房地產企業財務內部控制探究

耿麗利

（上海大發房地產集團有限公司，上海 201107）

一、前言

財務內部控制是房地產企業在內部管理過程中的重要環節，房地產企業財務內部控制的關鍵業務主要有會計核算、預算管理、資金和資產管理等方面，這些業務內容以及流程如果不能有效運行，財務內部控制就會失效，對房地產企業造成巨大的經濟損失。由此可見，房地產企業加強財務內部控制的主要任務是規范和完善關鍵業務的內容以及流程，以增強風險管控能力，優化財務內控水平。然而，在加強財務內控的過程中，會計體系不完善、預算管理機制尚未健全、資產管理水平不高、融資業務遭遇瓶頸以及風險預警管理不到位等問題較為突出，房地產企業需秉持著篤行不怠的態度，結合本企業的實際發展情況與能力探索解決上述問題的有效措施，進而提升業務水平，改善財務內控現狀，推動房地產企業在新時期穩健前行。

二、內部控制相關概述

1.內部控制含義

所謂內部控制，即是指由企業董事會、管理層和全體員工共同實施的、旨在合理保證企業目標基本實現的控制活動。企業實行內部控制，目的在于在遵循國家法律法規的情況下完成以下幾點目標：（1）更好地促進企業戰略目標實現；（2）更好地保證經營效率和效果；（3）更好地提高信息報告質量；（4）更好地維護資金、資產的安全完整。下述提到的財務內部控制，是內部控制的核心，對企業內部控制質量和完成效果起著決定性作用。

2.財務內部控制含義

財務內部控制是指為實現企業的經營管理目標，通過制定財務內控制度、利用現代化信息技術、建立監督評價機制等一系列控制措施對財務活動，例如會計核算、預算管理、資金及資產管理等方面進行指導和約束，并規范相關人員的工作行為，促使財務活動符合企業發展需要。

三、房地產企業財務內部控制的必要性

1.更好地展示企業經營理念，踐行企業價值

房地產企業因其資金密集的特點，完善的財務管理體系成為企業可持續發展的重要樞紐，加強財務內部控制，有效降低了房地產企業在日常經濟管理活動中的財務風險，切實改善財務管理水平及能力，為企業各項經濟活動提供源動力，也為企業展示經營理念奠定基礎。另外，良性循環的資金鏈為企業帶來經濟效益和社會效益，財務內部控制的有力實施在完成企業經營管理目標的同時踐行企業價值，實現企業價值最大化。

2.為資產提供安全保障，降低資產流失風險

房地產企業作為資產高風險企業，其財務內部控制以政策性法規文件、制度為主，以財務管理手段衡量和監管企業的資產資源，合理保障資產安全。因此，房地產企業加強財務內部控制有利于企業認清資產資源與經營管理活動之間的聯系，進而合理配置資產資源，降低資產流失風險，為企業資產資源提供充足保障。

3.增強財務信息報告的參考性，提升報告質量

可靠的財務信息報告能夠為企業管理層提供適合其既定目的準確而完整的信息、支持管理層的決策和對經營活動及業績進行監控；同時，保證對外披露的信息報告的真實、完整，有利提升企業的誠信度和公信力，維護企業良好的信譽和形象。但諸如安然事件的發生，國內外各方的眼光首要聚焦在虛假財務報表上，此丑聞對安然公司及大眾的影響皆與內控缺失脫離不了關系。

四、房地產企業財務內部控制過程中業務存在的問題

1.會計體系不完善，與新準則脫節

隨著新會計準則以及新收入準則的貫徹落實，房地產企業對會計體系的搭建逐步完善。但是，企業在實際經營過程中，對會計體系的搭建仍存在較多問題，究其原因，主要有以下幾點。其一，隨著企業發展增速加快，部分房地產企業的財務人員專業能力及水平有限，不能充分理解和應用新會計準則和新收入準則，亦不能根據新準則中的變化對會計體系進行完善。其二，還有一些房地產企業的財務部門受傳統固定資產核算方式的影響，未重視新會計準則下的固定資產管理規定，尤其是對固定資產的后續計量，依舊按照原有固定資產后續計量規定進行核算，導致固定資產的處置和終止條件不明，固定資產賬實不符。其三，原收入準則對企業所要披露的信息要求不高，房地產企業在按時點確認收入后，一般很少在附注中對收入確認的詳細信息進行披露。新收入準則對信息披露的要求提高，要求企業盡可能多地披露收入確認的詳細信息，但由于部分房地產企業對信息披露工作不夠重視，沒有相應的制度保障，因此信息披露工作不夠完善，財務報告完整性有待考究。

2.預算管理機制尚未健全，資源未實現有效配置

目前，房地產企業已普遍建立了預算管理機制，但由于房地產企業的預算管理機制起步較晚，在實施過程中會出現一些問題。首先，房地產企業的預算目標是根據戰略目標進行分解細化制定的，部分房地產企業的戰略目標設置過高，導致預算目標的制定與企業實際情況不符，預算目標難以實現。其次，一些房地產企業的預算編制方法較為落后，主要采用增量預算法進行編制，然而單一的預算編制方法并不適用于所有企業，單一預算編制方法降低了方案的適用性，導致各個部門對于資源的使用并不合理，企業內部資源沒有實現有效配置，因此，現行預算編制方法削弱了預算編制方案的效用。此外，還有部分房地產企業由于監督不到位，導致預算支出及審批不規范，還存在隨意提高開支標準、資金使用進度不合理現象，使得預算資金管理不到位，企業資金可能存在周轉不暢現象，對企業業務活動的開展造成影響。

3.資產管理水平有待提升，資產使用效率較低

房地產企業的資產種類多、數量大，對企業財務內控體系的健全同樣具有十分重要的作用。第一，很多房地產企業尚未成立單獨的資產管理部門，其資產多為辦公室自行監管，使得資產無法得到專業管理，進而導致企業難以實現資產的保值增值，資產流失風險上升。第二，在資產清查盤點過程中，部分房地產企業還在以人工清查、手工盤點的方式進行，人工操作不僅會加大資產管理人員工作量，還會導致清查盤點信息及數據出現失誤，致使部分固定資產賬實不符或未被有效利用。如某些房地產企業對資產使用人與資產的權責之間并未作出明確界定，導致資產出現丟失或損毀行為時無法第一時間落實責任到人，致使賬實不符。

4.融資管理不到位，資金需求難以滿足

融資是房地產企業進行并購重組和日常管理的重要經濟活動，在國家政策以及自身融資活動存在不完善之處的情況下，房地產企業的資金需求難以滿足。現階段，房地產企業的融資渠道主要有股權性融資、債務性融資以及內源融資等，多數房地產企業傾向于債務性融資，即向銀行、信貸等金融機構借款，該貸款方式資金來源穩定、貸款金額高，是多數房地產企業融資的首要方式。但由于受到宏觀調控政策的限制，房地產企業向金融機構貸款額度降低，部分房地產企業不得不通過其他渠道籌集資金，“融資難”的問題更為突出。同樣，依賴單一的融資方式，也會使得融資資本結構不合理，當某房地產企業偏好于債權融資時，將提高企業的資產負債率，增加融資成本，使得企業所面臨的財務壓力加大，再融資能力也會有所下降。

5.風險預警管理不到位，風險程度上升

房地產企業的財務內部控制工作能有效防范和管控企業的財務風險，例如成本控制風險、融資風險、資金風險等，這些財務風險都制約著企業財務內控體系的發展，房地產企業要想健全完善財務內控體系，就必須加強對財務風險的管理。但是，在實際情況中，部分房地產企業的財務風險識別和管控能力較為薄弱，風險預警管理不到位，致使企業財務風險上升。首先，存在部分房企對財務風險管控的意識較為薄弱，未意識到風險管控對于企業發展的重要程度，導致房地產企業盲目投資、浪費成本，壓縮企業的利潤空間。其次，一些房地產企業所建立的風險預警系統適用性不高，只根據目前出現的財務風險形成風險預警模型，并未對房地產企業所面臨的財務環境進行全面考察，也未考慮房地產行業的特殊性，致使其風險預警系統評估和控制風險能力差。與此同時，風險預警系統還需要全面的財務風險指標對財務風險進行有效評估，部分房地產企業的財務風險預警指標設置還不夠全面，需要進一步完善。

五、改善房地產企業財務內部控制業務現狀的措施

1.完善會計體系，強化與新會計準則聯系

首先，房地產企業需強化財務人員的專業能力及水平，定期對財務人員進行專業知識講座和專業技能培訓，并通過考核的方式檢查財務人員的專業水平和能力，將考核結果與績效薪酬相掛鉤，促使財務人員不斷提升專業素質，具有全面分析研究新會計準則和新收入準則的能力，并在實際財務活動中加以應用，進而強化與新準則之間的聯系。其次，房地產企業需加強對固定資產后續計量的重視程度，舊準則并未對固定資產的終止確認條件作出規定，而新的會計準則則明確規定了固定資產的終止確認條件，財務部門應嚴格按照準則規定，及時對符合終止條件的固定資產做相應處理，避免資產賬實不符。最后，房地產企業需加強對信息披露的重視程度，建立相應的信息披露保障制度，及時將信息披露在財務報告內。并且所要披露的內容須經過財務負責人的審核查閱才可報送，以保證信息披露內容的完整性，以提升財務報告質量。

2.健全預算管理機制，加強成本管控

房地產企業為開展財務內部控制工作奠定基礎，需加強企業預算管理，健全預算管理機制。企業管理者在設定戰略目標時，需充分考慮企業實際情況，并根據企業內外部環境的變化制定切實可行的戰略目標。進而將戰略目標進行分解，制定符合實際的預算目標，提升預算目標的可實現程度。同時，房地產企業還需綜合應用多種預算編制方法，例如將預算費用變動較小的項目使用增量預算法進行編制，預算費用變動較大的費用采用零基預算法進行編制，并使用滾動預算法定期進行預算調整，增強預算編制方案的適用性，減少與預算執行情況之間的差異，進而提高財務預算報告質量。另外，房地產企業的監管部門需強化監督水平，嚴格把控預算支出與審批，對預算支出以及審批的手續進行詳細監督檢查，確保支出和審批資料真實完整，防止資金被隨意改變使用用途或擴大開支范圍，規范預算資金的使用，將資金使用進度控制在合理范圍內，控制成本支出，進而提升利潤空間。房地產企業還需對監管部門建立獎懲機制，調動監管人員的工作積極性，以提升監管水平，為財務內控工作的開展提供保障。

3.提升資產管理水平，優化資產使用效率

房地產企業需加強對資產管理的重視程度，建立專門的資產管理部門，并配以專業人員對資產進行管理，以確保資產不被隨意使用，提升資產使用效率。資產管理人員需定期對資產進行維修保養，延長資產的使用壽命，促使資產充分發揮其效用。同時，資產管理部門還需與財務部門加強溝通聯系，利用現代化信息技術在財務系統中添加資產管理模塊，及時登記和變更資產使用信息，強化對資產的管理。在資產的清查盤點過程中，房地產企業可實現“條碼化”管理資產，對每項資產添加條碼標記，通過掃碼系統進行清查盤點，簡化資產管理人員的工作流程，提升工作效率，還能保證清查盤點數據的準確性，優化資產使用效率，避免資產賬實不符或實際效用得不到充分發揮。另外，房地產企業還須健全資產管理制度，對資產的管理流程制定全面完善的制度，為人員管理資產提供方向，并且規范資產的使用過程，確保資產在因使用不當導致丟失損失時有責可究、有責必究，使資產使用人樹立起資產保護意識，進一步提高資產使用效率。

4.改善融資業務現狀，為資金供應提供保障

融資活動作為房地產企業資金流動過程中的重要內容，是供應充足資金的原動力，房地產企業需根據融資現狀，采取相應措施，改善融資難的局面。首先，房地產企業需全面了解內源融資、股權性融資以及債務性融資的各自特點與優勢，綜合應用多種融資方式，靈活選擇多種融資渠道，強化資金供應力度。其次，房地產企業還需拓寬融資渠道，向國外借鑒先進經驗，開發海外融資渠道，引進外資，為房地產企業在開融資活動時，提供多樣化融資渠道，使房地產企業作出更為優質的選擇。與此同時，房地產企業還需優化融資資本結構，將內源融資、股權性融資以及債務性融資的資本結構比例控制在合理范圍內。房地產企業需加強對內源融資的重視程度，通過加強全面預算管理、控制成本費用、及時收回應收賬款等措施，增加內源資金數量，提升內源資金在資本結構中的占比，為房地產企業的資金供應提供保障。此外，房地產企業也可通過發行可轉換債券、優先股等方式進行融資，以降低房地產企業的負債比例及融資成本，優化融資資本結構。

5.加強風險預警管理，提升財務風險管控能力

房地產企業需轉變對財務風險管控的認識，通過開展財務風險管控知識講座提升企業對財務風險的認識程度，意識到財務風險管控在房地產企業發展過程中的重要作用。房地產企業還需創建完整的財務風險規整制度，通過制度約束，將財務風險管理意識貫穿在各個部門，促使各個部門在進行任意財務活動之前，對財務活動的風險以及收益進行評估，確保財務活動的可實施性。另外，房地產企業應使用黃色預警法為主、紅色預警法為輔的風險預警方法建立風險預警系統，采用黃色預警法中的統計預警手段對房地產行業的敏感指標和相關信息進行搜集整合，統計財務風險信息與財務風險的關聯程度，從而確定財務風險的重大程度，并利用紅色預警法對市場環境中影響風險的因素進行總結，形成具有綜合性指標，進而對財務風險展開預測和評估，準確識別財務風險，并制定財務風險控制措施分散或規避風險。風險預警系統的建立，能有效降低房地產企業的財務風險發生概率，增強財務內控能力，減少企業的經濟損失。

六、結語

總而言之，在國內經濟循環為主體、國內國際雙循環的新發展格局下，房地產企業亟須規范關鍵業務流程以及內容，通過執行完善會計體系、健全預算管理機制、提升資產管理水平、拓寬融資渠道、加強風險預警管理等措施，增強風險管控能力，強化房地產企業的財務內控能力，進而優化內部管理水平，為房地產企業完成經營管理目標、實現價值最大化起到促進作用，進而推動房地產企業在新發展格局下平流緩進。