物業治理始終牢記習近平總書記的囑托，聚焦基層黨建、城市管理、社區治理和公共服務等主責主業，“讓人民群眾有更多獲得感、幸福感、安全感”。把物業黨建融入社區黨建、行業黨建、單位黨建、區域化黨建大格局，不斷深化社區物業管理黨建聯建，積極探索超大城市黨建引領住宅物業治理新路。

（一）聚焦業委會、物業服務企業的“兩個覆蓋”，將黨的領導貫穿于物業治理全過程各環節

人民群眾在哪里，民生需求在哪里，黨建就覆蓋到哪里。早在2014年5月，上海市就成立了物業管理行業黨建工作指導委員會。隨著社區物業管理黨建聯建和黨建引領住宅物業治理探索的不斷深入，行業黨建領導體制不斷完善。目前行業黨建工作指導委員會由市建設交通工作黨委總負責，在全市16個區建立了物業管理行業黨建工作指導委員會分會，依托行業管理體系，通過點、線、面精準對接，將黨的領導貫穿于物業治理全過程各環節。點上，通過集中攻堅推動“兩個覆蓋”有形有效；線上，依托市—區—街道—社區”四級物業行業黨建聯建同向發力；面上，形成市委統一領導、組織部門牽頭抓總、建交委具體負責、其他部門協同推進的物業行業黨建工作模式。在全市物業管理行業協會1701個會員單位中，1238個會員單位已建立黨組織，占比72.8%。對黨員人數不符合黨組織設置要求的，由居民區書記、居委會主任及多元主體的黨員骨干通過合法選舉程序，進入業委會交叉任職，擔任主任或委員，聘請居民區書記或社區黨員骨干為黨建指導員。強化業委會規范化建設，為進一步發揮物業黨組織戰斗堡壘作用和黨員先鋒模范作用提供制度保障。

哪里有危險，哪里就有黨組織，黨建引領凝聚抗疫“硬核力量”。2020年初上海疫情發生后，特別是2022年3月這波疫情爆發以來，市物業行業協會積極響應市委《致全市共產黨員的公開信》號召，第一時間向各會員單位黨組織和全體黨員發出倡議書，號召全市物業服務行業各級黨組織和黨員壓實責任，發揮黨組織戰斗堡壘作用和黨員先鋒模范作用，全力以赴打好疫情防控阻擊戰。在抗疫第一線，一大批黨建強、業務硬的物業服務企業充分利用物學網平臺開展行業防疫專業知識、緩解心理焦慮等應急培訓，受訓人數達6萬人。組織力量慰問重點區域一線從業人員，對被疫情封在居住小區的約十萬名從業人員提出應時應地策略，讓他們到所在社區報到，發揮專業服務優勢。91萬物業從業人員，堅守全市1.3萬個住宅小區和6000多幢樓宇大廈，扎牢“第一道籬笆”，維護居民群眾的生命安全。如光明生活服務等大型全國性物業服務企業，緊急從武漢等外省市抽調近3000位有防疫經驗的相關工作人員支援上海市。在本市許多小區封控后，作為市物業行業黨建品牌單位的明達物業黨支部與社區黨總支結對共建，協同制定了社區快遞三區管理“四步走”工作方案。古北物業、上實服務、延吉物業等行業大型企業積極配合封控小區全面消殺作業，并做好物資供應最后100米運輸。徐匯、普陀、松江等各區房屋維修應急中心全體員工24小時待命，做好閉環管理小區的應急維修工作。許多物業服務企業組織大量人力協同搶建方艙醫院，或前往建成的方艙醫院定點支援。上海物業人在大上海保衛戰中“堅守一線、勇敢逆行、日夜奮戰、守護百姓、忘我奉獻”，充分體現了基層黨組織強大的組織力，彰顯了物業從業人員嶄新的精神風貌。

（二）聚焦黨建引領下的居委會、業委會、物業公司三位一體，將管理的“難點”變成治理的“亮點”

推進居委會、業委會、物業服務企業“三駕馬車”融合發展。自上世紀90年代中期以來，隨著城市管理重心下移，街鎮、社區成為城市管理的主要載體，形成了居委會、業委會、物業服務企業“三駕馬車”。作為一種新型的管理模式，“三駕馬車”在實際運作中存在定位模糊、職責交疊、關系不順等管理上的難點問題。近年來，上海將黨建引領住宅物業治理融入社區治理大格局的同時，建立完善了“1+3+X”住宅物業管理機制和黨建聯建模式。“1”指居民區黨組織，在黨建引領住宅物業治理中發揮領導作用；“3”指居委會、業委會、物業服務企業，即“三駕馬車”；“X”指社區民警、城管執法力量、駐區單位、社會組織、群眾團體、業主居民、小區志愿者等多元主體。目前全市16個區的200多個街鎮及所轄居民區已實現“1+3+X”機制全覆蓋，有效解決了困擾小區物業治理的難點問題。黨建聯建模式作為黨建資源的有效整合，具有“1+1＞2”的組織優勢。早在1999年，上實物業管理有限公司就首創社區黨組織領導下的居委會、業委會、物業公司“三位一體”物業管理黨建聯建模式，目前這一模式已有機嵌入上海黨建引領住宅物業治理結構。

嚴格把好業委會人選關。居民區黨組織加強對業委會選舉的組織領導，嚴格政治標準，把好業委會籌備組、換屆改選小組及業委會委員候選人的推薦關、審核關和選舉組織關。業委會委員中黨員比例一般都高于50%。浦東新區塘橋街道業委會委員中黨員占75%以上。行區在開展紅色物業實踐中，明確居民區黨組織對業委會具有人選建議權、結構建議權、資格審查權，確保業委會規范運作。全區推選2086名黨員骨干、233名團員青年骨干進入業委會，業委會成員中的黨員比例達到51%。

（三）聚焦最基層、最直接、最突出的民生問題，將解決好群眾的操心事、煩心事、揪心事落到實處

堅持需求導向、問題導向、效果導向，全力解決小區管理中的痛點、難點、堵點問題。小區物業公司是居民群眾的直接服務者，面對住宅小區人員集中、人口復雜、需求多樣的局面，上海各住宅物業單位積極探索社區黨組織領導下的居委會、業委會和物業企業“三方聯動”服務模式。上海復瑞物業管理有限公司接管的老舊小區多、歷史遺留問題多。2018年2月通過公開招投標接管的行區夏朵園小區，有3500多戶居民、35萬平方米，居住環境臟亂差。在鎮黨委的領導下，成立了由居委會、復瑞物業公司、業委會黨員參與的聯合黨支部。圍繞“美麗家園”建設，公司黨支部設置“黨員之家”和特色黨建工作展示區，組建了多支黨員服務隊，集中清理了十余年來遺留的公共樓道堆物頑癥和出租房亂象，新增400多個數字高清探頭、174套人臉識別等智能化、可視化、規范化的數字管理系統，提升了小區安全管理水平。北蔡鎮綠川家園是商品房小區，建筑面積2.3萬平方米，有住戶228戶，是典型的“迷你型”小區。小區原物業公司因長期虧損，在2014年10月合同到期后退出。在居民區黨組織和鎮房管辦支持下，業委會提出自行管理物業方案，80%以上業主投票表決同意。幾年來，小區管理“四保”到位，車位有余，道路、綠化、圍墻路燈更新換代，業主的滿意度也大幅提高。

堅持民有所呼，我有所應，民有所盼，我有所為，全力解決加裝電梯難、停車難、物業費調價難等問題。明達物業黨支部為破解老年居民爬樓難，以社區物業黨建聯建為載體，協同街道、居民區黨組織、居委會、業委會，成立加裝電梯組委會，逐戶發放《加裝電梯業主意見征詢表》，已在5個小區加梯8臺。為解決小區停車難問題，塘橋街道率先啟動居民區與商務樓宇“潮汐式停車”模式，許多街鎮社區協同物業服務企業紛紛出招，停車難問題終于有所緩解。為解決物業費調價難問題，市物業管理行業采取了“三步走”戰略，即開展價格發布及監測、價格評估、價格協商，完善物業費價格體系，在全市開展物業服務價格評估及小區物業費調價試點的基礎上，許多小區都成功進行了調價。

（四）聚焦黨建引領下的多元主體“五治聯動”，將住宅小區治理寓于服務之中

強化自治、共治、法治、德治、智治聯動工作機制，形成黨建引領下小區治理的組合拳。在居民區黨組織的領導下，近年來物業服務企業協同居委會、業委會、社會組織、第三方專業機構、居民志愿者等多元主體，呼應居民群眾的需求，引導和激發居民群眾的主體意識，取得小區自治的最大公約數。各基層黨組織把小區治理項目融入社區物業管理黨建聯建格局，通過結對共建，共治破題，實現共建共治共享。在居民區黨組織的統籌推進下，物業行業和服務企業協同多元主體，加強以社會主義核心價值體系為重點的思想道德建設，培育小區新風尚。為了破解居委會、業委會和物業服務企業等主體無執法權的問題，加強房管部門、物業服務企業與城管執法部門聯動，做到群租、違法搭建等亂象第一時間發現、勸阻、報告和處置。嘉定區通過“城管進社區，物業服務企業等主體協同整治群租”，不僅掛牌“無群租小區”，而且對新增“群租”及時整治率達100%。同時，與城市一網統管銜接，建立“智慧物業”，把智治功能融入企業、行業、社區線上線下互動循環圈。

助推文明社區建設，增強小區治理與服務的精準度、感受度、滿意度。自2019年以來，上海物業人充分展現了社區垃圾分類管理責任人的擔當。在管理項目內大規模開展生活垃圾分類的宣傳普及，全面落實住宅小區分類垃圾箱房和分類投放點改造。許多企業克服成本和人力的壓力，在垃圾收集分類點安排人員指導居民有序投放，新增分揀人員對垃圾箱房進行專職管理，并形成了定時、定點、定類、定人、定制度的“五定工作法”。物業服務企業協同居委會引導群眾踐行居民自治章程和公約，參與小區文明建設，為所在區、街鎮、居民區文明創建作貢獻。

（五）聚焦物業行業隊伍建設，將培養造就專業化、高素質的人才隊伍融入可持續發展戰略

加強行業從業人員專業知識和技能培訓，優化隊伍結構。市物業行業協會自2013年獲批上海市高技能人才培養基地（第三批次）以來，加強培養物業高技能人才。積極開展職業技能等級認定，物業管理員三級、四級，智能樓宇管理員三級、四級，四個工種等級獲批試點。同時，許多企業組織開展送出去與請進來相結合的職業技術培訓。通過各類培訓和人員流動，行業職工的文化程度和技能水平普遍提高。市物業管理行業協會發布的《2021上海市物業管理行業發展報告》顯示，2020年本市物業服務企業在編職工中，大專占23.9%，本科占11.6%，碩士及以上占0.2%。物業服務企業已擺脫了以往的低端勞動密集型運營模式，向知識型和管理型轉變，職業技能結構不斷優化。據不完全統計，本市2020年物業服務企業職工隊伍中，初級職稱3.06萬人、中級職稱2.06萬人、高級職稱1400多人，初級工4.50萬人、中級工1.27萬人、高級工0.31萬人，技師和高級技師2000多人。

加強行業技能比武競賽，提升物業管理服務水平。為改變長期以來存在的物業行業就業門檻低、文化程度低、專業技能低、工資收入低、社會地位低的“五低”偏見，市物業行業協會和各區工委每年分別組織市、區層面的物業職業技能競賽，以考促訓、以賽練兵，提升“四保”和管理人員的實踐和創新能力。同時，加強黨員骨干和團隊以老帶新。2019年4月，在王海斌勞模創新工作室和張金秀勞模創新工作室的共同倡議下，多個勞模創新工作室組建上海市物業勞模“匠心”聯盟，為培養年輕物業人才提供了有力支撐

（六）聚焦群眾獲得感、幸福感、安全感，將住宅物業治理評估體系納入“美麗家園”行動計劃

早在2009年，原市房地資源局黨委就制定了《上海市社區物業管理黨建聯建評估標準（試行）》，以全面檢驗本市社區物業管理黨建聯建工作成效和質量。在評估標準不斷完善的基礎上，自2015年以來，上海第三方專業機構將黨建引領住宅物業治理相關工作指標納入上海市加強住宅小區綜合治理三年行動計劃實施評估體系。市房管部門運用信息化手段，建立了包括物業服務企業有效失信記分、最新的社會公眾滿意度、社會公眾投訴處置情況評價、綜合服務能力星級、物業服務履約質量評價以及街鎮居委會服務效能評價等指標體系，依托這套綜合評價體系，對本市物業服務企業精準評估“畫像”，提升物業服務企業綜合水平和群眾滿意度。

二、 上海黨建引領住宅物業治理的主要成效

近年來，上海住宅小區物業管理行業把黨的政治優勢、組織優勢轉化為社區治理優勢，形成了具有上海特色的黨建引領住宅物業治理新路子。2019年5月17日，中組部有關領導赴上海市物業管理行業協會座談調研時，對上海社區物業管理長期堅持黨建聯建和加強黨建引領住宅物業治理成效給予高度好評，希望上海物業管理行業認真總結推廣這方面的好經驗，堅持形成長效機制。上海黨建引領住宅物業治理主要成效突出體現在四個方面。

一是開啟了黨建引領住宅物業治理新模式，在抗疫大戰中黨組織的戰斗力得到了檢驗。近年來，上海物業行業運用“黨建+治理”，治理模式從“三位一體”“四位一體”“五位一體”等，發展到現在的“1+3+X”體系，形成黨建引領住宅物業治理新模式，把黨的領導貫穿于住宅社區治理全過程各環節，充分發揮基層黨組織戰斗堡壘作用和黨員先鋒模范作用。面對突如其來的疫情，全市各住宅物業服務企業迅速響應，把業主的生命安全和身體健康放在首位，從嚴貫徹疫情防控多種舉措，做好消毒殺菌、出入登記、防控宣傳，落實人員排查、車輛管控、人員測溫、協助社區核酸檢測等工作，各物業企業黨組織成為堅守防疫“最后一百米”的堅強堡壘。

二是推動黨建引領下的多元主體“五治聯動”，構建了現代社區治理新格局。黨建引領下的多元主體在推動自治、共治、法治、德治、智治與社會治理有機融合的同時，構建形成現代社區治理新格局，極大提升了社區“規范化、民主化、社會化、科學化”治理水平。以“自治”為基礎，物業服務企業協同居委會、業委會、社會組織以及居民志愿者等自治主體，強化了黨建引領下物業治理的力量；以共治為動力，堅持條塊結合、多元融合、資源共享，合力推進黨建引領住宅物業治理縱深發展；以法治為共識，在政府主管部門的支持下，物業服務企業與城管執法等主體聯動，著力破解群眾“急難愁”問題；以德治為引力，推動物業行業和服務企業自覺介入社區文明創建活動；以智治為鏈接，融入城市和社區網格化管理，進而與社會治理有機融合，提升黨建引領力，動員社會全面參與，取得了良好的社會治理效益。

三是堅持黨建引領“三駕馬車”各司其責，凝聚了社區治理最大合力。黨建引領住宅物業治理模式最大的特點和亮點，就是形成了以居民區黨組織領導的、以“三駕馬車”為主體的基層社會治理共同體，最大限度把黨的政治優勢、組織優勢轉化為社區治理優勢。截至2021年12月底，全市已完工加裝電梯2094臺，改造更新了一大批老舊小區的安防監控系統，開展小區智慧安防系統建設，增設微卡口和人臉識別系統，統籌推進住宅小區設施設備改造，完成諸多小區電動自行車充電設施建設，方便業主居民在家門口充電。面對來勢洶洶的疫情，在居民區黨組織領導下，居委會、業委會、物業服務企業很快將平時的常態服務轉換為疫時的高效管理，構筑起疫情防控的“銅墻鐵壁”。

四是推進物業服務標準化、規范化建設，提升了群眾滿意度。依托“互聯網+信息平臺”，建成上海市物業管理監管與服務信息平臺，囊括了全市1.3萬多個小區的基本信息、地理信息、公共收益、維修資金等數據，具有物業服務企業信息管理、物業信息上報、小區五查管理、信用信息管理等功能，實現了對全市住宅小區、物業企業、小區項目經理的管理全覆蓋，強化了企業及從業人員的信用監管，積極推進小區門衛室和管理處規范化建設。

加強黨建引領下的基層社會治理創新，是推進國家治理體系和治理能力現代化的重要內容，而住宅物業治理又是基層社會治理的重要組成部分。堅持黨建與社會治理有機融合是黨建引領住宅物業治理的顯著特征。從上海的實踐看，一方面要不斷加強物業行業黨建工作，建立和強化組織體系，突出政治功能，提升組織力；另一方面要緊緊圍繞基層治理各項任務，在群眾“急難愁”問題上下功夫。面對當下嚴峻的疫情防控形勢，為打贏這場大上海保衛戰，各住宅物業服務企業黨組織迅速行動，廣大黨員迎難而上，奮勇擔當，充分彰顯了基層黨組織強大的組織力和社會號召力。