全球房地產正處于“臨界點”？

《中國經濟周刊》 記者 孫曉萌｜編譯

2021年底時，全球房地產行業看起來一片光明。在經合組織的38 個成員國中，房價正以50年來的最快速度增長。

但不到一年時間，情況就完全不同了。牛津經濟研究院預計，其數據庫中幾乎所有國家明年都將經歷經濟放緩，這是自2000年以來最普遍的一次房價增長減速，超過一半的國家可能會出現價格徹底收縮，相似情況發生還是在2009年。

“這是2007年、2008年以來最令人擔憂的房地產前景，市場在溫和下跌和大幅下跌兩種可能間徘徊。”牛津經濟研究院首席經濟學家Adam Slate分析認為，在他看來“發達經濟體抵押貸款利率的持續飆升，有可能將一些房地產市場推向急劇下滑”。

截圖自 《金融時報》，全球房地產房價收入比，數據來源：OECD

IMF 警示，全球房地產市場正處于“臨界點”

“隨著全球央行積極收緊貨幣政策以應對價格壓力，借貸成本飆升和貸款標準收緊，再加上房屋估值過高，可能導致房價大幅下跌。”國際貨幣組織（IMF）發布的全球金融穩定報告稱。

這種“急劇下降”可能將是普遍的。雖然牛津經濟研究院的數據分析主要是發達經濟體，但IMF 預測，在嚴重不利的情況下，未來三年新興市場的實際房價可能下降25%，而發達經濟體的降幅為10%。

房地產市場放緩也可能抑制更廣泛的經濟活動，損害建筑業及其供應商。Slate 預測，由于支出減少，全球房地產市場低迷可能使經濟增長減少0.2 個百分點，而住宅投資減少又可能使經濟增長減少0.6 個百分點。加拿大央行則估計，房地產市場低迷將使明年的經濟增長下降0.6 至0.9 個百分點。

房地產活動“已被徹底摧毀”？

在美聯儲連續快速加息之后，美國30年期交易的利率穩定在7%左右，是去年利率的兩倍多，這是2008年以來的最高水平。

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加上前兩年房價的飆升，典型資產的每月抵押貸款還款額從一年前的1700 美元升至2600 多美元。美國花旗銀行首席經濟學家Nathan Sheets說：“我認為利率可能會帶來更大阻力，而且確實看到房地產市場正在放緩。”

這種模式在許多國家都是相似的，歐元區、加拿大、澳大利亞和新西蘭的抵押貸款利率已升至近年來的最高水平。

宏觀經濟咨詢機構Pantheon Macroeconomics 的經濟學家Melanie Debono 稱：“隨著抵押貸款利率上升，銀行停止放貸，抑制需求，我們仍然相信這一觀點，即歐元區房價漲勢將急劇下降，并將在2023年底前轉為負增長。”

英國經濟咨詢公司Capital Economics 的經濟學家Marcel Thieliant 估計，新西蘭的抵押貸款還款額已經飆升至收入中位數的60%以上，高于新冠肺炎疫情前的45%以下。隨著利率進一步上升，他預測新西蘭的房價將從11月的峰值下跌25%。

英國特拉斯政府提出的大規模減稅政策，令抵押貸款市場陷入動蕩。隨著新首相蘇納克上臺，市場平靜下來，但明年利率仍有望從目前的3%升至4.6%左右。英國智庫Resolution Foundation 計算得出，到2023年底，近五分之一的家庭抵押貸款付款額或以每年5000 英鎊的速度上漲。

因此，許多經濟學家預測了2023年英國房價下跌的幅度：從牛津經濟研究院給出的4.4%，到房地產經紀公司Savills 和咨詢公司Capital Economics 的10%和12%不等。

抵押貸款利率的上升反映出，隨著許多央行與通脹作斗爭，政策利率大幅上升。美國、英國和歐元區在過去一年加息了將近900 個基點，市場預計到明年夏天還會加息400個基點。大多數新興市場的加息幅度甚至更大，巴西將利率從2021年1月的2%提高到了13.75%，而在匈牙利，利率提高了12.4 個百分點，達到13%。

“粗略經驗是，政策利率每增加100 個基點，房價漲幅就會下降1.5到2 個百分點。”IMF 的研究部顧問Prakash Loungani 說。歐洲中央銀行計算出，在低利率環境下，抵押貸款利率提高1 個百分點相當于大約兩年后房價下降9%，住房投資下降15%。

在許多國家，房價是由較低的住房存量維持的。10月份，英國待售房產存量是自1978年有記錄以來的最低水平，而美國的存量仍處于歷史低位。但市場低迷跡象清晰可見。大多數市場的住房通脹已經放緩，包括德國、澳大利亞。

美國8月份的年度房價增長率從上個月的16%放緩至13%，這是該指數自1975年以來的最快減速。咨詢公司Capital Economics 預計美國房價明年將下跌8 個百分點。

房地產咨詢公司Knight Frank 報告稱，三季度末，全球主要城市房價連續兩個季度放緩。新西蘭、加拿大和挪威的城市出現了兩位數的收縮。隨著家庭財務壓力的增加，在疫情期間支持房地產繁榮的家庭儲蓄正在迅速耗盡。家庭的購買力下降，人們更有可能存錢。由于低庫存仍在支撐價格，即將到來的低迷可能在交易中更明顯。

在歐元區，銀行越來越多地拒絕住房貸款，并對已經發放的貸款收緊條件。根據第四季度的銀行貸款調查，歐盟的住房貸款需求以10年來最快的速度下降，9月份新增購房貸款同比下降30%。

以匈牙利為例，自2015年以來，它的房價上漲了151%，為歐盟區最大漲幅，是歐盟平均漲幅的3 倍多。這歸功于創紀錄的低利率、豐厚的住房補貼和實際工資大幅度增長。可以說，匈牙利的房地產市場是過去10年來歐盟最熱門的市場之一。

隨著歐盟最高利率削減了抵押貸款需求，匈牙利的房地產市場正在迅速降溫。據匈牙利央行的報告：9月份房地產交易數量下降了三分之一，而抵押貸款與去年相比下降了38%。

與此同時，9月份，英國的房地產年交易率下降了32%。美國的抵押貸款申請降至25年來的最低水平。分析公司Moody’s Analytics 首席經濟學家Mark Zandi 認為，美國房地產市場正在“蒸發”。咨詢公司Capital Economics 首席美國經濟學家Paul Ashworth 贊同這一觀點，稱房地產活動“已被徹底摧毀”。

多倫多的數字更為引人注目。這座城市單戶住宅銷售暴跌96%，公寓銷售下降89%。

2008年的房地產崩盤會重演嗎？

在加拿大、新西蘭和澳大利亞，過去幾年房價加速上漲，加上大量家庭擁有抵押貸款和高額債務，使得房地產市場風險特別大。瑞典和英國因依賴浮動或短期抵押貸款利率而被敲響了警鐘。

高盛經濟學家Yulia Zhestkova認為“英國抵押貸款拖欠率顯著上升的風險更大”。同樣，美國住房通脹的快速步伐，加上高估值和激進的貨幣緊縮，都是風險的來源。

根據牛津經濟研究院的數據，包括日本、意大利和法國在內的其他國家處于更有利的位置，這要歸功于更溫和的價格上漲、較低的估值以及較低的家庭債務水平。法國和意大利的浮動利率債務份額也很低，這意味著在一定程度上免受抵押貸款利率上升的直接影響。

分析師也樂觀認為，全球范圍內，房地產市場的狀況不會衰退得像2008年金融危機期間一樣嚴重。

一個關鍵區別是勞動力市場的實力。失業不會像金融危機后那樣嚴重。IMF 預測，明年失業率將上漲不到1個百分點，而2008年金融危機時失業率近3個百分點。還有另一個重要區別：在許多市場，包括美國、英國、南非、西班牙和丹麥，家庭抵押貸款的債務收入比低于金融危機前的水平。

借款人也受到長期合同的更好保護，抵押貸款受到更嚴格的監管。在整個歐洲，浮動利率抵押貸款的份額在過去10年急劇下降，10年或更長時間的抵押貸款交易已成為常態。德國、荷蘭和西班牙尤其如此。

評級公司Fitch 的副董事Alexia Koreas 表示，在荷蘭，較低的貸款價值比率和大幅降低的只付息抵押貸款份額，“將有助于避免金融危機后出現的價格大幅下跌。”他補充說。

所有跡象表明，低利率支撐的住房需求激增已成為過去。摩根士丹利全球經濟學家Cristina Arbelaez 表示，“全球市場正在走軟”。但是她也認為，2006—2008年的房地產崩盤不會重演。

（編譯自《金融時報》、彭博社）