房地產經濟管理問題及應對措施

周偉

（包頭市公共租賃住房管理服務局 內蒙古包頭 014030）

房地產業發展比較迅猛的背景下，房屋的價格也出現了較大程度的變動，上漲趨勢比較明顯，而這一情況的存在則會大大降低人們購房欲及相應的能力，不利于房地產行業的發展。為了實現房地產企業利益的最大化，需要通過合理的經濟管理手段，明確各部門之間的經濟管理關系，促進房地產經濟健康發展。

一、房地產企業經濟管理概況

在社會經濟中，房地產經濟占據的地位頗為重要，不僅帶動了所在行業的顯著進步，同時也對國民經濟水平的增長做出貢獻。需要注意的是，房地產經濟雖然具有一定的優勢，不足之處也不能被完全掩蓋，特別是在發展方面，需要努力的空間還很大。在內部環境及外界影響的雙重作用下，房地產經濟的機遇增多的同時，挑戰也會相應增加，在發展中必須綜合考慮兩種因素，行業內部管理、外部環境因素使房地產行業呈現出不均衡的發展狀態。比如，外界影響主要體現在國家層面及房地產業領域，尤其是相關政策的變動，當有關政策出現變化時，房地產發展會隨之受到影響，為此，在實際發展過程中，應該重點把控外界影響因素，對長遠的戰略計劃等情況進行適當調整。除此之外，由于房地產企業在施工過程中所需材料、人員、設備一度上漲，建設成本的上漲也會使房價上漲。總體來看，中國的房地產發展前景還是比較樂觀的，在一些一線城市由于房價上漲，導致房產的交易量下降，但二、三線城市房價不斷上漲卻交易量上升。

二、房地產企業經濟管理的意義

近些年，房地產行業的競爭形勢愈發嚴峻，有關部門針對具體情況出臺了相應的政策，新政策的發布、落實，給整個行業都帶來了一定的機遇。對成本的控制成為當下房地產行業維持行業競爭力的重要手段。在確保質量的前提下，還需要對成本加以合理控制，進一步實現對房價的把控。對于房地產企業來講，從成本的角度進行理性思考，提高成本控制效果，有利于保障企業經濟效益，因此該工作具有十分重要的意義。

三、房地產企業經濟管理存在的問題

（一）觀念落后

部分從事房地產工作的管理人員缺乏觀念的革新，循舊情況較為普遍。對經濟管理缺乏正確、深入的認知，分析資產購進等情況時比較片面，重視紙面管理而輕視日常管理及具體執行情況。片面地將經濟管理的職責歸在財務部門，忽視了其他部門在經濟管理中的作用，大大削弱了經濟管理的功能。沒有加強對經濟管理的重視力度，直接影響管理效果，不利于企業參與良性競爭。

（二）經濟管理目標不明確

房地產開發商對于房地產的經濟管理缺乏認識，存在重錢輕物的思想，使得房地產經濟管理過程中，并沒有長期目標的規劃，只是片面地對資產的購進、出售和處置的財務數據進行紙面上的管理，而忽視了資產的日常管理和使用執行情況。由于經濟轉型期部分房地產政策的時效性有限，這種缺少明確目標和規劃的投資方式背后隱藏著大量的風險。另外，管理目標缺失導致了房地產行業的正常經濟秩序被擾亂，不利于房地產企業的健康發展。

（三）企業經濟管理力度不夠

雖然大部分企業建立了相關管理制度，對于項目在管理方面有相應的規章制度，但有相當一部分企業，由于對經濟管理存在誤解，在經濟管理部門建設中還存在不足，導致房地產企業的經濟管理相對比較薄弱，對于企業經濟業務的處理隨意性較大。首先，雖有法人內部監督機構，但是機構職能沒有充分發揮出來，在具體開展工作時，監督作用比較弱，從理論上來講，董事會等應該具有相應的監督職能，但是實際上這種職能作用通常會被減弱。其次，企業會計在行使監督職責時會有影響，導致監督形式如同虛設，甚至還有些企業管理者對財務工作進行干預，導致會計工作不能順利進行。最后，企業對于在人員管理上的制度不健全，導致一些員工在法律意識上有所欠缺，在實際操作中可能存在礙于面子導致經濟業務出現違法現象，最后形成了一系列經濟犯罪。

（四）企業成本管理存在不足

第一，房地產開發企業對于成本控制缺乏正確的理解和認識，企業主要還是在抓進度和質量，對于成本的管理概念不太理解，以至于在很大程度上增加企業的成本，導致預算超支的現象出現。

第二，在房地產企業中，成本管理體系還是處于比較落后的狀態，房地產企業普遍缺少完整的成本控制體系。企業成本普遍是由企業財務部門進行管理，對于在施工過程中的成本控制，沒有完整的制度或者缺少控制成本的標準。甚至在施工過程中還會出現工程分包現象，對于分包的價格也沒有一個固定的參考范圍，對成本控制做不到統一。

第三，企業內部雖然建立了成本管理體系，但是在實際操作過程中，還是比較形式化，對于實際控制成本沒有起到作用。房地產企業只在管理表面下功夫，沒有對實質性的成本進行控制及核算，從而導致制度實施并不理想，無法充分發揮效果。房地產企業缺乏完善的經濟管理體系，從而導致管理出現了問題，無法達到理想的效果。

四、完善房地產企業經濟管理的相關對策

（一）完善相關的制度體系

房地產企業經濟管理應該充分認識到制度體系的重要性，并從該方面入手進行完善優化，確保房地產市場的規范運行?，F如今，一些地方在開展房地產經濟管理工作時，沒有完善的制度作為支撐，針對這一情況，有關部門可以結合當地情況及現行的法律法規對制度體系進行優化完善，確保實際工作過程可以遵循。促進房地產行業的進步，需要根據制度進行科學的市場引導。但是，制度的制定過程中，還需要保障合理性與科學性，避免對房地產市場的過度干預。因此，隨著制度體系的不斷補充優化，要遵循全面性原則，在此基礎上形成有效的約束，從而在管理工作實施過程中，可以對房地產的開發、建設與交易、后續服務等多項內容實現有效管理。

（二）制定長期發展的目標

房地產企業要明確企業戰略目標，對于房地產后續的發展要有一個長遠的規劃，結合房地產經濟實際建立長久的目標，并用長期發展規劃科學地指導房地產企業的短期發展目標，滿足我國人民的住房要求，在此基礎上促進經濟的穩定發展。房地產企業經濟管理目標不明確，是導致房地產經濟管理效果不足的主要原因之一。針對上述情況，企業要堅持具體問題具體分析的原則，首先要對不同區域的實際情況進行合理把握，然后對行業的整體發展方面加以明確，從而制定出符合實際、可行性高的戰略目標。因此，在制定目標和計劃時，不能急功近利，要分析當前存在各種問題的根本原因，并研究房地產在發展過程中可能面臨的風險。要充分考慮管理人員的意見，制定明確的目標，并在計劃過程中對目標進行分解，提高計劃的科學性，促進房地產經濟能夠穩定快速的發展。另外，房地產企業可以編制產品組合發展目標。對當前的經濟形勢加以解析，明確在現如今的大環境下，開發何種產品，為意向群體提供何種服務，才能在多變的市場中贏得主動權。

一是規劃并瞄準自己的細分市場。以需求為主要依據，結合其相似性開展市場劃分。在商業領域，市場主要被認為是由具有相同需求的買家組成。房地產企業應該更為主動積極對現有的消費形勢進行認真審視，評估企業是否能夠提供相應的產品和服務。在低碳經濟背景下，房地產業為了追求市場競爭的主動權，掀起了綠色住宅開發浪潮。對于業務內容進行了新的定義?；诟拍畹膶哟芜M行分析，將產業、業務放在一起加以比較，前者的活動范圍更為狹小，并且其面向的市場規模也非常受限。在同一細分市場中，提供類似產品、滿足類似需求的房地產企業相互競爭，從而獲得客戶對其服務價值的肯定。在低碳經濟的背景下，房地產企業在整合業務時，應該堅持有限、有潛力的組合形式，并通過它們獲得成功。這是一項基本的戰略任務，從根本上分析，這便是“業務定位”問題。房地產企業對于每個選定的領域都要做到目標的集中性。在有限的業務領域，房地產企業應該進一步明確自己想要實現什么和放棄什么，為了提高競爭力，必須堅持不同的選擇，選擇一些細分市場，并加強對一些能夠滿足客戶需求的特殊產品組合的重視力度。

二是明確“產品—市場組合”方案。在推廣低碳經濟理念的過程中，房地產企業需要更加關注企業在業務定位方面的情況；在接下來的階段，必然會涉及兩個問題：“在哪里競爭”和“如何競爭”。為了解決第一個問題，企業必須要搞清楚在既定的業務范圍內，具體選擇何種“產品—市場組合”的形式，這個問題已經關乎到了“競爭范疇”的情況。當面臨第二個問題時，房地產企業應該有在“競爭范疇”中戰勝對手的能力，也就是“競爭優勢”。房地產企業的高層管理者必須加強對這兩個問題的重視度。良好的“產品—市場組合”體系是提高企業競爭力的重要基礎，而競爭優勢的形成則表現出對企業整體素質的高度依賴。這里很難進行有針對性的討論，所以只能圍繞“競爭范疇”的問題開展具體分析。對于“競爭范疇”，房地產企業在廣泛的多元化和高度的專用性之間選擇的可能性比較多。從理論上講，企業在組合方案的選擇上并不是唯一的，為此可以生產多種產品，同時涉足不同的細分市場。然而，在低碳經濟得到良好發展的今天，房地產企業的研發成本通常處于較高的水平上。要選擇比較廣泛的競爭范疇，立足不同的細分市場，以強大的資源基礎和運營能力，為廣大民眾提供豐富的產品。

（三）完善企業的經濟管理，做好企業管理規劃

企業經濟管理制度的建立，要依靠企業在對政策的正確認識。房地產企業發展運用政策時，要充分明確職責和作用，以保證房地產經濟的可持續發展，不斷解決房地產經濟發展的難點。房地產政策調整會影響百姓生活的方方面面。有關部門必須要發揮自身的職能，通過不同的角度對房地產進行監管。充分發揮經濟的自我調控功能，提升房地產行業的自我調控能力。因此，企業經濟管理過程中，需要滿足社會的需求，完善市場秩序；同時，需要充分提高房地產市場的自我調控能力，促進房地產業健康發展和良性循環。

企業要科學規劃設計用地和空間，組織專業水平強的團隊，從而獲得技術支持，嚴格控制房地產項目初始階段的設計工作，嚴格把控項目中間環節的建設工作。除此之外，還需要按照相關規范標準對項目質量及安全性做最后的審核、驗收，并根據每個環節的實際情況制定有效的技術指標。房地產行業的整體發展應該兼顧短期目標及長遠發展，不能緊抓眼前利益不放手，增強長遠市場結構與經濟的平衡性，才能在確保成本合理縮減的情況下，找到適合房地產發展的方向。例如，為了更好地順應社會發展趨勢，可以在推進水土保持的基礎上提高城市運行效率，如某城市通過專利技術的應用，科學地設計了城市產業園區，使城市的發展效益向產業優勢轉變。在不久的將來，城鄉建設部門還可以結合城市的具體發展，因地制宜提高區域內雨水的儲存和排放能力，在科學處理水源問題的前提下，進一步提高城市水處理效率，有效利用自然降水的效益，合理調節城市水源，提高建筑物的管理水平。

（四）提高企業內部的管理水平，進一步加強企業自身建設

企業在創新中要注重內部環境的改變。企業可以綜合考量企業的管理理念、經營方針、企業的組織形式及企業建筑方式和風格，授權和分配責任的方法等，才能保障制度執行的效率。另外，還應當完善企業內部的稽核制度，對于企業內部的一些重要崗位人員要進行經常性的輪換，以便及時發現和解決業務工作中存在的問題。此外，還應當充分發揮企業審計的作用，使審計部門直接對董事會負責并嚴格保證其相對獨立性，這樣才能夠起到監督和保護企業的資產、財產安全的作用，才能使企業取得更好的發展。

要有效解決房地產企業經濟管理中存在的問題，管理者需要找到問題發生的源頭，整合影響因素，制定有效的解決方案。這就要求企業管理者采取科學合理的管理方法，如制定公平的評價體系，提高員工的積極性，建立合理的獎懲機制。確保出現問題時不相互包庇或者互推責任，提高員工的責任意識，將工作職責細分到每個人身上，確保責任承擔者的唯一性，有效解決問題，盡可能減少企業的經濟損失。

（五）做好合同管理工作

房地產項目在開展建設工作時，需要考慮的內容比較多，首先考慮的便是項目建設進度和現場施工條件，結合相關因素做好項目的經濟管理工作，合理配置資金，節約建設總成本，盡可能保障建設單位可以獲得更高的收益。監督項目資金使用的全過程，要結合建設項目來考慮，確保項目按計劃推進。嚴格按照合同要求管理和控制施工成本，避免在施工的各個階段浪費施工資源。除此之外，還需要加強對項目施工經濟支出的管理和控制，并考慮各種因素的影響。例如，必須按照具體要求進行簽證管理，以避免施工成本出現超額的情況。

五、結語

總而言之，房地產經濟作為我國經濟發展的重要動力之一，在當下仍有很多問題尚未解決。在進行管理時，必須允許不同地區制定更加準確的管理方式，同時還需要充分利用市場的調節作用，避免市場活力受到影響，通過不斷進行摸索改革，提高房地產企業經濟管理的整體水平。