區塊鏈在房地產企業稅收管理中應用的分析*

文/劉浩莉 袁雪嶠 楊輝（.黑龍江八一農墾大學經濟管理學院；.黑龍江八一農墾大學學術理論研究部）

當前信息化時代，高速發展的互聯網不僅促進了社會的進步，也對經濟市場產生了全局的戰略性影響。近幾年因為比特幣的爆火而橫空出世的區塊鏈技術也是一種全新的互聯網創新成果。目前房地產企業仍存在許多稅收管理方面的問題，比如房地產行業本身的復雜性，政策的更新也會對其產生影響。這些都給企業帶來了較大的風險，也不利于企業的發展。而區塊鏈技術正好能改善這些問題，所以，將新型區塊鏈技術應用到企業的稅收管理中，能夠開拓企業稅收管理思路，盡可能地回避稅收風險，最大程度地實現企業利益最大化。為此稅務管理部門要高度重視區塊鏈技術的應用，切實推進大數據技術融入稅收管理當中。

一、區塊鏈

（一）概念

從概念上來說，區塊鏈是“區塊+鏈式”數據結構，從英文翻譯上來看，“block使數據庫當中最小的處理單位”，“chain”是鏈條，整體來說就是由很多個處理單位組成的一條數據處理鏈條，最終多個鏈條交互形成數據庫系統。通過數據庫系統可以實現對信息的確認和維護，對信息進行加密，保證信息的安全性，組建一個全新的數據架構模式，讓信息在其中達到共享的目的。

區塊鏈的主要應用范圍是比特幣和各行各業中應用區塊鏈存儲和分享信息等，稅收籌劃也是典型的應用。電子發票的廣泛使用、從根本上杜絕財務造假、及時地獲得最新的財務信息和稅收優惠政策等，都為稅收籌劃提供了渠道和便利。區塊鏈的使用勢必會影響稅收籌劃，特別是房地產企業，涉稅種類繁多，計稅過程復雜，更能夠體現出區塊鏈的作用。

（二）特征

1.去中心化

所謂去中心化，就是將原本傳統的數據統一化管理轉變為各自分支各自管理。各個分支之間互相連接，但不受某一個中心節點的監管，使得每一個節點實現平等、自由的數據交換。區塊鏈去中心化的屬性可以有效緩解稅收征納雙方之間的信息不對稱疑難，達到稅收治理信息共享和稅務多角色社會共治的制衡。

2.去信任化

區塊鏈上的交易數據中除了交易相關主體的一些私有的私密的數據信息被加密之外，它就像是一個“公開的公共賬本”，在它的系統規則中，規定的交易時間內所有的數據都是公開的，且對所有節點都公開。每個節點都可以進行公共數據查詢。所以，區塊鏈平臺的透明度也是很高的，在區塊鏈的規則與期間范圍里，各個節點之間，難以進行欺騙。因此在各個節點不需要“信任”也可以進行交易。

3.不可篡改

在區塊鏈覆蓋的數據庫中，數據是不會被修改的，因為一旦信息發生修改，其他的區塊鏈不會認可所修改的信息。正常情況下，必須同時掌握超過一半區塊鏈節點修改權限才能對數據進行篡改，或者可以上傳新數據上鏈，這樣可以滿足業務需求也可以記錄所有修改項目。綜上所述，區塊鏈上的數據具有可信度和持續性。

4.智能合約

所謂智能合約，就是只有達到了觸發合約的條件，程序就會自動執行合約內容。這在很大程度上減少外界因素的干擾。智能合約是區塊鏈技術的重要組成部分，二者的關系是相輔相成的。在稅收治理工作中，智能合約的使用需要預設合規的觸發機制，一旦經濟活動的發生觸發了智能合約機制，系統便會自動將數據和信息記錄到區塊鏈各個節點上。

5.可追溯性

區塊鏈在經濟活動中的應用可以即時、科學、有效記錄每一次交易相關數據和納稅人信息，而且在區塊鏈技術不可篡改特性的合力作用下，區塊鏈節點上的數據可以實現無時限，無地界溯源。這些特性無疑能夠大大減少跨區域、跨國家交易中的偷逃稅現象，促進稅收治理工作精準高效完成。

二、房地產企業稅收管理難點與風險點分析

（一）稅收管理難點分析

1.房地產企業的業務復雜性

房地產企業屬于多元化的企業，它具有多種經營模式，開發、銷售、裝潢等，而且項目的經營規模較大，涉及的范圍也比較廣。對內，房地產企業的經營也與內部的管理制度和管理水平有著直接的關系；對外，也會受到很多外界因素的影響，比如宏觀調控等，敏感度較高。業務廣泛，部門之間缺乏溝通，沒有一套完整的稅務流程體系，都是目前存在的難點。

2.財稅政策更新、區塊鏈技術政策不完備

近年來，我國處于高速發展的時期，包括財稅政策也是與時俱進，也在不斷更改和新增。但是新政策的產生不僅有積極的一面也有消極的一面。目前國家出臺的稅收政策主要集中在中小企業和制造業，而房地產企業的優惠政策更新較少，和其他行業相比，在無形中也為房地產企業帶來了減負壓力。另外針對區塊鏈的應用并沒有相關政策對其進行保護，2019年我國相繼發布《區塊鏈信息服務管理規定》《密碼法》，此后雖然陸續發布涉及區塊鏈的政策、法律等，但總體上來說并不完備，在實施過程中會加大區塊鏈的使用和管理難度，造成不必要的風險。

3.稅收防控風險大

房地產企業在涉稅方面具有涉稅種類多、計稅難度大的特點，征管的過程對征管部門和人員的要求都十分高，要求保證數據的安全性、真實性，而且在涉及不同的環節，比如開發環節、交易環節、施工環節等，不僅涉及的稅種不同，計算的方法也是千變萬化。不法分子或企業管理層可以利用業務流程煩瑣的特點，盜取或篡改企業數據，這會給企業帶來巨大的稅務風險，甚至影響企業的經營發展。

（二）稅收管理風險點分析

1.特殊交易行為申報不及時

部分開發商會因資金問題，無法償還外債，因此會把建好的房屋拿去抵債，但這種行為屬于特殊交易行為，視同銷售，應依法繳納增值稅等，但其并沒有實際的現金流入，沒有記賬導致無法及時繳納稅款，稅務機關無法及時獲取此類信息，導致信息不對稱，造成稅收管理風險。以A企業為例，A企業2018年開始建造商品房，2021年竣工清算，但是稅務機關在查報表時發現其他應付款項核算異常。主要是其他應付款與開發產品同時減少，但是2021年并沒有銷售商品房，經調查發現是A企業將部分商品房抵消了外債。而用于抵債的房屋也應當視同銷售處理，因此要補交稅款，還要進行罰款。由于抵押的這種特殊行為并未及時申報，導致獲取信息不及時，又導致企業也額外繳納了罰款。

2.土地增值稅的征管滯后于企業發展

土地增值稅是房地產企業中最重要的稅種之一，但是它的征管卻并沒有跟隨著房地產企業的蒸蒸日上而一同進步，甚至在倒退。比如簽訂虛假合同，以建設普通住宅和合作建房等形式逃避土地增值稅；以少計營業收入，將車庫、雜物房等售房款轉移為房租收入逃避土地增值稅，或虛增營業成本，虛列建筑安裝成本等方式來降低計稅基礎；稅務部門與企業之間溝通協調較少，也沒有進行對企業徹頭徹尾的定期檢查，會使信息不能夠及時的共享，導致企業的稅務人員對征管方式等了解不到位。

3.成本核算不準確

房地產企業的造假手段最主要的一個就是虛增成本，因為房地產企業成本核算復雜的特性，信息無法做到全部安全、公開、透明，為成本造假提供了便利，在后期核算時也會因為無法追隨溯源而造成不小的問題，最終導致稅收管理的風險。以B企業為例，B企業的主要業務包括房地產開發，稅務機關在檢查時已經完工的商業住宅樓相比同期其他的樓盤成本高很多，不符合常理，后調查發現是關聯的施工單位存在偏差，在B企業獲得的發票中有近1000萬元是虛開的。但是由于技術的問題，無法追溯到B企業和關聯施工單位的報表以及納稅情況。只有對比B企業上游的建筑公司才能夠發現成本的異常，這樣一來工作量不僅加大，而且不能及時發現問題并作出改正。

4.未按照規定登記房屋信息

一般房地產企業在房屋建成后會有三種方式處理，一是出售，二是出租，三是自用。對于這三種情況都是需要依法繳納房產稅。有些企業忽視了出租和自用的房屋，并沒有及時地登記房屋信息，人為導致納稅數據不完整，忘記繳納部分稅款，造成稅收管理風險。以C企業為例，C企業2013 年開始建設某項目，2017 年完工。完工后將部分房屋出租，租期為5年，經稅務機關調查發現，這部分房屋并沒有進行申報登記，在企業內部賬上仍然是以商品房處理，因此要按當地的標準補繳稅款。

三、區塊鏈在稅收管理中應用的優勢

（一）保證涉稅信息共享

在以往的稅收管理當中，一直是以稅務機關的稅收信息和數據作為中心節點，納稅人圍繞著稅務機關展開工作，這就會產生數據閉塞、孤島問題，在進行稅收籌劃的過程中會因為無法獲取足夠的數據和內容導致稅收籌劃的無效性。利用區塊鏈技術，將會改善這種局面。區塊鏈的各個節點能夠完整地記錄數據，并保證在沒有第三方機構的情況下，保持數據的統一性即不可隨意更改。而滿足一定條件后也可以實現信息數據的共享，解決由于中心節點導致數據丟失、記錄錯誤等問題帶來的信息不對稱情況。

（二）保證涉稅信息的安全性

數據造假行為常出現在稅收管理當中，而不準確的稅收數據也會影響稅收籌劃的效果。應用區塊鏈技術能夠避免數據被隨意篡改，若要更改需要得到其他大部分節點的同意或者重新上傳。這樣大幅度的操作勢必會被監管系統發現。另外，交易一旦上鏈就起到了一種公示的效果，無形之中產生了強大的監督機制，信息使用者也是信息監督者，有利于保證涉稅信息的安全性，也提高了納稅人的執法性。

（三）保證涉稅信息的完整性

涉稅信息的完整性對稅收管理也有巨大的影響，在區塊鏈系統中，交易和數據信息一旦進入，將會永久地保存，包括從業務開始、后續變化和最終結果，任何的數據更新都會被記錄在系統中，并且在每個變化的環節、節點會將數據進行復制備份，保證全程數據的完整性，有利于稅收管理的數據收集。

（四）保證涉稅信息的質量

智能合約能夠保證信息采集時的質量統一，并且避免由于人為技術問題導致的數據差錯，從而影響涉稅信息的質量，最終導致稅收管理的質量。同時，也可以根據合約對某些滿足條件的交易起到促進作用，提高經濟效益，降低納稅成本。

四、區塊鏈技術運用的保障措施

（一）多部門協作，共治管理

房地產行業的復雜性和敏感性讓企業整個內部的數據關系在處理和分析時都遇到了巨大的挑戰。稅務部門應該協調好本部門與其他相關部門之間的關系，相互配合，利用區塊鏈技術進行信息共享，讓各部門能夠第一時間獲得信息。

同時，可以以區塊鏈技術為基礎，建立工程項目服務平臺，利用區塊鏈技術的去中心化和不可篡改的特點，將房地產項目的相關流程和數據輸入，形成一條龍的稅收監管征管體系，包括開具發票、政策更新、計算稅額、申報繳稅等節點。優化并簡化稅收管理的流程。

（二）緊跟政策變化，完善區塊鏈技術體系

在稅收管理當中，政策的運用無疑是很重要的一點。面對財稅政策的更新，首先要保證企業稅務部門的政策緊跟國家的政策，同步更新，需要結合當前的財稅偵測和市場經濟形式，預測政策上可能出現的變化，提前做好應對工作[1]。應多應用新技術完善稅收管理技術，可以借鑒其他國家的深入研究，結合我國的房地產真實情況，出臺區塊鏈應用于房地產行業稅收征管的扶持政策。

完善區塊鏈技術體系，首先要做好頂層設計，制定執行中應用區塊鏈技術的政策，合理規劃、引導區塊鏈技術在執行中的應用，以立法形式對大型企業進行限制，防止其過分壟斷數據而侵害公共利益[2]。明確關于數據采集、共享和使用的具體標準。

（三）增強稅收風險防控

房地產企業的業務涉及大量的稅收數據和發票，這給企業的稅收風險防控帶來了巨大的挑戰。區塊鏈技術不可篡改的特征正好能夠解決這一問題。將企業內部的稅收相關工作信息上傳，任何數據都不可被更改，而且任何的變更都會被記錄，斬斷了不法分子的路。而去中心化特征也能夠讓信息隨時共識共享，不僅讓信息的傳遞更加便捷，避免信息不對稱，也無形中為信息數據的安全上了多把鎖，大大增強了稅收風險的防控。總的來說，區塊鏈技術的應用能夠追溯所有的流程步驟，檢測風險現狀，并隨時調整。[3]

（四）緊跟前沿技術，推動融合發展

人才和技術始終是解決問題的關鍵，目前我國廣泛地推動“互聯網+稅務”的發展，大數據背景下的稅務管理已經成為未來發展的趨勢，這也要求房地產企業跟進前沿的技術，并推動企業自身與新興技術的融合，包括區塊鏈、云計算、大數據等。也要關注國外的先進企業和先進技術，多方面收集資料和數據，完善我們自身對于區塊鏈具體在稅收管理中應用的研究。推動區塊鏈與各類熱門技術相融合，互相借鑒，相互交流，讓稅收建設走向信息化，提高稅收管理效率和水平。

五、結論

房地產企業作為各行業中業務較多的行業，更應該在稅收管理方面進行嚴格的監管和創新，本文對區塊鏈在房地產企業稅收管理中的應用進行了分析和思考，通過分析稅收管理的難點和風險點，發現房地產企業的稅收治理仍然存在一定的局限性，這些局限性可以依靠區塊鏈技術得到改善，提出了區塊鏈技術在應用中的保障措施。希望以此能夠建設區塊鏈技術的稅收管理體系，并加強大數據背景下區塊鏈與稅收的聯系。