微利時代房地產業成本控制分析研究

吳永春（福建宸洲集團有限公司）

引言

復雜多變的外部環境，增加了房地產行業發展的壓力，開發風險急劇增長，使房地產行業的利潤空間被壓縮。只有加強房地產的成本控制，才能夠讓房地產業繼續生存發展，獲得利潤。本文通過分析房地產業進行成本控制的意義，探究房地產業在進行成本控制時出現的問題，并針對性提出相應的解決措施。

一、房地產業進行成本控制的意義

（一）成本控制有利于房地產企業的生存發展

在微利時代背景下，房地產行業在發展過程中面臨的外部環境越來越復雜多變。其中，包括政府輪番出臺的限制性行業政策，例如限賣、限購、限備案等政策，也包括設計新規、綠色建筑等行業新規，以及不斷提高的客戶要求、建筑材料和人工成本導致的供房成本的增加等外部因素，為房地產業的生存發展帶來了很多挑戰。因此，企業要想生存發展，必須要加強成本控制。如果不對成本進行控制，企業長期的收入和支出不對等，就會給企業帶來破產的風險。如果加強了成本控制，就能夠讓房地產企業在微利和競爭復雜多變的大環境下增加一些利潤，推動其生存和發展。[1]

（二）成本控制是在市場競爭中獲取利潤的途徑

以往的房地產行業是一個能夠賺取高利潤的行業。現在，房地產企業增多，全球經濟發展低迷，再加上復雜的外部環境和激烈的行業競爭，房地產業已經進入了微利時代。房地產業要想在微利時代生存下去并處于盈利狀態，可以通過控制企業內部成本和提高購房價格這兩種方式獲得利潤。在經濟低迷的情況下，房地產業只能通過控制成本來獲取利潤。

二、房地產業在成本控制中存在的問題

（一）缺乏全面系統的成本管理控制體系

房地產業的成本核算都是以開發商為中介，通過接收分析開發商對市場預測的結果，根據企業的資金狀況和房屋建設的實際情況來計算房屋的最高售價，來保證房地產業在開發這個項目時能獲得較高的利潤。很多房地產企業在開發項目時，不注重成本控制，缺乏全面的系統成本管理控制體系，對項目的成本控制流于表面，并沒有把成本控制落到細節上，這導致房地產業的成本較高，從項目中賺取的利潤較少。如果企業長期處于收支相抵或者是入不敷出的狀態時，就會面臨破產的風險。[2]

房地產項目的開發不同于其他行業，房地產項目開發耗費的時間較長，短則幾個月，長則以年為單位來計算，房地產公司的流動資金會受到較長的開發周期影響。如果在開發過程中遇到資金周轉困難或者是企業無力承擔巨額成本，樓盤就很容易爛尾或者企業面臨破產。在較長的時間周期下，建筑材料的價格會出現較大波動的情況，如果建材價格上升，就會增加建筑成本。房地產項目涉及的流程較多，包括策劃準備、招標施工、房屋銷售等階段，在這些階段中如果沒有全面系統的成本管理控制體系，就容易讓房地產業處于較危險的境地。

（二）房地產業成本控制意識淡薄

在房地產業，有些企業的管理層對成本控制的意識淡薄，缺乏對成本控制正確的認識，認為只需要做好財務部門的成本控制和施工階段的成本控制，不需要對項目的全過程進行成本控制，也沒有形成全員參與成本控制的正確意識。對于這些企業來說，只關注利潤資金的入賬，忽視對企業的成本控制，會使房地產企業在購買土地和銷售房屋時的成本費用過高，讓企業最后賺取的利潤較低，甚至可能虧損，不利于房地產業的可持續發展。

（三）成本信息缺乏全面性、及時性、準備性

房地產項目的周期較長，影響項目的不可控因素較多，因此房地產業的管理人員通過開發商收集成本信息，在信息傳遞的過程中很容易失去準確性，讓成本信息無法全面、及時和準確地反饋給房地產業管理層。除此之外，市場是千變萬化的，建筑成本也會隨著市場的變化而發生變化，房地產行業作為新興行業，行業管理存在缺陷，很容易發生財務指標和預期的結果不相一致的情況，不能夠利用真實有效的成本信息來編制預算。

（四）缺乏合理的成本控制目標

房地產業要想做好成本控制工作，就必須給每個項目設置合理的成本控制目標，為后續的建設打下基礎，把成本支出控制在設定的目標范圍以內。現階段，部分房地產業缺乏合理的成本控制目標，在房地產項目的各個階段中也沒有把成本控制目標融入進去。尤其是在房地產項目的成本設計階段，由于財務部門和設計部門缺乏配合，相關的工作人員并沒有全面了解房地產業的市場政策，也沒有深入調查當地的房地產工程造價指標。除此之外，部分設定了成本控制目標的房地產企業并沒有在執行項目過程中分解執行成本控制目標，各部門的工作人員缺乏對各階段的成本支出的了解，在成本支出出現波動以后并沒有及時進行分析控制，使得成本控制目標的執行流于表面。

三、房地產企業成本控制的解決對策

（一）建立系統全面的成本管理控制體系

首先在策劃準備階段，房地產業在開啟新的項目前，需要相關負責人準備詳細準確的《可行性研究報告》，等報告被房地產業的高層領導批準通過時，才能夠開啟這個項目。這份報告必須除了包括項目選址的相關信息以外，還要包括項目前期成本的估算、國家相關政策、市場的發展趨勢及其對建筑成本的影響等不確定性因素，只有對這些因素進行了分析，才能保證成本控制和經濟效益緊密結合，推動項目的順利開展。[3]

其次，需要對設計階段進行成本控制。設計階段作為決定項目利潤的關鍵階段，只有根據市場變化和群眾的消費偏好進行設計，才能夠在售賣階段給企業帶來較大的資金流入。房地產業很容易只關注在這個階段能夠帶來多大經濟效益，忽略的對這個階段的成本控制，例如如何根據具體的經濟指標，分配不同的目標成本，在保證消費者喜好和項目質量的前提下，如何把成本控制在最小的范圍內，為企業節省成本費用。

施工實施階段是直接影響建筑成本的階段。施工人員在進行施工之前必須要對施工現場加強管理，為在施工過程中出現的預料之外的情況留好預算，把施工成本盡可能地控制在計劃成本范圍內。此外，負責人員還要加強對施工項目的監督考核，檢查清點好進入施工現場的施工材料，發現未入賬的成本時要及時登記記錄。最重要的是，施工人員要根據市場價格變化，安排專業的采購人員在保證質量的前提下，選取價格最低的建筑材料，控制材料成本，避免高價大量購買建筑材料的情況發生。

最后，竣工銷售階段是成本控制的最后一個階段，也是影響企業經濟效益流入的關鍵階段。在這個階段涉及到對房地產項目的驗收、剩余的建筑材料清點還有房屋的定價銷售等環節，其中，房地產業要安排專業的人員對竣工的建筑項目進行驗收，對不合格的項目安排整改，避免增加交房時的更換維修費用。房地產企業還可以對未利用的建筑材料和工具進行入賬處理，保留在下個項目中可能會用到的建筑材料和工具，對用不到的建筑材料和設備在市場的價格進行預測分析，選取合適的價格進行售賣，控制建筑材料成本，避免浪費[4]。

（二）加強房地產業的成本控制意識

針對房地產業不重視成本控制的情況，可以先樹立房地產企業進行成本控制的正確理念，讓房地產企業認識到，在微利時代下，只有加強成本控制才能獲取利潤，求得生存發展空間。成本控制意識是房地產業需要長期堅持的一種觀念。房地產業必須放眼長遠，做到無論是盈利還是虧損的狀態下都能夠進行成本控制，提高企業的成本競爭力。要讓全員都樹立正確的成本控制理念，不僅管理者要認識到成本控制的重要性，還要讓員工能夠在日常工作中都能保持正確的成本控制意識。房地產業可以通過開培訓會議的方式，結合實際案例，為全體員工介紹不重視成本控制的危害，讓每個級別的員工都能樹立成本控制意識，實現全員全面的成本控制，保證企業的經濟效益。

（三）及時全面地完善房地產業的成本信息，為成本控制提供較準確的信息

企業是根據收集來的成本信息來制定預算的，在實際收集成本信息時，房地產業多是通過開發商進行收集，因此，在成本信息傳遞的過程中很容易失去及時性、準確性和全面性，從而影響企業的經濟效益。房地產企業在進行成本控制的時候，可以設立專門收集成本信息的部門，能做到及時完善房地產業的成本信息，保證成本信息的時效性，為制定成本控制方案提供較準確的信息[5]。

（四）做好成本控制目標管理

成本控制目標包括多個環節，分別是成本的制定、核對、上級部門審批、文件下發、收集反饋、總結分析等。成本管理工作的順利進行，離不開完善的管理制度和健全的組織體系。為了嚴格執行各階段的成本控制目標，房地產公司要堅持以項目經理為核心，成立項目工程成本控制管理小組，對整個房地產項目各個階段的成本進行管理、評估以及考核，建立健全房地產公司的組織體系，提升項目內部各個部門的合作效率，對整個項目進行全方位、全過程的成本控制。房地產公司還可以參考在以往做過的類似的項目，總結經驗并吸取國內外先進的成本控制經驗，結合房地產公司發展的實際情況，制定出符合房地產公司的發展需求、科學合理的成本控制目標[6]。

結束語

在微利時代，房地產業要想在激烈的競爭中占有一席之地，必須對成本進行科學合理的控制，用最少的成本為企業帶來最大的經濟效益，形成成本競爭優勢，推動房地產業的可持續發展。綜上所述，現階段的房地產業在進行成本控制時還面臨著意識淡薄、成本管理控制體系不健全和成本信息不及時準確等問題，針對這些問題，筆者提出了相應的解決措施。如果房地產業能夠把上述的成本控制措施實際應用到企業的成本管理控制體系中去，一就能夠為企業帶來更多的經濟效益。