淺析REITs試點對建筑企業的影響

吳則昊

（中鐵第四勘察設計院集團有限公司，湖北 武漢 430000）

一、REITs 基本概念與國內最新政策

REITs是不動產投資信托基金（Real Estate Investment Trusts）的簡稱，是指將通過發行收益憑證取得的投資者資金委托給運營團隊，由專業團隊來開展不動產投資運營管理具體工作，以獲取長期回報為目標，同時將收益按一定比例分配給投資方的一種信托基金。REITs作為一項被運用在不動產投資證券化領域的創新金融工具，能夠為流動性低、非證券形態的不動產資產轉化成為能夠在資本市場上自由交易的REITs份額提供有效路徑，顯著提升資產的流動性。美國是全球首個嘗試REITs的國家，在亞洲范圍內，日本和新加坡兩國的相關市場發展較為完善成熟。國內的監管部門以及市場主體，始終在積極探索這一模式在中國可行的落地方式。

2020年，《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》（以下簡稱《通知》）和《關于就<公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）>（征求意見稿）公開征求意見的通知》先后發布，意味著備受矚目的基礎設施領域公募REITs試點工作的大幕真正拉開。REITs模式有利于建筑企業盤活存量資產，拓寬籌資渠道，為建筑企業投融資工作提供了新思路?！锻ㄖ分?，對REITs在基礎設施領域試點過程中的基本原則、試點項目所在行業和地區要求以及其他具體相關事項，均作出規定和說明。國家發改委于同年6月召開了關于基礎設施REITs試點工作的座談會，會上表示，后續將會發布試點項目的申報文件，為試點工作搭建更加完善的制度基礎。2021年7月，為進一步完善REITs試點工作的文件基礎，發改委再次發布了新的通知，對于試點工作做出了更加細致的規定。2021年二季度，正式開售首批9只基礎設施公募REITs。2021年11月，第二批基礎設施公募REITs先后向市場發布了發售公告，認購倍數均已經超過40倍。

二、REITs對于建筑企業的意義

（一）REITs項目透明，能獲得政府、社會資本的強有力支持

更多的資金或許將通過REITs模式進入基礎設施建設領域。地方政府方面，將借助REITs模式加速回籠資金，有效分散風險，緩解基礎設施建設給地方財政帶來的負擔，完成去杠桿、穩增長的目標。近年來，國家在基礎設施領域的投入一直很大，地方政府可以將通過REITs模式募集到的資金，再投入到新基建的建設中為5G、人工智能等新一代高新技術的應用做好基礎，為經濟創造過去沒有的增長點，給國民經濟發展注入嶄新的動力。此次放開REITs的公募渠道，將吸引更多社會資金進入基礎設施領域。中國的居民儲蓄率水平一直處在世界前列，不同于其他國家居民賺多少花多少的消費觀念。根據人民銀行發布的信息可知，2019年和2020年，我國居民儲蓄存款余額分別為82.1萬億元和93.44萬億元。一方面能提升REITs模式這一部分資金的流動性，提升市場的流動性，為居民儲蓄提供一個新出口；另一方面，目前看來預計基礎設施建設REITs每年的收益率，處于通過發行股票和債券獲得的收益率范圍之間，該模式將為投資者提供相對穩定的回報，以吸引更多的社會資金投入基礎設施的建設，為基建增長賦能。

（二）REITs能快速解決建筑企業融資困境

REITs模式為建筑企業提供了一種可行的金融戰略和退出方案。建筑企業將有機會實現角色轉化，顯著縮短項目回報期，盤活存量，降低企業財務杠桿。根據《通知》要求，自產品上市之日起5 年內，原始權益人仍需持有不低于基金份額發售數量20%的強制配售額。一方面，參照企業會計準則的有關規定，合并范圍應該以控制為基礎予以確定，也就是說，通過REITs模式，企業或可實現項目出表，分散一部分風險；另一方面，借助REITs模式，建筑企業能提前收回資金，降低財務杠桿，同時在持有配售額期間享受每年的部分項目經營收益。而且，目前對于企業后續增加買入份額并沒有限制，如果企業看好這一項目，也可以在五年限制期過后通過收購或出售的形式自行調節持有比例，項目經營模式選擇上存在一定的靈活性。

（三）REITs模式能助力建筑公司實現產業升級以及盈利方式上的變革

傳統的經營模式是開發+自持/出售，借助REITs，可以實行將一次性銷售同持續性收入結合起來的新型模式。在建筑企業當前采用的較為傳統的開發和經營模式中，資金的占用周期較長，資本沉淀較大，往往需要企業長期持有和運營項目.在新模式下，企業能夠等項目成熟之后，實現資金回籠，僅僅作為部分持有人參與到項目中去。同時，可以收取項目分紅和升級的收益，從而實現項目盈利模式向輕資產類型的轉變。REITs模式顯著拓寬了建筑企業融資渠道。當前，建筑企業普遍引入了資產證券化的融資形式，依靠企業持有的應收賬款等資產籌集資金，新的政策落地以后，企業將可以與公募基金管理公司合作，采取更加簡單高效的方式直接籌集長效低成本資金。REITs模式將為企業解決融資成本降低和效益提升方面的問題，提供新的路徑。

（四）REITs模式將有利于企業提升知名度，打造品牌效應，惠及企業的其他業務板塊

當前，許多建筑企業已經不只局限于工程施工等傳統的業務板塊，而是向房地產、投資等更多的領域擴展。企業投資開發和參與建造的基礎設施項目如果能在公募市場上成功發行，將提高企業在公眾和投資者方面的知名度，對于企業后續投融資工作的開展、其他項目的建設起到積極的宣傳作用。目前，國家REITs試點還未涉足商業房地產領域，若能把握基礎設施領域項目試點的機會，也將為后續房地產領域的投融資活動儲備專業人才和寶貴經驗。

三、建筑企業在實踐REITs模式中需要重點關注的事項

此次，《通知》讓投資者和基礎設施項目持有人、運營者的目光都投向了REITs領域。由于國內當前還沒有出現較為成熟的基礎設施領域不動產投資信托基金案例，同時，REITs模式在國外又主要用于房地產的投資，此次試點的基礎設施建設項目在立項、建設、運營、盈利模式上，與房地產項目相比存在較大差異。國外既有的制度和操作流程不能照搬照抄，要結合實際情況，提出立足于我國國情和企業實際情況的思路，建筑企業應關注以下事項。

（一）在具體項目條款簽訂中，要注意協調好供需雙方不同訴求的關系

涉足PPP項目的建筑企業不僅有盈利需要，也兼具著社會責任。建筑企業在推進REITs時，主要目的是為了盤活在手資產，達到降杠桿和穩杠桿的目標。但是不同于建筑企業，機構和社會投資人更加注重資產的穩定性和收益情況。在簽訂合同條款時，就要注意兼顧雙方需要，盡量避免不必要的增信或者類債性質的條款。

（二）REITs項目的推進需要過橋資金

根據《通知》規定，投資基礎設施資產支持證券需要提供資產支持專項計劃說明書，而取得設立資產支持專項計劃所必備的無異議函，需要資金實繳到位。按照《通知》固定的流程來看，預估需要一到兩個月的時間，這項規定或給企業帶來資金壓力，給REITs的推進造成阻力。

（三）項目回報情況仍不明晰

雖然《通知》規定基礎設施基金必須把審計年度中可供分配利潤的90%拿出來，以現金的支付形式分配給基金投資者。但是《通知》中對于可供分配利潤的定義并不明確，沒有規定是項目端的收益還是基金端的收益。PPP項目建成以后，其項目折舊額往往抵消了項目利潤，可能會出現無利潤可分的情況，這會降低市場投資者對于REITs的投資前景展望，使這一模式最終被市場拋棄。如果以基金端來衡量，建筑企業或運營公司對于股債比例的界定就更加重要。如何既滿足投資者對于投資回報率的期望，又為項目留存發展空間，同時還要符合稅務局的有關規定，將是REITs實際運營過程中的一大考驗。

（四）項目流動性的保持

參照香港REITs市場的發展情況，其REITs普遍處于折價交易狀態，且換手率較低，市場流動性差。REITs屬于較為穩定的投資產品，就目前的研究結果看，投資者普遍傾向于長時間持有，或持有至投資期滿。可是如果無法刺激市場，提高換手率，流動性下降將會對交易價格產生負面影響，并降低公募的發行優勢，使得散戶和部分投資者無法離場。

（五）部分PPP項目后期現金流穩定，但項目的預期未來現金流無法償付項目的前期投資

對于這一部分項目而言，如果能取得REITs的資格，將大大彌補項目投資方的虧損。如何推進此類項目的REITs工作，對于建筑企業而言至關重要。

（六）建筑企業在基礎設施項目上最終退場的可行性尚不明朗

基礎設施權益人在持有戰略配售份額五年期滿后，其份額轉讓的相關規定仍不明晰，或將受到投資合同和項目貸款合同的限制。股東各方或債權人或將對建筑企業持有的份額轉讓，或者對其他重大變更事宜設置限制。屆時，建筑企業能否成功取得政府方、合作方和金融機構的一致認同，需要更加深入的研究與探討。