軍民融合產業與工業地產再融合帕累托最優研究

■ 劉名祝

國內外關于軍民融合產業和工業地產研究取得大量既有理論價值又有應用價值的研究成果，有關軍民融合產業與工業地產相結合的研究與軍民融合產業園研究交織在一起，而關于軍民融合產業與工業地產再融合的研究成果還沒有公開發表。本文從軍民融合產業與工業地產的跨界研究入手，提出軍民融合再融合概念和優化軍民融合再融合實現路徑，在理論研究和實際應用中都有其獨特意義。

一、軍民融合產業與工業地產的概念分析

軍民融合產業和工業地產具有兼容性，可實現兩大產業融合，而這種融合實質上就是軍民融合再融合。

（一）軍民融合產業

軍民融合產業是利用軍品技術和能力開發的民用產品及其產業化，具有與軍品技術相近、工藝相似、設備相通等特點，軍工具有優勢，有利于軍民互動，有利于平戰轉換，有利于提高經濟效益，是軍民融合、寓軍于民的重要產業基礎。

軍民融合產業具有三個屬性：一是交叉性，軍民融合產業是軍工產業和民用產業的交叉部分；二是共用性，軍民融合產業的產品和要素既可用于軍也可用于民；三是雙面性，絕大部分軍民融合產業既面向民用市場又面向軍用市場。

軍民融合產業具有三個層次，或稱為“三度融合”產業：一是低度融合產業，在產業集聚體系內處于不同產業鏈條，有軍有民、有軍有民、軍民共存，相互之間有聯系但不夠緊密、有促進作用但不大，是一個利益獨立體；二是中度融合產業，在產業集聚體系內處于相同產業鏈條，軍中有民、民中有軍、軍民一體，相互之間有聯系并且比較緊密、有促進作用并且比較大，是一個利益悠關方；三是深度融合產業，在產業集聚體系內處于同一產業鏈條，以軍促民、以民促軍、軍民共贏，相互之間有聯系并且非常緊密、有促進作用并且非常大，是一個利益共同體[1]。

（二）工業地產

工業地產是指工業類土地使用性質的所有毛地、熟地，以及該類土地上的建筑物和附屬物，有別于住宅、商業和綜合類用地以外的第四種性質用地。工業類土地上的可建建筑物用途有較大的范圍，其中包括工業制造廠房、物流倉庫及工業研發樓宇等。在我國，工業房地產的土地批租年限為50 年。

工業地產具有盈利性的屬性，盈利模式主要有三種：

1.土地開發：主要以土地溢價增值而獲取利。投資開發商在完成項目基礎設施建設后，進行項目主題包裝與概念推廣，實現項目中部分土地或整體土地的轉讓、出讓房地產投資基金或其他專業工業地產投資開發商。

2.項目開發：長期持有經營收益或出售產品。項目投資開發商，或獨立，或聯合，進行項目的整體開發，通過已建成房地產項目的出租、出售或租售結合等方式，實現項目的收益。

3.產業開發：通過與工業企業聯合，按需訂制地產開發模式。工業地產開發商取得工業用地后，進行項目主題包裝與概念推廣后，與已確定主題的產業企業強強聯合，按產業企業需求量身訂制工業廠房等產品項目，從而實現最低風險下的項目收益。

二、軍民融合產業與工業地產相關功能分析

軍民融合產業和工業地產具有不同功能，軍民融合產業與工業地產再融合本質上是兩大產業不同功能的融合。

（一）軍民融合產業的功能

在軍民融合產業園，軍民融合產業是園區發展的主體和核心，以其特有產業屬性主要承擔了集聚功能[2]。

1.集聚軍民融合技術。在重點產業領域引進和培養掌握核心技術、引領產業跨越發展的海內外高層次人才。培養一批創新能力突出、熟悉國際前沿動態的學科帶頭人、科技領軍人才和團隊，培養一批懂技術、善經營的現代企業家和跨界復合型人才。發揮軍工科研院所、高等院校的優勢，引入擁有重點實驗室、工程技術研究中心等省級或國家級平臺的科研院所、高等院校和企業，開展科研攻關搶占高技術前沿，掌握一批具有自主知識產權的核心技術和關鍵技術。

2.集聚軍民融合產業。以發展新一代高新技術為主線，研發一批重大戰略產品，孵化一批創新型企業，打造軍民融合高端產業集群。按照技術領跑、占據價值鏈高端的原則，不搞小而全，重點發展高端產業中的細分產業。

3.集聚軍民融合企業。建立從創業期企業孵化、發展期企業加速、成熟期企業到領軍企業形成的全生命周期支持鏈條，推動園區創新能力不斷升級，形成園區在軍民融合科技創新的核心競爭力。大力扶持一批掌握軍民兩用前沿技術的中小微企業，選擇具有軍民兩用前景的顛覆性技術進行孵化。精心挑選一批知識型創業企業，提高創業成功率，促進科技成果轉化，力爭在園區內培育出一批引領未來行業發展的企業。專門針對形成一定規模的科技型高成長軍民融合企業提供加速服務，加速形成一批小巨人企業。通過引進和培養，形成一批軍民融合領軍企業[3]。

（二）工業地產的功能

在軍民融合產業園，工業地產是園區發展的載體，主要承載了服務和配套功能[4]。

1.搭建服務平臺。引進一批專業能力強、信譽好的機構，為軍民融合企業提供行政、學術交流中心、展覽展示、人力資源、代理中介、教育培訓、科技信息、中試驗證，以及金融、財務、法律、知識產權等專業化、綜合性公共服務。加強與軍隊相關單位的溝通，為園區企業參與軍品生產搭建橋梁，提供需求信息發布、政策咨詢、資質辦理等服務。設立軍民融合協同創新母基金，聯合社會資本設立產業基金支持科技成果轉化和產業化，圍繞創新鏈配置資金鏈，為具有高成長性、信用良好的軍民融合企業提供符合企業發展特點的融資解決方案，建立高效的投融資平臺。

2.打造宜業宜居生態環境。打造具有田園風格的生態環境，形成以低碳環保為核心的，適宜乘自行車出行和步行的綠色生活方式。以資源節約、環境友好模式建設一個適合國內外高科技人員工作、生活、休憩、學習四位一體，有國際化氛圍的高科技園區，為加快科技成果向生產力的轉化、創業企業孵化、高新企業研發、創新人才培育、科技成果轉化提供高端發展空間和卓越服務。倡導綠色低碳發展，形成宜業宜居的服務體系和生活配套，凸顯創新要素表達的建筑設計。

3.探索促進軍民融合的體制機制。在園區運營管理、產業發展和資源共享等方面研究出臺優惠政策和機制，破解制約軍民融合技術雙向轉化的難題。將國家在軍民融合方面的創新政策優先在園區先行先試，為國家深化軍民融合重點領域改革積累經驗、提供借鑒。適應全球經濟一體化發展要求，緊盯新一輪科技革命和軍事變革演變趨勢，創新人才政策，形成吸引優秀軍民兩用人才的政策和機制，不拘一格選拔優秀高科技人才，吸納國際頂尖軍民兩用人才。

三、軍民融合產業與工業地產帕累托最優方案

所謂帕累托最優(Pareto Optimality)，也稱為帕累托效率(Pareto efficiency)，是指資源配置的一種理想狀態。軍民融合產業與工業地產帕累托最優方案，就是要采取最優的規劃設計、運營管理和商業模式，實現軍民融合產業和工業地產公平與效率的“理想王國”。

（一）最優園區定位

貫徹落實國家關于軍民融合與工業地產的重大戰略決策和政策法規，根據自身定位和特點，塑造具有良好空間秩序與尺度，符合公眾審美、反映軍民融合創新文化特征、體現創新工業地產特色的高品質空間環境，按實施建設順序對開敞空間、建筑群體、交通組織、環境景觀設施等重點深入設計，提升園區空間環境品質及活力，滿足園區研發、生產、生活需求，具體定位一是生態低碳，尊重自然，組團式有機布局；二是技術創新，高精尖信息產業及軍民融合產業技術的創新驅動，為園區提供了優質的平臺構架；三是智慧共享，采用智慧管控體系，實行智能化的運營，通過現代化手段實現整個園區的高效發展。

（二）最優總體布局

按照因地制宜、因企制宜、因業制宜的要求，把土地利用好，把總平面布置好，把道路交通修建好。一是土地利用指標優化，優化控制建筑限高、容積率、建筑密度、綠地率等指標；二是總平面布局優化，形成主要的功能區塊和主要的景觀軸線，同時將綠化滲入各個功能組團之中，形成有機緊湊協調的平面布局形式；三是道路交通優化，主要采用地下停車的方式，輔以部分地上停車，科學設置車行流線、消防流線、外部主要人行流線、內部人員進入建筑流線、人行扶梯等，加強園區內外聯系。

（三）最優建筑設計

按照綠色模方、有機生長的設計思路，建筑整體布局融科技于自然之中，建園區于山水之中，山、水、人和諧一體。一是以綠色為主色調，不僅在建筑形體塑造上與周邊山水融為一體，同時在視覺感受上也起到舒緩身心的作用；二是以模方為主形態，采取底層架空的形式，擴大公共廣場空間、豐富園區的整體空間形態；三是以有機為主風格，高層建筑采用點狀塔樓式空間布局，有效緩解現存大面積面狀布局的城市空間帶給人們的豎向視覺壓力；四是以生長為主旋律，采用生態節能材料將石材外墻與鋁合金節能窗相結合，建筑外墻主要采用綠色花崗巖石材和保溫型斷橋鋁合金節能窗，結合少量LOW-E 玻璃幕墻，突顯綠色、硬朗、簡潔的建筑形象。

（四）最優美觀建設

主要考慮“人與自然”之間的和諧關系，堅持“設計結合自然”設計理念，以生態環境優先為原則，充分體現對人的關懷，在整體規劃的同時，通過遵循軍民融合、山水融合、產城融合的設計手法，最大程度體現軍民融合創新產業園本身大融合的主題。一是地方性，遵循項目的地形地貌和氣候條件；二是層次性，通過塔樓和裙房的建筑錯層體現豐富景觀的空間層次；三是文化性，回歸本土文化，保留歷史記憶傳承區域悠久的文化歷史和品德人格；四是生態性，盡可能地運用本土植物，從而達到低成本維護的植物和人群生活的較高質量；五是展示性，建設核心景觀帶和城市廣場、樹陣廣場和標志性景觀小品以及鏡面水景，增強項目區域的展示性。

（五）最優可持續發展

以現有的自然生態系統作為土地開發規劃的綜合框架，實現土地利用和園區發展的可持續性。一是低影響開發，考慮地區和流域范圍的環境，在園區內留綠、返綠、透綠，打造景觀通廊。二是采用能源再生系統，突破“節”能的特點，向“造”能方向轉變；三是太陽能利用，引入太陽能熱水器為居住建筑及辦公、科研等公共建筑提供供水系統，引入太陽能路燈代替傳統路燈；四是雨水收集與利用，采用虹吸式屋面排水系統，節省管材和施工量；五是遮陽，采用空間+構件+綠化遮陽的設計手法，創造既節省能源又舒適的室內環境；六是雨水綜合利用，處理后的雨水用于綠化灌溉、道路廣場沖洗、車庫地面沖洗等。

（六）最優運營管理

借鑒先進地區園區建設經驗，結合園區管理和運營需要，建立社會化、市場化、專業化的管理與運營機制，營造“融合、協同、創新”的園區文化。一是政府引導，落實有關優惠政策，爭取專項支持，加強園區開發建設和管理服務；二是市場運作，按照現代企業制度實行公司制管理和企業化運作，建立靈活的投融資機制、用人機制、激勵機制；三是創新機制，建立和完善適應市場需求的園區建設與社區建設融合的開發建設機制、軍轉民和民參軍的轉化機制、物業商業產業配套的公共服務機制、智能化網絡化人性化兼備的管理機制、企業入園和退出的考核激勵機制等；四是智慧辦公，采用植物生長的智能監控、溫濕度的傳導系統、自動調節生態循環系統，園區安全數控體系分為三級安防系統，確保園區科研成果的保密[5]。

（七）最優商業模式

整合園區內軍民融合企業的技術、人才、信息、產品、管理、市場等資源，立足園區內，面向園區外，借助企業集團這一現代企業高級組織形式，瞄準高端創新產業，以互聯網+為依托，以推動軍民融合深度發展為己任、以資本和技術為紐帶、以園區企業和協作單位為成員單位、以集團章程為共同規范，組建園區軍民融合產業集團，堅持政府主導、市場導向、社會參與，實行軍民聯動、市場拉動、集團帶動、創新驅動、產業推動，實現園區內軍民融合產業由要素融合向創新融合升級。一是形神行融合：既有工業地產的形：漂亮的外形、美觀的建筑、優美的環境，又有軍民融合產業的神：明確的主題、鮮明的特色、豐富的文化，還有市場經濟順暢、有序、高效的運行。二是業業業融合：既有工業地產健全、周到、貼心的物業，又有軍民融合集聚、線性、一條龍的產業，還有市場經濟配套、發達、完善的商業。三是主主主融合：政府主體主導、市場主體主建、社會主體參與，政府看得見的手、市場看不見的手和社會組織無處不在的手共同發揮作用，各盡所能、形成合力。四是動動動融合：軍民聯動、產業拉動、創新驅動，調動發展主體的積極性和創造性，挖掘內在動能，打造強大的、不竭的、可持續的發展動力。五是體體體融合：以高校和科研院所為軍民融合母體、以高新技術企業為軍民融合主體、以產業園為軍民融合載體，把技術、人才、資本、土地等軍民融合資源融合起來。

（八）最優綜合效益

軍民融合產業園可以實現富國強軍興業的目標，最終體現在相對最優的經濟效益、社會效益和生態效益。一是經濟效益最優。工業地產為軍民融合產業提供集聚條件，實現疊加效益、累加效益、規模效益和乘數效應，軍民融合產業為工業地產增添生機和活力，從事軍民融合產業的企業主和從事工業地產的開發商可實現最優共享共贏，國家和地方經濟也可發得到新的發展。二是國防效益最優。軍民融合產業園集聚人才、技術、資本等軍民融合要素，推動軍轉民、民參軍，成為實施軍民融合國家戰略的前沿陣地，有效促進強軍興軍戰略目標的實現。三是生態效益最優。軍民融合產業園是新興產業園，在杜絕傳統產業園破壞生態環境的缺陷的最低要求基礎上，牢固樹立綠色發展和可持續發展理念，綜合采取多種環境保護和生態改善措施，具有相對最優的生態效益[6]。